Договор залога права аренды земельного участка образец
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Договор залога права аренды земельного участка образец

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога. Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга. В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

  • Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
  • В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
  • При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.

Нужно ли согласие арендодателя?

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

  1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
  2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
  3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

  1. свой паспорт;
  2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
  3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
  4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

  1. соглашение с банком;
  2. заявление сторон (совместное);
  3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. данные сторон;
  2. название и точный адрес ЗУ;
  3. оценка стоимости;
  4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
  5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
  6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
  7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  8. ответственность сторон;
  9. прочие нюансы.

Обязательна ли регистрация соглашения?

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

  1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
  2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
  3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
  4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
  5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

  1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
  2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
  3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
  4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
  5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
  6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
  7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Договор залога права аренды земельного участка образец

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор залога права аренды земельного участка образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры,дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения.
Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.

Договор залога составляется между двумя участниками сделки: залогодателем, а также залогодержателем. При этом само залоговое имущество является своеобразным гарантом безопасности для основной сделки (например, для договора кредита, займа, имущественного найма, банковской ссуды и т.д.). Когда собственник – муниципалитет или государство, согласие не обязательно. В этом случае достаточно направить уведомление. Это правило действует, если срок аренды превышает пять лет.

Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

Образец договор залога права аренды земельного участка

В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.
Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Предоставление в аренду земельных участков муниципальной собственности

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

Однако, если арендуется государственный или муниципальный земельный участок сроком более 5-ти лет нет необходимости в получении согласия арендодателя, достаточно лишь уведомить его о совершаемом залоге права аренды земельного участка.

Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли. Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету , может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела то есть, муниципальных властей или государства.

Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита.

Так, в примере с кредитом, залогодатель (в конкретном случае – заемщик) предоставляет кредитору в залог определенное имущество (автомобиль, квартиру и т.п.), которое тот, в случае нарушения второй стороной условий сделки, сможет реализовать в счет компенсации задолженности заемщика по кредиту.

В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника.

Также хочется отдельно отметить, что государственной регистрации подлежит договор залога аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года.

Рассмотрим более детально самую распространенный вид передачи: ипотека права аренды земельного участка. Право аренды земельного участка можно передать в ипотеку лишь в границах срока образца договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется оно соответственно с правилами федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” с последующим оформлением уступки этого права.

Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков.

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое ипотека права аренды земельного участка? Сама ипотека представляет собой залог недвижимости земля, здания, сооружения , за исключением некоторых видов недвижимого имущества морские, воздушные суда, космические объекты. Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли?

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года. В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке.

Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости — здание площадью ________ (__________________) кв. м, по адресу: ______________________, под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации _________ от «___»_______ ____ г.

Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.

Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: г. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1).

При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было.

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Договор ипотеки права аренды — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки права аренды.

Рассмотрим самую распространенную передачу в ипотеку права аренды земельного участка. Ипотека права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Если надел не имеет особой ценности, например, расположен далеко от средств коммуникации и транспортных систем, находится в состоянии, непригодном для прямого использования, то банк может отказать в заключении сделки, так как не сможет реализовать право аренды в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.

Образец договор залога права аренды земельного участка

Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести квартиру, земельный участок под постройку дома или ведение индивидуального подсобного хозяйства, а также другие объекты недвижимости людям, которые не имею возможности сразу внести необходимую сумму при оформлении покупки. Этим фактором обусловлен высокий спрос на получение ипотечного кредита обычными гражданами. Кроме того, банковские организации регулярно снижают ставку по ипотечным кредитам, что делает их получение более привлекательным и доступным. Но знаете ли вы, что законом РФ предусмотрен залог права аренды земельного участка и жилой недвижимости. Банки, в целях повышения конкурентоспособности, добавляют в перечень услуг специальные предложения по этому вопросу. Именно об этом и пойдет разговор в нашей статье.

Что такое залог арендного права недвижимости

Понятие ипотека имеет греческое происхождение и переводится как подпорка. Жители Древней Греции определяли этим понятием обязательства должника перед лицом кредитора собственной земли. На границах земельного надела заемщика устанавливались столбики, на которые наносилась надпись, что данный участок является гарантией обеспечения долга. Именно такие столбики назывались ипотекой.

Сегодня объектом ипотеки может выступать различная недвижимость, в том числе, земля и законное право на его использование по договору аренды. Арендатор земли, получивший ее на законных основаниях, имеет возможность внесения земельного права под соответствующие обязательства, сделав его вкладом либо взносом определенного пая.

Для справки: Ипотека права аренды земли является договором, который предусматривает залог арендных прав на обязательный возврат финансовых средств кредитующей организации.

Иначе говоря – вы можете получить ипотечный кредит под залог имеющегося у вас права на аренду земли.

Что говорит закон

Передача в залог недвижимости основана на текстах соответствующих законодательных актах, в частности:

  1. Земельный кодекс, который четко проговаривает, что арендатор имеет приоритеты выставить арендные права на землю в качестве объекта, который станет грантом возврата средств.
  2. Федеральный закон «Об ипотеке», в котором говорится, что на основании ипотечного соглашения земельный надел может стать объектом залога. Он является оборотным средством — не изъят и по нему нет каких-либо ограничений по использованию. Арендатор, желающий пользоваться землями, находящимися в государственном (муниципальном) распоряжении в качестве залогового инструмента, должен получить разрешение от собственника на осуществление подобных действий. Однако, достаточно письменного уведомления собственника, если арендное соглашение является долгосрочным.

Условия, при которых можно передавать в залог право аренды

Предоставление права аренды землевладения в качестве объекта залога происходит при соблюдении определенных обязательных условий, которые определены правовыми нормами:

  • передача земли в качестве гарантийного инструмента координируется исключительно временными рамками действия арендного договора;
  • законный собственник земли должен быть поставлен в известность и согласиться на внесение предмета залога;
  • подобную возможность не вправе использовать жители особых экономических зон, их список закреплен на законодательном уровне;
  • возникшие обстоятельства, описанные в арендном соглашении, разрешающие или, напротив, запрещающие залог арендуемого участка.

Регламент предъявления договора ипотеки арендного права банку

Для передачи права на арендование землевладения в качестве заложенного банковскому учреждению имущества необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться с заявлением банк с заявлением о намерениях оформить заем под означенный вид залога;
  • для оценки стоимости и анализа вероятной ликвидности означенного надела банк направляет специалистов в землевладение;
  • составляется договор, участниками которого выступают банковская организация и получатель ипотечного кредита;
  • договор согласовывается и подписывается сторонами;
  • затем потребуется обязательная госрегистрация договора (это условие прописано в ФЗ), исключение для регистрации составляют краткосрочные сделки;
  • невыполнение требований о госрегистрации данного договора ведет к признанию сделки недействительной (пункт 4 статьи 339 ГК).

Действие ипотечного договора на права аренды землевладения начинается лишь после получения документов, подтверждающих регистрационные действия в соответствующих организациях, но не с момента подписания соглашения сторонами.

Договор по ипотечному кредитованию, предметом которой является юридическая привилегия аренды земли, должен содержать следующие данные:

  • реквизиты арендного соглашения, которое подтверждает арендные права залогодателя на означенную недвижимость;
  • полное название арендодателя, совпадающее с текстом соглашения аренды;
  • период действия соглашения по аренде согласно условиям договора;
  • информация о согласии собственника землевладения на ипотеку, в случае, когда соглашением не предполагается иное;
  • полная информация по объекту аренды, прописанная так, как если бы землевладение регистрировалось предметом ипотеки.

Данный договор должен быть оформлен в письменном виде.

Тонкости залога прав земельной аренды

Людям, предполагающим получить ипотечный кредит, следует помнить несколько важных нюансов:

  1. Если собственниками арендованного участка является несколько человек, то оповестить и заручиться согласием требуется от всех землевладельцев.
  2. Ипотека строения осуществляется исключительно вместе с ипотекой земли, на которой оно стоит и которая получена по этому же арендному договору землепользования.
  3. Отступление от общности земли и строения, допускается лишь по оговоренным в тексте договора уточнениям.
  4. Залогодателю необходимо просчитать собственные материальные возможности (в плане погашения кредита), а так же вероятные риски.
  5. Если в качестве арендодателя выступает частное лицо, тогда без получения его разрешения нельзя выставить залог.
  6. Когда к заложенному праву арендой земли будет наложена резолюция по взыскательным действиям, и в последующем реализуется ее продажа через аукционные торги, составляется допсоглашение по переуступке означенных прав. Сделка по купле-продаже в данном случае не действительна.

Плюсы и минусы данного договора

К плюсам залогового права аренды землевладения относятся следующие факторы:

  • у человека может возникнуть срочная потребность в денежных средствах, к примеру, на раскрутку компании — при невозможности предоставить иной предмет залога по требованию банковской организации, он может использовать залоговое право арендования;
  • оформляя ипотечные кредиты банковские организации индивидуально подходят к рассмотрению заявления каждого залогодателя;
  • залог аренды землепользования не предполагает непременного оформления страховки от всевозможных рисков.

Минусами залога арендного права можно назвать следующее:

  • при определенных рисках кредитор назначит короткие сроки погашения займа;
  • на тех же основаниях сумма кредита может оказаться гораздо меньше, чем та, на какую претендовал залогодатель.

Гражданин обладает возможностью, которая предусмотрена правовыми нормами, оформить залог арендуемого землевладения. Банковское учреждение кредитует на законных основаниях. Однако описанный вид ипотечного кредитования недостаточно выгоден для кредитора по причине низкой ликвидности залога арендного права. Но и для потребителя этот вариант не становится лучшим из-за небольших сумм кредита и сроков его погашения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Залог права аренды земельного участка муниципальной и иной собственности

Приобрести недвижимость по ипотеке возможно разными способами, в том числе используя залог права аренды земельного участка. Такую программу предлагают кредитные учреждения клиентам, арендующим участки земли у различных собственников. Также она подходит гражданам, планирующим строительство или покупку жилья с земельным наделом. При этом гарантией выплаты ипотечного кредита являются арендные права.

Понятие залога права

Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что заложить банку можно любое недвижимое имущество гражданина, на которое у него имеются зарегистрированные права. Если кредитуемое лицо своевременно не погасит кредитный долг, то банк вправе присвоить себе заложенное имущество для дальнейшей его реализации и возврата своих средств.

Под залог подпадает имущество, участвующее в допускаемом законодательством обороте:

  • жилые помещения, их выделенные части;
  • сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
  • садовые дома, гаражи;
  • участки земли;
  • машино-места;
  • воздушные и морские суда.

Если имущество находится во владении по арендному договору, то ипотечные правила распространяются на право аренды. Использование этого права как обеспечение не противоречит арендным отношениям и также не запрещено законом. При договоре с ипотекой оно выступает гарантом возврата средств кредитору. При неисполнении обязательств по кредиту продажа происходит по договору переуступки прав.

Ситуации для возможного залога

Право земельной аренды выступает залогом в некоторых ситуациях:

  • когда ипотека оформляется для индивидуального строительства или приобретения жилья. После оформления акта приема-передачи и регистрации собственности приобретенная квартира переходит под залог вместо права аренды;
  • при планировании сооружения дома на арендованной земле. До начала строительства арендное право служит гарантом сделки. После его окончания обеспечением ипотеки становится возведенное жилье;
  • если предоставляется в залог недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке. При этом действует принцип единства – оформление кредита разрешается только при совместной ипотеке дома с земельной территорией, на которой он построен.

Нюансы заложенного права

Передача прав аренды в залог регламентируется ЗК РФ, ГК РФ, законом об ипотеке. Исходя из указанных законов, этот процесс обладает следующими особенностями:

  • ответственным за участок остается первичный арендатор. Он продолжает выполнять обязательства, установленные договором с владельцем земли. К ним относятся своевременные арендные платежи, содержание участка в порядке, соблюдение правил его использования;
  • расторжение первичного и заключение нового арендного соглашения не требуется;
  • залогу подлежит право аренды тех участков, на которых разрешено строительство жилья. Земельные территории иных назначений, даже когда на них планируется возведение офисных, торговых помещений, не подходят под ипотеку;
  • не допускается обеспечение ипотеки правом аренды на конфискованные, изъятые из оборота, имеющие обременение земельные наделы;
  • запрещено закладывать право на участок отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости;
  • имеющиеся на земле постройки должны быть узаконены и правильно оформлены. Отсутствие правоустанавливающей документации или сведений о госрегистрации является поводом для отказа в выдаче кредитной организацией займа под такое обеспечение;
  • залог арендного права на долю земельного участка подлежит обязательному согласованию со всеми владельцами и арендаторами указанного участка. Сделать это достаточно сложно, имеется риск признания сделок недействительными, поэтому такой вид залога встречается редко.

Участие собственников

Право может служить обеспечением ипотеки, если арендным соглашением не установлены ограничения по распоряжению участком. Согласие арендодателя не требуется, если право передается на период, не превышающий согласованного срока аренды этой земли. Достаточно будет направить ему письменное уведомление о передаче в залог.

Собственником земельного участка бывает государство или его субъект, администрация населенного пункта, организация или предприятие, гражданин. При этом наличие его согласия на сделку зависит от ситуации:

  • когда владельцем является юридическое либо физическое лицо, согласие должно быть обязательно;
  • если участок относится к государственной собственности или принадлежит муниципалитету, то учитывается длительность арендных отношений. При аренде менее 5 лет залог требуется согласовывать. Без согласия собственника он возможен при сроке свыше 5 лет. Собственник извещается о планируемой сделке путем направления уведомления заказным письмом;
  • если закладываются права аренды вместе с находящимися на участке сооружениями, то допускается только уведомить собственника о своих намерениях.

Владелец земли вправе запретить использовать право аренды под обеспечение ипотеки. Например, если имеются долги по арендной плате, на территории незаконно построены различные сооружения.

В арендном договоре разрешается устанавливать прямой запрет на передачу прав под залог. Также могут указываться специальные условия по согласованию всех действий относительно аренды. В таких случаях необходимо действовать по договорным условиям.

Плюсы и минусы арендного залога

Ипотека с залоговым обеспечением имеет свои преимущества по сравнению с другими кредитными продуктами. Положительные стороны такого залога:

  • получение кредита гражданами, у которых отсутствует собственная недвижимость, но имеется арендованный земельный участок;
  • использование как дополнения к кредитной линии для увеличения размера кредита;
  • арендаторы считаются полноценными участниками ипотечного процесса;
  • для того, чтобы заложить участок, не нужно предварительно его выкупать у собственника;
  • заложенный участок и жилое строение, возведенное на нем, не влияют на возможность выкупа арендатором этой земли и оформления в свою собственность;
  • сложившаяся судебная практика направлена в сторону заемщика.

Залоговый способ получения кредита имеет отрицательные моменты. Не все банки берут арендные права для обеспечения ипотеки. Сложность представляет оценка права на дату кредитного соглашения. Такая сделка автоматически получает статус рискованной. Для банка выгоднее и понятнее активы с кадастровой стоимостью, чем оформленные на бумаге права, считающиеся сложноликвидными.

Учреждения, готовые кредитовать на условиях такого залога, устанавливают невыгодные и неудобные условия его использования:

  • срок окончания кредитного соглашения совпадает с датой завершения аренды, например право аренды заканчивается через 2 года, поэтому погасить долг заемщик обязан тоже за 2 года;
  • получить большую сумму займа только под залог права не получится;
  • заемщик оплачивает работу независимого оценщика по выездной оценке ликвидности участка, подготовки заключения о его пригодности для кредитных целей;
  • риски кредитной сделки закладываются в процентные ставки.

Порядок получения кредитных средств

Оформление займов кредитными организациями, работающими с залоговым правом, происходит по следующей схеме:

  1. Выбор программы кредитования. Банк предлагает линейку продуктов, из которых клиент выбирает подходящую по срокам, ставкам, иным условиям программу.
  2. Предварительное одобрение займа. Происходит изучение предоставленных клиентом документов, оценка его платежеспособности, осмотр участка оценщиком. Может понадобиться проведение арендатором межевания.
  3. Письменное согласование предстоящей сделки с арендодателем, собственником, направление извещения об этом – в зависимости от вида собственника, действующего периода аренды и иных факторов.
  4. Получение согласия от других собственников, арендаторов – при залоге права на долю участка.
  5. Заключение кредитного договора – если условия выделения кредитных средств, способ обеспечения подходят обеим сторонам.
  6. Государственная регистрация сделки в Росреестре. Без нее договор считается недействительным.

После того, как кредит будет выплачен, обременение права аренды необходимо снять. Для этого заемщик получает от банка справку об отсутствии задолженности и предоставляет ее в Росреестр.

Содержание договора

Договор на предоставление кредита заключается в простой письменной форме, без нотариального заверения. Со стороны клиента до его подписания предоставляются арендный договор на участок, согласие собственника или уведомление о получении им извещения, письменное подтверждение целевого использования участка. Присутствие при подписании сделки владельца земли не требуется.

Соглашение по кредиту содержит сведения:

  • дата, место составления договора;
  • реквизиты сторон заключаемой сделки;
  • данные о предмете ипотеке: кадастровый номер, размеры, категория, местоположение, разрешенное использование земельного участка;
  • информация об арендном договоре с указанием срока аренды;
  • сумма кредитных средств;
  • применяемая процентная ставка;
  • график погашения;
  • ответственность сторон;
  • период действия договора.

В заключении сделки негативную роль могут сыграть просчитанные банковской организацией возможные риски, оценка участка. Также влияют внешние факторы, не зависящие от человека. Например, существующий запрет передачи права по конкретным землям, отказ собственника провести межевание в необходимое арендатору время. Учитывая такие обстоятельства, получить кредит под залог права аренды земли будет невозможно.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Сдать в ипотеку право аренды земельного участка: как провести сделку и что скажет закон?

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Регистрация договора уступки права аренды земельного участка является обязательной процедурой.

Хотите у государства взять в аренду землю на 49 лет? Узнайте, как это сделать правильно, прочитав нашу статью.

Что такое договор ЖСК и как его правильно оформлять, вы можете узнать здесь.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Читать еще:  ГК РФ предварительный договор купли продажи недвижимости
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector