Скрытая аренда в бюджетных учреждениях

Проблема заключения договоров аренды учреждениями с участием государства

Кадочников Игорь Владиславович,

студент магистратуры Тюменского государственного университета.

В данной статье речь пойдет о заключении федеральными государственными бюджетными учреждениями (далее – Учреждения) и федеральными государственными унитарными предприятиями (далее – Предприятия) сделок связанных с арендой без согласования с Учредителем и собственником государственного имущества (Далее – собственник государственного имущества).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1] – по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В уставах Учреждений с государственным участием имеются пункты в соответствии с которыми они обязаны согласовывать свои сделки с Учредителем, а также есть обязанность публиковать сведения о заключенных договорах аренды на официальном сайте в сети Интернет – www.torgi.gov.ru (далее – официальный сайт), но как показывает практика Учреждения уклоняются как от обязанности согласования сделок с учредителем и собственником имущества, так и от обязанности опубликования информации о заключаемых сделках на официальном сайте.

Учреждения скрывают сделки связанные с арендой государственного имущества такими договорами как договор сотрудничества, так и таким видом как договор аренды рабочего места (коворкинга).

Разберемся подробно, что же представляет из себя такой вид договора как договор аренды рабочего места или договор коворкинга.

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрен такой вид сделки как договор коворкинга. Правоотношения по заключенным договорам регламентируются Главой 34 ГК РФ «Аренда».

Учреждения не считают договор коворкинга договором аренды, а раз он, по мнению Учреждений не относится к аренде, то согласования с учредителем и собственником имущества данная сделка не требует. Предметом данного договора, по мнению Учреждений, является предоставление рабочего места, однако стоит отметить, что при заключении данного вида сделки в договоре указывается срок, оплата, площадь, сдаваемая в аренду.

Законодательством Российской Федерации установлено, определение термину «рабочее место».

Согласно ст. 209 Трудового кодекса Российской Федерации от 30.12.2001 № 197–ФЗ [2] «Рабочее место – место, где работник должен находиться или куда ему необходимо прибыть в связи с его работой и которое прямо или косвенно находится под контролем работодателя».

«СанПиН 2.2.4.548-96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы» устанавливает определение рабочего места, как: «участок помещения, на котором в течении рабочей смены или части ее осуществляется трудовая деятельность. Рабочим местом может являться несколько участков производственного помещения. Если эти участки расположены по всему помещению, то рабочим местом считается вся площадь помещения».

Таким образом, правоотношения по заключенным договорам коворкинга регулируются правилами, применяемыми к договору аренды, причем предмет договора предусматривает собой не только аренду движимого имущества (стол, стул), но и недвижимого имущества (помещение определенной площади).

В соответствии с приказом Росимущества от 31.08.2012 № 193 «согласование сделок по передаче предприятием недвижимого имущества в аренду (договоров аренды) осуществляется территориальным органом Росимущества по месту регистрации федеральных государственных унитарных предприятий».

Договор аренды рабочего места, в данном случае договор коворкинга, может быть признан притворной сделкой, которая прикрывает передачу недвижимого имущества в обход согласования и процедур, установленных Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» [3] .

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу указанной нормы права признаком притворности сделки является намерение сторон прикрыть другую сделку. Категория дел о признании недействительными сделок юридических лиц рассматривается арбитражным судом.

Позиция арбитражного суда по данной категории дел, касающаяся договоров аренды рабочего места, изложена в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2011 по делу № А56-21650/2011.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ содержание договора аренды составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору во временное владение и пользование имущество в состоянии, соответствующему условиям договора аренды и назначению имущества, и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Имущество (предмет договора) было передано арендатору, им использовалось, за что уплачивалась арендная плата в размере, определенном договором.

В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона № 161-ФЗ – государственное или муниципальное предприятие не в праве продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Суд в спорах по данным категориям дел встает на сторону собственника и обязывает учреждения выплатить упущенную выгоду.

Позиция в отношении договоров коворкинга подтверждается решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2011 по делу А56-21650/2011, постановлением тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.02.2012. По указанному делу договор аренды рабочих мест (коворкинга) от 01.03.2010 № 6/НПК признан недействительным, а сделка признана ничтожной, в передаче дела № А56-21650/2011 в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора отказано, что подтверждается определением ВАС РФ от 13.06.2012 № ВАС – 7136/12.

Статья 168 ГК РФ предусматривает то, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как правило истец, он же собственник государственного имущества подает в суд на Учреждение, так как последние не согласовывают данные виды сделки с собственником государственного имущества.

Таким образом, Учредитель, а также собственник государственного имущества имеют право оспорить такие сделки, потребовать признать их недействительными и потребовать возмещение вреда причиненного такого рода правоотношениями.

Для предотвращения подобной практики обхода посредством заключения различных видов договоров под предлогом скрыть договора аренды необходимо ввести административную ответственность, с большими штрафами, а также внести изменения в законодательство касаемо отчетности Учреждений.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015).

2. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197–ФЗ (ред. от 31.12.2014).

3. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О защите конкуренции».

4. Действительные и недействительные сделки. Брайко Л.В.

5. Действительные и недействительные сделки. Виды, основания признания сделки недействительными и применение последствий ее недействительности. Димитрюк В.В.

6. Действительные и недействительные сделки. Виды, основания. Назарова Н.А.

Поступила в редакцию 11.08.2015 г.

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015).

[2] Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197–ФЗ (ред. от 31.12.2014).

[3] Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О защите конкуренции».

Скрытая аренда в бюджетных учреждениях ответственность

В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО “Вендинг” обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО “Аэропорт Красноярск” по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС – 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.

Заключенное сторонами соглашение № 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации».

(3) Иногда арбитражные суды разрешают споры, связанные с подобными договорами, не ссылаясь ни на нормы об аренде (глава 34 ГК РФ), ни на нормы о возмездном оказании услуг (глава 39 ГК РФ), квалифицируя подобные договоры как непоименованные.

Пример: Постановление Девятого ААС от 10 марта 2009 г.

На это также указано в Письме Минфина РФ от 14.03.2016 № 03-03-06/1/13948.

Читать еще: Аренда земли под гараж для пенсионеров

Образовательное учреждение – арендодатель.

Сдавать имущество в аренду государственные (муниципальные) бюджетные и автономные учреждения могут только с ведома и согласия учредителя, так как имущество этих учреждений находится у них в оперативном управлении в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

Если с согласия учредителя недвижимое и особо ценное движимое имущество бюджетных учреждений, а также аналогичное имущество либо имущество, приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на эти цели, сдается в аренду, то финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (п. 6 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ, ч. 3 ст.

Он должен производить такой ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен выполняться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества обязан арендатор (п.

Скрытая аренда в бюджетных учреждениях ответственность

Также арендатор не вправе переложить часть обязанностей по содержанию транспортного средства на арендатора, так как это является условием договора.

В отношении арендатора аналогично условиям ст. 634 ГК РФ установлена обязанность по содержанию транспортного средства, его текущему и капитальному ремонту в случае аренды без предоставления экипажа арендодателя (ст. 644 ГК РФ). В таком случае арендатор не только пользуется услугами данного средства, но и эксплуатирует его, а также осуществляет техническое обслуживание.

Запрет на заключение договора аренды

В целях поддержания здорового образа жизни населения законодательство РФ ограничивает круг лиц, которые могут вступать в арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации.

Федеральный арбитражный суд МО рассмотрел кассационную жалобу на решение суда первой инстанции о признании недействительным заключенного договора аренды. Изучив материалы дела, суд не нашел оснований для отмены вынесенного судебного решения.

Исходя из материалов дела, между Минимуществом, балансодержателем и арендатором заключен договор аренды на нежилое помещение. Однако уставом балансодержателя не предусмотрена сдача принадлежащего ему имущества на праве оперативного управления в аренду.

не было изъято собственником у балансодержателя, не являлось лишним или используемым не по назначению имуществом.
При этом осмотр служебных помещений производится специально создаваемой комиссией с участием работников проверяемой организации и представителя ревизионной группы. В случае выявления фактов неэффективного использования площадей, в том числе занятых арендаторами в больших размерах, чем предусмотрено заключенными договорами аренды или актами передачи нежилых помещений, определяют потери доходов федерального бюджета;

– проверяют случаи заключения договоров на сдачу в аренду имущества со сторонними организациями без возмещения ими расходов по аренде, хозяйственному обслуживанию или оплаты этих расходов по заниженным расценкам.

Оформление договора аренды

Исполнение любых договорных отношений зависит от порядка заключения договора. Не являются исключением и арендные отношения.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно только по результатам конкурса (аукциона) (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11 по делу № А40-102293/10-148-587).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К таким договорам применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При нецелевом использовании арендованного имущества арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества.

В соответствии со ст.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Ограничения по аренде. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

– порядок и условие объявления торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества;

– состав и условия конкурсной документации;

– права претендентов на участие в торгах;

– требования и условия при подготовке и представлении в конкурсную комиссию заявки от претендентов;

– процедуру осуществления торгов;

– порядок оформления отношений с победителем торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества;

– условия признания результатов торгов недействительными.

До недавнего времени был актуальным вопрос о правомерности при заключении договора аренды недвижимого имущества применения норм Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд“ (далее – Федеральный закон N 94-ФЗ).

Берем в аренду. Сдаем в аренду

Автор: О. Лунина

Какими нормативными документами регулируются вопросы аренды? Что должно быть указано в договоре аренды? Каков порядок предоставления имущества арендатору? Каковы порядок, условия и сроки внесения арендной платы? Какие требования установлены к содержанию арендованного имущества? Как отражаются в бухгалтерском (бюджетном) учете операции по аренде имущества?

Общие вопросы арендных отношений.

Основным документом, регламентирующим вопросы аренды, является Гражданский кодекс (гл. 34).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды признаются (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания, сооружения;
оборудование;
транспортные средства;
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Так, согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, то заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем в порядке, установленном п. 2 ст. 13 данного закона, оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения выявлена возможность ухудшения указанных условий.

Не могут сдаваться в аренду земельные участки, изъятые из оборота (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

Лесные участки могут быть арендованы, если они находятся в государственной и муниципальной собственности и прошли государственный кадастровый учет (п. 2 ст. 72 ЛК РФ).

Есть и другие ограничения.

Договор аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). На это также указано в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо и срок его действия более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Когда срок договора не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Читать еще: Аренда движимого имущества у бюджетного учреждения

Предоставление имущества арендатору.

Порядок предоставления имущества арендатору установлен ст. 611 ГК РФ. Согласно ее положениям арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Кроме этого, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Причем ответственность наступает, даже если владелец имущества на момент заключения договора аренды об этих недостатках не знал.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;
потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества на другое аналогичное имущество, находящееся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или его передаче.

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не закреплены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Обязанность арендатора вносить арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011).

Арендная плата может быть установлена и внесена в денежной и неденежной форме.

Неденежная оплата может производиться в виде:

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, закрепленные в договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Использование арендованного имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если условия в договоре не прописаны (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Получив согласие арендодателя, он может сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Кроме этого, он может передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Содержание арендованного имущества.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Он должен производить такой ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества обязан арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Образовательное учреждение – арендатор.

В соответствии с Указаниями № 65н[1] расходы на арендную плату следует отражать по подстатье 224 «Арендная плата за пользование имуществом» КОСГУ и коду вида расходов 244 «Закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд».

По данной подстатье показываются также расходы государственных (муниципальных) учреждений – арендаторов по уплате НДС, исчисленного ими как налоговыми агентами при исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно договору аренды имущества.

Объект имущества, полученный учреждением от балансодержателя (собственника) имущества в возмездное пользование, учитывается на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование». К учету он принимается на основании акта приема-передачи (иного документа, подтверждающего получение имущества и (или) права его пользования) по стоимости, указанной (определенной) передающей стороной (собственником) (п. 333 Инструкции № 157н[2]).

Учет расходов по договору аренды ведется на счете 0 302 24 000 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом».

В случае заключения с арендодателем отдельных договоров на возмещение ему эксплуатационных и иных расходов, в том числе на оплату услуг связи, коммунальных услуг, услуг по содержанию имущества, эти расходы отражаются в бухгалтерском учете на соответствующих счетах исходя из их экономического содержания:

0 302 21 000 «Расчеты по услугам связи»;
0 302 23 000 «Расчеты по коммунальным услугам»;
0 302 25 000 «Расчеты по работам, услугам по содержанию имущества».

Типовые операции по принятию к учету арендованного имущества и отражению расходов на арендную плату выглядят следующим образом:

Казенное учреждение
(Инструкция № 162н*)

Бюджетное учреждение
(Инструкция № 174н**)

Автономное учреждение
(Инструкция № 183н***)

Скрыть аренду бюджетном учреждении

Здравствуйте! Мне необходим Ваша помощь! Как скрыть аренду нескольких кв.м. для установки банкомата в здании бюджетного учреждения (балансодержателя), т.е. чем можно будет заменить термин аренда.

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте, уважаемый пользователь!

Боюсь, что аренду не скроешь. Даже если в договоре Вам удастся избежать слова “аренда”, при его анализе контролирующее органы всё равно обязаны исходить из фактического содержания документа.

ИСходя из судебной практики Вы имеете право заключить договор аренды, Договор возмездного оказания услуг или так называемый непоименованный вид Договора

Рассмотрим некоторые судебные акты, в которых нашли отражение различные позиции.

(1) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры аренды.

Пример: Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 г. № КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802.

«. Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. № 16-01 (том 2, л.д. 1 – 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО “СК-недвижимость”, которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ “Связь-Банк”, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении № 4, в субаренду».

(2) Иногда арбитражные суды квалифицируют соответствующие договоры как договоры о возмездном оказании услуг.

Пример: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 г. по делу № А33-14855/2009.

«. Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО “Аэропорт Красноярск” и ООО “Вендинг” 14.04.2008 заключено соглашение № 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО “Вендинг” с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО “Аэропорт Красноярск” производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО “Аэропорт Красноярск” местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт “Красноярск”, стр. № 48 здание авиационно-обменного пункта.

Читать еще: Изменение арендной платы в связи с инфляцией

Пример: Постановление Девятого ААС от 10 марта 2009 г. № 09АП-2538/2009-ГК по делу № А40-61348/08-23-554.

«Установлено, что на основании Договора № 356 от 14.05.2008 г. (л.д. 7 – 191), заключенного между ОАО “Седьмой Континент” и ООО “Интеронлайн Сервис”:

– ОАО “Седьмой Континент” обязалось предоставить ООО “Интеронлайн Сервис” право на период с 21.02.2008 г. по 31.01.2009 г. разместить на 1 кв. м помещения N 100 этажа 1 корпуса 2 дома 10 по улице Бибиревская города Москвы платежный терминал;

– ООО “Интеронлайн Сервис” обязалось уплачивать ОАО “Седьмой Континент” ежемесячно, до 25 числа месяца, предшествующего текущему (первый платеж – в течение 5 дней после заключения договора), плату за размещение платежного терминала по ставке 49700 руб. включая НДС, а также возмещать на основании действующих тарифов стоимость фактически потребленных в связи с эксплуатацией платежного терминала коммунальных услуг, в частности, электроснабжения. .

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ, приходит к выводу об обоснованности требований Истца.

Договор № 356 от 14.05.2008 г., предметом которого является предоставление Ответчику возможности на возмездной основе разместить платежный терминал на части принадлежащего Истцу помещения, не противоречит ГК РФ.

В силу общих положений ГК РФ об обязательствах и отдельных видах договоров, а также условий самого Договора № 356 от 14.05 2008 г. на стороне Истца возникло право требовать внесения Ответчиком согласованной платы за размещение платежного терминала и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг».

Определенный интерес при рассмотрении этого вопроса представляет и ответ на вопрос № 27 в Рекомендациях, выработанных по итогам работы совместного заседания Научно-консультативных советов при ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, состоявшегося 25.03.2009 г. в Нижнем Новгороде:

«Может ли быть объектом договора аренды неизолированная часть нежилого помещения? Каковы критерии индивидуализации такого объекта аренды как часть нежилого помещения?

Рекомендации НКС: Согласно статье 607 Кодекса объектами аренды являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Часть здания не может быть объектом аренды. Следовательно, правила главы 34 Кодекса к спорному правоотношению не применимы. Субъектами гражданского оборота заключен договор, не поименованный в Гражданском кодексе Российской Федерации, обязательным условием которого является непротиворечие его закону (статьи 8 и 421 Кодекса). Гражданские права и обязанности, возникающие из этого договора, регулируются общими положениями о договорных обязательствах».

Таким образом, Вы имеете право заключить Договор на размещение банкомата.

Смогу оказать услугу по составлению Договора, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

Формы аренды ос

Что такое скрытая форма аренды и на какой договор можно считать скрытой формой аренды, и на каком основании? Спасибо!

По разному может быть. Нужно смотреть сам договор (ст. 170, 421 ГК РФ)

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ИНОГО ДОГОВОРА – ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ, ХРАНЕНИЕ, ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, КОГДА ФАКТИЧЕСКИ ОТНОШЕНИЯ АРЕНДЫ.

ЭТО ПРИТВОРНАЯ СДЕЛКА – СТ. 170 ГК РФ. МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СУДОМ, ТОГДА К НЕЙ БУДУТ ПРИМЕНЯТЬСЯ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ.

Скрытая аренда, когда лицо пользуется имуществом вообще без договора (устный) или по договору безвозмедного пользования.

Основание: фактическое нахождение и пользование имуществом – значит арендует.

Если лицо не имеет прав сдавать в аренду имущество, а это сделать очень хочется, то для того, чтобы не иметь проблем заключают какой-либо другой договор. Обычно этим грешат бюджетные учреждения, которые хотят попользоваться государственным имуществом, на распоряжение которым прав не имеют. Например, вместо договора аренды заключается договор хранения имущества и т.п.

Данная практика является незаконным. Наказания, как такового за это нет, но если прокуратура или иной контролирующий орган про это прознает – они вправе потребовать расторжения этого фиктивного договора.

Договор о совместной деятельности. В качестве вклада одного из товаришей – оборудование (мебель и т.п. ), находящееся в помещениях. Ну и предоставление право допуска в эти помещения для пользования оборудованием, переданным в качестве вклада

Простое товарищество только в случае если стороны не пугает необходимость вестии отдельный баланс, учет и налогообложение.

скрытая аренда – это сделка, которая позволяет Вам арендовать помещение, Вы платите за аренду, НО по документам юридически оформляется , например, договор оказания услуг по охране помещения, или договор ответственного хранения имущества. Но такие сделки опасны, ибо заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки ничтожной в силу мнимости. Поэтому на будущее чтобы доказать факт платежей, нужно каким-то образом эти платежи письменно фиксировать

Обычно заключают договор о сотрудничестве,наиболее распространенная форма.

Статья 421. Свобода договора

См. комментарии к статье 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10164072/28/#block_1027#ixzz3EzlJ4w9F

Уточните пожалуйста, об аренде какого имущества идет речь?

У каждого договора аренды свои тонкости.

Например при аренде транспортных средств.

Договор аренды транспортных средств соответствует другим общим отличительным признакам данных гражданско-правовых институтов

При аренде, предметами выступают индивидуально-определенные вещи – транспортные средства. Все производимые транспортные средства (их основные агрегаты – двигатели, шасси, корпуса и др.) имеют, как правило, заводские идентификационные номера (штампы, клейма и т.д.), которые индивидуализируют каждое транспортное средство. Кроме того, на транспортные средства вводятся паспорта – документы, содержащие все их технические и эксплуатационные показатели, конструкторские особенности с указанием марки, модели, типа, порядкового номера и других характеристик транспортного средства и основных его базовых составляющих.

В практической деятельности субъектов права получило распространение применение доверенности на право пользования и владения транспортным средством, в частности автотранспортом.

Причина возникновения данного обстоятельства – легальная возможность снижения расходов в процессе передачи, использования и владения имуществом.

Однако понимание доверенности согласно ст. 185 ГК РФ дает основание предполагать, что она используется не по назначению, т.е. противоречит тому смыслу и содержанию, которые следуют из норм гражданского законодательства, и является скрытой формой иной сделки, главным образом договора аренды транспортных средств.

Доверенностью является письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Именно для возникновения отношений представителя с третьими лицами и необходима доверенность.