Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

Притворная или мнимая сделка.

Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;

Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;

Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Иногда столь взвешенный и серьезный шаг, как покупка квартиры, может обернуться для сторон серьезными проблемами, которые заставят их пожалеть о заключении договора. Но реально ли все исправить? И на каких основаниях продавец и покупатель вправе отменить действие обременительной сделки?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.

Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

До регистрации

Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

1. Подписание договора.
2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

После регистрации

Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.

Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

1. Обоюдное желание сторон.
2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
3. Существенное изменение обстоятельств.
4. Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

Соглашение об отмене

Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

Для этого им потребуется:

1. Составить соглашение о расторжении.
2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

Неисполнение обязательств

Со стороны продавца это может быть:

• Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
• Уклонение от передачи имущества.
• Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
• Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
• Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

• Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
• Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

Существенное изменение обстоятельств

Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

Наличие данного основания определяется по таким признакам:

• Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
• Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
• Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
• В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

Недействительность сделки

Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

Основания недействительности сделки:

1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

В течение какого времени можно расторгнуть договор

К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

Внесудебный порядок

Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

Через суд

Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

Документы и стоимость

Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры и какие рекомендации при этом надо учесть

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут

Необходимость расторжения договора возникает в некоторых случаях. Это может быть связано как с обнаруженными новыми фактами, о которых не было известно во время заключения сделки, так и при нарушении договора противоположной стороной.

В ст. 450 ГК РФ прописаны условия расторжения договора купли-продажи квартиры (далее по тексту ДКПК) любого типа, где указано, что соглашение прекращает действовать только при возникновении событий, которые являются существенными или необходимыми условиями для прекращения действия договоров данного вида. Это такие события и обстоятельства, что если бы одна из сторон могла их предвидеть, то она никогда бы не заключила сделку.

При этом необходимо отметить, что при наличии обременений на покупаемую недвижимость, покупающая сторона вправе требовать расторжения соглашения и возврата всех выплаченных за квартиру денежных средств только в первые три года с момента приобретения объекта. Если после приобретения квартиры уже прошло три года, то наличие обременений не является существенным и необходимым условием для прекращения действия ДКПК.

Неожиданные события, возникновение которых стороны сделки никоим образом не могли предполагать, являются наиболее распространенной причиной возникшей необходимости расторгнуть соглашение.

Если расторгнуть сделку решил покупатель

Покупателю следует попытаться договориться с продавцом, который может как принять, так и отказаться от предложения покупающей стороны. Если удастся договориться, то сделку будет возможно расторгнуть по соглашению сторон. Когда продающая сторона не соглашается аннулировать сделку, покупателю объекта недвижимости приходится обращаться в суд, так как в общем случае невозможно расторгнуть ДКПК только лишь по инициативе единственной стороны договора.

Письменное уведомление о желании расторгнуть договор

В этом случае продающую сторону следует письменно уведомить о желании прекратить действие договора. Если продавец молчит, или с ним невозможно установить связь, тогда, после предусмотренного законом срока ожидания, необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Срок ожидания заканчивается по истечении тридцати рабочих суток после отправки письма противоположной стороне, после чего покупатель может требовать расторжения сделки в суде, при наличии у него оснований, которые суд сможет принять во внимание.

В законе не указан конкретный срок передачи квартиры продающей стороной, поэтому, если покупатель не получил свою квартиру «в разумный срок», это обстоятельство тоже может являться веской причиной в суде для прекращения действия сделки.

Покупающей стороне следует обратить внимание на то, что все обязательства, исполненные до момента расторжения договора, не подлежат отмене и возврату, если в договоре не был зафиксирован порядок отмены таких обязательств. В частности, задаток, выплаченный покупателем, после аннулирования сделки не возвращается.

Покупателю также стоит знать, что от того, как был составлен договор, зависит решение суда, которое может быть довольно неожиданным для покупающей стороны.

Пример расторжения договора по инициативе покупателя

Гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову, не уведомив последнего о наложенном на квартиру обременении (ипотека). Согласно одному из пунктов договора семья Иванова и он сам должны покинуть проданную квартиру в течение двадцати одного дня после заключения сделки. При этом Иванов скрыл от Петрова наличие ипотеки.

В указанный срок Петров узнает об ипотеке и пытается расторгнуть сделку. Иванов отказывается, сторонам договора не удается прийти к взаимному согласию. Петров оформляет иск в суд и требует вернуть деньги, которые он выплатил Иванову и его семье.

После внимательного изучения договора купли-продажи квартиры суд принимает решение этот договор расторгнуть. Выплаченные средства за покупку квартиры оставить у Иванова, так как стандартный договор не предусматривает возврата денежных средств покупателю после его расторжения.

Петрову придется требовать вернуть выплаченные им Иванову деньги в порядке отдельного судопроизводства.

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

• отказ покупателя принять квартиру;
• покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
• нежелание покупателя оплатить сделку;
• покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
• иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Если покупатель передавал задаток продавцу до заключения сделки, то в случае расторжения сделки продающей стороной, она обязана вернуть это задаток в двойном размере. Такая штрафная санкция предусмотрена законом.

Пример расторжения договора по инициативе продавца

Покупатель обязался оплатить сделку в рассрочку. Первый платеж он делает до июля 2017 года, а второй платеж до января 2018 года. Договор был официально зарегистрирован в Росреестре. Но покупающая сторона нарушила сроки платежей, поэтому продавец решил аннулировать сделку и обратился в суд с исковым заявлением.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Практически при любой сделке приобретения имущественных активов происходит подписание договора о покупке или продаже жилья, за исключением дарения или завещания. Нормами ст. 450 ГК РФ допускается оформить расторжение договора купли-продажи квартиры при наличии согласия всех участников сделки, в исключительных ситуациях прекращение происходит по предложению второй стороны через суд.

Основные понятия

В результате подписанного договора, стороны обязаны передать имущественные акты за оговоренную стоимость с соблюдением условий, установленных соглашением.

Непредвиденные обстоятельства вынуждают партнеров расторгать подобные сделки. Для аннулирования соглашения недостаточно волеизъявления лишь одной из сторон, оба участника должны прийти к единогласному мнению о прекращении подписанного соглашения. Если договориться не удается, согласие получают через суд.

Для оформления собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать сделку в государственных структурах. Соглашение о продаже считается юридически законным только после регистрации в органах Росреестра. Поэтому отозвать продажу объекта до регистрации в уполномоченных органах будет намного проще.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

По договоренности сторон аннулировать сделку можно в любое удобное время. С этой целью составляется соглашение о расторжении, его необходимо зарегистрировать в органе, где проходила первичная регистрация сделки.

Лучше всего процедуру оформления доверить опытному юристу, подписанное соглашение следует зарегистрировать в нотариальной конторе. При регистрации документа потребуется предоставить определенный перечень документов, как и при регистрации сделки купли-продажи.

При составлении соглашения нужно оговорить определенные пункты:

• правила и срок для возврата денег, если была внесена предоплата или оплата произведена в полном объеме;
• обязательства по возмещению убытков и размер компенсации;
• иные существенные условия.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке

Первоначально потребуется урегулировать вопрос мирным путем.

Для этого нужно выполнить последовательность действий:

Шаги	Описание
1-й	Направить в адрес второй стороны письменное уведомление с предложением об отмене сделки, установить срок для ответа.
2-й	Если в течение 30 дней согласие от второго участника договора не поступило, то следующий шаг – обращение в суд.

Претензию лучше всего отправить заказным отправлением с уведомлением, чтобы имелось доказательство соблюдения претензионного порядка.
В ГК РФ регламентированы все основания, когда одна из сторон может заявить об аннулировании соглашения.

По инициативе покупателя отмена возможна если продавец:

• не передал объект недвижимости новому собственнику;
• в указанный срок не передает документы, имеющие отношение к предмету договора;
• передает объект с существенными недостатками, о которых ране не было заявлено;
• вручает предмет договора не в полном комплекте;
• отказывается оплатить страховку, хотя договором обязанность возложена на сторону продавца;
• не соблюдает сроки передачи недвижимости, оговоренные в соглашении.

По инициативе продавца сделку можно расторгнуть, если покупатель:

• не принимает жилое помещение;
• не передает деньги за приобретенную недвижимость;
• не желает страховать квартиру, когда это правило оговорено в документе;
• нарушает срок исполнения договорных обязательств.

Если одна из сторон считает, что нарушены его права при исполнении договорных обязательств, то выход один – обратиться в суд с просьбой об аннулировании соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально.

Возможно несколько вариантов внесения оплаты за недвижимость:

Способ	Действия
Наличный расчет	Передачу денег следует оформить распиской, желательно скрепить подписями свидетелей
Безналичный перевод	Перечислить сумму на банковский счет продавца, операция подтверждается выпиской из финансового учреждения

Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

• отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
• договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

Пишем исковое заявление в суд

После соблюдения претензионного порядка в суд направляется заявление с прошением об отмене сделки.

Примерное содержание иска:

• наименование судебного органа;
• сведения о заявителе;
• подробно описать возникшую проблему (когда и с кем заключен договор, реквизиты документа);
• описываются характеристики квартиры (дом, количество комнат, этаж, метраж);
• выдвигаются требования к ответчику по делу;
• делается ссылка на статьи закона, подтверждающие основание для обращения;
• перечислить все приложенные документы;
• указать дату составления и поставить личную подпись истца.

Если заявление не содержит ошибок, то его примут к рассмотрению и назначат дату заседания. По итогам судебного процесса судья примет соответствующее решение. Чтобы судья оказался на стороне заявителя, необходимо позаботиться о доказательной базе.

Судебная практика

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

Случай	Пример
За одним из прежних хозяев сохранилось право пользования жилым помещением	Одного из проживающих, не являвшегося собственником посадили в тюрьму, он отсутствовал длительное время. Квартира продана, освободившийся гражданин возвращается домой. Если не прошло 3 года с момента покупки, то можно отменить сделку через суд.
Недействительные сделки	При покупке недвижимости необходимо, прежде всего, убедиться в дееспособности гражданина. Если квартира оформлена на несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки на сделку. Человека заставили подписать договор с применением силы и угроз или обманным путем. В перечисленных случаях сделка признается ничтожной и отменяется. У каждой из сторон остается имущество, которое было их собственностью первоначально.

Покупка жилья всегда связана с риском, как для продавца, так и для покупателя. Если по непредвиденным обстоятельствам возникла необходимость в отмене сделки, первоначально нужно попытаться уладить вопрос путем переговоров со второй стороной. При получении отказа на поступившее предложение следует обратиться в суд.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

• по мирному соглашению сторон-участников;
• по судебному решению при подаче иска.

По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

• каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
• должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
• прочие значимые условия.

Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

• отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);
• отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
• несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
• при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
• при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
• при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).

По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

• сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
• покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
• покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
• неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).

Негативные последствия расторжения сделки для сторон

П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.