Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры?

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры?

ЗАКОНЫ И ПРОЦЕДУРЫ 2020

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Содержание статьи подробное:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму. В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса. При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Читать еще:  Договор хранения денег между физическими лицами

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Зачем заключают предварительный договор по купле-продаже недвижимости

Допустим, два человека договариваются по поводу купли-продажи дома. Они бы и рады ударить по рукам и тут же заняться переоформлением документов, но у одного из них не хватает денег (пока он не продал дачу за городом), а другому некуда выезжать (он собирается за вырученные деньги сперва купить квартиру в другом городе). Тогда им нужно составить предварительный договор, в котором они официально выразят свои намерения.

Это особый вид соглашения, и практика составления ПД (предварительного договора), предшествующего окончательному оформлению сделки, существует достаточно давно (ст. 429 ГК РФ). Однако правила регулирования договорных отношений претерпевают постоянные изменения, так что в этом процессе должен участвовать юрист по договорному праву, следящий за всеми изменениями в законодательстве.

При составлении практически каждой сделки обнаруживаются “тормозящие” факторы, мешающие подписать окончательный вариант договора прямо сейчас:

  • документация представлена не в полном объеме;
  • покупатель обладает не всей суммой, которую запросил продавец;
  • наследник (единственный) еще не вошел в свои права.

Таких факторов может быть бесконечно много, но несмотря на все препятствия, обе стороны все же желают заключить договор.

1. Цель составления предварительного договора – подтвердить серьезность намерений, проявленных сторонами.

2. Подписание такого договора, который разработает опытный юрист по договорному праву с учетом интересов клиента, в будущем поможет выйти на сделку.

3. Предварительный договор будет препятствовать обоим подписантам заключению подобных сделок с третьей стороной, так как у них возникают некоторые обязательства друг перед другом.

Сущность предварительного договора

1. В таком договоре отсутствуют или могут отсутствовать некоторые существенные условия, которые обозначены в законе (ст. 432 ГК РФ). Теперь любые условия могут быть приняты как существенные в ситуации, когда одна из сторон настаивает на обязательном обозначении их.

Но если в старых вариантах предварительного договора купли-продажи недвижимости обязательно указывалась цена имущества, и в дальнейшем повышать цену продавец не имел права, то теперь цену можно не указывать. Цена, как известно, это существенное условие, однако из-за инфляции и по другим причинам она не может быть стабильной, так как указывается в рублях.

2. Предварительный договор имеет следующее основное предназначение: он подтверждает, что стороны взаимно обязуются заключить основной договор, но через определенный период.

3. В таком договоре фиксируются стороны, реально желающие заключить сделку.

Как составляется предварительный договор

1. Для заключения такого договора предусмотрена простая письменная форма. Никакой дополнительной регистрации не требуется.

2. При желании одной из сторон документ может быть удостоверен в нотариальной форме.

3. Хотя теперь не обязательно включать в предварительный договор существенные условия, все же юрист по договорному праву советует указывать наиболее весомые требования, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений того или иного рода.

4. В предварительном договоре, предшествующем фактической купле-продаже недвижимости, практикующий правовед рекомендует выразить:

  • исчерпывающие характеристики продаваемого объекта;
  • цену (можно в условных единицах или относительно какого-то иного объекта, так как на изменение стоимости обычно влияет резкий скачок инфляции или изменение рыночной стоимости подобных объектов);
  • порядок расчета;
  • конкретные сроки, когда обе стороны согласны выйти на основную сделку.

5. Юрист по договорному праву настоятельно рекомендует зафиксировать в ПД всех субъектов права:

  • зарегистрированных в настоящий момент (до подписания документа);
  • реально проживающих в продаваемом жилье;
  • лиц, за которыми может быть сохранено законное право проживания в данной квартире (возможность пользования жильем даже после его продажи).

6. Должны быть четко обозначены сроки выписки из квартиры прежних жильцов.

7. Паспортные данные всех лиц, имеющих какое-либо отношение к продаваемому жилью, обязательно должны быть обозначены в ПД.

8. Срок подписания основного договора может быть не указан. Но если его указывают, то это должны быть конкретные:

Нельзя (вернее, бессмысленно) вписывать в ПД формулировку, что основной договор стороны обязаны будут подписать:

  • при проявлении каких-то обстоятельств;
  • при наступлении каких-то условий, пусть даже четко определенных.

Ошибки покупателей

Очень часто покупатель, действуя самостоятельно, не желает затруднять себя тем, чтобы досконально изучать правоустанавливающие документы, если это ПД, а не основное соглашение.

Однако в ПД могут быть умышленно:

  • завуалированы другие собственники, которые не собираются съезжать с квартиры;
  • преувеличены размеры продаваемой доли, если продавцу принадлежит только определенная квадратура;
  • не указаны существенные недостатки.

Еще на стадии составления предварительного договора можно предусмотреть все нюансы. В противном случае, если недостатки, отмеченные в ПД, перенесутся в основной договор, придется обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.

Не стоит рисковать! На кону огромные деньги, реальная недвижимость и ваша будущность. Лучше сразу проконсультируйтесь с грамотным правоведом, чтобы компетентный юрист по договорному праву, имеющий немалый опыт в решении таких вопросов:

  • проверил правоустанавливающие документы;
  • изучил жильцов, которые проживают в данной квартире;
  • выяснил историю продаваемого жилья;
  • помог вам составить текст предварительного договора;
  • сопровождал на переговорах с другой стороной, продающей или покупающей недвижимость.

Нарушение условий ПД и прекращение действия этого документа

Оказывая широкое содействие при оформлении предварительного договора, юрист по договорному праву обращает внимание клиентов на многие немаловажные нюансы.

1. Нарушение может быть такого порядка: одна из сторон договора уклоняется от подписания основной сделки. Тогда, как это обозначено в условиях предварительного договора, эта сторона обязана выплатить неустойку. Ведь добропорядочный подписант ПД потерял время, в течение которого он мог заключить соглашение с каким-то другим лицом.

2. Если был пропущен четко зафиксированный срок действия ПД, и обе стороны не позаботились о заключении основного договора, тогда обязательства по ПД теряют силу. Также юрист по договорному праву поможет сторонам включить в ПД пункты, в которых будут обозначены дополнительные основания для расторжения предварительного договора.

Читать еще:  Договор пролонгируется на следующий год образец

3. Если в ПД не указывается дата для подписания основного договора, то это не означает, что действие этого документа не имеет временных пределов. Такой документ действует 1 год. До этого должен быть подписан основной договор, иначе ПД теряет силу.

4. Как только будет подписан основной договор, ПД тут же завершает свое действие.

5. Один из подписантов признал невозможность исполнения взятых на себя обязательств. К примеру:

  • покупатель так и не собрал нужную сумму;
  • у продавца резко изменились семейные обстоятельства;
  • неожиданно появился еще один субъект права, так что в предварительный договор потребовалось внести существенные поправки, на что другая сторона договора не дает своего согласия.

6. Если в предварительном договоре прописаны условия, при которых сторона, виновная в его несоблюдении, обязана возместить убытки, тогда неустойку нужно оплатить.

Юрист по договорному праву, глубоко разбирающийся во всех нюансах гл. 28 ГК РФ и других правовых положений, может успешно выступить и на стороне покупателя, и на стороне продавца. Он поможет доказать, что его клиент (нарушитель ПД) не виновен и не должен оплачивать убытки. С другой стороны (если его клиент добросовестно исполнял обязательства, обозначенные в ПД), он поможет своему нанимателю получить с нарушителя договора причитающуюся неустойку.

Если же обе стороны проявят заинтересованность в соблюдении условий предварительного договора, тогда юрист-практик на основании ранее составленного ПД поможет оформить основной договор согласно закону и установленным правилам.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Содержание предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
Читать еще:  Договор аренды земли с последующим выкупом образец

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Зачем Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

В предварительном договоре купли продажи квартиры, как уже говорилось выше, фиксируется и передается продавцу сумма задатка в счет обеспечения исполнения договорных условий и в счет оплаты основного долга. В предварительном договоре обычно прописывается, что в случае, если продавец откажется от сделки, то покупателю возвращается двойная сумма задатка.

Я давно работаю риэлтором, и на моей практике перед практически половиной сделок по продаже земельных участков или другого недвижимого имущества между сторонами заключается нижеследующее типовое соглашение, описанное в статье ниже. Будущий продавец (застройщик, гражданин) и покупатель при желании имеют право составить договор, где выражают согласие совершить сделку в соответствии с законами, общими для Российской Федерации, и который далее будет полностью право подтверждать их намерения выполнить сделку в указанный срок. В нем необходимо указать конкретные данные сторон, между которыми будет заключаться данный контракт (адреса, данные паспортов, другую информацию), дату составления и т.д.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Предварительный договор купли-продажи квартиры

  • Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (Цивільний кодекс України Ст.203, п.4.).
  • ФОРМА ПРАВОЧИНУ. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. (Цивільний кодекс України Ст. 205).
  • Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі. (Цивільний кодекс України Ст.635).
  • Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається уписьмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Цивільний кодекс України Ст.657).
  • Вид (название) договора (в нашем случае – «Предварительный договор»);
  • Наименование сторон (фамилию, имя, отчество или наименование юридического лица);
  • Сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру;
  • Сведения об отсутствии запретов на отчуждение объекта недвижимости;
  • Обязательства сторон.
  • Дату подписания договора
  • а также взаимные соглашения сторон.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Кроме того, банк устанавливает неустойку на случай, если сделка не состоится. Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость.

Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно: При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки. Описывается с максимальной точностью предмет сделки.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств. Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве. Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. Как составить договор аванса).

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости (скачать здесь).

Предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем он нужен, срок действия, образец 2020 года

  1. При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  2. Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  3. Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  4. Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Однако, если принять во внимание специфику этого документа, проявить здоровую осторожность и внимательность, не боятся консультироваться со специалистами, то требование заключить предварительный договор не покажется угрожающим. Информация сегодня стоит очень много и не нужно бояться использовать ее, особенно, когда это во благо.

Львиная доля сделок проходит с составлением и подписанием такого договора, но порой люди не совсем понимают его значение и последствия несоблюдения договорных обязательств. Часто предварительный договор путают с договором задатка и не совсем понимают, какие обязательные пункты должны присутствовать и какие сведения вносятся. Этот документ не придуман риэлторами, он прописан в законе (ст.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Обычно сделке купли-продажи недвижимости предшествует заключение предварительного договора. В статье рассмотрена его роль в заключении сделки, особенности его составления и нюансы, которые требуется знать при его оформлении. Так как неверно составленный предварительный документ может повлиять на правоспособность процедуры в целом.

Он удобен для обоих сторон и Покупателя и Продавца. Он удобен для риэлтора. после заключения Предварительного сделка считается открытой, можно дать 99%, что она состоится. Предварительный купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Риски заключения предварительного договора купли-продажи Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Таким образом, если на стадии оформления предварительного договора покупатель и продавец придут к соглашению относительно всех условий основного договора, то впоследствии согласование основного Договора купли-продажи квартиры не будет представлять никаких трудностей: их просто можно перенести из текста предварительного договора в текст основного договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector