Договор соинвестирования подводные камни

Автор: Рогов Сергей

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

• Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

• Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

• Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

• Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
Счета-фактуры.
Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
Произошла несогласованная перепланировка помещений.
Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
сдача результата проведения инвестиционного проекта;
предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
привлечение необходимых лиц для заключения договора;
контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
после окончания работы принимает объект от заказчика;
выплата вознаграждения заказчику.
обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Как правильно оформить договор инвестирования: подводные камни + 2 образца

Добрый день, любители и знатоки финансов, рынков и зарабатывания денег своим умом. Сегодня поговорю о таком необходимом юридическом документе, как договор инвестирования.

Собираетесь ли вы строить объект инфраструктуры или хотите вложить деньги в бизнес — без подобного договора не обойтись. Он станет документом, гарантирующим прозрачные отношения в деловой сфере, даст возможность получать прибыль или послужит страховкой возвращения средств.

Что это такое

Подобный договор заключается в том случае, если одна сторона дает деньги, а другая совершает все необходимые действия, которые в дальнейшем принесут прибыль.

Тот, кто дает деньги, называется инвестором; сторона, что выполняет работы, может называться заказчиком или строителем, все зависит от сферы деятельности.

Какова его роль

Инвестиционный договор призван закрепить отношения заказчика с инвестором. Документ — доказательство, что стороны вступили в отношения. Причем здесь четко и конкретно должны быть расписаны стороны взаимоотношений, а не только кто кому дал денег, на какой срок и сколько дивидендов хочет получить.

Кроме количества средств, выданных инвестором, в договор нужно включать пункты о том, что именно должен сделать заказчик, определить сроки для всех видов работ или сделок. Обязательно нужно внести пункты о рисках и форс-мажоре, определить конкретные составляющие этих понятий, разработать меры по преодолению подобных явлений.

Правовая база

Правила оформления договора и его правовое обоснование регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Конкретные и специализированные вопросы раскрываются в двух федеральных законах:

«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
«Об инвестиционном товариществе».

Особенности инвестиционного договора по ГК РФ

Для правильного оформления обязательно соблюдение некоторых пунктов:

Все предполагаемые взаимные действия между инвестором и заказчиком должны быть подтверждены документально.
Деньги, получаемые на развитие проекта, тратятся только на цели, описанные в инвестиционном договоре. Другие расходы инвестируемых средств запрещены.
Документ составляется в письменном виде, закрепляется подписями, печатями или иным средствами, удостоверяющими подлинность. Устные договоренности, даже при свидетелях, силы не имеют.
Обязательно учитывать особенности налоговой системы для каждой стороны, подписавшей документ.
Прибыль, которая возникает при реализации инвестиционного договора, может выплачиваться как в процентах, так и в виде зафиксированной, конкретной суммы.
Инвестиции могут быть одновременными или выплачиваться частями, как это будет происходить, нужно оформить документально.

Виды соглашения

Типы инвестиционных договоров:

купли-продажи;
мены;
ренты;
финансовой аренды (лизинга);
подряда на строительство;
займа, с выплатой процентов, кредита денежного или товарного;
финансирования под уступку денежного требования;
вклада в банке;
страхования;
концессии;
простого товарищества;
создания хозяйственных обществ;
отчуждения исключительного права;
лицензионные.

Для составления инвестиционного договора необходимы следующие документы:

удостоверяющие личность физического лица;
для юридических лиц — регистрационные;
доверенности, когда стороны действуют через уполномоченных представителей;
проект, под который даются инвестиции;
при передаче финансовых средств нужно составлять акт приемки.

Существенные условия

Предмет договора и есть его существенное условие. Оно должно быть конкретно и четко, без возможности двойственного толкования описано, закреплено сторонами.

Не нужно забывать, что все нюансы в каждом случае стоит закрепить на бумаге, чтобы потом, в случае разночтений, можно было ссылаться на текст инвестиционного договора.

В случае соинвестирования условия должны быть прописаны для каждого вкладчика.

Стороны соглашения

Поэтому соглашения бывают между:

двумя физическими лицами;
юридическими лицами;
физическим и юридическим лицом (как с одной, так и с другой стороны).

Между юридическими лицами

В этом случае компания или организация передает другой средства на осуществление оговоренного проекта. Следует учитывать формы организации юр. лиц и особенности налогообложения.

Между физическими лицами

Такого рода соглашения разрешены законодательством. В этом случае чаще платится налог на доходы физических лиц, но при торговле на бирже учитываются вычеты за выплаченные дивиденды.

Между физическим и юридическим лицом

Если физическое лицо передает организации или наоборот свои деньги, нужно учитывать наличие возможности страхования соглашения. Как правило, подобного рода сделки не страхуются. Поэтому возникают риски неисполнения сделки.

Как выглядит акт передачи

Акт передачи финансов обязательно должен содержать всю сумму прописью, дату оформления, подписи. Кроме того, нужно четкое указание на передавшую и принявшую деньги сторону. Чтобы из текста было понятно, кто, сколько передал и принял.

Во что можно инвестировать

Для вложения в бизнес нужно учитывать конъюнктуру рынка, при этом сфера инвестирования практически ничем не ограничена.

Это может быть строительство, бизнес-проекты — от торговли на бирже до финансирования торговой точки или сети. Можно купить землю или жилье для сдачи в аренду. Помочь организации или физлицу купить автомобили разного назначения, получать часть прибыли от их эксплуатации.

Образец заполнения

Акт передачи может иметь разную форму, но в нем должны быть четко прописаны следующие пункты:

Документ должен иметь наименования, не допускающие двойных трактовок.
Дату и время заключения.
Полные данные о двух сторонах, заключивших соглашение.
Все детали об инвестиционном проекте: сумма денег, вознаграждение за выполнение, планируемый доход, цель, сроки реализации и другие конкретные параметры.
Права и обязанности двух сторон.

Срок действия

Предельным сроком действия инвестиционного договора является 15 лет. Это происходит, когда стороны не прописали в тексте документа конкретных временных параметров. Но если в договоре есть указание срока, то по истечению соглашение считается утратившим силу. Кроме того, при составлении документа можно указать причины, в случае возникновения которых соглашение можно расторгнуть.

Заключение

Договор о привлечении инвестиций нужно составлять всегда. Никаких двояких толкований, неясностей в тексте лучше не допускать. Внимательность и серьезное отношение к документам — самое главное правило инвестора.

Читайте мои статьи, и вы избежите ошибок не только при оформлении документов, но и при выборе сферы деятельности.

«Подводные камни» инвестиций в бизнес: предостережения и рекомендации инвестиционного юриста

Колонка инвестиционного юриста Евгения Рябова

1. Бизнес-активы могут быть не оформлены или оформлены на третье лицо

При привлечении инвестиций в бизнес в первую очередь нужно учесть, закреплены ли бизнес-активы за компанией, в которую вносятся инвестиции. Нередко те или иные активы бизнеса оказываются оформлены на основателя как на физическое лицо или вообще не оформлены. Чаще всего это касается товарных знаков, дизайна, программного обеспечения, баз данных клиентов и прочих объектов интеллектуальной собственности.

Для того, чтобы выявить, какие активы используются в бизнесе и закреплены ли они за головной компанией (в которую вносятся инвестиции), юристы и иные специалисты проводят процедуру по выявлению инвестиционных рисков, именуемую «due diligence», в переводе на русский язык которую можно назвать как «проявление должной осмотрительности».

Проведение due diligence — признак грамотного подхода инвестора к инвестированию. В рамках due diligence прежде всего выявляются юридические риски. Поскольку именно они могут доставить наибольшее количество проблем и в случае реализации могут не только погубить проект, но причинить вред его участникам. Помимо юридических рисков в зависимости от задач могут выявляются риски экономические (финансовые), налоговые, технические и т.д.

Важно. На мой взгляд, результатом проведения due diligence должно стать заключение инвестором и получателем инвестиций соглашения об утверждении результатов проведения due diligence. Данное соглашение может помочь избежать в будущем юридических конфликтов (в том числе уголовно-правовых). Ценность его состоит в том, что стороны соглашением фиксируют особенности проекта на стадии принятия инвестиционного решения. То есть каждая из сторон ставится в известность о текущем положении вещей и соглашается с ним. Также важно указать в соглашении, что покупатель активов (инвестор) осуществил изучение всех обстоятельств, имеющих значение при принятии инвестиционного решения. То есть важно перенести ответственность за полноту исследования обстоятельств на сторону, осуществляющую due diligence.

2. Основатель (основатели) компании могут владеть компаниями-конкурентами

Это очень опасный признак. Основатели могут использовать инвестиции для «обкатки» бизнес-модели в одной компании (получающей инвестиции), а затем сосредоточить свои усилия на развитии конкурирующей компании на базе полученных данных.

Чтобы этой ситуации избежать, инвестору имеет смысл запретить возможность создания и развития получателями инвестиций конкурирующих компаний, а также владение ими долей в уставном капитале таких компаний.

В условиях развития практики рассмотрения предпринимательских и корпоративных споров, российская судебная система сейчас вполне способна защитить интересы инвестора от нарушения основателями указанных запретов. Как правило, указанные запреты прописываются в корпоративных договорах (более подробно о них я рассказываю ниже в пункте 6).

3. Инвестор может уронить стоимость компании и захватить её

Чаще всего это делается так.

а. Инвестор обещает перечислить инвестиции несколькими траншами.

b. На этапе заключения сделки компания расписывает примерный бюджет, нанимает команду, обременяет себя обязательствами перед работниками, контрагентами.

c. В определённый момент инвестор прекращает перечисление траншей и ставит компанию в условия дикого кассового разрыва.

d. Привлечение дополнительных инвестиций, как правило, осуществляется по согласию всех участников компании и инвестор-должник просто замораживает их привлечение (если, конечно, вообще найдётся желающий инвестировать в проект в такой ситуации).

e. Стоимость компании сильно падает, все операционные процессы встают и стартап оказывается в состоянии если не трупа, то точно смертельно больного.

В итоге указанной манипуляции инвестор как медведь на фондовом рынке сильно снижает стоимость компании, что позволяет ему инициировать переговоры о выкупе у основателей их долей в компании по очень низкой стоимости. Основатели, понимания, что судебные процессы с инвестором будут долгими и затратными, начинают рассматривать вариант с продажей долей как возможный. Чаще всего это заканчивается выкупом инвестором долей всех основателей, либо полной гибелью компании.

Защититься от этого можно с помощью опциона. Делается это так.

Вместе с инвестиционной сделкой основатели компании и инвестор оформляют у нотариуса опцион, в котором прописывается, что в случае возникновения просрочки инвестиций, основатель (основатели) компании вправе безвозмездно или по номинальной стоимости забрать у инвестора его долю компании. Как только возникает просрочка, основатель берёт в банке выписку по расчётному счёту компании, заверяет её у сотрудника банка и идёт с ней к нотариусу. Нотариус изучает документы, проверяет наличие просрочки, и если всё подтверждается, оформляет переход доли инвестора к основателю.

Опцион в этом случае практически исключает эскалацию конфликта между основателями и инвестором. Более подробно процедуру оформления опциона для указанных целей я описал здесь.

4. Инвестор может захватить контроль в компании с помощью совета директоров

Совет директоров может оказаться очень опасным для основателей органом управления компанией. Вспомните сериал «Силиконовая долина», в котором совет директоров принудительно снял основателя стартапа с должности генерального директора (это не киношный вымысел, так действительно бывает).

Опасность совета директоров (СД) заключается в следующем.

Инвестор может предусмотреть в корпоративном договоре с основателями возможность созыва СД по его инициативе и на таких условиях, что, к примеру, из пяти его членов, три будут назначаться инвестором. Поскольку СД заменяет общее собрание участников компании при принятии решений по многим важным вопросам, то после созыва СД сосредоточивает в своих руках очень большую власть. Особенностью СД является то, что каждый его член при голосовании имеет всего лишь один голос вне зависимости от размера принадлежащей ему доли в компании. Таким образом, с помощью СД инвестор даже владея самой мизерной долей в компании может захватить контроль над принятием ключевых решений.

Вывод: при подписании инвестиционных документов отнестись к условиям о совете директором очень внимательно.

5. Следите за каждым своим словом в переговорах и не искажайте информацию

С 1 июня 2015 года в Гражданском кодексе РФ появилась статья 434.1, которая придаёт переговорам юридическое значение и, как говорится, теперь «всё, что вы скажете, может быть использовано против вас в суде».

Если в процессе переговоров инвестору была предоставлена неполная или недостоверная информация, то инвестор вправе «откатить» сделку назад, вернуть вложенные инвестиции и потребовать возмещения убытков.

Тоже правило действует и в отношении получателя инвестиций. Если инвестор в переговорах предоставил неполную или недостоверную информацию, получатель инвестиций вправе признать инвестиционную сделку недействительной и потребовать возмещения убытков (интересующимся этим вопросом юристам рекомендую ознакомиться с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

6. Заранее договоритесь о порядке реализации партнёрами тех или иных корпоративных прав

Сейчас практически ни одна инвестиционная сделка не обходится без заключения партнёрами корпоративного договора. Корпоративный договор — это документ, ограничивающий те или иные права партнёров в течение определённого времени для достижения общих целей.

Чаще всего в корпоративном договоре прописываются:

ограничения по выплате партнёрам дивидендов в течение определённого времени;
запрет на выход партнёров из компании в течение определённого времени;
запрет на отчуждение партнёрами своих долей в компании (их частей) в течение определённого времени, либо устанавливается запрет продавать долю по цене выше или ниже установленной;
запрет на отчуждение компанией активов в течение определённого времени;
требования определённым образом голосовать по тем или иным вопросам повестки дня на общих собраниях участников компании.

Надо понимать, что если какое-то ограничение не было прописано в корпоративном договоре и оно не содержится в уставе компании, то требовать от партнёра его соблюдения будет неправомерно.

7. Особенности корпоративного договора.

Корпоративный договор не обязательно заверять у нотариуса, его сторонами могут быть как все участники компании, так и часть из них. Более того, участниками указанного договора могут быть и третьи лица (не имеющие доли в компании), правда в этом случае договор уже правильно называть квазикорпоративным. К примеру, инвестор, который дал компании деньги взаймы, но ещё не приобрёл в ней долю, может заключить с основателями (участниками) компании квазикорпоративный договор, чтобы последние не перевели активы в другую компанию, не бросили компанию, не впустили в неё какого-то другого инвестора и т.д.

Для соблюдения сторонами условий корпоративного договора в нём прописываются санкции за его нарушение. Как правило, это денежные штрафы (неустойки). Однако стоит отметить, что 100-процентно надёжного механизма защиты корпоративного договора от его несоблюдения на данный момент в российской юрисдикции пока не наблюдается. Если стороне договора будет выгоднее нарушить договор и заплатить неустойку, но решить при этом свою задачу, то механизм неустойки вряд ли будет эффективным инструментом защиты.

Механизм защиты, предусмотренный ст. 66 Гражданского кодекса РФ о внесении информации о корпоративном договоре и его содержании (в части объёма полномочий участников общества) в ЕГРЮЛ в настоящее время фактически не реализуется (если у кого-то уже есть успешные кейсы удачного внесения сведений о корпоративном договоре в ЕГРЮЛ, прошу сообщить). Поэтому с корпоративным договором сейчас ещё пока остаётся пара нерешённых вопросов.

Однако эффективность корпоративного договора при решении некоторых задач всё же подтверждается правоприменительной практикой. Некоторые кейсы использования корпоративного договора для защиты интересов инвестора я привёл в этой статье. Так или иначе, но корпоративный договор на данный момент является одним из самых популярных и эффективных инструментов защиты интересов участников инвестиционной сделки и его использование является целесообразным.

Защита интересов сторон инвестиционной сделки более эффективной, если грамотно составленный корпоративный договор будет идти в связке с не менее грамотно составленным уставом компании.

Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Риски покупателя при договоре долевого участия

В настоящее время квартиры в строящихся домах продают, как правило, по двум схемам: с заключая договор соинвестирования или договор долевого участия. Использование каждой из них несет определенные риски для покупателя. О том, какой вариант более приемлем для будущего собственника и какой из договоров подлежит тщательной проверке и изучению, расскажет адвокат Олег Сухов, («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Прежде всего необходимо напомнить, что легальные продажи недвижимости осуществляются исключительно по трем схемам: по договору долевого участия (ДДУ), через покупку жилищных сертификатов, а также путем приобретения квартиры через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК).

Договор долевого участия: 214-й закон не спасает от недобросовестного застройщика!

Итак, в соответствии с договором долевого участия покупатель-дольщик юридически является тем же соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать дольщику оплаченную квартиру. Договор долевого участия в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре и лишь после этого считается заключенным. Казалось бы, вот она, дополнительная гарантия для дольщика, исключающая продажу одной и той же квартиры несколько раз. Однако опасность заключается в том, что в судебной практике встречается немалое количество случаев, когда на одну и ту же квартиру регистрировались сразу два договора ДУ с разными гражданами. При этом преимущество на получение квартиры в подобном конфликте имеет тот дольщик, который зарегистрировал договор раньше. Однозначно сказать, что покупатель защищен, когда между ним и застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, невозможно: ДДУ таит множество уловок и подводных камней, а 214-й закон не может гарантировать 100% защиту ваших прав.

Договор соинвестирования: спешить не стоит!

Суть договора соинвестирования на первый взгляд проста: застройщик заключает с местными органами власти инвестиционный контракт, в соответствии с которым обязуется осуществить за счет собственных и привлеченных средств строительство жилого дома. То есть покупатель становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства. К ак ни печально, но даже в случае очень выгодной покупки существует опасность остаться ни с чем: подписывая договор соинвестирования, покупатель подвергается значительным рискам. «Это риски банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию, двойной продажи оплаченного жилья; изменения проекта дома, в соответствии с которым в результате строительства планируемой квартиры в доме может вообще не оказаться, и т. д.

Наконец, реален риск приобретения недвижимости у продавца (инвестиционной компании), который не имеет на нее прав, т. е. является мошенником, – рассказывает адвокат Олег Сухов. – Также немаловажен такой факт, как отсутствие информации о том, не была ли оплаченная дольщиком квартира ранее уступлена другому доверчивому соинвестору, ведь инвестиционные контракты не требуют государственной регистрации, и получить подобную информацию практически невозможно».

Двойная продажа: у кого преимущественное право?

Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться и дольщики, и соинвесторы при приобретении жилья в строящемся доме, – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам. Что делать в таком случае, и кто будет иметь преимущество в борьбе за квадратные метры? Единственный способ разрешить рассматриваемый вопрос – обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. При этом квартира достанется только одному покупателю, причем преимущественное право на объект недвижимости имеет тот, кто первым в судебном порядке признает за собой право собственности на спорный объект.

В случае если оба покупателя обратились в суд, то преимущество будет иметь тот, кто первым заключил договор (когда имел место не договор долевого участия в строительстве, а любой другой, например уступки, инвестирования, соинвестирования и т. п.).

При заключении договора долевого участия в строительстве объект недвижимости получит покупатель, первый зарегистрировавший его в Росреестре. Возникает вопрос: если борьба за квартиру возникла между соинвестором и дольщиком, кто имеет преимущественное право на жилье, проданное дважды одним застройщиком двум разным людям, одному по ДДУ, другому – по договору соинвестирования? Судебная практика, к сожалению, не дает однозначного ответа на подобный вопрос, количество споров в таком составе участников невелико. Однако можно предположить, что положение дольщика при двойной продаже наиболее безопасно, так как договор долевого участия – в отличие от договора (со)инвестирования – является единственно допустимым законом способом приобретения недвижимости в новостройке. Не стоит вступать в заведомо мошенническую схему – договор инвестирования – изначально нацеленную на то, чтобы обойти требования закона.

«Независимо от того, кем вы являетесь – дольщиком или соинвестором – риск есть всегда. Самое главное – осуществлять доскональную юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на строительство, проверку компании-продавца, условий предлагаемого к подписанию договора и его оплату», – отмечает адвокат Олег Сухов.

Аутсорсинг пресс-службы обеспечивает
PR агентство «Красное Слово»