Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора

Переуступка права аренды – соглашение, позволяющее передать права и обязанности на арендованное жилое или нежилое помещение новому арендатору. Оно имеет множество преимуществ, несмотря на то, что процедура заключения довольно сложная.

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. Мы расскажем, каким образом грамотно оформить процесс и сделать замену сторон в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • Уведомление арендодателя

    Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Торги

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    Договор

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    Регистрация

    Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

    Для регистрации понадобятся следующие документы:

    • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
    • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
    • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
    • Учредительные документы.
    • Договоры перенайма и аренды.
    • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
    • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
    • Техпаспорт помещения, план, экспликация.

    Каковы последствия решения?

    После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

    Заключение

    Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами, чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Смена арендатора в договоре аренды

    Последние вопросы по теме «смена арендатора в договоре аренды»

    Как можно сменить арендодателя без расторжения договора аренды?

    Подскажите, пожалуйста, как можно сменить Арендодателя без расторжения договора аренды ? Ситуация следующая: первоначально был заключен договор аренды между собственником помещения и арендатором, в последствии собственник сдал всю площадь на .

    Какова процедура смены арендатора при истечении договора аренды земельного участка?

    Заканчивается срок аренды земельного участка 1.11.2017 года, арендатор собрал собрание, чтобы заключить договор аренды на новый срок, собранием собственников земельных долей принято решение не заключать со старым арендатором договора аренда, не .

    Как выселить арендатора, если сменился собственник помещения?

    Имеет ли право арендатор продолжать пользоваться помещением ,если сменился собственник помещения? Помещение частное, арендовал ИП,затем ИП сдал помещение в субаренду ООО, после этого сменился собственник помещения. можно прекратить все отношения с .

    Как оформить договор аренды при смене юридического адреса компании?

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста. У нас проходит смена юридического адреса. Запросили у нового арендатора договор аренды, копию св-ва о праве соб-ти, а также гарантийное письмо. Нужно ли в договоре аренды ставить новый адрес или все же еще .

    Что происходит с обременением в виде аренды на помещение при смене собственника этого помещения?

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, есть помещение, есть договор между аренды арендодателем1 и арендатором3 заключенный на 2,5 года. произошла смена собственника(арендодателя). расторжения договора аренды не было. что происходит с этим .

    Изменение договора аренды нежилого помещения, при смене арендатора

    Хочу приобрести нежилое помещение (под магазин). Есть пара вопросов касательно договора аренды данного помещения, составленного между текущим собственником и арендатором. п.1.3. Переход права собственности на объект аренды к другому лицу не .

    Сохраняется ли действие договора аренды в случае перехода права собственности?

    Арендатор земельного участка обратился в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что новый собственник участка изменил вид разрешенного использования участка с эксплуатации объекта на .

    Замена стороны договора аренды

    Здравствуйте! Есть договор аренды и договор субаренды на нежилое помещение. По взаимному согласию всех сторон нужно поменять арендатора в договоре аренды и суб арендодателя в договоре субаренды, т.е. заменить одно юридическое лицо другим. как это .

    Смена стороны в договоре

    Я субарендатор. У меня договор аренды с Арендатором. С февраля меняется арендатор.Как оформить с ним договорные отношения: новым договором или каким -то соглашеникм? А если собственник сам в процессе станет арендодателем, тогда с нис как .

    Изменение юридического названия арендатора

    Добрый день, подскажите пожалуйста как поступить. Договор аренды, я арендадатель заключен с ООО сейчас фирма называется Торговая компания . Имею ли я право требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке ввиду того что с ТК договор .

    Смена арендатора з/у

    добрый день! Вопрос: есть соглашение о переуступке прав по договору аренды земли сельхозназначения, где меняется арендатор. Подскажите, какова дальнейшая процедура регистрации прав нового арендатора? Спасибо!

    Как заменить сторону в договоре аренды?

    Здравствуйте, уважаемые юристы. Имеется зарегистрированный в Росрестре договор аренды нежилых помещений. По этому договору я являюсь арендодателем, как физическое лицо. Арендатор – юр. лицо. На данный момент я зарегистрировался в качестве .

    Смена арендатора?

    человек арендует землю(с 2000г) у администрации, имеет разрешение на строительство(до 2020г), в связи с материальным положением не может строить и содержать эту землю.администрация не дает разрешение на замену арендатара т.к срок на который .

    Смена собственника, новые условия договора аренды, защита прав арендаторов

    Добрый день, в сентябре 2012 года арендовали помещение под кафе, помещение было в полуразрушенном состоянии, заключили договор аренды, плюс доп соглашение, согласно которому потраченные нами 860 000 руб на восстановление помещения засчитываются в .

    Смена арендатора

    В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора. В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора субаренды (поднаема), а также порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей, поступивших от арендатора.

    Договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

    Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока (статья 609 ГК РФ).

    Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 апреля 2006 года по делу №А82-4118/2004-30).

    Следовательно, распорядиться арендованным имуществом арендатор может только при согласии на это арендодателя. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть отражено в договоре аренды либо в любом ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и тому подобном). Если согласие арендодателя отсутствует, то сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование арендатор не вправе. Такая сделка согласно статье 168 ГК РФ будет являться недействительной.

    Также отметим, что если арендатор будет пользоваться имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель получит право требовать расторжения договора и возмещения ему убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

    Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование получено, то стороны (арендатор и субарендатор либо ссудодатель и ссудополучатель) заключают договор субаренды помещения (безвозмездного пользования), при этом такой договор должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды. Указанный договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ, статья 651 ГК РФ).

    Заметим, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного согласия арендодателя. Такие разъяснения содержатся в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).

    Кстати, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (пункт 20 Информационного письма № 66).

    Следует обратить внимание читателей, что субарендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды. Так, в пункте 34 Информационного письма № 66 сказано, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует.

    Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Центрального округа от 14 июля 2003 года по делу №А48-647/03-13, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2009 года по делу №А28-5926/2008-172/28.

    По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.

    По общему правилу, закрепленному в статье 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

    Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.

    Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

    Как было сказано выше, согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

    При этом ГК РФ не ограничивает право сторон договора лизинга заключить соглашение о перенайме предмета лизинга.

    В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, следовательно, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об одновременной уступке права требования и переводе долга.

    При смене арендатора по перенайму или при сдаче в субаренду, важным условием является право арендатора на данную операцию, установленное договором. Соответственно, арендодатель имеет право запретить в договоре аренды, как перенаем, так и поднаем, что для целей сохранности имущества и автор рекомендует сделать.

    Условия и перевод долга определены статьей 391 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке (Письмо Минфина Российской Федерации от 14 июля 2009 года № 03-03-06/1/463).

    При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении.

    В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция отражена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.

    Субаренда (поднаем) абсолютно ничего не меняет в системе бухгалтерского и налогового учета арендодателя.

    Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

    В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

    Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

    Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

    Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

    В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

    В налоговом учете согласно статье 249 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) арендная плата, поступающая от арендатора, относится к доходам от реализации. Основные виды деятельности определяются Уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

    Если организация в целях налогообложения прибыли признает доходы и расходы методом начисления, то доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

    Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

    Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно последним разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258, от 2 апреля 2009 года № 03-03-06/1/212, налогоплательщик на основании подпункта 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ должен в таких случаях учитывать арендные платежи в доходах исходя из сумм, предусмотренных графиком платежей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года по делу №Ф09-9466/08-С3.

    По мнению автора, неравномерный график платежей имеет место и тогда, когда арендная плата вносится один раз за длительный период времени, например раз в год или в полгода. В то же время единовременное включение в доходы такой платы не совсем выгодно организации, поскольку оно приведет к единовременной уплате налога на прибыль или авансового платежа в большем размере. Поэтому такие доходы целесообразнее распределять по отчетным периодам. Однако с учетом позиции Минфина Российской Федерации такой подход может вызвать претензии со стороны налоговых органов.

    Отметим, что ранее чиновники указывали, что доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128.

    Если предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, то в этом случае доход от сдачи имущества в аренду признается внереализационным доходом (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

    Подпунктом 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду, датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

    Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

    Данный текст является ознакомительным фрагментом.

    Замена стороны по договору аренды нежилого помещения

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Замена стороны по договору аренды нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения.

    При нотариальном заверении договора, нотариус должен заверить и дополнение. Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности.

    Передача прав и обязанностей по аренде земли

    Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

    Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

    Если по истечении договора аренды стороны не заявили друг другу о расторжении договора, он считается продленным на неопределенный срок. Поэтому в договоре аренды необходимо установить срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере ______________________ (_______________________).

    В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.

    Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе арендодателя.

    В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

    Сторона-2 гарантирует оплату арендных платежей за период со дня государственной регистрации договора аренды, указанного п. 1.1 настоящего договора, до дня государственной регистрации основного договора, при условии своевременного и надлежащего соблюдения Стороной-1 обязательств по настоящему договору.

    Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения

    Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

    Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

    В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.

    Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.

    Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

    Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

    Применение Варианта 1 является более приемлемым для предпринимателей-арендаторов с точки зрения налогообложения.

    ЛЮБИМОВ Любимов Сергей, юрист компании EY Law. В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества.

    Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

    Повышать арендную плату можно только один раз в год, если иной порядок не предусмотрен договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17696/12). Повышение арендной платы чаще 1 раза в год не считается нарушением, если на это согласен арендатор. Обычно согласие оформляется дополнительным соглашением с новой суммой платы за аренду (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
    По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

    Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

    Обычно субаренду разрешают только с согласия арендодателя. Если арендодатель не разрешает субаренду, то целесообразно предусмотреть в договоре применение санкций к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может послужить основанием для расторжения договора аренды.

    В окончании прописываются реквизиты сторон и контактные данные. В остальном, таковое соглашение имеет единый порядок составления согласно форме государственного образца. Сделка составляется в письменном виде, и только.

    Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных. Но и устный договор силы не имеет. Потому при частичном изменении договора составляется дополнительное соглашение к основному соглашению.

    Изменение сторон в договоре аренды: Судьба договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения в случае перемены лиц в обязательстве устанавливается статьей 617 ГК РФ. По общему правилу договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон обязательства.1.

    Должен ли новый собственник при приобретении недвижимости ставить вопрос о переоформлении договора аренды этой недвижимости или ее части?

    Скачать образец договора аренды нежилого помещения

    Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом. Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

    Вопрос: физические лица сдают в аренду юридическому лицу нежилое помещение, принадлежащее им на праве собственности.

    Предприниматель без образования юридического лица (фамилия), внесен в реестр _ за № _, паспорт серии _, проживающий по адресу: Московская обл., г.

    Имущественный налоговый вычет: Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет.

    Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.

    Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Целями создания этого сайта являются: повышение юридической грамотности всех желающих и оказание нового вида юридической помощи — через Internet.

    Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

    Договор аренды нежилых помещений (стр. 4 из 19)

    У меня еще вопрос: на момент сделки я должна выписать детей, так как они не собственники (требование банка). Вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться?

    Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

    Наниматель-1 передает, а наниматель-2 воспринимает права и долженности нанимателя-1 по контракту коммерческого найма жилого помещения от г. поначалу администрация согласилась, издала распоряжение об критериях приватизации и подписала контракт купли-реализации. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1.

    Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения.
    В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.

    Смена собственника помещения: риски для арендатора

    При получении недвижимости в аренду наниматель, как правило, рассчитывает на долгосрочные отношения с собственником, и обустраивает пространство «под себя». За период пользования квадратными метрами ситуация может измениться: помещение будет продано, безвозмездно передано или перейдет по иным основаниям новому владельцу. Какие риски несет арендатор в этом случае? Могут ли его «выселить» из офиса на том основании, что права распоряжения перешли другому лицу?

    Риски арендодателя при смене собственника недвижимости

    В действующем гражданском праве арендные отношения рассматриваются как обременение, наложенное на имущество. Однако они не ограничивают права собственника на распоряжение недвижимостью, закрепленное в ст. 209 ГК РФ. Это значит, что хозяин офиса или производственного помещения вправе продавать объект, обменивать, дарить третьим лицам, уступать в залог и т.д.

    В ситуации продажи офиса права арендатора остаются неизменными. Это означает, что тот может продолжать использовать квадратные метры в течение всего срока, прописанного в договоре. Если новый владелец попросит компанию съехать, его требования окажутся незаконными и могут быть обжалованы в суде.

    Фактически, смена собственника офиса влечет три потенциальных риска для нанимателя:

    Одностороннее расторжение договора

    Закон не отменяет права нового владельца пользоваться квадратными метрами по своему усмотрению. В п. 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрен способ расторжения договора аренды путем одностороннего отказа нанимателя или наймодателя от его исполнения. Контрагенты не обязаны вставлять этот пункт в соглашение, заключенное на неопределенный срок – правило и без того вытекает из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Чтобы прекратить взаимоотношения, одна сторона направляет письменное уведомление второй за 3 месяца до планируемого разрыва. Для бизнеса это означает, что ему все равно придется искать новое помещение, пусть и не сразу.

    Если договор заключался на заранее оговоренный период (например, на два года), расторгнуть его в одностороннем порядке можно исключительно при условии, что в тексте соглашения имеется соответствующий пункт. Например, стороны вправе прописать, что инициатор уведомляет второго контрагента о желании прекратить отношения за шесть месяцев. Если такого упоминания нет, досрочное расставание возможно только по основаниям, перечисленным в ст. 619 ГК РФ.

    Повышение арендной платы

    Часто новые собственники пытаются увеличить стоимость пользования квадратными метрами. Получится ли это у них – зависит от текста первоначального договора. Если в документе нет упоминания о дополнительных основаниях повышения арендной платы, она остается неизменной в течение одного года. Попытки арендодателя расторгнуть договор или поменять условия в суде будут безуспешными. Если же в соглашении есть «лазейки» для наймодателя, компании придется смириться с ростом издержек.

    Сложности с оплатой

    Из положений законодательства следует, что арендодатель перечисляет средства за пользование офисным или производственным помещением старому собственнику до тех пор, пока новый не предъявит доказательства вступления в права на имущество. Для этого предоставляются заверенные нотариусом копии правоустанавливающих (договор) и правоподтверждающих документов (выписка из ЕГРП). На практике совершение платежей в адрес бывшего владельца означает для арендаторов сложности: в дальнейшем потребуется их возврат, на который получатель может не согласиться добровольно, возникнет путаница в бухгалтерских документах.

    Что гласит закон?

    В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, дающие арендодателю право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

    Упомянуты следующие причины:

    • наниматель не выполняет условия пользования имуществом или иные существенные условия договора
    • существенно ухудшает имущество
    • не внес арендную плату два раза подряд или более
    • не произвел капитальный ремонт, который обязан был сделать по договору

    Чтобы прекратить договорные отношения по любому из перечисленных оснований, арендодатель вначале направляет уведомление о необходимости устранения недочетов, а при неполучении ответа обращается в суд.

    Смена собственника компании-арендодателя не упомянута в ст. 619 ГК РФ в качестве причины для одностороннего разрыва договора. Это значит, что арендодатель вправе прекратить отношения только в том случае, если данный момент был оговорен в тексте соглашения, ранее заключенного с нанимателем.

    Ст. 617 ГК РФ подтверждает сделанный вывод. В ней указано, что переход права собственности на помещение, сданное в наем физическому или юридическому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора, ранее заключенного с арендатором.

    Если компания желает сохранить помещение за собой после истечения срока аренды, а арендодатель отказывается, она вправе сослаться на положения ст. 621 ГК РФ, гласящей, что арендатор, который исполнял обязательства надлежащим образом в период пользования квадратными метрами, имеет приоритетное право на заключение договора на следующий срок. Если новый владелец откажет ему, но найдет на объект недвижимости другого нанимателя, потерпевший вправе обратиться за защитой прав в суд. Если ему удастся отстоять свою позицию, хозяина офиса обяжут заключить соглашение с истцом и возместить ему все понесенные убытки, связанные с решением «жилищного» вопроса.

    Действия сторон при смене собственника помещения

    Действующее законодательство предусматривает, что права на получение платежей от арендатора переходят к новому владельцу с момента перехода собственности на недвижимость, т.е. государственной регистрации заключенной с бывшим владельцем сделки. Он обязан довести информацию о произошедших изменениях компании, которая пользуется помещением, в письменной форме.

    Унифицированного образца уведомления для арендатора не существует. Как правило, документ готовится на фирменном бланке организации, ставшей новым собственником, и включает следующую информацию:

    • название компании-получателя
    • номер и дата договора аренды
    • номер и дата правоустанавливающего документа, на основании которого право собственности на помещение перешло к другому лицу
    • точная дата, с которой это произошло
    • описание нового порядка, в котором нужно вносить арендные платежи (наличные или безнал, реквизиты для перечисления)
    • должность и ФИО уполномоченного лица (руководителя) нового арендодателя
    • оттиск печати

    К уведомлению прикладывается документация, подтверждающая правомочия нового владельца: договор купли-продажи (мены, дарения) помещения, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРЮЛ. Оно вручается арендатору под роспись или направляется по почте заказным письмом.

    Следующий шаг – заключение дополнительного соглашения к действующему арендному договору.

    В него включается следующая информация:

    • дата и номер первоначального договора
    • названия прежних сторон по договору
    • указание на то, что сменился арендодатель
    • ссылки на документы, подтверждающие эту смену
    • указание на то, что иные положения соглашения остаются неизменными
    • подписи обеих сторон арендных отношений

    ❗ Важно ❗ Допсоглашение заключается той датой, когда права нового собственника зарегистрированы в ЕГРЮЛ.

    Если первоначальный договор проходил государственную регистрацию в Росреестре, для допсоглашения проводится аналогичная процедура. Соблюдение порядка извещения арендодателей о смене собственника и надлежащее документальное оформление изменений помогает избежать конфликтов и свести к минимуму потенциальные риски, возникающие для каждой из сторон.

    Читать еще:  Долгосрочная аренда земли у государства
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector