Отключение электроэнергии арендатору за неуплату

6. Аренда: Отключение электроэнергии как санкция за невнесение арендной платы

Описание ситуации: В связи с тем что арендатор оплачивал арендную плату за предоставленное в аренду помещение не в полном объеме, арендодатель в июле 2015 г. преднамеренно отключил в помещении электроэнергию. Отключение электроэнергии не позволяет арендатору обеспечить сотрудников своей компании надлежащими условиями труда для выполнения функциональных обязанностей и исполнения поставленных руководством задач.

По указанным причинам арендатор не признает и не принимает оказанные услуги по предоставлению арендодателем офисного помещения в аренду и не оплачивает арендные платежи, также арендатор не отражает в учете расходы по арендным платежам с момента отключения электроэнергии, так как ведется судебное производство и регулярно требуются акты сверки по расчетам с арендодателем.

Периодически арендатор направляет в адрес арендодателя уведомления о том, что приостанавливает все платежи по договору аренды до момента подключения электроэнергии в арендуемом помещении.

До настоящего времени договор аренды офисного помещения не расторгнут. Помещение арендатором не возвращено арендодателю. По условиям договора аренды арендодатель не обязан выставлять акты на оказанные услуги.

Вопрос: Просим дать разъяснения по вопросу возможности учета у арендатора платежей за аренду офисного помещения.

Ответ: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Проанализировав вышеуказанные нормы ГК РФ, Президиум ВАС РФ пришел к выводу о том, что исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору ( п. 1 ст. 328 ГК РФ). А значит, арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендных платежей только за период с момента передачи ему имущества и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора ( Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12).

Иными словами, если в период действия договора аренды арендодатель по каким-либо причинам неправомерно препятствует арендатору в пользовании арендованным имуществом, арендатор вправе не вносить арендную плату за весь период времени, в течение которого он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя.

Как нам представляется, одним из таких препятствий вполне может быть незаконное отключение арендодателем электроэнергии в переданном в аренду помещении, если такое отключение привело к невозможности использования данного помещения по его назначению (например, для осуществления административной или торговой деятельности и т.д.).

Данный вывод подтверждается и практикой нижестоящих судов.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 01.03.2013 по делу N А40-43722/12-82-399 указал, что, поскольку снабжение электроэнергией арендуемых ответчиком помещений было прекращено по инициативе арендодателя, суд сделал обоснованный вывод о том, что истец не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы за период, в течение которого он не пользовался арендованным имуществом по вине истца. Аналогичный вывод был сделан ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 17.06.2013 по делу N А21-5991/2012.

Как следует из запроса, отключение электроэнергии было произведено арендодателем в связи с тем, что арендатор оплачивал арендную плату за предоставленное в аренду помещение не в полном объеме.

Вместе с тем, по нашему мнению, ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей не является основанием для отключения электроэнергии, если, конечно, это прямо не предусмотрено договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей арендодатель вправе защищать свои права и интересы всеми предусмотренными законом способами. В частности, он вправе начислить неустойку или проценты по ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования Банка России за просрочку внесения арендных платежей. Если это предусмотрено договором, арендодатель может отказаться от договора аренды, уведомив об этом арендатора.

Если право на досрочный отказ от договора аренды договором не предусмотрено, следует помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по иску арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вообще, расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, допускается при соблюдении ряда условий, на что, в частности, обращается внимание в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”. А именно – до обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору:

а) письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ);

б) предложение расторгнуть договор в случае неисполнения обязательства в разумный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом если допущенные нарушения устранены арендатором в разумный срок, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”).

Следует отметить, что согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в ред. от 25.12.2013) если основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя является невнесение арендной платы более 2 раз подряд, то иск о досрочном расторжении договора может быть предъявлен, даже если арендатор погасил долг в полном объеме. Правда, такое требование должно быть заявлено арендодателем в разумный срок после погашения долга арендатором. В противном случае арендодатель лишается права на досрочное расторжение договора аренды по этому основанию.

Таким образом, неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей могут служить основанием для применения к арендатору штрафных санкций, а также для отказа от договора аренды либо для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Отключать в одностороннем порядке электроэнергию в переданном в аренду помещении по причине несвоевременного внесения арендной платы арендодатель не вправе, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

Действия арендодателя по отключению электроэнергии, на наш взгляд, могут рассматриваться как создание препятствий в пользовании помещением, что освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период времени, в течение которого арендатор не имел возможности использовать это помещение в целях, предусмотренных договором, либо обусловленных назначением помещения.

При этом важно доказать, что отключение электроэнергии действительно привело к невозможности использования помещения по назначению.

Если же арендатор вносил арендную плату, несмотря на то, что мог и не делать этого по причине незаконного отключения электроэнергии, указанные платежи могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Иными словами, в этом случае между арендодателем и арендатором возникает обязательство из неосновательного обогащения, в силу которого арендодатель обязан возвратить арендатору неосновательно полученные денежные средства в виде арендной платы за период, в течение которого было отключено электроснабжение помещения.

С учетом изложенного полагаем, что рассматриваемые обстоятельства не позволяют говорить о наличии у арендатора фактически осуществленных, экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов в виде арендной платы, поскольку из-за действий арендодателя (пусть и незаконных) фактическое использование полученного в аренду имущества было затруднено и даже невозможно. Как мы поняли, факт невозможности использования помещений был зафиксирован арендатором в его исходящих письмах, направленных арендодателю, этот же факт будет и одним из доводов арендатора в случае судебного спора.

Соответственно, по нашему мнению, признание в составе расходов сумм арендной платы за время “конфликтного” периода будет являться необоснованным для целей как бухгалтерского, так и налогового учета.

Полагаем, что такое признание возможно только при условии фактического использования арендатором полученных помещений в производственных целях или для управленческих нужд.

Вправе ли арендодатель при несоблюдении сроков внесения арендной платы арендатором препятствовать доступу к арендуемому помещению, отключать электроэнергию, если такие меры предусмотрены договором?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: включение в договор аренды условия об ограничении доступа арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки по внесению арендной платы и о прекращении арендодателем в указанный период подачи электроэнергии в арендуемое помещение само по себе не противоречит требованиям гражданского законодательства.

Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

Обоснование позиции

1. В силу ст. 606, ст. 611 ГК РФ и условий договора арендодатель обязан предоставить арендатору обусловленное в договоре помещение во временное владение и пользование. Как следует из ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Учитывая принцип свободы договора, суды, как правило, признают правомерным включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы (см., например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 № 18АП-3400/13). При этом в ряде случаев суды расценивают такое условие как способ обеспечения обязательств, предусмотренный п. 1 ст. 329 ГК РФ (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015, Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 № 06АП-6822/15).

В случае включения указанного условия в договор ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению при наличии задолженности по арендной плате признается правомерным (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 17АП-17479/16 и от 22.01.2015 № 17АП-16974/14, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).

При этом, как показывает судебная практика, наряду с условием об ограничении арендодателем доступа к арендованному помещению в договор может быть включено условие о прекращении или приостановлении предоставления коммунальных и эксплуатационных услуг по причине наличия задолженности (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2017 № Ф08-5403/17 по делу № А53-24139/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2016 № Ф07-3096/15 по делу № А56-85550/2014, Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 № Ф05-7243/15 по делу № А40-61284/2014, Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2016 № 06АП-4209/16).

2. Вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период действия указанной меры решается судами по-разному.

Согласно позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2, из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм, а также ст. 614 ГК РФ, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Учитывая данную позицию, суды в ряде случаев приходят к выводу о неправомерности взыскания арендной платы за период, в течение которого арендатор был лишен возможности пользоваться помещением по причине ограничения к нему доступа арендодателем в связи с образовавшейся задолженностью (см., например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2016 № Ф10-2263/16 по делу № А14-8303/2015, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 № 11АП-15364/16, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 № 18АП-6563/15). Указанные решения приняты с учетом того, что условия договора не предусматривают обязанности арендатора оплачивать арендную плату за период, когда арендодатель прекратил доступ в арендованные помещения.

Однако существует и альтернативная точка зрения. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 № Ф07-1011/17 по делу № А56-37518/2016 суд пришел к выводу, что при наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылка на упомянутый п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 необоснованна, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора.

Аналогичной позиции придерживаются суды и в случае, когда обязанность внесения арендной платы за период действия ограничения доступа в арендованное помещение прямо предусмотрена условиями договора (см., например, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 № 13АП-14285/17, Арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2016 № Ф09-8415/16 по делу № А50-20622/2015).

Поэтому вопрос о правомерности взыскания суммы арендной платы за период применения арендодателем мер по ограничению доступа к арендованному помещению может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

Вправе ли арендодатель оставить арендатора без света?

Нередко арендаторы нарушают сроки внесения арендных платежей. Перед арендодателем в таком случае возникает дилемма – добиваться оплаты через суд, что может растянуться на долгие месяцы, или пытаться применить к арендатору иные меры воздействия. К таким, например, можно отнести ограничение доступа арендатора к коммунальным ресурсам. Рассмотрим, правомерны ли подобные действия.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом по общему правилу в случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать расторжения договора, а также погашения задолженности в порядке гл. 25 ГК РФ. Иные действия могут быть квалифицированы как выходящие за пределы осуществления гражданских прав.

«Поскольку по условиям договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора за однократное нарушение уплаты арендной платы и коммунальных услуг, но при извещении арендатора за 15 дней до расторжения, то самостоятельные действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение с 07.04.2013 выходят за пределы осуществления гражданских прав, которые должны осуществляться разумно и добросовестно (ст. 10 ГК РФ)».

Однако и противоположный подход широко отражен в судебной практике. Рассмотрим примеры.

«Пунктом 5.1.3 Договора аренды предусмотрено, что при неоплате арендной платы более двух дней Арендодатель вправе закрыть доступ к арендуемому недвижимому имуществу, а также ограничить в пользовании коммунальными услугами (отключить электроэнергию, воду и т.д.)».

«28.12.2016 в адрес предпринимателя арендодатель направил претензию об уплате задолженности по оплате расходов за коммунальные услуги не позднее пяти банковских дней с даты ее получения. Предприниматель предупрежден об ограничении доступа и отключении коммунальных ресурсов в случае неисполнения своих обязательств на основании пункта 6.8 договора».

«Согласно п. 9.3 договора в случае возникновения обстоятельств, указанных в п. п. 9.2.1 – 9.2.4 договора, арендодатель обязуется направить арендатору письменное уведомление с требованием об устранении выявленных нарушений, в случае, если в течение 5 рабочих дней с даты получения такого уведомления арендатор не устранит вышеуказанные нарушения, арендодатель вправе: а) ограничить арендатору пользование всеми коммунальными услугами (полностью или частично) и/или ограничить доступ арендатора, его сотрудников и посетителей в здание; б) отказаться от исполнения договора полностью или в любой его части в одностороннем внесудебном порядке».

«В силу пункта 8.4 договора аренды за неисполнение или частичное неисполнение арендатором обязательств по оплате любого денежного обязательства, предусмотренного договором, арендодатель вправе получить с арендатора неустойку, и/или ограничить арендатору доступ в помещение, и/или приостановить возможность потребления коммунальных услуг».

«Согласно п. 5.1.4 договора при неуплате субарендатором арендных или иных платежей (или их части) по настоящему договору в установленные сроки, если просрочка оплаты составляет 10 календарных дней, арендодатель вправе ограничить или прекратить доступ сотрудников и посетителей субарендатора, а также иных лиц в помещения до момента фактической уплаты арендных платежей и иных платежей, а также прекратить предоставление субарендатором коммунальных или иных услуг, при этом субарендатор не освобождается от уплаты текущих платежей за помещение».

«Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено право арендодателя ограничить доступ арендатора в арендуемое помещение, а также прекратить предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг за нарушение сроков арендных платежей более чем на пять календарных дней до полного погашения задолженности. При этом данное условие не освобождает арендатора от оплаты арендной платы за период ограничения».

«В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, а именно оплаты образовавшейся задолженности по договору, и неисполнением предъявленных требований в указанные в претензиях сроки, руководствуясь пунктом 4.9 договора, истец в дополнение к иным правам, предусмотренным договором, вправе прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение, а также ограничить доступ в помещение до полного исполнения арендатором всех требований арендодателя по погашению любой задолженности арендатора по договору, включая погашение задолженности по оплате неустойки и/или суммы причиненного ущерба и т.п».

Таким образом, суды рассматривают данные действия в качестве правомерных, если они определены договором, что соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Полный текст приведенных в материале судебных актов, иную судебную практику, консультационные материалы, образцы процессуальных и деловых документов вы можете найти в СПС КонсультантПлюс.

Эксперт Линии Консультаций
ООО «КАДИС» Ионченков Герман

Есть индивидуальный вопрос? Задайте его на Линию Консультаций КАДИС и получите ответ экспертов в этот же день.
Подробнее об услуге и сроках предоставлении ответов смотрите на этой странице.

Компания задержала платеж по аренде. Как не позволить арендодателю отключить воду и свет?

• Дата 19 сент. 2018 г.
• Автор Олег Харькин
• Категория Гражданское право

Проблема № 1. Арендодатель не пускает в помещение

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи. По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается.

Совет № 1 : предупредите арендодателя, что он не взыщет оплату за период, в котором арендатор не мог пользоваться имуществом. Как правило, арендодателя интересует оплата, а не противодействие с контрагентом. Если он перекрывает доступ к помещению, можно изложить, какие невыгодные последствия его ожидают. Арендодатель не может со ссылкой на пункт 2 статьи 328 ГК РФ ограничивать владение или пользование объектом (отключать электроэнергию, ограничивать в доступе сотрудников арендатора, менять замки и т. п.), так как суд не взыщет арендные платежи за период, в котором действовали ограничения. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

• двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
• материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
• переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

Арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Проблема № 2. Арендодатель отказывает в предоставлении услуг по условиям договора

До 2014 года суды придерживались позиции ВАС РФ о том, что право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам ГК РФ об аренде. Такое положение договора аренды считалось недействительным. Однако в 2014 году Пленум ВАС РФ установил, что суд должен проверять оспариваемые положения на соответствие закону и, если нет оснований, не ограничивать свободу сторон в установлении условий договора.

Совет № 1 : займите активную позицию при формировании условий договора. Как правило, арендодатель предлагает свой проект договора, который содержит явно обременительные и нарушающие баланс интересов условия. Если вы не смогли их согласовать, к соглашению суд применит положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договоре присоединения. Суд также учтет:

• фактическое соотношение переговорных возможностей;
• уровень профессионализма сторон;
• было ли присоединение вынужденным;
• какова конкуренция на рынке;
• были ли у присоединившейся стороны реальные возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях;
• другие спорные условия вкупе с условиями договора и обстоятельствами дела.

Совет № 2 : предложите арендодателю свой проект договора или включение своих условий в договор.Арендодатели заинтересованы в том, чтобы сохранить арендаторов или привлечь новых. Если не удается исключить из договора условие, что в случае задержки оплаты арендодатель имеет право применять ограничительные меры, предусмотрите условия и меры такого ограничения. Например: — срок просрочки, по истечении которого применяются ограничительные меры; — неоплата коммунальных платежей приостанавливает их предоставление; — исключение мер, которые могут повлечь несоразмерные убытки (например, отключение света на складе хранения замороженных полуфабрикатов); — альтернативное обеспечение исполнения обязательства (залог, гарантию и т. п.).

Предлагайте арендодателю в письменной форме те условия, которые максимально защитят вас в случае просрочки или станут доказательствами активной позиции в судебном споре.

Решение: арендодатель может не предоставлять коммунальные услуги в случае задолженности арендатора, если это прямо предусмотрено договором. Для того чтобы суд встал на сторону арендатора, необходимо занять активную позицию при согласовании и формировании условий договора.

На что может рассчитывать Арендатор, в случае предъявления иска к Арендодателю, который отключил ему электроэнергию, за неуплату арендной платы

Добрый день. Еще один вопрос:

Мой арендатор 3 месяца не платит арендную плату. В суд документы готовим, но вопрос другой. Если я все-таки отключу ему электроэнергию, а он подаст на меня в суд, какое решение может вынести суд-я буду должен вычесть из арендной платы аренду за те дни, когда не было электроэнергии или мне могут вменить и упущенную выгоду? Очень интересует какова судебная практика по таким вопросам.

Ответы юристов ( 8 )

Пример из практики:

Постановление ФАС Центрального округа от 03.06.2004 по делу N А54-1731/03-С17:
«Действия арендодателя по отключению подачи электроэнергии создают арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом и представляют собой злоупотребление ответчиком своим правом, что является недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Всё-таки цивилизованный способ борьбы с неплательщиком арендной платы — это подача иска в суд о взыскании долга, расторжении договора и выселении арендатора.

Потом, после решения суда, судебные приставы смогут принудительно выселить такого жильца.

Это я и так знаю,вопрос был не об этом.

Это я и так знаю, вопрос был не об этом.
Олег

По существу вопроса отвечу, что за тот период, когда была отключена электроэнергия, арендатор может требовать в суде уменьшения арендной платы на размер оплаты электричества за период отключения.

Упущенную выгоду, если он документально докажет её, тоже может с вас взыскать.

Такое встречается в судебной практике. Пример во вложении.

Зачем Вам лишние сложности?

Подайте иск в суд о взыскании суммы долга+ по ст 395 начислите проценты за пользование деньгами, а так же иск о выселении и прекращении правом пользования помещением, в связи с нарушением условий договора

На основании решения суда, а так же на основании исполнительного листа, будут приставы осуществлять исполнение решения суда путем выселения недобросовестных нанимателей

Арендатору придется доказать как минимум два достаточно сложных обстоятельства: что электричество было отключено и размер упущенной выгоды. Однако все же лучше взыскивайте по суду, возможно арендатор хорошо подготовился к Вашему намерению отключить электроэнергию.

Если арендатор обратиться в суд, то скорее всего дела объединят в одно производство т.к. имеют место встречные требования, или арендатор обратиться с встречным иском после Вашего обращения. Зачем Вам это? И что вы приобретете отключив ему электричество. Если арендатор все же докажет размер убытков, то суд скорее всего произведет зачет требований, т.е. уменьшит взысканной в Вашу пользу суммы на размер доказанных арендатором убытков.

ни в коем случае не стоит так поступать, это может повлечь негативные последствия. и если дело закончится только вычетом из арендной платы данных сумм это будет самое незначительное.

а вот убытки которые может понести арендатор если их обяжут оплатить именно Вас вы к этому готовы? кроме того есть ситуации когда отключение ресурсов не допустимо, и может повлечь причинение вреда жизни и здоровью.

предлагаю ускориться, и предъявлять требование о взыскании сумм не полученных платежей и неустойку за нарушений условий.

• 7,7 рейтинг
• 2747 отзывов

Добрый день! В договоре аренды прописано такое право на отключение эл.эн. в случае неуплаты. Какие санкции за неуплату предусмотрены Вашим договором.

По данному вопросу имеется противоречивая судебная практика. В основном суды склонны считать, что отключение от подачи коммунальных услуг создает невозможность пользования арендованным имуществом. Как правило, суды исходят из того, что отключение электроэнергии является таким недостатком арендованного имущества который создает невозможность им пользоваться. И применяли положения ст. 612 ГК РФ:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако, суды взыскивали также и убытки, в соответствии со ст. 15 ГК РФ. К убыткам также относится и упущенная выгода. Но упущенную выгоду нужно доказывать, что достаточно проблематично. Примеры судебной практики: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2010 по делу N А17-7546/2008, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009.

Есть также противоположная практика, в соответствии с которой непродолжительное отключение электроэнергии не свидетельствует о невозможности использования арендованного помещения по назначению. Пример судебной практики: Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу N А14-9047/2008/301/6