На сколько арендодатель может повысить арендную плату
Shedevr-24.ru

Юридический портал

На сколько арендодатель может повысить арендную плату

На сколько арендодатель может повысить арендную плату

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Обоснование вывода:
Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным. Это правило применяется и к договору аренды помещения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 28 мая 2008 г. N 4483/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. N А45-10423/2009, ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2007 г. N А05-6614/2006-17).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.
Кроме того, законодательство не запрещает включать в договор аренды условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем.
Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).
Таким образом, если договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем, то последний вправе не чаще одного раза в год изменять соответствующее условие договора, уведомляя об этом арендатора. Законодательство не устанавливает ограничений, в пределах которых может увеличиваться размер арендной платы при изменении этого условия. Однако соответствующие ограничения могут устанавливаться договором аренды. Стороны вправе определить в договоре порядок применения условия об одностороннем изменении арендодателем арендной платы, установив, например, пределы повышения арендной платы, а также обстоятельства, при наступлении которых такое повышение допускается. Если договором аренды возможность одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя не ограничена определенным пределом, то при реализации этого права арендодатель вправе установить любой размер арендной платы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 октября 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Читать еще:  Досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендатора

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Читать еще:  Изменение арендной платы в связи с инфляцией

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

На сколько арендодатель может повысить арендную плату

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Обоснование вывода:
Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным. Это правило применяется и к договору аренды помещения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 28 мая 2008 г. N 4483/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. N А45-10423/2009, ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2007 г. N А05-6614/2006-17).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.
Кроме того, законодательство не запрещает включать в договор аренды условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем.
Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).
Таким образом, если договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем, то последний вправе не чаще одного раза в год изменять соответствующее условие договора, уведомляя об этом арендатора. Законодательство не устанавливает ограничений, в пределах которых может увеличиваться размер арендной платы при изменении этого условия. Однако соответствующие ограничения могут устанавливаться договором аренды. Стороны вправе определить в договоре порядок применения условия об одностороннем изменении арендодателем арендной платы, установив, например, пределы повышения арендной платы, а также обстоятельства, при наступлении которых такое повышение допускается. Если договором аренды возможность одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя не ограничена определенным пределом, то при реализации этого права арендодатель вправе установить любой размер арендной платы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 октября 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Читать еще:  Выселение арендатора из нежилого помещения без суда

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. И решабельная.

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. Юристы по коммерческой недвижимости имеют в своем арсенале достаточно средств для защиты прав арендатора при подобном повышении (выбор конкретного метода осуществляется по итогам консультации и изучения документов).

Если договор не позволяет повышать плату

По итогам изучения положений договора может выясниться, что в нем нет ни слова о праве арендодателя изменять размер платы в одностороннем порядке. В таком случае примите поздравление. У Вас чрезвычайно выгодная ситуация, поскольку нет таких методов, которые позволяли бы заставить Вас:

  • подписать допсоглашение о новом размере арендной платы;
  • вносить плату в новом размере,

и, вообще, любые действия в сторону одностороннего изменения арендной платы будут неправомерны. Правда, нельзя исключать (и, скорее всего, так и будет), что арендодатель выступит с иском о понуждении к заключению допсоглашения (и тогда юрист по коммерческой недвижимости будет очень кстати).

Если договор аренды позволяет повышать плату, но…

…порядок оформления изменений не согласован. Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке повышать плату? Простого указания на то, что это возможно, мало, необходима согласованная процедура. Если же ее нет, то она считается несогласованной, и все изменения (в т.ч. повышение арендной платы) возможны по взаимному согласию сторон. Но это с точки зрения закона. На практике арендодатели просто отправляют уведомление и ждут, что Вы будете просто платить, но следует заметить, что:

  • подобное уведомление не обязательно для арендатора;
  • вносить платежи в старом размере правомерно,

хотя не исключено, что арендодатель отправится в суд с требованием о взыскании платы и (или) расторжении договора по причине невнесения платы по ставкам, которые указаны в уведомлении. Наш практический опыт показывает, что юрист по коммерческой недвижимости легко добьется того, то суд откажет арендодателю в притязаниях.

Изменилась рыночная стоимость

В Вашем договоре указана возможность увеличить арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости, арендодатель прислал уведомление со ссылкой именно на это обстоятельство. Но в самом ли деле в договоре прямо указано на возможность увеличить «аренду» в связи с увеличением рыночной стоимости – арендной платы или объекта. Если нет, то можно с большой долей вероятности утверждать, что суд встанет на Вашу сторону. Можно сыграть на опережение, например:

  • выступить с иском о признании договора действующим в старой редакции;
  • потребовать признания недействительным.

Основанием для повышения арендной платы являются, согласно Гражданскому кодексу, считаются изменение тарифов и цен, методики расчета, профиля деятельности арендатора. Если же основанием для повышения выступает повышение рыночных цен, то можно добиться снижения, опираясь на то, что изменение арендной платы и в этом случае возможно лишь по соглашению.

Увы, чаще всего арендодатели заботятся о том, чтобы в договоре присутствовало их безусловное право повышать плату при изменении рыночной стоимости. В данном случае его требования правомерны, и суд непременно встанет на его сторону. И это лишний раз доказывает необходимость оценки любого проекта сделки.

Если арендодатель имеет право на все

Самый сложный вариант: это когда договор аренды содержит бесспорное право арендодателя повышать плату, вне зависимости от чего бы то ни было. Но следует помнить о том, что если Вы хотя бы раз заплатите по повышенной ставке, то оспорить ее повышение будет трудно (если вообще возможно). Вполне реально снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем при условии, что арендатор сможет доказать, в частности, что:

  • повышение арендной платы непропорционально изменению ставок, которые уплачивают другие за аналогичное имущество в данной местности в конкретный период;
  • в подобном случае повышение представляет собой злоупотребление правом на одностороннее изменение.

Конечно, доказать это самостоятельно непросто, как минимум, потребуется прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, да и юрист по коммерческой недвижимости должен оценить ситуацию с точки зрения судебных перспектив. Иначе, скорее всего, суд поддержит арендодателя. Да и до суда нельзя занимать пассивную позицию, как минимум, следует уведомить о своем несогласии (отправкой уведомления, через протокол о разногласиях). И, пожалуй, разумнее будет первым обратиться с иском об изменении договора.

Юридическая компания «Деловой Дом» выработала массу методов, которые позволяют вполне законно снизить арендную плату при одностороннем повышении таковой арендодателем. Не теряйте времени, записывайтесь на консультацию, в данном случае каждый потерянный день увеличивает риск проигрыша дела!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector