Процедура оценки недвижимости необходима для заключения многих видов сделок. Без определения стоимости объекта не обойтись при страховании жилья, оформлении залога, получении ипотеки, заключении брачного контракта или при подаче информации в государственные органы: суд, посольство, органы опеки. Но чтобы отчёт оценщика имел юридическую силу и практическую пользу, заказчику следует знать, что нужно при оценке квартиры.
Об оценке квартиры и определении ее рыночной стоимости
Рыночная цена жилья формируется, как правило, на основе соотношения между спросом и предложением на аналогичные объекты недвижимости.
В реальной жизни цена сделки при продаже жилплощади несколько отличается от её рыночной стоимости (РС), что может быть обусловлено факторами торга и времени. Так, если один из участников сделки ограничен во времени, он готов уступить в цене, что сказывается на конечных условиях договора купли-продажи.
Подробнее об особенностях определения РС квартиры читайте в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».
Как оценивается жилплощадь
Процедура оценки жилья при наличии всех необходимых документов обычно не занимает много времени. Алгоритм проведения оценки состоит из нескольких этапов:
Поиск подходящего оценщика и согласование его кандидатуры с организацией, для которой составляется оценочный отчёт.
Согласование времени встречи с экспертом и предоставление ему пакета документов.
Приезд эксперта на объект, осмотр квартиры, фотографирование.
Сбор необходимой информации.
Выбор метода оценивания.
Расчёт оценочной стоимости объекта.
Формирование отчёта и акта по результатам экспертизы.
Проведение взаиморасчётов заказчика с оценщиком. В среднем услуга оценки жилья обходится в 4-6 тыс. рублей.
Осмотр объекта в среднем длится от 15 минут до 1 часа, хотя в особых случаях он может несколько затянуться. На составление отчёта у оценщика уходит от 1 до 5 дней.
Ознакомиться с подробностями процедуры можно в статье «Оценка квартиры».
Комплект документов
Для определения стоимости жилья недостаточно лишь осмотра объекта. В процессе расчёта следует использовать и информацию, содержащуюся в документах на квартиру: сведения о площади, наличии коммуникаций, проведении реконструкций и так далее.
Список необходимых документов зависит от особенностей жилья. Например, при оценивании недвижимости в новостройке понадобится:
акт приёмки объекта недвижимости;
договор долевого участия клиента;
паспорта заказчика услуги и владельца жилья.
Для оценки строения с прилегающим земельным участком необходимы правоустанавливающие документы на землю.
Если объектом оценки является недвижимость на вторичном рынке, заказчик должен предоставить:
свидетельство о государственной регистрации квартиры;
технический паспорт БТИ;
документ, подтверждающий право владения недвижимостью: договор купли-продажи, дарения и так далее;
паспорт.
Обсуждая с клиентом вопрос, какие нужны документы для оценки квартиры, оценщик может упомянуть, что в ряде случаев потребуется:
проектно-сметная документация;
Выбор эксперта следует предварительно согласовывать с банком-кредитором, поскольку в перечень документов, необходимых для принятия финансовыми учреждениями отчёта, входят регистрационные данные оценщика, подтверждающие его аккредитацию.
Как эксперт рассчитывает цену квартиры
Экспертная оценка стоимости жилья может производиться различными методами. При этом нет конкретных предписаний или рекомендаций по использованию определенных методик в каждом отдельном случае.
Как правило, оценщики используют следующие подходы:
Сравнительный. Определяется средняя РС 1 м2 аналогичного жилья с учетом типа застройки, этажности, близости к важным инфраструктурным объектам и так далее. Умножив площадь квартиры на цену 1м2, эксперт получает индикативное значение стоимости жилья.
Доходный. При расчете принимается во внимание предполагаемая прибыль от роста РС квартиры и дохода от её использования, например, сдачи в аренду.
Сравнительный метод чаще других используется при определении стоимости жилья, однако нередко специалисты комбинируют несколько подходов.
Узнать об особенностях расчёта цены недвижимости можно из статьи «Как оценить стоимость квартиры».
Где получить сведения о КС квартиры
Найти информацию о кадастровой стоимости (КС) конкретного объекта недвижимости можно с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра . Для этого в разделе «Электронные услуги и сервисы» следует выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Заполнив открывшуюся форму и нажав кнопку «Сформировать запрос», пользователь сервиса автоматически получит требуемую информацию.
Кроме того, можно воспользоваться быстрым способом поиска кадастровой стоимости через сервис заказа выписок из ЕГРН . Для этого достаточно заполнить форму.
Поиск можно осуществлять как по кадастровому номеру жилья, так и по адресу регистрации объекта. После обработки внесённых данных сервис выдаст требуемую информацию.
Подробнее о том, как найти сведения о КС недвижимости, описано в статье «Как узнать кадастровую стоимость на квартиру».
В заключение
Оценка недвижимости – это процедура комплексной оценки объекта с целью установления его стоимости. Результаты экспертизы позволяют получить объективную информацию о РС и примерной ликвидности жилья, что часто используется в процессе принятия решений экономическими субъектами. Конечным пользователем этих данных может быть как сам заказчик (для установления цены при продаже имущества), так и государственные органы или коммерческие организации.
Помимо тщательного выбора оценщика клиентам следует подготовить документы для проведения оценки недвижимости. Следует помнить, что банки предъявляют ряд требований к содержанию оценочных отчётов.
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
Документы, необходимые для оценки квартиры и другой недвижимости: полный список
Оценка недвижимости проводится для того, чтобы банк мог точно знать ее стоимость. Проведение данной процедуры — неотъемлемая часть при взятии ипотеки или кредита под залог квартиры.
Банк вправе отказать в предоставлении займа на основании неточных данных, предоставленных специалистом. Во избежание спорных ситуаций нужно заключить с оценщиком письменный договор, где будут четко прописаны все условия предоставляемой услуги и ответственность эксперта в случае отрицательного решения банка.
Оценщик должен сфотографировать все, что посчитает нужным, и квартиру в целом. Банки часто просят высококачественные фотографии в дополнение к отчету. Отсутствие таковых может стать причиной отказа в займе.
Оценка квартиры: необходимые бумаги
Информация, которая используется во время проведения оценки, должна быть точной и достоверной. Перечень необходимых документов согласуется во время заключения договора. Список бумаг варьируется в зависимости от типа оцениваемой недвижимости. Все документы предоставляются в виде ксерокопий, заверенных у нотариуса.
Для оценки приобретаемой квартиры понадобится следующий пакет документов:
договор купли-продажи;
паспорт заемщика и заказчика услуги или иной документ, подтверждающий личность;
технический паспорт;
документы из БТИ.
Оценка коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, которые используются для коммерческой деятельности с последующим извлечением различных доходов. Список бумаг, необходимых для оценки коммерческой недвижимости:
документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
сведения из БТИ;
сведения о наличии обременений, список арендаторов (если есть), контракты и т.п.;
данные о местоположении объекта, геодезический план или карта с детальным описанием;
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
данные о сооружениях внутри объекта (если есть).
Здания
Перечень предоставляемых документов при оценивании зданий выглядит так:
сведения о юридическом положении объекта (официальная регистрация, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта;
сведения о состоянии земельного участка, в т.ч. подтверждающие право собственности;
данные об обременении объекта (наличие арендаторов, налоговые обложения, юридические оговорки и т.д.);
геодезический план с указанием данных о местоположении объекта и подробным описанием;
в случае, когда владелец здания — юридическое лицо, необходимо предоставить справку о балансовой стоимости объекта;
документы, касающиеся недвижимого имущества в составе здания;
технический паспорт, сведения из БТИ;
иная документация, которая описывает технические нюансы.
Незавершенное строительство
К объектам незавершенного строительства относят недостроенные сооружения, строительство которых было прекращено, приостановлено, но не списано или не принято в установленном порядке. Документы, необходимые при оценке незавершенного строительства:
свидетельство о праве регистрации, если она была проведена;
документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором располагается объект;
документы на разрешение строительства;
проект строительства, сметы;
бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания;
перечень облагаемых обременений;
отраслевая принадлежность объекта;
даты начала и окончания стройки;
данные о конструктивной системе здания;
сведения о потребления ресурсов в течение года (водоснабжение, электроэнергия);
объектный сметный расчет (форма №3);
сводный сметный расчет стоимости;
акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
акты на скрытые работы;
данные о завершенности строительства в целом и детально.
Сооружения
Необходимый пакет бумаг для оценки сооружений:
Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства, где в обязательном порядке указаны следующие данные: инвентарный номер, число ввода в эксплуатацию, шифр и номера амортизационных отчислений, первоначальная стоимость без учета деноминаций.
Бухгалтерская справка о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость).
Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства.
Ставка налога на недвижимость в текущем году.
Технические характеристики сооружения, общее описание.
Описание передаточных устройств. Их протяженность, диаметр и сведения, из какого материала они сделаны.
Действующие договоры аренды на сооружения, включая расчеты ее стоимости.
Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа.
Ставка земельного налога за 1 га в текущем году.
Акт использования земли или выписка из решения исполкома об условиях пользования земельным участком.
Промышленные устройства
К промышленным устройствам относят передаточные устройства и сооружения, необходимые для обеспечения зданий защитой, ограждением, электроэнергией, водоснабжением, отоплением и связью. Специальная комиссия, в составе которой главный технолог и ряд других специалистов, составляет акт об общем состоянии той или иной системы, определяют степень износа в процентном соотношении.
После оценки эксперт выдает отчет, в котором изложены: представленные данные, использованные оценщиком исходные данные, общий анализ всей информации и получившаяся в итоге стоимость недвижимости. К отчету прилагаются фотографии хорошего качества, зарисовки, карты, термины для разъяснений. Помимо всего вышеперечисленного, эксперт выражает в отчете некоторые замечания, исходя из собственного опыта.
без регистрационного удостоверения, технического паспорта из БТИ на здание, сооружение и объект наружного благоустройства, помещение (при оценке части здания);
без проектно-сметной документации, актов ввода объектов в эксплуатацию (в случае их наличия);
без договора аренды (в случае сдачи объекта недвижимости в аренду), информации о применяемых поправочных коэффициентах к базовым ставкам арендной платы, которые утверждены уполномоченными органами госуправления;
без государственного акта на землю, информации о разделе прав пользования в случае нескольких собственников на один объект;
без налоговой декларации на недвижимость и на землю;
без прочей существенной информации (произведенные реконструкции, перепланировки, скрытые дефекты и т.д.).
В случае оценки квартиры, а она зависит от целей оценки, пакет документов имеет небольшие различия. Минимальный пакет документов должен состоят из:
Кадастрового паспорта квартиры или экспликации и поэтажного плана БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации права или договоры купли-продажи ( дарение, передача доли квартиры в собственность и др. (отметка регистрации).
Копии паспорта заказчика оценки (при заключении Договора на возмездное оказание оценочных услуг).
Документа, удостоверяющего личность собственника квартиры (паспорта или заменяющего его документа) – если заказчик и собственник не одно лицо.
Описания имеющихся обременений (при наличии).
Если оцениваемая квартира — общая долевая собственность нескольких собственников, то необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность каждого собственника, и документы на право долевой собственности от каждого собственника, который имеет часть в праве на предъявленную недвижимость.
Если же оценку квартиры требует банк, необходимо предоставить также пакет следующих документов:
Выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости и сделок с ним.
Характеристику жилого помещения (формой 7).
Паспорта на квартиру.
Справку о регистрации (формой 9).
При оценке офисных помещений и обычных зданий вам понадобится наличие следующих документов:
Данных о юридическом состоянии объекта (свидетельство на регистрацию, титул, имущественные права) с включением точного адреса расположения объекта оценки.
Данных о физических границах объекта (копия геодезического плана или карты, обозначения и описания расположения недвижимости).
Документов, которые подтверждают право на недвижимость (право собственности, аренды).
Документов БТИ на объект (выписки из технического паспорта, экспликации, поэтажного плана).
Разрешения на перепланировки (при наличии).
Сведений о наличии обременений у объекта (обременения — залоги или долговое обязательство, наличие арендаторов, юридические оговорки, соглашения, контракты, договоры, специальные налоговые обложения и иные ограничения по использованию), (при наличии).
Документов, которые подтверждают право на землю (права собственности, аренды и др.)
Бухгалтерской справки о балансовой стоимости здания (в случае, когда собственник здания выступает юридическим лицом), коммунальных платежах и налогах.
Наличия дополнительной информации: сметы по выполнению ремонта, информация на арендные платежи, выплаченные арендаторами и т.д. – желательна.
Документов, которые подтверждают право аренды земли (при наличии оформлений земельных правоотношений)
Данных об имуществе, которое не является недвижимым, но подлежит оценке в составе последнего.
Иной технической документация по объекту (материалы проектно-сметной документации на строительство, реконструкцию; пояснительных записок, а также других документов, связанных с объектом недвижимости и необходимых оценщику).
Если вам необходимо провести оценку коммерческой недвижимости, вам понадобится наличие следующих документов:
Документов, которые подтверждают право на недвижимость (права собственности, аренды).
Документов БТИ на объект.
Сведений по наличию обременений недвижимости с включением обременений: залоги или долговое обязательство, наличие арендаторов, юридические оговорки, соглашения, контракты, договоры, специальные налоговые обложения и иные ограничения по использованию недвижимости.
Данных о физических границах объекта (копия геодезического плана или карты, обозначение и описание расположения объекта).
Документов, которые подтверждают право на землю (право собственности, аренды и др.).
Данных о сооружениях, которые входят в объект.
Данных об имуществе (при его наличии), которое не является недвижимым, но подлежит оценке вместе с последним.
Единственным требованием, которое устанавливается к пакету, содержащему документы для оценки недвижимости, является требование предоставлять ксерокопии хорошего качества, к которым у оценщиков не должно возникать никаких проблем с их чтением. Оценки недвижимости – краеугольный камень любых результативных операций с ней.
Если вы правильно сформируете пакет документов, необходимых для оценки, от этого и будет зависеть успех ваших планов по обмену, продаже или приобретению ее в свою собственность. А если вам понадобилась консультация по какому-нибудь вопросу оценки, обратитесь в НП «Федерация Судебных Экспертов», и вы получите квалифицированные ответы на все ваши вопросы. Чем больше у вас будет информации по этому вопросу, тем проще вам будет решить свои проблемы.
№ п/п
Вид объекта
Стоимость, руб.
1.
Квартира
— типовое вторичное жилье
от 4 000
— новостройка
от 6 000
— элитное жилье
от 10 000
2.
Доля в квартире
— типовое вторичное жилье
от 5 000
— новостройка
от 5 000
— элитное жилье
от 12 000
3.
Гаражи
от 8 000
4.
Жилые дома и коттеджи
от 20 000
5.
Здания
10000 м 2
от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000
Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.
Документы для оценки квартиры: что нужно передать эксперту?
Проведение оценки квартиры требует от заявителя совершения определенных действий, в том числе сбор и передача эксперту некоторой документации, которую принято называть «исходной», то есть первоначальной, поскольку в последующем на нее будет сделана ссылка в заключении.
Именно поэтому к указанному шагу необходимо подойти с максимальной ответственностью, чтобы в дальнейшем избежать негативных последствий в виде некорректных выводов и последующего занижения или завышения рыночной стоимости жилья.
Какие документы нужны для оценки квартиры?
Основной акцент делается на правоустанавливающие документы, поскольку они дают общее представление об объекте недвижимости и о его основных показателях.
Среди определяющих право на пользование сведений выделяют:
Свидетельство о государственной регистрации права – основной и самый главный документ собственника недвижимого имущества. Именно он подтверждает право на пользование квартирой или иным помещением, а также указывает количество долей (если таковые имеются) адрес места нахождения, инвентаризационный номер и жилую площадь;
Договор социального найма – считается документом, аналогичным предыдущему свидетельству, но с поправкой на то, что собственником в этом случае будет уже государство в лице муниципального учреждения. Поэтому заранее получите разрешение от местных властей на проведение подобных действий;
Технический паспорт БТИ – показывает планировку квартиры, материалы стен и перегородок. Дополнительно предусматривается описание площадей каждого помещения и их целевое назначение. Если в процессе пользования были изменения в конфигурации, заявителем предоставляются акты о произведенных перепланировках и переустройстве;
Справка о кадастровой стоимости – помогает в установлении рыночной цены, поскольку в данных величинах присутствует определенная зависимость;
Кадастровый паспорт – документ, содержащий в совокупности все необходимые сведения о рассматриваемом объекте, подлежащего оценке. Позволяет определить дополнительные условия, которые могут повлиять на результат оценочной экспертизы. В том числе год постройки жилого дома и степень его износа.
Однако этих сведений для эксперта не будет достаточно. Также заинтересованному лицу потребуется доказать свое право на проведение указанных мероприятий.
Список документов
Говоря о предоставляемой документации можно сделать вывод о необходимости предварительно подготовить дополнительно к правоустанавливающим документам на недвижимость следующую информацию, пригодную для исследования и подтверждения законности проведения оценочных мероприятий:
Паспорт гражданина РФ – собственника имущества;
Документы юридического лица – ОГРН, ИНН и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Возможно, потребуется выписка из ЕГРЮЛ и документ, подтверждающий права директора или его заместителя;
Если оценка была вынужденной мерой судебного разбирательства, потребуются материалы делопроизводства (подшитые и пронумерованные в соответствии с действующей инструкцией) и постановление о назначении экспертизы с указанием сроков и порядка ее проведения.
Дополнительно могут включаться любые документы, которые могут, так или иначе, повлиять на окончательную цену рассматриваемого недвижимого объекта.
Какие документы необходимы для ипотеки?
Что касается банковских учреждений, здесь все обстоит немного сложнее и легче одновременно. Для получения денежных средств, в последующем направленных на приобретение недвижимых объектов (индивидуальных домов, квартир) или улучшение жилищных условий, заявителю не понадобиться обращаться к сторонним организациям и искать аккредитованных специалистов – экспертов по оценке.
Но при всем этом ужесточаются условия, применимые к объектам, которые выступают предметом правоотношений по договору обеспечения. Поскольку банк должен быть уверен в безопасности сделки, он может потребовать передать другую собственность заемщика во временное владение, как предмет залога.
То есть, в общем штате сотрудников кредитной организации, имеются специалисты, которые занимаются проверкой ипотечных объектов и другой недвижимости, связанной по заключаемому банком договору. Они уже имеют все необходимые подтверждения законности своих действий (свидетельства и лицензии), остается только передать им вышеуказанную информацию.
Далее будет произведен расчет, и человек получит на руки заключение о возможности использования объекта для обеспечительных мер и дальнейших действий по заключению ипотечного договора.
Оценка квартиры – это процедура, которая зависима от многих факторов. Именно поэтому не стоит забывать о важных сведениях, которые могут кардинальным образом изменить результаты проведенной экспертизы. Особенно это касается судебных разбирательств, при рассмотрении которых то или иное доказательство будет иметь неоспоримую юридическую силу.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.