На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

На какой срок заключается договор аренды квартиры?

Договор аренды квартиры

В какой форме должен быть заключен договор аренды квартиры?
Договор аренды квартиры между собственником квартиры и желающим ее снять заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Нотариально удостоверять такой договор не требуется, однако стороны могут это сделать по своему желанию. Договор обычно составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а другой — у арендатора.

На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон.
Однако на практике договор обычно заключают на небольшой срок (например шесть месяцев или год), а потом продлевают на тех же условиях.

Когда вступает в силу договор аренды?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.

Какие пункты необходимо внести в договор аренды квартиры?
В договоре аренды обязательно следует указать:
— предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
— размер и порядок внесения арендной платы;
— права и обязанности арендатора и арендодателя;
— ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
— срок и порядок продления договора аренды;
— реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
— дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;
— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения.

В случае, если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или, нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке.

В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Срок действия договора аренды – договор краткосрочного и долгосрочного найма

На какой срок заключать договор, стороны решают сами.

Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.

Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.

Срок в договоре найма

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.

Договор краткосрочного найма жилого помещения

Отдельно выделяется краткосрочный наем – договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:

  1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
  2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
  3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
  4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
  5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.

Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.

Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья

Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если хотите получить более подробную информацию о договоре найма в целом и о правах и обязанностях сторон по данному виду договора, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.

Еще раз обращаем Ваше внимание, что в соответствии с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу 22 июля 2014г. наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
  • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор найма, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

18 комментариев

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, заключаем бессрочный договор аренды жилого помещения ИП с организацией в лице директора… Нужна ли регистрация договора? Если да, то может лучше срок указать 11 месяцев или второй стороне это может быть невыгодно? Какие подводные камни могут быть

Договор,заключённый на 1 год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плпата за 1м2 жилого помещения?

“Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.”
Ничего оно не должно быть зарегистрировано. В ст. 26.1. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нет ОБЯЗАННОСТИ сторон регистрировать обременение. Есть лишь ПРАВО…

Добрый вечер!Поясните, пожалуйста, а договор, заключенный ровно на год, подлежит государственной регистрации?

Добрый день.
Если речь идет о договоре найма жилого помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.

Договоор,заключённый на1год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плата зажильё по закону в Украине?

Добрый день!
3 декабря 2014 года сдала квартиранту комнату,составили договор,но срок действия не был указан.В договоре было прописано,что я не должна повышать аренедную плату,но я это сделала,хотя квартирант не был против. Прошло больше года,квартирант до сих пор жил у меня,но он начал не до конца уплачивать арендную плату.Что привело к образованию с его стороны долга. недавно квартирант съехал, сказал что платить не будет потому,что я нарушила условие договора и договор без срока не действителен.что делать?он прав?спасибо!

Добрый день.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Т.е. Ваш договор действителен.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.2 ст. 682 ГК РФ). Но если Вы заключили с нанимателем соответствующее доп.соглашение об изменении стоимости найма, то это не является нарушением.

То есть я могу его обязать платить за то время,что он уже не живет?раз договор на 5 лет,и расторжения не было.Доп соглашений мы не заключали,значит он прав?
Он горит,что если я не прекращу требовать деньги,то он оповестит налоговую о том,что я незаконно больше года сдавала в аренду квартиру и не платила налоги.Прав ли он?

Здравствуйте! Я правильно поняла, если наниматель будет жить не один, ему не получится заключить краткосрочный найм, потому что там будет отсутствовать такое условие (разрешение на проживание еще кого-либо)?

Добрый день.
В соответствии с п.2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного найма не применяются положения п.2 ст. 677, предусматривающего указание в договоре граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем.
При этом в п.2 ст. 683 ГК РФ также говорится о том, что договором может быть предусмотрено и иное.
Таким образом, по договору краткосрочного найма возможность проживания в квартире кого-либо, кроме нанимателя определяется по договоренности сторон.
При этом обращаем Ваше внимание, что в соответствии со ст. 679 ГК РФ согласие наймодателя не требуется при вселении несовершеннолетних детей.

Здравствуйте!
Купила квартиру по договору долевого участия. Застройщик ввод дома задерживают, все сроки нарушены. Хочу через суд добиться от застройщика оплаты съема квартиры. Скажите, будет ли иметь юридическую силу краткосрочный договор найма жилого помещения, если его предоставить в суде как доказательство съема жилья? Хозяин квартиры должен будет уплачивать налог согласно такому договору? Как понимаю регистрировать его не нужно. Договор сроком на 8 месяцев.

Добрый день.
Данный договор будет являться подтверждением того, что вы действительно снимали квартиру и потратили деньги на арендные платежи.
Скорее всего, в суде придется доказывать, что Вам а)необходимо было съемное жилье; б)именно такое съемное жилье именно за такие деньги. Какое решение примет суд – сказать сложно.
Для наймодателя оплата будет являться доходом, облагаемым налогом в соответствии с НК РФ (НДФЛ, УСН, ПСН – в зависимости от применяемого наймодателем режима налогообложения).
Государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 674 ГК РФ подлежит только обременение права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Регистрировать обременение по договору, заключенному на 8 месяцев не требуется.

А что касается нежилого помещения, есть ли какие то максимальные предельные сроки?

С квартирантами был заключен краткосрочный договор (менее чем на год), затем договор продлевался дополнительными соглашениями. (Затем мы прекратили продлевать договор дополнительными соглашениями, но квартирант живет). То есть последнее доп. соглашение было до июня 2015 г. В договоре не было пункта об автоматической пролонгации (и ГК РФ, ст 683 утверждает, что для его расторжения не надо уведомлять за три месяца) . Но при этом есть пункт о том, что договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон при письменном уведомлении за 1 месяц.
Вопрос 1. Могу ли я в такой ситуации просить квартирантов освободить жил.площадь менее чем за месяц, мотивировав тем что договора нет? Или даже в таком случае я должна предупредить их за 1 месяц?
Не будут ли они мотивировать тем, что договор стал бессрочным?

А также, есть такое мнение, что, если суммарное действие краткосроч договора плюс допсоглашения вместе составляют более года – такой договор перетекает в бессрочный.
Вопрос 2. Так ли это?
Пожалуйста, помогите разобраться. …

Добрый день.
В отношении договора аренды имеется позиция ВАС РФ о том, что при возобновлении договора аренды на новый срок отношения между сторонами регулируются новым договором (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Применив эту же логику к договору найма, можно сказать, что если доп. соглашения к Вашему договору были направлены именно на возобновление договора, а не вносили изменения в первоначальный договор в части срока окончания действия, то это договор не стал бессрочным.
Таким образом, если срок действия договора истек, Вы можете или инициировать его возобновление на новый срок, или попросить жильцов освободить занимаемое помещение.

Здравствуйте! Все очень доступно и познавательно НО…..
Я столкнулся с проблемой. У Вас в статье написано, что договора найма жилого помещения,ни где и ни кем не регистрируются, НО ЮРИСТ НА РАБОТЕ отказывает мне в выплате 50% и требует зарегистрировать договор найма в Росреестре! Как быть? На что сослаться. Был в Росреестре, говорят не регистрируем, но при этом и отказа письменного не дают!

Добрый день
В соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Аренда растет без ипотеки

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

Ипотека возвращается

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Хитрости страхования квартиры

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Отношения с собственником

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Как быстро сдать квартиру в аренду

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.
Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

Как сбить цену на аренду квартиры

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, как договориться о снижении цены на аренду и как подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

— Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на длительный период с частным лицом или риелторской фирмой?

Отвечает юрист «Конструктор документов FreshDoc.ru» Алина Тухватуллина:

Если жилье сдается гражданину, то такой договор называется не арендой, а договором найма жилого помещения. Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда квартиры как вид договора предусмотрена в тех случаях, когда арендатором выступает юридическое лицо. При этом организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан, например размещения иногородних работников или сдачи внаем другим людям.

Главное при найме квартиры это проверка права наймодателя на сдачу квартиры и внимательное отношение к документальному оформлению договора и его приложений: акта приема-передачи квартиры, расписки о получении платы за жилье. Обязательно проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы. Возможно, будет необходимо наличие нотариального согласия супруга(и) наймодателя на сдачу квартиры на длительный срок. Также попросите показать паспорт или доверенность на подписание договора найма. Желательно, чтобы доверенность заверил нотариус. Дополнительно можно запросить информацию по интересующей вас квартире в Росреестре: на сайте ведомства доступна бесплатная онлайн-проверка объекта.

Договор найма должен содержать полное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь. Также в акте приема-передачи будет не лишним зафиксировать состояние жилья, а если оно сдается с мебелью или техникой, то обязательно нужно прописать перечень имеющегося имущества. Не забудьте указать конкретную сумму платы за наем и порядок ее внесения: предоплата полная или частичная, помесячная или квартальная. Можно еще предусмотреть обеспечительный платеж, то есть средства, которые наймодатель получает при заключении договора и возвращает после окончания срока найма, если наниматель добросовестно исполнял договор.

Что касается временных рамок действия договора, то, как правило, длительный наем это наем на срок, превышающий один год. Для аренды жилья юридическими лицами нет предельных сроков действия договора, а вот для найма жилья временной промежуток ограничен не более пяти лет. У нанимателя есть право на перезаключение договора на новый срок, если только наймодатель не решил больше не сдавать квартиру как минимум год после окончания прежнего договора.

Есть еще несколько важных нюансов, которые стоит учитывать. Если наниматель собирается жить с семьей, родственниками, стоит сразу указать этот пункт в договоре, чтобы впоследствии не запрашивать согласия наймодателя на каждого нового квартиранта. Также в договоре желательно сразу определить, кто оплачивает коммунальные платежи и другие расходы (телефон, интернет, кабельное телевидение), и входят ли они в состав платы за жилье. Важно прописать, за чей счет будет производиться ремонт квартиры. Если этого условия в договоре нет, расходы на текущий ремонт берет на себя наниматель, а наймодатель оплачивает капитальный ремонт.

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

Перед тем как арендовать квартиру или дом, нужно обратить внимание на множество важных деталей: начиная от величины и порядка оплаты жилья и заканчивая правилами поддержания чистоты, содержания животных, оплаты коммунальных услуг и ремонта в случае необходимости. Также в заключаемый договор стоит включить пункт, регулирующий, когда ответственность за ремонт помещения лежит на арендаторе, а когда на собственнике.

Вопросы могут быть связаны с парковочными местами, оплатой консьержа и иными дополнительными услугами, которые не входят в платежку от ЕИРЦа. Так, довольно часто нанимается консьерж силами двух-трех активных жильцов подъезда, в то время как остальные владельцы квартир многоквартирного дома в этом не заинтересованы. Это характерно для окраин Москвы, для домов, где много инвестиционного жилья. Собственники таких квартир не хотят оплачивать лишнюю для них услугу, но нанятый таким образом консьерж может пытаться собрать старые «долги» с новых жильцов и портить им настроение.

Какие еще вопросы можно включить в договор? Можно ли менять проводку и проводить интернет, сколько жильцов будет проживать в арендуемой квартире (собственность не должна превращаться в «резиновую» квартиру и современную ночлежку), на каких условиях будет осуществляться процедура расторжения данного соглашения (квартира может потребоваться собственнику, но и арендатор должен быть защищен), какова ответственность за несвоевременное внесение арендной платы и т. д. При аренде дорогих квартир иногда предусматривается снижение платы в случае появления негативных факторов: ремонта двора или частых пробок, возникших, к примеру, из-за работ по благоустройству центра Москвы в июне 2016 года.

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Кирилл Андреев:

Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются.

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены. Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает. Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники. Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться. Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру. Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге.

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру. Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон. Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке). Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре).

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.

Срок действия договора аренды – договор краткосрочного и долгосрочного найма

На какой срок заключать договор, стороны решают сами.

Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.

Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.

Срок в договоре найма

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.

Договор краткосрочного найма жилого помещения

Отдельно выделяется краткосрочный наем – договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:

  1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
  2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
  3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
  4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
  5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.

Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.

Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья

Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если хотите получить более подробную информацию о договоре найма в целом и о правах и обязанностях сторон по данному виду договора, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.

Еще раз обращаем Ваше внимание, что в соответствии с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу 22 июля 2014г. наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
  • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор найма, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

18 комментариев

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, заключаем бессрочный договор аренды жилого помещения ИП с организацией в лице директора… Нужна ли регистрация договора? Если да, то может лучше срок указать 11 месяцев или второй стороне это может быть невыгодно? Какие подводные камни могут быть

Договор,заключённый на 1 год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плпата за 1м2 жилого помещения?

“Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.”
Ничего оно не должно быть зарегистрировано. В ст. 26.1. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нет ОБЯЗАННОСТИ сторон регистрировать обременение. Есть лишь ПРАВО…

Добрый вечер!Поясните, пожалуйста, а договор, заключенный ровно на год, подлежит государственной регистрации?

Добрый день.
Если речь идет о договоре найма жилого помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Т.е. обременение по договору, заключенному на год, должно быть зарегистрировано.

Договоор,заключённый на1год считается краткосрочным?
Какова минимальная арендная плата зажильё по закону в Украине?

Добрый день!
3 декабря 2014 года сдала квартиранту комнату,составили договор,но срок действия не был указан.В договоре было прописано,что я не должна повышать аренедную плату,но я это сделала,хотя квартирант не был против. Прошло больше года,квартирант до сих пор жил у меня,но он начал не до конца уплачивать арендную плату.Что привело к образованию с его стороны долга. недавно квартирант съехал, сказал что платить не будет потому,что я нарушила условие договора и договор без срока не действителен.что делать?он прав?спасибо!

Добрый день.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Т.е. Ваш договор действителен.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.2 ст. 682 ГК РФ). Но если Вы заключили с нанимателем соответствующее доп.соглашение об изменении стоимости найма, то это не является нарушением.

То есть я могу его обязать платить за то время,что он уже не живет?раз договор на 5 лет,и расторжения не было.Доп соглашений мы не заключали,значит он прав?
Он горит,что если я не прекращу требовать деньги,то он оповестит налоговую о том,что я незаконно больше года сдавала в аренду квартиру и не платила налоги.Прав ли он?

Здравствуйте! Я правильно поняла, если наниматель будет жить не один, ему не получится заключить краткосрочный найм, потому что там будет отсутствовать такое условие (разрешение на проживание еще кого-либо)?

Добрый день.
В соответствии с п.2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного найма не применяются положения п.2 ст. 677, предусматривающего указание в договоре граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем.
При этом в п.2 ст. 683 ГК РФ также говорится о том, что договором может быть предусмотрено и иное.
Таким образом, по договору краткосрочного найма возможность проживания в квартире кого-либо, кроме нанимателя определяется по договоренности сторон.
При этом обращаем Ваше внимание, что в соответствии со ст. 679 ГК РФ согласие наймодателя не требуется при вселении несовершеннолетних детей.

Здравствуйте!
Купила квартиру по договору долевого участия. Застройщик ввод дома задерживают, все сроки нарушены. Хочу через суд добиться от застройщика оплаты съема квартиры. Скажите, будет ли иметь юридическую силу краткосрочный договор найма жилого помещения, если его предоставить в суде как доказательство съема жилья? Хозяин квартиры должен будет уплачивать налог согласно такому договору? Как понимаю регистрировать его не нужно. Договор сроком на 8 месяцев.

Добрый день.
Данный договор будет являться подтверждением того, что вы действительно снимали квартиру и потратили деньги на арендные платежи.
Скорее всего, в суде придется доказывать, что Вам а)необходимо было съемное жилье; б)именно такое съемное жилье именно за такие деньги. Какое решение примет суд – сказать сложно.
Для наймодателя оплата будет являться доходом, облагаемым налогом в соответствии с НК РФ (НДФЛ, УСН, ПСН – в зависимости от применяемого наймодателем режима налогообложения).
Государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 674 ГК РФ подлежит только обременение права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Регистрировать обременение по договору, заключенному на 8 месяцев не требуется.

А что касается нежилого помещения, есть ли какие то максимальные предельные сроки?

С квартирантами был заключен краткосрочный договор (менее чем на год), затем договор продлевался дополнительными соглашениями. (Затем мы прекратили продлевать договор дополнительными соглашениями, но квартирант живет). То есть последнее доп. соглашение было до июня 2015 г. В договоре не было пункта об автоматической пролонгации (и ГК РФ, ст 683 утверждает, что для его расторжения не надо уведомлять за три месяца) . Но при этом есть пункт о том, что договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон при письменном уведомлении за 1 месяц.
Вопрос 1. Могу ли я в такой ситуации просить квартирантов освободить жил.площадь менее чем за месяц, мотивировав тем что договора нет? Или даже в таком случае я должна предупредить их за 1 месяц?
Не будут ли они мотивировать тем, что договор стал бессрочным?

А также, есть такое мнение, что, если суммарное действие краткосроч договора плюс допсоглашения вместе составляют более года – такой договор перетекает в бессрочный.
Вопрос 2. Так ли это?
Пожалуйста, помогите разобраться. …

Добрый день.
В отношении договора аренды имеется позиция ВАС РФ о том, что при возобновлении договора аренды на новый срок отношения между сторонами регулируются новым договором (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Применив эту же логику к договору найма, можно сказать, что если доп. соглашения к Вашему договору были направлены именно на возобновление договора, а не вносили изменения в первоначальный договор в части срока окончания действия, то это договор не стал бессрочным.
Таким образом, если срок действия договора истек, Вы можете или инициировать его возобновление на новый срок, или попросить жильцов освободить занимаемое помещение.

Здравствуйте! Все очень доступно и познавательно НО…..
Я столкнулся с проблемой. У Вас в статье написано, что договора найма жилого помещения,ни где и ни кем не регистрируются, НО ЮРИСТ НА РАБОТЕ отказывает мне в выплате 50% и требует зарегистрировать договор найма в Росреестре! Как быть? На что сослаться. Был в Росреестре, говорят не регистрируем, но при этом и отказа письменного не дают!

Добрый день
В соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Читать еще:  Как восстановить договор социального найма на квартиру?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector