28.02.2020

Договор купли продажи при долевой собственности продавца

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Нюансы и основные способы купли-продажи квартиры в долевой собственности

Часто в жизни людей возникает необходимость в продаже имущества, но что делать, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, является ли это долевым имуществом и если да, то, как правильно продать свою долю или все доли сразу?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Как в данной ситуации работает законодательство, и какие процедуры необходимо пройти? Несмотря на множество рисков такой продажи, эта схема на сегодняшний момент имеет огромный спрос.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность – это право нескольких владельцев, к примеру, наследников владеть, распоряжаться и пользоваться принадлежащим им имуществом в соответствующих долях.

Доли могут иметь разный объем, но если общим соглашением или другим правовым документом размер долей не определен, то они считаются в равных размерах. Также доли могут быть разными вследствие неодинаковых вложений участников долевой собственности.

Долевая собственность квартиры физически не определяется, так как для этого должен быть отдельный выход, индивидуальное подключение коммуникаций, такой вариант возможен только в частном доме.

Пользование разделенным имуществом выполняется по договоренности, но если стороны договориться не могут, то это определяется судом.

Сколько стоит оформить завещания у нотариуса? Более полную информацию смотрите по ссылке.

Каждый участник имеет право требовать от прочих совладельцев в его пользование территорию соразмерную своей, если это выполнить невозможно, он имеет право на требование компенсации за эксплуатацию своей доли. Все эти соглашения регламентируются п. 1 ст. 246 Гражданского Кодекса.

Также, соответственно статье 249, все дольщики обязаны участвовать в уплате налогов, коммунальных платежей и прочих расходов, связанных с общим имуществом.

Любой из долевых собственников имеет право продавать, завещать, дарить свое имущество, но при этом необходимо соблюдать правила, установленные ст. 250:

Совладельцы имеют преимущественное право на приобретение доли по установленной цене;
Перед продажей необходимо их известить в письменном виде;
Если преимущественное право нарушено, то любой из участников в судебном порядке может требовать перевода права первого покупателя на него.

Такое требование предъявляется в течение 3 месяцев.

Размер долей определяется участниками по общему соглашению, но если доля ничтожна, такой собственник может потребовать от прочих совладельцев денежную компенсацию.

При незаинтересованности одним из участников в своей доле, суд может потребовать от других дольщиков выплаты компенсации даже без согласия этого участника.

Если же дольщик оказался злостным должником, кредитор в судебном порядке при отсутствии физических размеров доли, может потребовать выделения доли, соответствующей размеру долга или обязать должника продать свою долю совладельцам и оплатить кредит.

Нюансы покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире, несмотря на большой список рисков, имеет популярность, так как в таком случае стоимость жилой площади очень занижена и это весомое преимущество, особенно если есть возможность выкупа всех долей.

Еще покупка доли может стать вариантом для получения прописки.

Однако есть множество и недостатков:

Чтобы приобрести долю необходимо получить согласие всех участников, с которыми часто нет возможности связаться.

Чтобы обойти преимущественное право составляется договор дарения или мены, и вот тут покупатель сильно рискует, ведь при выявлении недостатков жилого помещения, он даже в судебном порядке не сможет получить деньги обратно.

Если покупатель планирует проживать в помещении, необходимо заранее выяснить с кем придется жить, так как даже при утверждении продавца, что совладельцы не живут в квартире, часто приходится жить с неприятными личностями.
Аналогично следует действовать и при покупке доли с дальнейшим выкупом всего помещения, ведь остальные участники могут не согласиться продавать имущество и с ними придется проживать.

Перед передачей денег удостоверится в дееспособности продавца, проверять документы представителя, так как лицо выписавшее доверенность может быть не только недееспособным, но и просто уже неживым.

Если квартира приобретается с последующим долевым владением, необходимо на стадии покупки выделять и прописывать долю каждого участника.
Чтобы прописать после покупки всех членов своей семьи требуется согласие всех собственников, покупатель же имеет право прописаться без какого-либо согласия.
Не рекомендуется подписывать договор дарения или мены при совершении фактической покупки. Единственно верным вариантом приобретения доли является договор купли-продажи.

Как составить акт о затоплении квартиры? Особенности оформления этой бумаги есть здесь.

Что такое идеальная доля?

Идеальная доля неосязаемая, она существует только документально. На практике это доля, равная по размерам прочим долям, выделить ее в натуре не представляется возможным.

В реальности каждая доля может быть определена отдельной комнатой, но комнаты имеют разные размеры, и очень часто участники требуют компенсацию за недостающие квадратные метры.

Выходит, что идеальная доля – это доля в праве собственности.

На что могут рассчитывать наследники первой очереди без завещания? Подробная информация — по ссылке.

Продажа доли в квартире и оформление преимущественного права

Продажа единственной доли в квартире — это нелегкое занятие, ведь не каждый согласится на проживание с посторонними людьми, и такой нюанс сказывается на скорости сделки и цене квадратных метров.

Также продавая свое имущество, продавец должен соблюсти преимущественное право прочих совладельцев и предложить им выкупить долю. Они должны принять решение в течение месяца, а только после их отказа продавать другим людям.

Сообщить о продаже необходимо в письменном виде с обязательным письменным подтверждением получения уведомления, чтобы защитить себя от недобросовестных действий.

Для этого при передаче лично уведомления попросить поставить подпись на дубликате или при почтовой пересылке документа выполнить доставку заказным письмом с обязательным заверением о его получении.

В какие сроки нужно вступить в наследство по закону? Правила и особенности вы узнаете из данной публикации.

Варианты обхода преимущественного права

Иногда другие собственники не идут на согласие продажи доли, и тогда юрист может предложить обойти преимущественное право.

Это конечно не совсем законно и здесь продавца подстерегают опасности, но такое решение может оказаться единственным способом продать долю:

Договор дарения – если доля дарится, другие собственники не имеют право на претензии и преимущественное право здесь не работает. Но существует риск не получить за сделку деньги и потребовать их законно нет рычагов;
Договор купли-продажи по высокой цене – стоимость части сознательно завышается для прочих участников, при их отказе квартира продается под расписку. В ней прописывается та же цена, что и для совладельцев, а по факту она значительно ниже. Риск – если сделка облагается налогом, что не всегда имеет место, то он может быть настолько высок, так как считается по документам, что продавец попадает в значительный минус.
Договор займа или ипотека – продавец берет якобы средства под залог своей доли и пропускает срок возврата мнимых денег. Заимодавец – требует возврат средств долей. Риск – совладельцы могут сделать отмену по отступному, и тогда продавец должен будет вернуть такую себе сумму, а покупатель останется без доли.

Каким правовым инструментом нельзя воспользоваться с долей в квартире?

В ГК РФ существует такое понятие, как право уступки – цессия на права и доли во время приобретения строящейся квартиры, однако в отношении доли в квартире применять цессию категорически нельзя.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Когда не работает право преимущества?

Согласно законодательству, право преимущества не работает, когда доля продается с торгов с целью погашения кредитного долга в том случае, если личных средств и имущества должника не хватает для покрытия долга.

Но долю даже с торгов не всегда можно продать, если, к примеру, это единственное жилье должника.

Забрать в счет кредита часть квартиры можно в 2 случаях:

Когда доля идет как залог ипотеки, тогда забрать можно даже единственное жилье;
Когда у собственника доли есть другое жилье или он не проживает на данных квадратных метрах и прописан по другому адресу соцнайма.

Как правильно составить завещание, чтобы него не оспорили? Подробная инструкция есть по ссылке.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Можно продать и целую квартиру в долевой собственности одновременно в 2 способа:

По одному договору купли-продажи. В таком случае покупатель оформляет один договор одновременно со всеми дольщиками, которые действуют сообща, да и пошлина значительно ниже, так как высчитывается за 1 объект, здесь можно опустить оформление документов прав преимущества;
Заключая несколько договоров купли-продажи с каждым участником. Тогда необходимо рассчитываться с каждым отдельно, особенно если они не могут договориться между собой или не хотят оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае необходимо каждому соблюсти правила преимущественного права и каждому заплатить государственную пошлину за продажу, что будет значительно дороже.

Документ об отсутствии претензий со стороны совладельцев необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, в противном случае процесс регистрации приостановится на 1 месяц.

Образец и реквизиты договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

При составлении такого договора участники сделки обязаны указать следующие данные:

Дата и название населенного пункта, где составляется договор;
ФИО;
Паспортные данные;
Адреса регистрации;
Банковские реквизиты;
Описание предмета договора и самой квартиры, которое должно совпадать с данными кадастрового паспорта;
Оценка доли;
Способ оплаты – сроки, способ;
Реквизиты свидетельства на право собственности и документов об обременениях или прав на жилье третьими лицами;
Документальное подтверждение выявленных недостатков в квартире;
Данные о прочих участниках;
Также указываются права, обязанности и ответственность сторон;
Порядок расторжения сделки или разрешения споров;
Способ уплаты расходов;
Количество экземпляров документа.

К основному договору прилагается передаточный акт о передаче доли.

Образец договора можно скачать здесь.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Нотариальное заверение документа

Со 2 июня 2016 года благодаря ходатайству нотариальной палаты все сделки, касающиеся продажи или дарения долей в квартире, требуют обязательного нотариального заверения.

Что представляет собой программа переселения из ветхого жилья 2014-2017? О том, как воспользоваться этой программой читайте в данном материале.

Так как в законодательстве нет специальных расценок для площадей обязательно заверенных, то оплата трудов нотариуса производится согласно Налоговому Кодексу, то есть 0,5 процентов от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Налог на продажу

Данная продажа облагается налогом в 13% от полученной суммы. По налоговому вычету сумма налога уменьшает стоимость квартиры или доли в ней и соответствует полученному доходу, однако она не должна превышать 1 млн. рублей.

Касаемо продажи квартиры в долевой собственности может быть применено 2 варианта вычета:

Если квартира продается одновременно, как целый объект налог насчитывается один раз и составляет с 500 тыс. рублей для каждого;
При продаже квартиры порознь, вычет может составить для каждого участника с 1 млн. рублей, как за отдельные объекты.

Если доля принадлежит с момента регистрации участнику более 3 лет, то налог не оплачивается.

Продажа доли в квартире или полностью всего объекта, находящегося в долевой собственности, — дело щепетильное, требующее соблюдения всех прав прочих участников и законодательства.

Неплохо было бы перед совершением подобной сделки пройти консультацию у опытного специалиста, который учтет все обстоятельства вашего случая.

О том, что можно сделать с долей собственности в квартире смотрите в этом видео:

Читать еще: Смешанный договор поставки и оказания услуг образец

Договор купли-продажи квартиры (долевая собственность у продавцов)

Договор купли-продажи предназначен для ситуации, когда недвижимость (квартира) находится в долевой собственности нескольких лиц. На сайте 74 Недвижимость находятся и другие образцы.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

_____________ область, город ____________,

Двадцать пятое января две тысячи двенадцатого года

Мы нижеподписавшиеся: гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, действующая с согласия законного представителя Ф.И.О., вместе именуемые в дальнейшем «ПРОДАВЦЫ», с одной стороны,

и гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

«ПРОДАВЦЫ» продали, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купил двухкомнатную квартиру на первом этаже, общей площадью 42,5 (Сорок две целых пять десятых) кв.м., по адресу: г.___, ул.____, д.9 (Девять), кв.44 (Сорок четыре), именуемая в дальнейшем «Квартира».
Приобретаемая квартира находится в долевой собственности «ПРОДАВЦОВ»: ½ (Одна вторая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., ¼ (Одна четвертая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., ¼ (Одна четвертая) доля в праве собственности принадлежит Ф.И.О., на основании: ________________________________
Квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 000000 (Сумма прописью) рублей. Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (либо: Оплата производится после подписания настоящего договора и подачи его на государственную регистрацию).
«ПРОДАВЦЫ» обязуются фактически освободить отчуждаемую квартиру в срок до ____20__года. На момент заключения настоящего договора в отчуждаемой квартире нет зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания граждан, что подтверждается соответствующей справкой.
На момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых третьих лиц. «ПРОДАВЦЫ» несут ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной квартиры в залоге, под запрещением, либо арестом.
«ПРОДАВЦЫ» гарантируют отсутствие ограничений в дееспособности в судебном порядке в отношении распоряжения имуществом по настоящему договору.
«ПРОДАВЦЫ» гарантируют отсутствие недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, права и охраняемые законом интересы которых затрагиваются при отчуждении жилого помещения.
«ПРОДАВЦЫ» предоставляют указанную квартиру «ПОКУПАТЕЛЮ» в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора: пригодно для эксплуатации, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием.
«ПОКУПАТЕЛЬ» осмотрел указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и оплате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
Риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры переходит на «ПОКУПАТЕЛЯ» с момента подписания настоящего договора.
Передача указанной квартиры «ПРОДАВЦАМИ» и принятие её «ПОКУПАТЕЛЕМ» осуществляется путем подписания настоящего договора без передаточного акта.
Расходы по заключению и регистрации настоящего договора стороны несут в соответствии с действующим законодательством.
Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Содержание статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по одному экземпляру выдается сторонам.

Продавцы:

_________________________________________________________________________________________

действующая с согласия законного представителя Ф.И.О.

Покупатель: ______________________________________________________________

Помимо договора купли-продажи вас возможно интересует также договор дарения квартиры.

Смотрите также:

Скачайте бесплатно сборник договоров для вашей сделки:

Бесплатный конструктор договоров купли-продажи квартир

Воспользуйтесь бесплатным онлайн-конструктором договоров купли-продажи квартир на нашем сайте! С помощью этого конструктора вы сможете самостоятельно составить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи в долевую собственность

Г. ___________________ «___»_______________2019 год

Иванов Иван Иванович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Ивановка Ивановского района Ивановской области, пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Ивановским РОВД 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, состоящий на регистрационном учёте по адресу: с. Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, ул. Ивановка, д.0, кв.0, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

Петров Петр Петрович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0,

Петрова Анна Федоровна, гражданка Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол женский, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту — Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а Покупатели принять в общую долевую собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, жилой дом, общей площадью 171,80 кв.м., литер А, кадастровый номер: 00:00:0000000:000 и Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, общей площадью 600 кв. м., кадастровый номер: 00:00:0060206:000, расположенные по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6, а именно: Петрову Петру Петровичу – ½ доля в праве, Петровой Анне Федоровне — ½ доля в праве.

1.2.Имущество, указанное в пункте 1.1.настоящего Договора (дом и земельный участок) имеет следующие уникальные характеристики:

1.2.1. Жилой дом, общей площадью 171,80 кв.м., литер А, кадастровый номер: 00:00:0000000:000 принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону 00 АА 2118656 от 01.09.2018 года, удостоверенного Сидоровой С.С., нотариусом Ивановского района Ивановской области, зарегистрировано в реестре за № 2-1659, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.01.2019г.

1.2.2 Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, общей площадью 600 кв. м., кадастровый номер: 00:00:0060206:000 принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону 00 АА 2118656 от 01.09.2018 года, удостоверенного Сидоровой С.С., нотариусом Ивановского района Ивановской области, зарегистрировано в реестре за № 2-1659, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.01.2019г.

1.3. Продавец гарантируют, что на момент заключения настоящего Договора имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным имуществом не имеется.

1.4. Продавец уведомляют Покупателей о том, что в указанном жилом доме на регистрационном учете никто не состоит.

2. Цена имущества

2.1.Стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п. 1.1.настоящего договора Имущества составляет 1 560 000 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч) рублей. Стоимость жилого дома составляет 1 000 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 560 000 рублей.

Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество Покупатели и Продавец несут в равных долях.

Вышеуказанные расходы не включаются в сумму, указанную в п. 2.1.настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

3. Порядок расчетов

3.1. Расчеты между Покупателями и Продавцом производятся в следующем порядке:

3.1.1. Покупатели оплатили стоимость Имущества, указанную в п. 2.1.настоящего договора до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.

3.2. Все расчеты по настоящему договору производятся наличным платежом.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец обязуется:

4.1.1. В день подписания настоящего Договора передать Покупателям имущество с подписанием передаточного акта о передаче имущества согласно статьи 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

4.1.2. В момент приема-передачи имущества Продавец передает Покупателям ключи, а также всю техническую (технический паспорт, кадастровый паспорт вышеуказанного Имущества) и иную документацию на имущество (платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налоговых обязательств и пр.).

4.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные в п.3.1.

4.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы в уполномоченный государственный орган.

5. Срок действия договора и иные условия

5.1. Покупатели приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этого же момента настоящий Договор вступает в силу.

5.2. Настоящий Договор действует до полного исполнения Продавцом и Покупателями всех обязательств, предусмотренных договором.

5.3. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях. Сторонам известно, что настоящий договор может быть признан недействительным, если он заключен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (ст. 179 ГК РФ), или совершен без намерения создать соответствующие правовые последствия, либо с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ).

5.4. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.5.Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

5.6. Настоящий договор составлен в 5 (пяти) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, два экземпляра — для регистрирующего органа.

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

Г. ___________________ «___»_______________2019 год

Читать еще: Кто заверяет договор купли продажи квартиры?

Петрова Анна Федоровна, гражданка Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол женский, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

В соответствии с обязательствами, предусмотренными договором купли – продажи от ___________г. Продавец передал в общую долевую собственность, а Покупатели приняли в общую долевую собственность (по ½ доли каждому) жилой дом, общей площадью 171,80 кв.м., литер А, кадастровый номер: 00:00:0000000:000 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, общей площадью 600 кв. м., кадастровый номер: 00:00:0060206:000, расположенные по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6.

Продавец передал Покупателям комплект ключей, правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации, техническую документацию на дом и земельный участок.

С техническим состоянием Имущества Покупатели согласны.

Претензий к качеству Имущества на момент передачи Покупатели не имеют.

Цена имущества и порядок оплаты установлены договором купли-продажи от _____________г.

Со дня подписания настоящего акта Покупателями ответственность за сохранность имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несут Покупатели.

Обязательства Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами настоящего акта.

Настоящий передаточный акт составлен в 5 (пяти) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, два экземпляра — для регистрирующего органа.

Купля-продажа квартиры в долевой собственности

Долевая собственность возникает, если у квартиры два и более хозяина. Проверить, что квартира находится в долевой собственности, несложно – достаточно посмотреть, что написано в свидетельстве или выписке. Если в графе «Вид права» указано, например, «Общая долевая собственность, доля в праве 1/2» — это значит, что собственник формально имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться половиной квартиры.

Доли в общем имуществе

Помните, что если у вас есть 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, это не означает, что в вашей личной собственности фактически находится, скажем, одна жилая комната, половина коридора и туалет.

Раздел квартиры в случае спора осуществляется судом и закрепляется судебным решением. До раздела доля в праве юридически означает, что целое право на квартиру (а не квартира) было разделено и передано разным собственникам, которые могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, но с учетом мнения других собственников.

Такой вид права чаще всего появляется, если квартира была куплена двумя лицами, получена по наследству несколькими наследниками, приватизирована или разделена между супругами при разводе.

Если квартира приобретена в браке, и брак на момент продажи не расторгнут, то квартира находится в общей совместной, а не долевой собственности. Доли супругов в этом случае не выделены, а на продажу квартиры требуется нотариальное согласие супруга. Право преимущественной покупки у супруга не возникает.

Продажа и покупка квартиры, находящейся в собственности двух и более лиц, требует особого внимания при сборе и оформлении документов. Если будут нарушены права одного из сособственников, сделка может быть отменена.

Покупки у двух и более собственников

Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.

Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.

Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).

Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.

Документы

Процедура оформления зависит от того, что продается:

доля в праве общей долевой собственности (когда один из собственников хочет продать свою долю третьему лицу);
вся квартира, принадлежащая нескольким лицам, продается целиком.

При продаже доли в праве на квартиру у сособственников возникает преимущественное право покупки данной доли. Закон обязывает продавца соблюсти это право, направив остальным собственникам уведомление о продаже доли. Сособственники могут:

воспользоваться правом и выкупить долю по предложенной цене;
отказаться от преимущественного права;
проигнорировать уведомление.

С момента извещения у сособственника есть один месяц, чтобы принять решение. Если получатель отказывается приобретать долю или игнорирует извещение, то долю можно смело продавать постороннему покупателю.

Текст уведомления должен содержать:

Ф.И.О. продавца;
адрес объекта недвижимости, указание на кадастровый номер;
указание на размер доли, которая продается;
цена доли;
указание на преимущественное право покупки;
подпись продавца.

Уведомление будет размещено на сервисе Росреестра.

Уведомить собственника о продаже доли можно по-разному, главное, чтобы на руках у продавца остались доказательства направления такого уведомления:

Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если собственник получил письмо, но проигнорировал его, месяц на принятие решения следует отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если письмо вам вернулось, то месячный срок начинает течь с момента отправления письма адресату в связи с истечением срока хранения.
Вручить лично в руки так, чтобы получатель поставил на вашем экземпляре уведомления собственноручную подпись о получении и дату. С этой даты начинается срок для принятия решения.
Воспользоваться услугами нотариуса. Это самый безопасный вариант. Нотариус оформит факт непоступления отказа в положенный срок.
Если сособственников 21 и больше, то извещение можно направить через личный кабинет на сайте Росреестра. Уведомление будет размещено на сервисе https://lk.rosreestr.ru/#/objects_notifyings.

Во всех случаях преимущественное право покупки будет считаться соблюденным. Если собственник оформляет письменный отказ, то ждать месяц не нужно – можно продавать долю после получения отказа. Отказ оформляется нотариально.

При подаче документов в Росреестр нужно будет предоставить:

письменные отказы собственников;
по собственникам, которые получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
по собственникам, которые не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Итак, перед продажей доли в праве общей собственности продавец собирает:

Доказательства извещения иных собственников о продаже.
Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
Технический и кадастровый паспорта.
Справка о прописанных в квартире лицах.
Справка о задолженности по коммунальным платежам.
Согласие супруга на продажу доли.
Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Если же продается целая квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, извещение о преимущественном праве не нужно. Факт распоряжения квартирой по согласию всех собственников будет следовать из самого договора купли-продажи.

Собственники, продающие жилье, собирают:

Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
Технический и кадастровый паспорта.
Справка о прописанных в квартире лицах.
Справка о задолженности по коммунальным платежам.
Согласие супругов на продажу доли.
Если один из продавцов – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Договор и процедура

В любом случае, когда речь идет о продаже долей, договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса. Даже если вы покупаете одну квартиру у двух собственников, удостоверение необходимо.

Стоимость нотариального удостоверения договора зависит от его цены. Прежде, чем приходить непосредственно на оформление сделки, проконсультируйтесь с нотариусом по поводу необходимых документов.

Нотариусы чаще всего сами составляют тексты договоров, которые будут удостоверять. Так им проще проверить законность сделки. В процессе проверки нотариус установит, не нарушено ли преимущественное право покупки иных собственников.

При подписании документов обратите внимание на то, чтобы данные всех участников, а также данные недвижимости были написаны правильно. Опечатка может надолго затормозить регистрацию перехода права.

После нотариального удостоверения договор вместе с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя. Подать документы можно:

лично в офис Росреестра;
через МФЦ;
через нотариуса, который удостоверял сделку.

Подать документы через нотариуса удобнее всего. Вам не придется снова собирать всех участников сделки, а регистрация права пройдет быстрее.

В любом случае при подаче документов обязательно должны присутствовать все продавцы и покупатели.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Продажа двум и более покупателям

Квартира может быть приобретена как в индивидуальную, так и в долевую собственность. По результату этой процедуры у квартиры появится два и более владельца, которые будут вправе пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по соглашению между собой.

Долевая собственность при покупке возникнет, если покупатели не состоят в браке. Супруги, если у них нет брачного договора, приобретают жилье в общую совместную собственность – доли заранее не выделяются.

Особенности договора

Договор с несколькими покупателями имеет свои особенности.

Во-первых, в договоре купли-продажи на стороне покупателя выступают несколько лиц. В шапке нужно прописать данные каждого из них: Ф.И.О., адрес регистрации и паспортные данные.

Во-вторых, в предмете договора нужно расписать, в каких долях распределяется право на квартиру. Доли могут быть равными, а могут и отличаться в зависимости от желания сторон. Доли прописываются дробями. Сумма всех долей обязательно должна равняться единице.

Если доли равные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________. Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.
Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 (Одной второй) доли каждому.»

Если доли разные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________. Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.
Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность следующим образом:
• 1/2 (одна вторая) доли ____________ (ФИО покупателя-1);
• 1/4 (одна четвертая) доли _______________ (ФИО покупателя-2);
• 1/4 (одна четвертая) доли _____________ (ФИО покупателя-3)»

В-третьих, цена квартиры не зависит от размеров долей. Может быть указана как общая цена квартиры, так и конкретные суммы – кто и сколько платит. Продавцу по большому счету безразлично, как прописано условие договора, в спорной ситуации он может требовать оплату со всех покупателей сразу.

Читать еще: Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Покупателям же безопаснее расписать порядок оплаты подробнее, чтобы в случае недобросовестности одного из них иметь возможность защитить свои интересы в суде.

Документы

Для оформления договора понадобится стандартный пакет документов:

Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
Технический и кадастровый паспорта.
Справка о прописанных в квартире лицах.
Справка о задолженности по коммунальным платежам.
Согласие супругов на продажу (покупку).
Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Иных документов, которые бы нужно было оформлять в связи с множественностью покупателей, законом не предусмотрено.

Порядок

Если квартира передается от одного продавца нескольким покупателям, нотариально удостоверять такой договор не нужно. Обратиться к нотариусу придется только если на стороне продавца выступают несколько сособственников или если продается доля.

После подписания договора или в момент заключения сделки квартира передается новым собственникам по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Акт должны подписать все покупатели.

Договор с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателей. При подаче документов обязательно должны присутствовать все участники сделки.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Собственники доли в квартире могут распоряжаться принадлежащей им недвижимостью по своему усмотрению, при желании — реализовать родственнику или третьим лицам. Условия сделки фиксируются в договоре купли-продажи квартиры в долевой собственности. Нюансы процесса заключаются в том, что владельцы долей и потенциальный покупатель должны решить — заключать один договор или несколько для перехода одному покупателю всей квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

Как оформить продажу квартиры в долевой собственности

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев. Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.

Плюсы и минусы оформления коллективного договора и раздельных соглашений представлены в таблице:

Содольщики оформляют единый договор о продаже квартиры

Оформить один договор удобно, если все совладельцы согласны на продажу, проживают недалеко друг от друга или имеют возможность оформить доверенность на третье лицо для оформления сделки.

Сделка совершается в максимально сжатые сроки.
Нет необходимости в регистрации нескольких договоров в Росреестре.
Не нужно отправлять уведомления о продаже своей доли всем содольщикам.
Стоимость перерегистрации права собственности составит 2 тыс. руб.

Если есть основание для снижения размера базы налогообложения при расчете НДФЛ на 1 млн. руб., налоговый вычет распределяется между всеми владельцами недвижимости.
Существуют опасения, что лицо, действующее на основании доверенности, воспользуется положением и заключит договор с максимальной для себя выгодой.

Каждый из содольщиков заключает с новым владельцем отдельный договор купли-продажи

Продавцы в лице содольщиков оформляют с покупателем отдельные договоры, если каждый из них желает контролировать процесс сделки или же усмотрел в этом личную экономическую выгоду.

Если по закону нужно платить НДФЛ, каждый из содольщиков будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб.
Отсутствуют опасения, что по завершению сделки средства будут распределены несправедливо.

Каждому из дольщиков придется обратиться в Росреестр и оплатить госпошлину в размере 2000 тыс. руб.

При продаже квартиры в долевой собственности ее владельцы руководствуются желанием получить от продажи максимум выгоды и по возможности избежать налогообложения. Продавцу следует тщательно проверить информацию о количестве собственников, удостовериться, что договор заключается с соблюдением законодательства.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи происходит передача квартиры от одной стороны (или сторон) другой стороне — покупателю. Взамен — последний берет обязательства по выплате определенной денежной суммы.

В ситуации, когда все содольщики решили получить от продажи квартиры максимальную выгоду и заключить один договор купли-продажи, необходимо учесть следующие нюансы:

Оповещать другу друга о реализации имущества нет необходимости, поскольку сделка совершается при взаимном согласии сторон. Можно сразу приступать к оформлению договора.
В соглашении рекомендуется прописать порядок взаиморасчетов с каждым из совладельцев.

Форма

Договор имеет письменную форму (ст. 550 ГК РФ).

Операции по переходу права собственности подлежат обязательной госрегистрации в Росреестре. Сделка совершается исключительно при содействии нотариуса, поскольку, в соответствии со ст. 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., договоры по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.

Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, привлекаются органы опеки и попечительства. Сделка совершается только после того, как сотрудник ООП выдаст письменное разрешение на оформление договора. Также отец и мать ребенка должны предоставить письменные согласия на совершение сделки, иначе договор можно оспорить.

Одобрение органов опеки потребуется и в случае продажи доли недееспособным гражданином.

Содержание

В договоре купли-продажи квартиры приводится информация:

Название договора.
Место оформления сделки (город), дата прописью.
Данные о сторонах-участниках сделки: их ФИО, паспортные данные, место регистрации.
Описание реализуемого имущества. Приводятся отличительные характеристики недвижимости: квадратура, этажность здания, общая и жилая площадь. Указывается размер долей каждого из собственников.
Стоимость имущества. Содольщики, реализующие квартиру, должны согласовать цену заранее. Каждый вправе установить сумму, которую посчитает справедливой. Если покупатель согласен купить квартиру целиком по итоговой цене, она и указывается в договоре. Рекомендуется прописать порядок расчета с каждым из содольщиков (наличный, безналичный), оговорить причитающуюся им сумму.
Оговорка, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен состоянием ремонта, выявил (не выявил) недостатков.
Уточнение, что передача денежных средств, а также прав и обязанностей, связанных с имуществом, наступает после регистрации права собственности в Росреестре.
Данные о количестве лиц, зарегистрированных в объекте, уточняется дата их снятия с регистрационного учета.
Сведения о свободе, осознанности действий сторон при заключении договора, вменяемости и полной дееспособности.
Условия расторжения соглашения, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
Количество экземпляров договора.
Подписи сторон.

Вся информация, изложенная в документе, подлежит тщательной проверке со стороны нотариуса, представителя регистрационных органов. Подтвердить чистоту сделки помогут документы, прилагаемые к договору:

Копии паспортов всех участников процесса, свидетельства о рождении детей, если они являются содольщиками; медсправки о дееспособности.
Документы, подтверждающие право собственности на объект продажи. Каждый из содольщиков должен привести документ-основание, по которому он стал владельцем своей части имущества. В зависимости от даты вступления в права собственника (наследника) производится определение необходимости уплаты НДФЛ.
Техпаспорт БТИ на квартиру, содержащий сведения о площади квартиры, этажности, о материалах для строительства, отделки. В документе следует обратить внимание на срок последней инвентаризации (он должен быт не более 5 лет для беспрепятственной регистрации), на соответствие плана квартиры и реальной планировки. Все изменения должны быть отражены в техпаспорте.
Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Выписка, выданная Росреестром, об отсутствии обременений на доли.
Справка, выданная банком, обслуживающим покупателя, о предоставлении ему ячеек для хранения денежных средств.
Согласие супруга, если имущество является совместно нажитым.
При продаже доли ребенка — справка о согласии органов опеки на совершение сделки.
В случае оформления отдельных договоров содольщиками — отказ каждого из них от права первоочередного приобретения долей.
Акт приема-передачи, подписанный участниками.

Представленные документы проходят проверку на подлинность, после чего оформляется нотариально заверенный договор.

Обращение и оплата услуг нотариуса

Нотариус не просто ставит удостоверительную надпись на договоре. Он выполняет работу, за которую предусмотрено взимание нотариального тарифа. Его размер составляет 0,5% от суммы сделки, однако не может быть менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Процесс состоит в следующем:

Производится идентификация личностей обратившихся. Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на доли в квартире, дееспособность сторон.
Разъяснение положений договора. Нотариус приглашает всех участников и зачитывает документ вслух, попутно разъясняя все пункты.
Подписание договора. Закон не обязывает составлять документ, подлежащий нотариальному удостоверению, в конторе, однако подписание готового соглашения возможно только при нотариусе.

Если к нотариусу обращается несколько собственников, они уплачивают нотариальный тариф в размере, пропорциональном их доле в общей собственности.

В большинстве случаев нотариус не только удостоверяет договор, но и занимается подготовкой проекта. При этом взимается плата за предоставление услуг правового и технического характера. Сумма не определена законодательными актами, а устанавливается нотариусом лично. Ее величина колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Образец договора купли продажи квартиры в долевой собственности 2020

Типовой бланк договора купли-продажи квартиры содольщиками (несколько продавцов)

Регистрация договора

После оформления договора покупатель и прежние владельцы долей должны обратиться в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности либо МФЦ по месту нахождения недвижимого имущества.

При себе необходимо иметь документы:

Заявление. Продавец подает документ о регистрации перехода права собственности, а покупатель — о регистрации в качестве нового собственника.
Квитанцию об оплате госпошлины. Для физических лиц она составляет 2 тыс. руб.
Паспорта сторон — участников сделки или их представителей по нотариально заверенной доверенности.
Свидетельства о регистрации права собственности (от продавца), а также правоустанавливающий документ.
Договор купли-продажи недвижимости, как минимум — в 3 экземплярах. Если в соглашении указано несколько продавцов, желательно предоставить количество договоров по числу заинтересованных лиц.
Кадастровый паспорт (при получении документа до марта 2008 г.) или техпаспорт.

Дополнительно может понадобиться:

согласие супруги на совершение сделки;
разрешение ООП на отчуждение имущества;
документы, удостоверяющие полномочия опекунов (попечителей) несовершеннолетнего или нетрудоспособного гражданина;
если каждый из содольщиков оформляет отдельный договор — отказ остальных от права преимущественной покупки.

Чтобы избежать неоднократного посещения регистрационного органа, необходимо заранее уточнить перечень документов.

Как выгоднее оформить продажу квартиры в долевой собственности?

Для покупателя удобнее, если все содольщики оформят единый договор. Так экономится время, деньги, ведь гораздо удобнее проверить документы и поставить подпись в одном договоре, чем заключать сделку с каждым из содольщиков.

Плательщики имеют право на налоговый вычет, равный 1 млн. руб., или же документально подтвержденной сумме затрат на приобретение доли (ст. 220 НК РФ).

При оформлении реализации единым договором вычет в миллион рублей делится на всех содольщиков. Если же оформить несколько договоров, каждый из совладельцев сможет воспользоваться всей суммой вычета.

Произведя расчеты, совладельцы наряду с покупателем должны прийти к консенсусу и заключить наиболее выгодную сделку для каждой из сторон.

Сложность в том, что доли продаются с соблюдением ряда правил. Нельзя распорядиться имущественной долей ребенка без разрешения органов опеки, нельзя продать долю без предварительного согласования с остальными содольщиками, причем процесс может длиться 1-2 месяца. Как правильно оформить договор купли-продажи долей в квартире? Какие документы подготовить с учетом сложившихся обстоятельств, чтобы в итоге договор не оказался ничтожным, или в Росреестре не отказали в регистрации сделки? – узнайте у юриста сайта ros-nasledstvo.ru. Консультации предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Оценка статьи:

Загрузка...

Оставить комментарий