Образец заполнения предварительного договора купли продажи квартиры
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Образец заполнения предварительного договора купли продажи квартиры

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция и образец

При продаже любой собственности существует ряд документов обязательных к учету и подписи.

Среди десятков записей, которые используются для информирования или раскрытия покупателю значительных знаний о собственности, самой важной деловой бумагой является договор для предварительной купли-продажи.

Кто его составляет? Продавец должен самостоятельно собрать все необходимые бумаги, а также в установленном порядке представить их к рассмотрению всем задействованным сторонам процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Одним из предварительных шагов по перепродаже квартиры, комнаты или доли является соглашение о продаже, заключенное между сторонами (продавцом и покупателем).

Оно подтверждает намерения сторон и подразумевает, что они договорились о размере стоимости, был внесен залог, а обусловленные денежные средства ожидают окончательного подтверждения платежа.

Также устанавливаются сроки заключения основного контракта (п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ). На этом этапе официальное подтверждение продажи или передачи документов ожидает тщательной проверки покупателем всех деталей контракта, завершения формальностей, касающихся банковских кредитов и других условий.

Это соглашение, которое строго определяет условия, регулирующие продажу недвижимого имущества и подразумевает, что:

  • Стороны договорились о всех аспектах купли-продажи.
  • Покупателем был внесен депозит.

Для чего нужен преддоговор?

Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.

Включает в себя:

  1. Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
  2. Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
  3. Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.

Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.

Деловая бумага обеспечивает:

  • Соблюдение существующих положений законодательства.
  • Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
  • Отметку о срочном характере документа.
  • Наличие данных о продавце.
  • Наличие условий передачи.
  • Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
  • Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
  • Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.

Как правильно составить?

В «шапке» бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:

  • Название деловой бумаги.
  • Место создания (город).
  • Дата создания.

В первой части основного положения указываются:

  • Полное имя продавца.
  • Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
  • Полное имя покупателя.
  • Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).

Во второй части:

  • Письменное обязательство к будущей сделке.
  • Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
  • Местонахождение собственности.
  • Подтверждение прав собственности продавца.

Как правильно оформить условия сделки:

  • Цена (прописывается цифрами и словами).
  • Сумма задатка.
  • Сумма сделки.
  • Срок выплаты.

Другие существенные аспекты:

  1. Вид составленного документа.
  2. Регистрация прав на недвижимое имущество в уполномоченных государственных органах.
  3. Расходы на нотариальное удостоверение.
  4. Срок передачи продавцом квартиры (свободной от регистрации и проживающих лиц).
  5. Расходы по регистрации основного договора.
  6. Ответственность сторон по выполнению обязательств.
  7. Срок для заключения сделки.
  8. Гарантии и компенсации (ст. 380-381 ГК РФ).

Необходимые документы

От продающей стороны необходимы:

  • Документы на недвижимость и свидетельство о гос. регистрации собственности.
  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Сертификат на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.

Покупатель при себе должен иметь:

  • Паспорт.
  • Справка о доходах (в случае с ипотекой).
  • Оценочный сертификат на недвижимость.
  • Еще один любой документ для подтверждения личности.

Указание сторон сделки

Ответственность участников прописывается отдельными подпунктами контракта, начинается со слов «Продавец (или покупатель) обязуется…» и содержит перечень обязательств к выполнению. В конце деловая бумага скрепляется подписями обеих сторон.

Предмет преддоговора

Описание объекта

Описательная информация о квартире, комнате или доле содержится в отдельном пункте бумаги и подразумевает наличие следующих данных:

  1. Номер квартиры (комнаты).
  2. Количество комнат.
  3. Город, в котором находится собственность.
  4. Улица.
  5. Номер дома.
  6. Общая жилая площадь.

Правоустанавливающие бумаги

Кроме паспортных данных покупателя и продавца, со стороны последнего необходимы следующие правоподтверждающие бумаги:

  • Предыдущий договор купли-продажи (дата соглашения, номер контракта, где, как, когда зарегистрирован, номер записи в гос.учреждении).
  • Свидетельство о государственной регистрации права (серия, кем и когда выдано).
  • Запись регистрации (номер).

Установление порядка расчетов

Срок исполнения

Устанавливается как временной промежуток, в течение которого необходимо заключить основную сделку.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Внесение задатка является договорным способом обеспечения сделки. Регулирующий пункт находится после основных положений документа.

Дополнительно указываются возможные случаи невыполнения одной из сторон своих обязательств, а также размер соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

  1. Если покупатель по какой-либо причине не выполнил условия контракта, то взнос в полном объеме остается у продавца.
  2. В случае, когда нарушителем является продавец, в течение 5 рабочих дней после истечения обусловленного срока сделки, покупатель должен получить выплату в размере двойной суммы задатка.
  • Скачать форму предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

При внесении аванса

Аванс является обязательной мерой только если того требует продавец, при этом размер денежной выплаты устанавливается произвольно. В документе описывается в том же месте, что и задаток. Здесь также рассматриваются случаи невыполнения условий договора и отмечается объем соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

    В случае неисполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору или отказа от подписания основного договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает продавцу штраф в размере эквивалентном 30 % внесенного аванса.

Нюансы при покупке комнаты в коммуналке

Особенность заключается в отличии перечня документов, предоставляемых продавцом:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН об отсутствии ареста и обременения на комнату.
  3. Справка о зарегистрированных лицах.
  4. Поквартирная карточка.
  5. Справка об оплате коммунальных платежей.
  6. Банковские реквизиты.

Добавляется требование о запрете любых действий, ведущих к изменению технических и правовых характеристик. Продавец обязуется уведомить других собственников комнат о продаже с указанием условий сделки в течение трёх дней с момента подписания контракта. Также может быть добавлен пункт об имуществе в комнате и его стоимости.

Особенности в случаях с приобретением доли жилья

В первой части деловой бумаги, кроме прочего, отмечается:

  • Размер доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
  • Стоимость доли.
  • Правовые основания продавца о владении.

Во второй части:

Срок на уведомление других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи.

Нужно ли регистрировать?

Государственная регистрация подобного документа не требуется. Законодательные органы объясняют это тем, что в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора купли-продажи. В текущее время, регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Возможно ли подписание по доверенности?

Подписание подобной бумаги о купле-продаже доверенным лицом происходит в общем порядке процедуры, описанной выше. Особенность заключается в нескольких видах доверенностей.

  1. Одноразовая – позволяет представителю выполнить одно конкретное действие, фиксируемое текстом документа.
  2. Специальная – позволяет выполнять обусловленный перечень близких по значению действий от имени владельца.
  3. Генеральная – наделяет представителя привилегиями высшего уровня и предоставляет максимальную свободу действий.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по доверенности
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по доверенности

Цены на услуги нотариуса

Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:

  • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
  • Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.

от 1 млн. до 10 млн. рублей:

  • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
  • Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.

Свыше 10 млн. рублей:

  • Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
  • Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.

Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?

Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:

  • Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
  • По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
  • По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи составляется для решения финансовых вопросов, порядка проведения процедуры и уточнения условий обмена. Он также служит как заверение сторон о выполнении своих частей соглашения.

Документ регулируется гражданским кодексом РФ и может быть обжалован в суде. Понимание законодательного аспекта темы может в существенной мере сократить недопонимание между сторонами и ускорить процесс осуществления сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Предварительный договор купли продажи квартиры. Образец заполнения.

Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры

Вашему вниманию представлен образец предварительного договора купли-продажи квартиры составленный в простой письменной форме.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Москва Двадцать пятое апреля 2015 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванова Марфа Васильевна, дата рождения 11.04.1972 г., паспорт 56 01 111222 выдан ОВД Железнодорожного района г. Пензы 16.10.2001 г., зарегистрирована по адресу: г. Пенза, улица Тарханова, дом 4, кв. 31, именуемая в дальнейшем “Продавец” с одной стороны, и
Петров Валерий Михайлович, дата рождения 29.12.1976 г., паспорт 56 02 222333, выдан ОВД Ленинского района г. Пензы 05.09.2009 г., зарегистрирован по адресу: г. Пенза, улица Карпинского, дом 11, кв. 131, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. “Продавец” обязуется в будущем продать, а “Покупатель” купить одну целую квартиру под номером 9 (Девять), состоящую из одной жилой комнаты, находящуюся в городе Пенза, по улице Строителей в доме под номером 21 (Двадцать один), и расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного жилого дома, общей площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая) кв.м.
2. Указанная квартира принадлежит “Продавцу” на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 20.09.2004 г. № б/н зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 28.10.2004 г., запись №58-01/29-15/2004-2055, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 58 АА № 333444, выдано учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 28.10.2004 г., запись регистрации 58-01/29-15/2004-1205.
3. Договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях:
3.1. Продажная цена квартиры будет составлять: 1 450 000 (Один миллион четыреста пятьдесят тысяч) рублей.
3.2. “Стороны” договорились, что “Покупатель” оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, следующим образом:
– сумма в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей наличными денежными средствами в момент заключения настоящего договора в качестве задатка;
– сумма в размере 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч) рублей наличными денежными средствами в срок до 10.05.2012 г. включительно.
3.3. Договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если одна из “Сторон” настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или основного договора купли-продажи, то эта “Сторона” несёт все расходы, связанные с нотариальными действиями.
3.4. “Продавец” обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до 20.05.2012 г. 3.5. Все расходы по регистрации основного договора купли-продажи квартиры в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несут “Покупатель” и “Продавец”.
4. “Стороны” обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключён в срок до 10.05.2012 г. включительно.
6. В соответствии со ст. 380 – 381 ГК РФ “Стороны” предусматривают в качестве договорного способа обеспечения уплату следующей компенсации:
6.1. В случае неисполнения настоящего договора по вине “Продавца”, он обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п.5, уплатить “Покупателю” двойную сумму задатка, т.е. 100 000 (Сто тысяч) рублей.
6.2. В случае неисполнения настоящего договора по вине “Покупателя”, полученный задаток в качестве компенсации остаётся у “Продавца”.
7. Содержание статей 380 (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке), 381 (Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком), 395 (Ответственность за неисполнение денежного обязательства), 429 (Предварительный договор), 131 (Государственная регистрация недвижимости), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Содержание права собственности), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 491 (Сохранение права собственности за продавцом), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, права и обязанности, смысл, значение, а также последствия настоящего договора “Сторонам” разъяснены.
8. “Продавец” гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, является его собственностью и нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.
9. “Продавец” обязуется передать указанную квартиру “Покупателю” в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам.
10. Настоящий договор составлен и подписан в 2-х экземплярах, которые выданы “Сторонам” на руки.
11. Договор подписан “Сторонами” после прочтения. Личность “Сторон” установлена. Принадлежность “Продавцу” отчуждаемой квартиры проверена.

Как видно из этого образца, предварительный договор купли-продажи квартиры начинается с перечисления участников данного договора. Указываются полностью фамилия, имя отчество, дата рождения цифрами в формате “день, месяц, год”, паспорт серия и номер, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта, место регистрации согласно паспорту. Если продавцов и/или покупателей больше одного, то остальных участников договора необходимо так же подробно прописывать.

Рассмотрим основные пункты предварительного договора купли-продажи квартиры (комнаты).

Первый пункт – предмет договора. Здесь описываются параметры продаваемой квартиры: номер квартиры, количество комнат в квартире, адрес: улица и номер дома, этаж, на котором расположена квартира, этажность дома, общая площадь квартиры.

Во втором пункте указывается вид права и документы, на основании которых принадлежит квартира продавцу. Эти данные можно взять из свидетельства о государственной регистрации права собственности. Если квартира принадлежит только одному человеку, то в графе “Вид права” будет указанно “Собственность”, если продавцов несколько, как правило, указывается “общая долевая собственность”. Правоустанавливающие документы берутся из графы “Документы основания”, и в предварительном договоре прописываются все эти документы, так же как и в свидетельстве о праве собственности. После указания правоустанавливающих документов, указываются данные о свидетельстве о праве собственности: серия и номер, наименования организации, выдавшей данное свидетельство, дата выдачи, номер записи регистрации.

Третий пункт – условия заключения предварительного договора: 3.1 Стоимость продаваемой квартиры, указывается цифрами и прописью; 3.2. Порядок расчета между сторонами: размер задатка и сроки окончательного расчета между сторонами. Суммы так же указываются цифрами и прописью. Пункт 3.3 понятен без пояснения. 3.4. Порядок освобождения квартиры Продавцом. 3.5. Порядок оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

Четвертый пункт говорит о том, что участники предстоящей сделки обязаны до заключения основного договора купли-продажи подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Пятый пункт – сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Шестой пункт описывает ответственность участников договора друг перед другом за не исполнение своих обязательств.

В седьмом пункте указываются статьи Гражданского Кодекса РФ, регулирующие права и обязанности участников рынка недвижимости. Рекомендую ознакомиться с ними ГК РФ.

Восьмой, десятый и одиннадцатый пункты комментировать не буду. Думаю там всё понятно и так.

Подписи сторон. Договор подписывается следующим образом: каждый участник договора на соответствующей строчке пишет полностью свои фамилию, имя, отчество и подпись.

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры

Что касается расписки о получения задатка, то я рекомендую Вам писать ее от руки. В расписке обязательно подробно указывают, кто и от кого получил денежную сумму, саму сумму прописывают цифрами и прописью, на основании чего и в качестве чего передана эта денежная сумма. Можно воспользоваться образцом, представленным ниже.

Расписка

г. Москва 25 апреля 2012 г.

Я, Иванова Людмила Алексеевна, дата рождения 17.08.1965 г., паспорт 56 02 111222 выдан ОВД Октябрьского района г. Пензы 21.06.2001 г., зарегистрирована по адресу: г. Пенза, улица Победы, дом 11, кв. 50, подтверждаю, что мною получена сумма в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей, наличными денежными средствами в качестве задатка за продаваемую мною квартиру, находящуюся по адресу: г. Пенза, улица Строителей, дом 21, кв. 9, согласно предварительному Договору купли-продажи квартиры от 25.04.2012 г. от Петрова Валерия Михайловича, дата рождения 29.12.1976 г., паспорт 56 02 222333, выдан ОВД Ленинского района г. Пензы 05.09.2009 г., зарегистрирован по адресу: г. Пенза, улица Карпинского, дом 11, кв. 131.

Подписывает такую расписку продавец, так же как и предварительный договор купли-продажи квартиры: своей рукой пишет полностью фамилию, имя, отчество и подпись.

Скачать расписку о получении задатка

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Отзывов: 117 Просмотров: 272953
Голосов: 69 Обновлено: 23.06.2017

Автор документа

число консультаций: 82
отмеченных лучшими: 5
ответов к документам: 52
размещено документов: 927
положительных отзывов: 84
отрицательных отзывов: 6

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Задаток

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

  • стороны;
  • предмет – подробное описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • порядок и срок оплаты квартиры;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
  • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

Советы

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.
Читать еще:  Договор аренды земельного участка в общедолевой собственности
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector