Аренда части земельного участка без межевания
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Аренда части земельного участка без межевания

Аренда части земельного участка без межевания

Главная страница Форум Гарант

Ситуация такая: есть договор аренды зем. участка находящемся в гос собственности, зарегистрированный в ФРС, срок аренды — 49 лет. Необходимо сделать договор субаренды ЧАСТИ земельного участка сроком на 5 лет. Что для этого нужно? Ну кроме разрешения Арендодателя разумеется.

Как мне кажется по-хорошему что бы индивидуализировать предмет субаренды необходимо произвести межевание с присвоением кадастрового номера , но в этом случае фактически происходит раздел зем участка с образованием двух новых зем участков. На это собственник участка может не согласиться ( оно ему надо?)
Судебную практику по этому вопросу более менее внятную не нашла, есть только решение по участкам лесного фонда, с учетом специфики лесного законодательства, а у нас — земли промышленности.

П.2 ст. 6 ЗК РФ утратил силу, а часть зем участка является объектом земельных правоотношений.

Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации договора кадастр на часть земельного участка?

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации
> договора кадастр на часть земельного участка?

Конечно требует кадастр, твой мысль правильный и рассуждения тоже. Ситуевина у меня аналогичная, но немного другая, сам репку почесываю.

В том то и дело что часть участка необходимо взять через субаренду, (при этом вид разрешенного использования части участка должен будет поменяться) — иначе получится множественность лиц на стороне Арендатора, чего основной Арендатор не хочет естественно.
вот нашла судебную практику:

Если коротко суть спора— индивидуализация как предмета арнеды части земельного участка сторонами в договоре была произведена путем изготовления проекта границ, без постановки части участка на кадастровый учет.
В итоге ФАС исходил из того, что
1. Согласно Федеральному закону “О землеустройстве” сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.
2. План части земельно участка был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО – СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 16 февраля 2004 года Дело N Ф04/732-121/А45-2004

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 судебного акта, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Из материалов дела видно, что 09.01.2002 между ОАО “НПО “Элсиб” (арендодатель) и ЗАО “Сатурн-Ойл” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 72227000, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО “НПО “Элсиб” по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м. Границы арендуемой территории закреплены в натуре и нанесены на плане (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
По акту приема-передачи от 09.01.2002, подписанному обеими сторонами, ОАО “НПО “Элсиб” передало ЗАО “Сатурн-Ойл” земельный участок согласно договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2003, серия 54-АБ 280437, ОАО “НПО “Элсиб” является собственником земельного участка площадью 3177 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, кадастровый номер 54:35:051181:28. В графе “Существующие ограничения (обременения) права” значится аренда.
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора аренды в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия об имуществе и оплате за его использование.
Предметом договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 является часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО “НПО “Элсиб” по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м.
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, установил, что приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет установить точное расположение земельного участка, подлежащего передаче арендатору, его привязку к местности, носит схематичный характер, не позволяет установить площадь земельного участка, переданного в аренду.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области был представлен план земельного участка, заверенный соответствующим органом, ответственным за проведение кадастровых работ, на котором указана арендованная часть земельного участка. План подписан сторонами по договору. Данный порядок соответствует части 4 статьи 18 и части 2 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и им дана правильная юридическая оценка.
Утверждение заявителя, что к спорному правоотношению должны применяться нормы Федерального закона “О землеустройстве” от 18.06.2001 N 78-ФЗ, необоснованно, поскольку данное правоотношение возникло после того, как ОАО “НПО “Элсиб” был предоставлен земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 54:35:05:1180:13, площадью 476305 кв. м, был составлен план границ, то есть землеустройство было проведено в полном объеме. Согласно Федеральному закону “О землеустройстве” сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.Нормы части 2 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 N 122-ФЗ предусматривают помимо договора аренды части земельного участка, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагать план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области представлен план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды части земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемого в аренду. План был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении норм материального права не подтверждены доказательствами и отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные.
Государственная пошлина по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Как грамотно оформить договор аренды части земельного участка: образец и нюансы процедуры

Предоставление земельных наделов во временное пользование остается неотъемлемым правом собственника. Учитывая коммерческий интерес сторон гражданских правоотношений, участники нередко выходят на сделку по аренде части участка.

Со стороны эксплуататора это следование эффективности и экономности. Сам же владелец в этом случае получает возможность сохранения доходности по передаче отдельных земель в период низкого спроса.

Аренда неполных участков как гражданская сделка часто сопровождается массой сложных вопросов. Прежде всего это правильное определение характеристик объекта договорных отношений.

Ситуация может осложняться тем, что целевым предметом являются здания или строения, расположенные в пределах границ собственности арендатора. Осложняющим фактором оформления передачи во временное пользование является статус владельца земли.

Особенности оформления

Итак, как сдать часть земельного участка в аренду? Согласно действующей практике, большинство владельцев земельных участков, сдающих их в аренду по частям, действуют по старинке.

Вместо межевания, как необходимости приведения в соответствие со статьей 6 Земельного Кодекса, стороны используют приложения в виде графической схемы.

Межевание

В обновленном законодательстве так и не появилось обязательного требования проведения кадастрового оформления операций деления участков.

Вместе с тем выход в свет Федерального Закона № 447-ФЗ от 22.12.14 «О государственном кадастре недвижимости», начиная с 2018 г. обязал арендодателей проводить обязательное межевание перед выходом на долгосрочную сделку.

Периодом в целях градации земельных контрактов признаются 12 месяцев. Такое требование исходит из положений статьи 26 Земельного Кодекса. В противном случае соглашение на передачу надела эксплуататором может не пройти процедуру государственной регистрации.

Проведением межевания занимаются специализированные организации, непосредственным исполнением – кадастровые инженеры. Мероприятия затратные по времени и средствам. Именно поэтому собственники часто игнорируют эти процедуры.

Согласование

Без получения соответствующего акта в будущем могут возникнуть проблемы с законностью земельных сделок. Под спорные ситуации могут попасть арендуемые наделы.

Согласно установленному порядку, во взаимодействии должны участвовать не только собственники смежных объектов, но и заинтересованные лица.

Согласование местоположения границ, согласно ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221, должно проводиться с лицами, которые обладают смежными ЗУ на праве:

  • собственности;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • аренды.

Исключения содержатся в п.3 вышеуказанной статьи. Список организаций для согласования зависит от расположения, назначения земельного участка, вида собственности на него.

Передача в аренду земельных участков государственной или муниципальной собственности согласуется с органами управления соответствующего уровня.

Кадастровые инженеры занимаются решением таких вопросов как:

  1. согласование новой планировки земель с властями,
  2. уведомление соседствующих собственников.

Результатом работы по этому направлению становится сбор и подготовка соответствующих документов.

Кадастровый учет

Технически внесение в единый учетный регистр представляет собой процедуру рассмотрения заявлений инициаторов.

Читать еще:  Имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой

В кадастре проверяются следующие моменты:

  1. Принадлежность заявителя к участку, полномочия как правообладателя.
  2. Качество проведения работ на участке.
  3. Законность проведения межевания при согласовании с заинтересованными лицами.
  4. Соответствие деления территории требованиям технических регламентов.

Государственный кадастр занимается обработкой (изменением) сведений по ранее учтенным объектам и занесением данных по новым домам, наделам.

Информация органа является официальной, может использоваться при разрешении земельных споров, в том числе в стенах судебного заседания.

По данным кадастра определяются внешние и внутренние границы участка. Уникальный регистрационный номер после присвоения части надела вписывается в соответствующий договор аренды.

Регистрация права долевой собственности

Согласно практике применения Постановления Президиума ВАС РФ от 19.04.2011, № 14950/10, оформить право собственности на кусок земли без постановки на кадастровый учёт не представляется возможным.

Иными словами, сделка по передаче в аренду такой части надела априори является незаконной. Об этом и говорит история судопроизводства.

Порядок регистрации доли теперь имеет подробное описание в статье 47 Федерального Закона 218 2015 года.

Согласно ч. 6 норматива кроме правоустанавливающих документов к заявлению должны быть приложены:

  1. Копии постановления общего собрания собственников для участков в долевой собственности.
  2. При первой регистрации (делении) объекта соответствующее решение.
  3. Обновленный проект межевания с заключением по возражениям.
  4. Цифровая формулировка части участка, например, в виде дроби.

В общем порядке для получения акта юридического признания подготавливаются документы согласно установленному перечню, уплачивается государственная пошлина и пакет свидетельств направляется регистратору. В большинстве случаев сопровождение процедуры поручают тому же кадастровому агентству.

Специалисты центра отслеживают изменение статуса заявки, оперативно реагируют на изменения обстановки, доводят дело до конца.

Стоимость государственной регистрации колеблется в пределах от 50 рублей (для долей в праве общей собственности) до 1000 рублей (остальные типы земель).

Освобождение от пошлины получают только лица, признанные в установленном порядке малоимущими. Большую часть финансовых расходов в процедуре несут выплаты кадастровому сопровождению.

Содержание документа

В правильности оформления содержательной части заинтересованы обе стороны соглашения. Договор как юридический акт имеет свободную форму.

В хозяйственных отношениях чаще всего используют подтвержденную практикой форму, в которой отражены все необходимые разделы, исключающие массу прений.

Предмет

В этой части приводится подробное описание объекта хозяйственных отношений. Для точного определения части (доли) используются следующие параметры:

  • общая площадь;
  • географическая принадлежность, координаты;
  • вновь присвоенный номер кадастра.

Если межевание с целью разделения надела не проводилось, к договору прикладывается подробный план участка с описанием территории, которая будет использоваться арендатором.

Стоимость

Поскольку аренда не относится к безвозмездным совместным актам, цена представления во временное пользование должна присутствовать в соглашении.

В отношении муниципальной собственности расчеты должны основываться не только на здравом смысле, но и на общепринятой методике. В качестве исходного данного может быть использована кадастровая стоимость.

Реквизиты сторон

Здесь указываются подробные сведения об участниках, включая адрес регистрации (местонахождения) и контактные данные.

Описание доли сдаваемой земли

В этой части договора отражаются подробные характеристики участка или его доли. При грамотном участии юристы могут уточнить рекреационные сведения.

Это делается на случай, если землепользователь будет использовать участок не по назначению или иными действиями спровоцирует необходимость восстановления территории. Также указывается наличие на участке построек, промышленных объектов.

Срок действия

Период сотрудничества согласовывается сторонами на стадии обсуждения.

Договор может быть бессрочным или долгосрочным (например, 30 лет для муниципальных земель).

Для установления доверительных отношений стороны могут предусмотреть краткосрочные модели контрактов с возможностью пролонгации.

Разрешенные цели использования

Пункт, имеющий тесную связь с описательной частью. Арендодатель может расширить права арендатора в целях увеличения стоимости пользования. В этом случае владелец принимает на себя рекреационные риски.

В большинстве случаев собственники инициируют формирование точного перечня целей использования части (доли) участка. В последующем направления разрешенной деятельности контролируются как существенные условия договора.

Право собственности арендодателя

Действующая практика обязывает участников арендной сделки подтверждать в контрактах владение участками или их долями.

Указывать схему приобретения земель нужно вне зависимости от способа. Это может быть приобретение, наследование или формирование нового надела из общей массы дольщиков.

Права и обязанности сторон

Традиционный раздел, включающий особый статус участников. Здесь часто указываются основания, по которым может быть расторгнуть договор, порядок разрешения возникающих споров.

Заключительные положения

Здесь указываются следующие параметры:

  1. дата вступления в силу (разрешения для заезда пользователя, завоза техники);
  2. количество экземпляров;
  3. требование проведения государственной регистрации (для долгосрочных контрактов);
  4. количество оригинальных копий. Держателей экземпляров.
  • Скачать бланк договора аренды части земельного участка
  • Скачать образец договора аренды части земельного участка

Важные моменты

В зависимости от ценности земель, собственником участка нередко инициируется профессиональное юридическое участие. Это помогает не только исключить случаи самоуправства, но и потенциал судебных разрешений в пользу арендаторов.

Качество соглашения не всегда гарантирует полное освобождение от ответственности. По этой причине в договоре необходимо предусмотреть конкретные действия пользователя, подлежащие периодическому контролю со стороны собственника или специальной службы.

В особенности это касается ущерба, притязания по которому в первую очередь будут исчерпываться владельцем.

Заключение

Формат сотрудничества арендодателей и землепользователей достаточно хорошо проработан законодательно.

Существующая практика взаимодействия позволяет качественно оформлять договоры, предупреждая финансовые риски и прения в стенах судебного заседания.

Вместе с тем, перед заключением соглашений рекомендуется привлекать юридическое сопровождение и кадастровые службы.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Читать еще:  Аренда земли у администрации сельского поселения

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами.

В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Законодательное регулирование

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в аренду и т. п.

Обязательным требованием при этом также является правильное составление договора аренды и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается.

Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Понятие и условия

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения арендной платы.

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли

Происходит это в таком порядке:

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

  • доля, которая будет сдаваться в аренду, обозначается на плане участка;
  • условие об этом фиксируется в договоре (со ссылкой на план);
  • копия плана с выделенной частью прилагается к договору аренды.

Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным.

Взять землю в аренду под ЛПХ можно на весьма выгодных условиях.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Подробно об этом можно прочитать здесь.

Для выписки умершего необходимо предоставить определенный пакет документов. Каких, об этом вы узнаете здесь.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

  • площадь;
  • адрес или месторасположение;
  • кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Читать еще:  Право на удержание имущества арендатора

Стоимость

Поскольку отношения аренды не могут быть безвозмездными, условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и проживания;
  • контактный номер телефона.
  • От юридического лица требуется:
  • наименование;
  • Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  • месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование.

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Порядок решения споров касательно арендуемого участка

Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Сроки

На практике возможны такие варианты:

  • краткосрочный — на период до 1 года;
  • долгосрочный — на срок более года (с обязательной госрегистрацией);
  • бессрочный — на неопределенный срок.

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Правовые основы аренды части земельного участка: оформление договора и регистрация доли имущества

Аренда недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, регулируется законодательством с широкими рамками для взаимодействия между арендатором и собственником. У арендатора могут возникнуть самые разные потребности, в том числе и необходимость арендовать только часть земельного участка, а не всю его площадь.

Можно ли арендовать долю ЗУ?

Где это может понадобиться на практике:

  • Между соседними участками часто происходят сделки по продаже частей ЗУ.
  • Владелец большого земельного участка, который не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии, сдаёт его по частям одному или нескольким арендаторам.
  • Часто сдача в аренду только части ЗУ служит источником дополнительного сезонного заработка.

Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.

Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Собственник, который не уверен в своём арендаторе, сильно рискует, отказываясь от постановления на учёт, но многих останавливает то, что официально сделать это может только кадастровый инженер.

Межевание – фактическое разграничение границ, остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Это скорее способ визуально поделить территорию для бытового удобства сторон, а не формальность. Так как межевание требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели ранее конфликтов относительно площади своих участков, его игнорируют.

Особенности найма

Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:

  • физической (межевание);
  • на договорённости (обозначение временной собственности арендатора на плане или литературное её описание в договоре).

Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.

Процесс индивидуализации:

  1. собственник и арендатор обозначают свои границы, закрепляя это в договоре аренды и визуальном плане участка;
  2. результат договора необходимо согласовать с пожарной, санитарной и экологической структурами, иначе раздел и любая последующая деятельность на этих участках противозаконна;
  3. часть ЗУ ставится на кадастровый учёт, если есть необходимость;
  4. сделка окончательно закрепляется в Росреестре.

При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.

Процедура оформления

Если вы собственник и хотите сдать только часть своего участка в аренду, оставляя себе всё остальное, важно помнить, что такой тип аренды не сильно отличается от стандартного. Стороны так же связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды.

Важно обратить внимание на все формальные процедуры, так как от мошеннических действий может пострадать любая сторона.

Подготовка межевого плана

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану. Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

Регистрация в едином реестре недвижимости

Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.

Для постановки требуется чёткая индивидуализация части ЗУ любым из ранее описанных методов.

Получение права собственности

Право временной собственности на земельный участок заверяется отдельно и без него получить землю в аренду невозможно. Арендатору потребуется помощь юриста, чтобы заверить свои права на участок во время действия договора. Для этого необходимы только:

  1. идентификационные документы;
  2. копии разрешений на аренду.

О нюансах и порядке регистрации договора аренды земельного участка читайте здесь.

Заключение соглашения между сторонами

Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:

  1. разрешения от различных служб;
  2. кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:

  • предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
  • срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
  • стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
  • права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).

О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.

Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).

О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.

Расторжение сделки

По истечению срока договора аренды арендатор должен прекратить какое-либо пользование земельным участком. Его временное право пользования закончено и собственник снова полноценно владеет всем участком.

Если расторгнуть договор необходимо не срочно, можно просто дождаться, пока его сроки истекут. В противном случае инициировать прекращение взаимоотношений может как собственник, так и арендатор.

  1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
  2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Аренда части земельного участка – распространённая и выгодная тактика для арендаторов и сдающих участки. Условия арендных договоров в таких типах соглашений практически не отличаются от стандартных и точно так же регулируются законодательством.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector