Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости

LawResponse

Ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли – продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли – продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли – продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29 Закона).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью94. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; б) безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Права третьих лиц могут вытекать из правоотношений сервитута, возникшие еще до передачи имущества, либо из правоотношений обязательственного характера, например, права арендатора. Кроме того, недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, должно быть продано с согласия иных собственников долей. В противном случае продажа недвижимости с нарушением такого требования может быть признана ничтожной.

Таким образом, права третьих лиц, перечисленные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в некоторой мере ограничивают непосредственно владение, пользование, распоряжение имуществом.

В том случае, когда продавец передал покупателю недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, то покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Однако, следует отметить, что продавец, если докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя. Когда права третьих лиц распространяются на недвижимость, являющейся предметом сделки, то такое имущество может быть у покупателя изъято в судебном порядке по требованию третьих лиц95.

Отчуждение приобретенной вещи носит название – эвикция, применение которой реально, когда продавец не обладал правом распоряжения вещью. Требование об эвикции в пользу третьих лиц удовлетворяется судом, когда третьи лица имеют вещное право на проданную недвижимость и при этом такое право возникло до заключения договора продажи недвижимости. Истребование имущества у покупателя происходит с учетом норм ст.301,302,305 ГК РФ.

75 См. подробнее: Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 5. С.182-185; Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.

76 Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015 №2. С. 36-39.

Читать еще:  Договор купли продажи будущей недвижимой вещи образец

77 Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

78 Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

Когда покупателю предъявляется иск об изъятии приобретенной недвижимости, то он должен привлечь продавца, который должен вступить в процесс в качестве третьего лица на стороне покупателя.

Если продавец не был привлечен покупателем в процесс, то в дальнейшем он освобождается от какой бы то ни было ответственности перед покупателем. Если в ходе судебного разбирательства, будет вынесено решение об изъятии приобретенного недвижимого имущества, то продавец обязан компенсировать покупателю все убытки, связанные с договором продажи недвижимости.

Законодательство относительно недостатков товаров в целом подразделяет на две категории: существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. В качестве примера, можно привести существенные недостатки относительно жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов (фундамент недостаточной толщины) и т.д.

Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество.

Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.

Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.

При неисполнении обязательства покупателя по оплате товара, предусмотренного договором, продавец вправе использовать общие средства защиты, которые законодательство предоставило кредитору. К таким средствам защиты можно отнести общие основания изменения и расторжения договора, когда происходит нарушение условий договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д., а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства.

1. Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.

2. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 5. С.182-185.

3. Стародумова С.Ю. О соотношении мер защиты и мер ответственности в гражданском праве. Сборник: Основные проблемы и тенденции развития в современной юриспруденции / Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Волгоград, 2015. С. 40-42.

4. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

5. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

6. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015 №2. С. 36-39.

Ответственность за нарушение договора купли-продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Читать еще:  Договор купли продажи гаража земля в аренде

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004..

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ответственность сторон по договору продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. При этом ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя. Это обусловлено тем, что покупатель (потребитель) является более уязвимой и незащищенной стороной в сделке. Условия, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам ГК РФ и иных нормативно-правовых актов.

Любой договор порождает взаимные обязательства сторон. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Как правило, при гражданско-правовых сделках стороны могут понести убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В связи с этим статьей 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки ? при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств.

Так, к примеру, апелляционным определением Тюменского областного суда от 14.10.2013 по делу № 33-4556/2013 отмечено: «…требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи, взыскании убытков удовлетворены в части суммы правомерно; в удовлетворении встречного иска о признании расписки безденежной отказано правомерно, поскольку ответчик уклоняется от заключения договора и в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ истец обоснованно заявил требования об обязании заключить договор купли-продажи. Уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны ответчика повлекли для истца убытки, выразившиеся в оплате услуг юриста по составлению искового заявления и представительства в суде».

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (пример из судебной практики: Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по делу № 2-7753/2015 от 19 августа 2015 года).

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК РФ устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК РФ о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК РФ, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки.

Рынок недвижимости ? это та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур. Потерпевшими в данном случае могут оказаться как продавцы недвижимости, так и ее покупатели.

Как показывает практика, большее количество обманов и махинаций в сфере жилья приходится на риелторов. Не все риэлтерские агентства добросовестно трудятся на своем поприще. Еще бы, ведь в сфере продажи недвижимости «крутятся» не малые деньги и плюс к этому, в законе РФ существует огромное количество лазеек для мошенников.

Читать еще:  Договор пожизненной ренты на квартиру и наследники

Гражданским и уголовным законодательством предусмотрены меры ответственности участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы. Уголовным кодексом Российской Федерации (далее УК РФ) мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли – продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Анализируя вышесказанное, сформулируем вывод: нарушение одной из сторон обязательства купли-продажи недвижимости влечет для нее неблагоприятные последствия имущественного характера. К недобросовестному контрагенту могут быть применены как различные меры оперативного воздействия, так и гражданско-правовой ответственности.

По результатам рассмотрения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров купли-продажи недвижимости можно сделать вывод о том, что на современном рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, в некоторых их которых имеют место неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения, что позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости с целью создания дополнительных средств правовой защиты потенциальных покупателей и продавцов недвижимого имущества.

Вектор Права +7(499) 502-55-87, +7-926-983-00-55

физическим лицам

Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры

ЧТО ТАКОЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ?

Гражданско-правовая ответственность по своему характеру имущественная. Она означает наступление для виновной стороны обязательства неблагоприятных последствий, при которых другая сторона понесла утрату части имущества . Лица, на которых возложена ответственность обязаны уплатить деньги, неустойку, заключить договор, передать или возвратить товар и др. По договору купли-продажи квартиры у сторон устанавливается договорная ответственность, а не деликтная. Договорная ответственность возникает из договора и возлагается на должника кредитором в то время как деликтная ответственность шире, охватывает все основания возникновения ответственности. Кроме того, деликтная ответственность устанавливается законом и не зависит от договорных обязательств и воли сторон при совершении сделки. В данном случае речь идет о договорной ответственности, которая возникает при ненадлежащем исполнении или при неисполнении договора купли-продажи квартиры.

Другая классификация делит ответственность на долевую (должник отвечает только своей долей в имуществе), солидарную (должник обязан принять на себя ответственность в случае предъявления требования как в части, так и полностью по обязательству) и субсидиарную (при которой меры ответственности могут быть применены к дополнительному должнику наряду с основным. В этом вопросе Вам обязательно помогут специалисты МГК “Вектор Права” .

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРИМЕНЕНИЯ МЕР ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Гражданско-правовая ответственность возникает при наличии 4 элементов состава деликта :

  • Противоправность поведения. Имеется ввиду любое нарушение закона или договора в форме действия или бездействия.
  • Наличие вреда или убытков у потерпевшей стороны. Это может быть любое повреждение, порча или уничтожение имущества. Убытки бывают в форме упущенной выгоды (доход который мог быть получен при нормальных условиях правоотношений) и расходы (средства, затраты на восстановление ущерба).
  • Причинно-следственная связь. Наличие логической нити между поведением причинителя и возникшим вредом. Это условие при котором одно явление влечет изменение другого явления.
  • Вина. Виновность лица означает психическое отношение лица к содеянному. Существует 2 основных вида вины: умысел и неосторожность. В гражданском праве установлена презумпция виновности, т.е. лицо должно доказать, что не виновно в каком-либо противоправном деянии.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Ответственность продавца возникает, если он не предоставил покупателю информацию о квартире . При этом покупатель вправе потребовать возместить убытки при необоснованном уклонении продавца от заключения договора. Покупатель обладает ещё возможностью расторгнуть заключенный договор, правом на возмещение убытков и потребовать возвратить уплаченную сумму. Продавец, получивший деньги за квартиру обязан передать её покупателю. Ещё продавец несет ответственность за неоговоренные в договоре недостатки имущества. К покупателю применяется ответственность если он отказался от товара и от оплаты товара. Покупатель также ответственен перед продавцом если оплата товара или внесение платежа по договору в рассрочку получено несвоевременно.

В КАКИХ СИТУАЦИЯХ МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ

КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

Обстоятельств, при которых возникает ответственность, много. Не всегда сторона знает как поступить и восполнить вред, возникшей в результате действий контрагента.

Часто проблемы появляются с указания цены в договоре. Вместо реальной (рыночной) стоимости квартиры указывается цена балансовая или инвентаризационная, которую определило БТИ. Сторона (продавец) в этом случае стремится не уплачивать налог с суммы более 1 миллиона рублей. Лучше при таком раскладе не экономить на нотариусе, ведь тогда доказывать придется продавцу о настоящей цене в договоре.

Также покупатель может пострадать, будет тяжело вернуть уплаченную сумму без наличия соответствующих документов подтверждающих платеж, если продавец попытается расторгнуть договор.

Другая ситуация связана с внимательностью стороны при составлении условия контракта об отсутствии претензий других лиц по договору . Подразумевается обременения квартиры. Это, например, временно выписанные проживающие на период прохождения ими обучения, находящиеся в командировках за границей, отбывающие наказание в исправительных учреждениях, военнослужащие.

Безусловно, покупатель вправе согласиться на сделку с наличием прав на квартиру третьих лиц и даже квартиру в залоге или находящуюся в аресте. Так или иначе стороны рискуют. Если Вы чувствуете неуверенность в этом вопросе и действуете самостоятельно, то риск потратить впустую время, силы и деньги возрастает.

Возможно, что был выдан задаток или аванс в подтверждения воли сторон заключить сделку. Здесь следует обратить внимание на то, что указано в расписке, выдана ли она и заключен ли договор и какой (предварительный или основной), а также пройдена ли процедура государственной регистрации, чтобы потом знать имеет ли кто-либо право требовать уплаты двойной суммы аванса или задатка.

Встречаются неприятности в этом виде обязательства, когда после полного выполнения сторонами необходимых действий по договору квартиру затапливает или происходит пожар, взрыв . Стороне, которой причинен вред необходимо установить причину и причинителя вреда, поскольку вода может течь с крыши или труба может лопнуть в этой квартире или сверху у соседей. Также как и огонь появится может по разным причинам (возгорание электропроводки, взрыв газа или ошибка строителей, работников управляющих организаций при проведении работ). Поэтому и требования о возмещении будет предъявляются исходя из вышеуказанных условий.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector