Как расторгнуть договор об аренде квартиры?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как расторгнуть договор об аренде квартиры?

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как происходит расторжение договора аренды квартиры: образец документа и принцип действий в разных ситуациях

В жизни ситуации, когда необходимо расторгнуть договор аренды до его истечения, не являются редкостью.

Как правильно проинформировать владельца или съемщика квартиры? Нужно ли составлять и подписывать дополнительные документы? Стоит ли возвращать залог? Об этом мы расскажем в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ. Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Если инициатор — собственник жилого помещения

Эту сторону арендных отношений регулирует статья 619 ГК РФ. Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения. Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально.

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев, наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Читать еще:  Договор переуступки права требования долга трехсторонний образец

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде, отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Когда арендатор решил досрочно выехать

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ. Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет. Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Итоги

Как вы видите, досрочное расторжение договора аренды – процесс несложный и, вдобавок ко всему, регламентируемый законом. При соблюдении некоторых рекомендаций вы сможете избежать ненужных ошибок и расторгнуть сделку без опасных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Порядок расторжения договора аренды жилого помещения. Последствия для сторон, образцы документов

Договор аренды расторгают по истечении срока или по решению сторон. В некоторых случаях возникает необходимость прекращения в одностороннем порядке, не согласовывая с другой стороной. При составлении документа учитывают условия исполнения и обстоятельства невыполнения обязательств. Рассмотрим виды расторжения в судебном и внесудебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что значит досрочно расторгнуть соглашение о найме жилого помещения?

Расторжение соглашения об аренде жилья – это прекращение его действия до истечения срока, указанного в условиях договора, по действующему законодательству. Расторжение соглашения возможно в результате следующих действий:

  • По соглашению сторон. Собственник квартиры и арендатор составляют и подписывают соглашение, по которому договор прекращает действие. Гражданское законодательство п. 1 ст. 450 ГК РФ.
  • В одностороннем внесудебном порядке согласно условиям договора.
  • По требованию одной из сторон в судебном порядке согласно ГК РФ.

Правовая основа

Досрочное расторжение по общим правилам осуществляется по инициативе собственника или арендатора (ст. 619 и ст. 620 ГК РФ). Стороны вправе установить основания для расторжения, не связанные с нарушением договора (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ). К примеру, недвижимость больше не отвечает интересам съёмщика или запланирован ремонт, переоборудование.

В зависимости от сроков, указанных в договоре, различают способы расторжения:

  • Неопределённый срок аренды позволяет разорвать договор (п. 2 ст. 610 ГК РФ) при условии предупреждения за 3 месяца до расторжения.
  • При договоре, заключенном на определённый срок, его аннулирование досрочно в одностороннем порядке не предусмотрено законом. Если условие прекращения отношений письменно согласовано, можно отказаться от дальнейшего сотрудничества во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Возможна выплата денежной компенсации, если договор сторон связан с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Сторона, направляющая уведомление может не указывать причину отказа.

Судебный порядок проведения процедуры предусмотрен при:

    В судебном порядке по требованию одной из сторон.

  1. Соглашение может быть расторгнуто или изменено по решению суда (п.2 ст. 450 ГК РФ).
  2. Существенное нарушение или иные случаи, предусмотренные законом или договором.
  3. Ущерб, нанесённый одной из сторон, лишает права на то, на что рассчитывали при заключении аренды.
  • Окончание договора при изменении обстоятельств. Изменения обстоятельств, не предусмотренные соглашением, могут быть причиной для прекращения сотрудничества (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если стороны не достигли компромисса договор расторгается или изменяется судом (в исключительных случаях), по требованию заинтересованной стороны на основании п. 4 ст. 451 ГК РФ.
  • При наличии специальных оснований. При досрочном расторжении соглашения действуют по общему правилу ст. 619 и 620 ГК РФ.
  • Основания

    Для нанимателя

    Основания приведены в ст. 620 ГК РФ, наниматель может досрочно прекратить сотрудничество:

    1. Имущество не предоставлено вовремя в пользование арендатору.
    2. Обнаружены недостатки, которые при первом осмотре не были замечены.
    3. Помещение не пригодно для жилья, ремонт в установленные сроки наймодатель не производит, если в договоре не прописано, то в разумные сроки.
    4. Обстоятельства, когда имущество становится не пригодным для использования, за которые квартиросъёмщик не несёт ответственности.
    5. Ключи и документы, относящиеся к объекту найма, не были переданы арендатору.
    6. Лишение того, на что вправе рассчитывать при заключении договора абзац 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ.
    7. Не предупрежден о правах третьих лиц, залог и т.д.. ч. 2 ст. 613 ГК РФ.

    ГК РФ Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

    Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

    При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Подробно о порядке оформления аренды жилья мы рассказывали в отдельной статье.

    Могут быть и другие основания для расторжения по требованию нанимателя пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

    Для наймодателя

    1. Использование квартиры с грубыми нарушениями.
    2. Жилье используется не по назначению.
    3. Ухудшение состояния имущества.
    4. Просрочка оплаты за наем.

    Если в обязанности нанимателя входит проведение ремонта, который не произведен в назначенный срок или оплата за аренду не была выполнена вовремя. Конфликт можно разрешить мирным путём, отправить письменное уведомление, если одна из сторон не соглашается на урегулирование, подавать документы в суд.

    Как провести процедуру по согласию сторон: пошаговая инструкция

    Собственник и квартиросъемщик решают прекратить дальнейшее сотрудничество, осталось правильно оформить. Особых условий к договору по взаимному согласию не предъявляют.

    Как правильно оформить дополнительное соглашение?

    Расторжение договора составляется дополнительным соглашением в письменной форме, как и основной документ. Оформление:

    1. Заголовок с отсылкой к основному договору.
    2. Время и место заключения.
    3. Личные данные сторон.
    4. Описание процедуры освобождения объекта.
    5. Погашение задолженности или возврат переплаты.
    6. Подписи владельца и арендатора.

    Стороны могут оформить расторжение на своё усмотрение, если пункты в соглашении не противоречат закону.

    Нужна ли регистрация, как ее осуществить?

    Если в основном документе указан срок более одного года, то регистрация необходима, чтобы на одну недвижимость не было заключено несколько договоров аренды. Так же соглашение о расторжении обязательно должно быть зарегистрировано. Запись об аренде в ЕГРН будет удалена.

    Акт приёма-передачи

    При прекращении сотрудничества, также необходим. Обязательства по передаче помещения считаются выполненными после оформления.

    В акте фиксируют состояние:

    После подписания ответственность за сохранность переходит другой стороне. Закон не регулирует форму акта, оформляют пункты, важные для сторон.

    Мирное урегулирование в одностороннем порядке

    1. Необходимо отправить заказное письмо с уведомлением об отказе исполнения на адрес, указанный в основном документе.
    2. Получить согласие стороны на прекращение правовых отношений.
    3. Оформить соглашение о расторжении аренды недвижимости.
    4. Составить акт передачи.
    5. Если собственник или арендатор отказываются от мирного урегулирования, следует обратиться в суд.

    Если дополнительное соглашение о расторжении составлено и требования стороны обоснованы, возврат денежных средств за предоплату в несколько месяцев осуществляется в течение 10 суток. При получении отказа, обращайтесь в суд.

    Уведомление

    Простая формальность по общему согласию, не имеющая влияния на процесс. Если другая сторона отказывается от разрыва сотрудничества, отсутствие уведомления является нарушением процедуры прекращения правовых отношений. Может стать причиной отказа в удовлетворении расторжения.

    Как его правильно составить?

    Уведомление имеет письменную форму. При его составлении следует придерживаться следующих правил:

    1. Укажите реквизиты организации или личные данные.
    2. Опишите основной договор, причину разрыва правовых отношений, обстоятельства или невыполнения условий основного документа.
    3. Поставьте дату окончания действия соглашения, сроки получения ответа.
    4. Укажите перечень бумаг, обосновывающих прекращение сотрудничества.
    5. В конце – дата и подпись стороны.

    Порядок оформления

    После составления документа его следует направить второй стороне для ознакомления. Осуществляется отправка заказным письмом с уведомлением. Доставка будет с отметкой почтового отделения или датой подписи получателя о вручении документа. Если отправлено по надлежащему адресу, но сторона игнорирует корреспонденцию, она все равно считается извещённой и ответственной.

    Проверить можно на сайте ФНС. Рекомендуется отправить дубликат по фактическому месту нахождения, если известно отправителю.

    Действия через суд

    Отказ от дальнейшего сотрудничества можно осуществить через суд. Процедура является сложной, понадобится помощь специалиста. К основным этапам процедуры относятся следующие действия:

    1. Необходимо уведомить оппонента о предстоящем разрыве правоотношений.
    2. Подготовить доказательную базу для суда.
    3. Составить исковое заявление и собрать пакет документов.
    4. Направить иск в суд.

    Подсудность

    Если были использованы все методы урегулирования конфликта до обращения в судебную инстанцию, тогда иск считается подсудным. Составляется акт о не желании другой стороны решить вопрос предложенными вариантами.

    Читать еще:  Протокол о намерениях заключить договор образец

    Стороны, имеющие ИП, или предприятия, расторгают договор через арбитражный суд. Физическому лицу – обращаться в суд общей юрисдикции. Иск подаётся по регистрации юридического адреса или места постоянной регистрации ответчика.

    Документы

    К основному перечню документов относятся:

    1. Копия основного соглашения.
    2. Копия уведомления об отказе исполнения правовых отношений, с пометкой о получении ответчиком.
    3. Если уведомление передано по почте, приложить копию почтовой квитанции.
    4. Для доказательства задолженности по платежам предоставить выписку из банка по операциям со счётом.
    5. При нанесении вреда имуществу включить копию акта с перечнем пришедших в негодность вещей.

    Доказательства

    Документальными доказательствами требований являются документы, включённые в иск, можно использовать любые факты, полученные законным путём. Это могут быть показания свидетелей, заключения экспертов или протоколы.

    Составление иска

    Подаётся иск в письменном виде. В него нужно включить следующие данные:

    1. Указать стороны конфликта, наименование суда, в который обращается истец.
    2. Перечислить нарушения по договору аренды.
    3. Описать обстоятельства отказа от дальнейшего сотрудничества.
    4. Включить сведения об уведомлении, отправленном ответчику.

    Рассмотрение заявления и принятие решения

    Рассмотрение заявления займет 5 дней. После истец и ответчик будут приглашены на заседание. Суд в праве отказать в рассмотрении при неправильно составленном иске. Двусмысленные, нецензурные фразы и личные заключения по делу следует обязательно исключить.

    В арбитражном суде принятие решения осуществляется в течение трёх месяцев со дня получения заявления. В федеральном суде в 60 дневной срок. Возможно приостановление, если один из участников не явился на судебное заседание по веским причинам. Сроки могут продлить для проведения экспертизы, чтобы выявить нанесённый ущерб или подтверждения заявленной компенсации.

    Могут ли назначить компенсацию?

    Денежная выплата возможно будет назначена, если в соглашении внесён пункт штрафа за досрочное прекращение правовых отношений, или арендатор произвёл ремонт, а владелец требует освободить помещение раньше указанных сроков, суд может обязать собственника заплатить компенсацию.Арендная плата, штрафы, неустойки будут начисляться до момента расторжения договора.

    Последствия

    Помещение необходимо будет освободить. Обязательств по оплате за наем и содержание больше нет. Имущество, переданное во временное пользование собственником или принадлежащее арендатору, следует вернуть, иначе отказ может быть расценен, как кража.

    Случаи расторжения договора аренды возникают в результате уклонения обязательств или ненадлежащего исполнения. Заинтересованная сторона должна урегулировать сложившуюся ситуацию мирным способом прежде, чем обратиться в суд. Оформление одностороннего отказа следует внести в пункты соглашения, чтобы избежать сложных случаев судебной тяжбы. Сэкономьте потраченные деньги и время.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Как расторгнуть договор аренды квартиры

    Аренда жилых помещений довольно распространена в России. Квартиры снимают молодые семьи, командированные и те, кто нуждается во временном жилье. Но, нередко возникает необходимость прекращения договорных отношений до окончания срока действия договора. Как правильно провести расторжение договора аренды квартиры?

    Расторжение договора аренды квартиры

    Инициатором прекращения договорных отношений может выступать как сам собственник жилого помещения, так и арендатор. Причин может быть несколько.

    Порядок заключения и расторжения данного договора регулируется главой 34 ГК РФ.

    По инициативе арендатора

    Арендатор – это та сторона отношений, которая снимает квартиру. Им может выступать как физическое лицо, так и предприятие. В ст. 620 ГК РФ приведены основания, по которым арендатор может потребовать от собственника досрочного расторжения договора. Это:

    • собственник квартиры вовремя не предоставил её для пользования;
    • он намеренно создаёт препятствия для заселения жильцов;
    • квартира оказалась непригодна для проживания по причинам, которые были не видны арендатору во время подписания договора;
    • собственник квартиры не производит капитальный ремонт, что входит в его обязанности.

    При наличии этих причин можно подавать в суд. Но, жильцы могут просто съехать, мотивируя своё решение личными проблемами. Например, они купили собственное жильё, и больше не нуждаются в съёмной квартире.

    Нет необходимости досконально объяснять мотивы отказа от квартиры. Но нужно уведомить владельца квартиры. Это нужно сделать за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношения. Рекомендуется сделать это письменно.

    В одностороннем порядке

    Так может поступить как владелец квартиры, так и арендатор. Причины одностороннего расторжения по инициативе жильцов приведены в ст. 620 ГК РФ.

    Собственник квартиры может попросить своих арендаторов съехать по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ. Это:

    • пользование квартирой с грубыми нарушениями договора;
    • использование жилья не по назначению;
    • нанесение вреда имуществу;
    • просрочка платежей;
    • отсутствие капитального ремонта в квартире, если в договоре прописана обязанность, возложенная на арендатора.

    Можно прекратить отношения мирным путём, направив жильцам письменное уведомление о прекращении отношений по желанию владельца квартиры. Если же проживающие не желают съезжать, то нужно подавать документы в суд.

    Между физическим лицами

    Чаще всего, сторонами договора аренды выступают именно граждане. Собственник сдаёт свою квартиру, заключив договор. В этом документе прописываются основания для прекращения отношений.

    Если срок договора истёк, стороны могут либо пролонгировать его, либо прекратить. Продление срока действия соглашения происходит по договорённости.

    Если ни одна из сторон не желает пролонгировать договор, то он «автоматически» прекращает своё действие по окончании срока, указанного в нём. Это означает, что жильцы должны съехать, и направлять им уведомление не обязательно.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры

    Если срок действия договора ещё не истёк, а одна из сторон желает прекратить отношения, то нужно уведомить вторую сторону заранее. В договоре указывается срок уведомления. Но, как правило, он оставляет 1 месяц до предполагаемой даты выезда.

    По инициативе арендодателя

    Владелец квартиры также может стать инициатором расторжения договора. Его могут не устраивать сами жильцы, то, как они пользуются его имуществом. Причин может быть несколько! Возможно, арендодатель просто решил данную квартиру больше не сдавать.

    Причины для расторжения в судебном порядке перечислены в ст. 619 ГК РФ. Обязательно нужно направить жильцам письменное уведомление с просьбой освободить квартиру к определённому сроку. Этот срок не должен быть менее 1 месяца.

    Если на лицо виновные действия арендатора или членов его семьи, то в уведомлении нужно указать требование об устранении последствий этих действий за счёт средств арендатора. Если никаких действий не будет произведено, и квартира не будет освобождена к указанном сроку, можно подавать в суд. Но, сначала нужно вызвать полицию, и зафиксировать факт самопроизвольного захвата чужой собственности. Это будет дополнительным доказательством вины, если спор будет решаться в суде.

    Соглашение о расторжении договора аренды квартиры

    Стороны могут договориться между собой об условиях прекращения отношений, и составить соглашение. В нём они пропишут все условия и нюансы, вплоть до возмещения урона, причинённого арендатором или членами его семьи имуществу владельца квартиры.

    Соглашение о досрочном расторжении

    Документ может составить любая сторона, как собственник квартиры, так и арендатор. Для этого необходимо:

    • договориться между собой об условиях расторжения. Инициатор указывает причины, по которым он желает досрочно прекратить отношения;
    • изложить их на бумаге;
    • ещё раз обсудить все нюансы;
    • подписать соглашение.

    В соглашении нужно прописать:

    • сведения о каждой стороне договора. Так как сторонами выступают граждане, то они указывают о себе свои ФИО (полностью), данные из паспорта, а также адреса, по которым он временно или постоянно зарегистрированы;
    • предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора аренды квартиры. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда жильцы должны передать квартиру её собственнику на основании акта приёма – передачи;
    • если присутствуют виновные действия со стороны жильцов, то нужно указать способы их устранения. В противном случае, собственник имеет право подать в суд;
    • если по каким-то причинам, договорённости не будут соблюдены, то нужно прописать порядок решения конфликта;
    • дата, когда данное соглашение составлено;
    • подписи сторон, а также расшифровка.

    Предметом договора аренды служит конкретная квартира. Поэтому в соглашении также нужно указать:

    • точно название – «квартира»;
    • точный адрес, по которому находится арендуемое жильё;
    • указать площадь;
    • кадастровый номер, если такие сведения имеются у владельца.

    Точная характеристика необходима для того, чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.

    По соглашению сторон

    Владелец квартиры и арендатор могут договориться о расторжении договора. Они составляют соглашение, подписывают его и договор прекращает своё действие.

    Принцип составления соглашения, в данной ситуации, точно такое же, как при одностороннем порядке.

    Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

    Уведомление о расторжении договора аренды квартиры

    Если одна из сторон решила прекратить договорные отношения с другой стороны (вне зависимости от наличия / отсутствия виновных действий), необходимо уведомить о своих намерениях.

    В договоре должно быть указано, когда нужно уведомлять. Как правило, за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения отношений. Последствием расторжения договора является освобождение квартиры арендатором и членами его семьи.

    Уведомление должно быть письменным. Кроме того, инициатор должен убедиться, что противоположная сторона получила уведомление и его прочитала. Поэтому документ должен быть доставлен либо почтой, либо передан лично в руки.

    При отправке уведомления Почтой России, нужно отправить письмо с уведомлением. На нём будет стоять дата получения отправления адресатом. Это будет считаться оповещением, даже если письмо не будет вскрыто, а его содержимое не прочитано.

    Если инициатор решит оставить уведомление лично, необходимо добиться того, чтобы адресат расписался о его получении. Для суда это будет веский аргумент того, что противоположная сторона договора уведомлена должным образом о предстоящем прекращении отношений.

    В одностороннем порядке

    Законом не установлена унифицированная форма уведомления. Она может быть любой, но обязательно письменной.

    Если расторжение договора происходит в одностороннем порядке, то есть, присутствуют виновные действия со стороны одной из сторон отношений, то в уведомлении рекомендуется указать:

    • дату прекращения отношения;
    • предъявляемые претензии;
    • способы их устранения;
    • право инициатора решить спор в судебном порядке.

    Уведомление направляется либо Почтой России, либо передаётся лично в руки.

    Рекомендуется дождаться ответа на уведомление. Он может быть также письменным или устным. Но не стоит ждать вечно! Судебная практика показывает, что ответ должен быть дан в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления.

    Если ответа не будет или он будет отрицательный, а арендаторы будут продолжать использовать квартиру, рекомендуется подать в суд.

    Уведомление о досрочном расторжении договора

    При наличии причин личного характера, одна из сторон может решить, что нужно расторгнуть договор аренды. Об этом инициатор должен уведомить своего контрагента.

    Уведомление должно быть письменным, но оформленным в свободной форме. Рекомендуется указать следующие сведения:

    • об обеих сторонах договора. Сведения указываются именно так, как в договоре аренды;
    • предмет договора аренды – конкретная квартира;
    • реквизиты «первичного» соглашения;
    • дату, когда нужно освободить квартиру;
    • причину прекращения отношений;
    • дата составления уведомления;
    • подпись инициатора.

    Образец уведомления расторжении договора аренды квартиры

    Акт приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

    Когда квартира сдаётся в аренду, рекомендуется составить и подписать акт передачи имущества. Особенно это актуально, когда квартира сдаётся с мебелью. В акте прописывается:

    • всё имущество, которое находится в квартире;
    • его состояние. Указать нужно каждый недочёт;
    • при более доскональном осмотре можно описать цвет обоев и прочее.

    Когда отношения заканчиваются, также рекомендуется составить акт приёма – передачи. Он нужен собственнику для того чтобы предъявить претензии жильцам, если имущество будет испорчено.

    Вторичный акт составляет по аналогии с первым. Перечисляется всё имеющееся в квартире имущество и его фактические состояние. Собственник квартиры должен понимать, что естественный износ имущества – это нормальное явление, особенно, если квартира была в аренде несколько лет. Не стоит требовать от жильцов сдачи имущества в том же состоянии. Но, износ должен быть в разумных пределах.

    Читать еще:  Как правильно оформить договор дарения доли квартиры

    Собственник квартиры сверяет информацию в акте и фактическим положением вещей. Если он считает, что его имуществу был нанесён вред или ущерб, он может требовать от своих жильцов компенсации этого ущерба или ремонта имущества.

    Если претензий нет, акт подписывается обеими сторонам. Это означает, что и собственник помещения, и его жильцы договорились о передаче имущества в фактическом его состоянии.

    Образец акта приёма-передачи квартиры при расторжении договора найма

    Заключение

    Желательно расторгнуть договора аренды мирным путём, договорившись с жильцами заранее обо всех условиях. Обязательно нужно уведомить хотя бы за 1 месяц.

    Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

    Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

    Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Причины

    Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

    Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

    • по соглашению сторон;
    • по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
    • по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
    • в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

    Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

    Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

    Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

    1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
    2. составляется соглашение о расторжении договора;
    3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

    Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

    Уведомление

    Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

    Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

    Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

    Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

    • наименование;
    • полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
    • реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
    • основания и причины отправки документа;
    • требования, выраженные в уведомлении;
    • дата составления;
    • подпись составителя с расшифровкой.

    Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

    Соглашение

    После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

    Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

    Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

    В какой момент сделка является разорванной?

    Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

    1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
    2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
    3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

    После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

    Досрочное прекращение

    Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

    Нужна ли регистрация?

    Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

    Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

    • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
    • Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    В каких случаях действие может перейти в суд?

    Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

    Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

    К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

    По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

    Основания для одностороннего разрыва

    Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

    Когда вправе это сделать арендодатель?

    Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

    • в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
    • портит имущество в квартире;
    • на него приходят жалобы от соседей на шум;
    • поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
    • без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

    Право квартиросъемщика

    Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

    1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
    2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
    3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
    4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

    Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

    Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

    Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector