Какой документ регламентирует залог недвижимости

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
“Об ипотеке (залоге недвижимости)”

С изменениями и дополнениями от:

9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля, 29, 31 декабря 2014 г., 6 апреля, 5 октября 2015 г., 23 июня, 3 июля 2016 г., 1, 26, 29 июля, 25 ноября, 5, 31 декабря 2017 г., 28 ноября 2018 г., 1 мая, 6 июня, 2 августа, 27 декабря 2019 г.

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения законодательства о залоге см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10

Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

Президент Российской Федерации

В соответствии с Законом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливается, что закладная является ценной бумагой. Закон вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир. Устанавливается, что договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, когда собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Также устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Выселить жильцов можно, только если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; и проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Закон вводится в действие со дня его официального опубликования. Нормы Закона РФ “О залоге” с этого дня подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 483-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 сентября 2020 г. и применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после 1 сентября 2020 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.

Федеральный закон от 6 июня 2019 г. N 138-ФЗ

Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения вступают в силу с 31 июля 2019 г.

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.

Федеральный закон от 5 декабря 2017 г. N 378-ФЗ

Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.

Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 – 12, 14 – 16, 22, 23, подпунктом “б” пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.

Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.

Федеральный закон от 28 июня 2011 г. N 168-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.

Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Правовые основы ипотеки и залога: обзор Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПравовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2020 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2020 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2020 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

Читать еще: Как оформить здание в собственность без документов?

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Преимущества и недостатки закона

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
Банк имеет право проверять заложенное имущество.
Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Закон об ипотеке

За последние годы именно ипотека стала одним из самых популярных кредитных продуктов. Для регулирования этого сегмента услуг финансовых организаций еще в 1998 году был принят «Закон об ипотеке» 102-ФЗ. С тех пор многое изменилось и в этот закон неоднократно вносились всевозможные изменения. Самое последнее (по состоянию на апрель 2018 года), датируется декабрем 2017 года.

Какими законами регламентированы ипотечные кредиты

Но федеральный закон 102-ФЗ – далеко не единственный, который нужно учитывать при ипотечном кредитовании. Да, в нем собраны самые основные моменты и все, что нужно для понимания сути вопроса, но существуют еще и другие нормативные акты, которые также нужно учитывать:

Об использовании и управлении жилыми помещениями.

О необходимости регистрировать сделки.

Общая информация о кредитах.

О кредитных историях.

О военной ипотеке.

О программе «Молодая Семья».

Об ответственности за противоправные действия.

Что говорит федеральный закон 102 об ипотеке?

Несмотря на то что для полного понимания сути ипотеки и всех связанных с ней особенностей нужно изучить все представленные выше документы, все же главное, что нужно знать – это закон №102-ФЗ.

Основные положения

Первая глава «Закона об ипотеке» разделяется на семь статей. В первой можно узнать о том, на каких основаниях возникает ипотека и как она регулируется. Из основных положений стоит выделить то, что залоговое имущество, являющееся обеспечением по ипотечному кредиту, в обязательном порядке остается в пользовании владельца и не передается в банк. Кроме того, предоставить свою недвижимость в качестве залога может как непосредственно должник, так и любое другое лицо, если на это есть соответствующая договоренность.

Вторая статья рассказывает о возникающих обязательствах. Какие-то важные особенности тут не указываются, все достаточно очевидно. В следующей, третьей главе закон повествует об обеспеченных ипотекой требованиях: о том, что после передачи в залог имущества, заемщик должен получить за это оговоренную сумму. Она должна или соответствовать стоимости имущества или быть ниже его.

В четвертой статье рассказано о том, что если банк будет обязан нести расходы на содержание заложенного имущества вместо его владельца, то понесенные расходы могут быть компенсированы за счет имущества.

В обычном случае, к уже существующему долгу добавляется дополнительная сумма.

В пятой статье перечисляется имущество, которое может выступать в качестве залога:

Земля.
Квартиры.
Дома (включая сюда садовые домики).
Транспорт (наземный, водный или воздушный).

Шестая статья посвящена самому праву передавать имущество в залог. Указываются ограничения и особенности данной операции. И, наконец, в седьмой главе рассказывается о том, как именно должна производится передача объекта в залог, если у него есть несколько собственников. В такой ситуации обязательным является согласие абсолютно всех собственников. Однако если объект находится в общей долевой собственности и часть его действительно можно выделить и четко определить, тогда согласия всех собственников не требуется.

Банки крайне неохотно принимают в залог только долю в недвижимости, так как ее крайне сложно потом продать, так как нужно учитывать преимущественное право других собственников объекта. Однако такое имущество может с успехом приниматься в качестве дополнительного обеспечения. В данном случае огромное значение имеют условия договора и финансовое положение заемщика. Для некоторых лиц банки делают значительные послабления и уступки. Им главное четко видеть, что человек способен расплатиться с кредитом.

Заключение договора

Вторая глава целиком посвящена особенностям заключения ипотечных договоров. Тут перечисляются базовые элементы документа и правила, которым нужно следовать. Отдельно оговорены приложения и особенности их присоединения к договору.

Описывается требование регистрации документа и реализация прав/обязанностей, перечисленных в соглашении между сторонами.

Закладная

Третья глава описывает особенности составления закладной. В большинстве случаев, это часть ипотечного договора, но закон выделяет такое понятие отдельно. Статьи данной главы во многом копируют информацию из предыдущего раздела.

Государственная регистрация ипотечного кредита

Четвертая глава закона 102-ФЗ рассказывает о том, как именно должна происходить государственная регистрация ипотеки. Тут можно получить информацию о том, как именно следует выполнять саму процедуру, как можно изменять или удалять данные и сколько это будет стоить (госпошлина). Следует отметить, что статьи 21, 27 и 28 этой главы уже утратили силу и ссылаться на них нельзя.

Обеспечение сохранности имущества

В пятой главе можно узнать:

Как владелец может пользоваться залоговым имуществом. Нужно учитывать, что любые присутствующие в договоре ограничения, которые касаются пользования имуществом, автоматически считаются ничтожными. Более того, владелец вправе использовать заложенный объект для получения дохода (например, сдавать квартиру в аренду).
Как и за чей счет производится ремонт и содержание объекта. Если в договоре ипотеки не сказано обратного, то все подобные расходы несет залогодатель. Более того, пренебрежение своими обязанностями может стать причиной возникновения у банка права требовать преждевременного погашения долга.
Об особенностях и обязательствах страхования заложенного имущества. Клиент банка обязан за свой счет застраховать недвижимость на стоимость не меньше текущей задолженности. В некоторых случаях банк дополнительно требует еще и страхования жизни, однако это уже не обязательное требование. Если заемщик не выполняет свои обязательства, банк скорее всего потребует преждевременного погашения.
Какие меры допускается применять для защиты такой собственности от действий третьих лиц, стихийных бедствий или других подобных проблем.
О том, что залогодержатель имеет полное право проверять ипотечный объект.
Какие есть права у банка для обеспечения своих интересов
О возможных последствиях при утрате или потере имущества.

Переход прав на имущество

Так называется шестая глава закона, в которой рассказывает о том, как именно может производиться переход прав на заложенное имущество. Тут же можно узнать о последствиях таких действий, а также о принудительном варианте перехода собственности, особенно актуальном в случае с последующей реализацией залога в счет погашения задолженности.

Читать еще: Каким документом подтверждается право собственности на недвижимость?

Последующая ипотека

Седьмая глава посвящена возможности оформления одного и того же объекта в качестве залогового имущества по нескольким кредитным договорам. Тут описываются особенности и очередность взыскания долга при возникновении такой ситуации, а также о том, какие варианты ипотеки могут быть признаны недействительными.

В последнем случае подразумевается вариант с оформлением в залог объекта, который уже в залоге в обход существующего запрета.

Уступка прав

Банк получает право и возможность уступать свои права на объект залога, при условии, что иное не сказано в заключенном с должником договоре. При этом само обязательство оплаты долга может как передаваться, так и не передаваться. Об этом стороны могут договариваться отдельно. Также можно передать права на закладную. Для этого достаточно на данном документе вписать нового владельца.

Обращение взыскания на имущество

Если должник не выполняет свои обязательства или нарушает достигнутые договоренности, банк имеет право подать на него в суд, отобрать залог и продать его, тем самым возместив все свои расходы и вернув сумму долга. Следует отметить, что в такой ситуации полученной суммы хватает далеко не всегда, и банк имеет право требовать от заемщика выплаты остатка долга.

Реализация заложенного имущества

Если банк решает реализовать имущество должника, он может это сделать как с согласия последнего, так и без него. В первом случае стороны могут прийти к устраивающему их соглашению и продать залоговый объект так, как это удобно всем. Во втором случае единственным возможным вариантом остаются торги. Банк устраивает аукцион, на котором указывается минимально возможная стоимость недвижимости. Если никто не изъявил желания приобрести имущество, то цена снижается.

Особенности ипотеки земельных участков

Землю можно передавать в залог, но только при условии, что для этого нет никаких ограничений. Более того, можно передавать в залог права на аренду участка, однако только на срок действия арендного договора и при условии, что арендодатель с этим согласен. В противном случае земля не сможет использоваться для получения ипотечного кредита. Следует отметить, что при оформлении в залог частного дома, участок под ним передается в залог в обязательном порядке.

Особенности ипотеки предприятия

Если в залог передается здание (офис, промышленный комплекс, цех, склад или другие подобные объекты), принадлежащие юридическому лицу, земля под ними также должна быть передана в залог. Исключением являются ситуации, при которых юридическое лицо не оформило участок в собственность и пользуется им на праве аренды. В последнем случае в залог передается право аренды и при необходимости, новый владелец обязан получить эти же права на землю, как и предыдущий.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Домовладения или квартиры могут становиться объектом залога, если на то нет ограничений. Например, если квартира является собственностью инвалида или несовершеннолетнего лица, то предварительно нужно получить разрешение органов опеки на передачу имущества в залог. Допускается передача в залог части жилых помещений, если они выделены в натуре, но нельзя отдать в залог помещения, принадлежащие муниципалитету или государству (неприватизированные).

Заключительные положения закона

Закон №102-ФЗ действует с момента его принятия. Это же относится и ко всем вносимым в документ изменениям. Следует учитывать, что все пункты закона действуют только относительно тех договоров, которые заключались уже после его принятия. Касается это и всех вносимых изменений. То есть, если договор ипотеки заключался по правилам, которые были актуальны по состоянию на 2015 год, его не нужно переделывать, чтобы соответствовать всем возникающим нововведениям.

Изменения в законе об ипотеке 2017-2018 года

За 2017-2018 год в закон №102-ФЗ вносилось несколько изменений. Рассмотрим их основные особенности:

Изменения в рамках принятого закона №141-ФЗ от 01.07.2017 года коснулись регистрации ипотеки одновременно с оформлением договора купли-продажи, что облегчило вариант кредитования, при котором в залог предоставлялась та же недвижимость, которая будет передана в залог. Также появилась отдельная статья, связанная с программой реновации в Москве.

25.11.2017 года был принят еще один закон №328-ФЗ, согласно которому стороны получили возможность заключать договора залога даже в том случае, если сам факт залога возник на основании других документов. Другие изменения:

В ст.4 закона уточняется, кто именно и за кого несет расходы.
Больше нельзя передавать в залог космические объекты.
Ст.6. Уточняется, какое именно имущество может передаваться в залог.
Ст.9. Внесены незначительные изменения, для лучшего понимания текста.

Новый закон об ипотеке

На данный момент, правительство пока не планирует отменять действующий закон и создавать новый, ведь уже существующая система достаточно эффективно работает и выполняет свои функции. Однако в закон №102-ФЗ будут вноситься достаточно весомые изменения. В частности, с 01.07.2018 года вступят в силу многие новые статьи, посвященные электронным закладным. Новая система позволит несколько облегчить процесс оформления документов, так как значительная часть действий будет переводиться на сайт Госуслуг.

Государственная регистрация ипотеки: в силу закона, срок, основания, документы

Ипотека выдается на приобретение в залог объекта недвижимости. В соответствии с нормами российского права, данный договор должен пройти регистрацию в службе государственной регистрации.

Такие функции выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр РФ).

Правовые основы

Важнейшим законом, регламентирующим заключение договора ипотечного кредитования, является ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998г.

При этом, оформление договора совершается согласно нормам гражданского законодательства России.

О том, каким образом осуществляется регистрация ипотечного кредита, а также в какие сроки это происходит описывается в параграфе 4 ФЗ № 102.

В соответствии с законом «Об ипотеке», регистрация ипотеки реализовывается по месту нахождения объекта недвижимости, выступающим предметом сделки. Заемщику необходимо подать соответствующее заявление в Росреестр.

Регистрация сделки выполняется в течение пяти рабочих дней.

Заявление должно быть подписано обеими сторонами договора: заемщиком-приобретателем жилья и банком-кредитором.

К заявлению прилагаются определенные документы. Подробный перечень следует уточнить у сотрудника службы.

В случае нахождения заявителя в браке, нужно приложить к заявлению супружеское согласие на регистрацию сделки.

При наличии детей в семье заявителя, которые не достигли 18 лет, банком может быть затребовано согласование органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Кроме того, подателем заявления оплачивается государственная пошлина за процедуру госрегистрации.

Квитанция об оплате госпошлины прикладывается к заявлению. Размер госпошлины определен в ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ.

Оформление кредита

Кредит на приобретение недвижимости предоставляется согласно требованиям банка. У любого банка имеются свои условия, однако имеются ключевые условия, характерные для всех банков.

Для выдачи ипотечного кредита на приобретение жилья, будущим заемщиком пишется заявление по форме банка. Обычно в нем содержится подробная анкета, которую нужно заполнить заемщику.

Банком принимается решение по заявке в течение пяти дней. В случае отрицательного ответа, банк должен предоставить его в письменной форме.

В случае положительного решения заемщик может приступать к поиску недвижимости.

Для получения ипотечного займа заемщику надлежит собрать и предоставить в банк определенные документы, включающие в себя документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, а также документы на приобретаемое жилье.

В то время как банком проверяются предоставленные заемщиком бумаги, выполняется процедура оценку объекта ипотеки.

Заявитель может обратиться в независимую экспертно-оценочную организацию или может обратиться за услугами оценщиков, сотрудничающих с банком.

Основное условием является наличие лицензии у оценщика на выполнение оценочной деятельности. В результате отчета оценщика определяется размер ипотечного кредита.

В выбранном банке можно уточнить перечень документов, которые следует представить для получения кредита.

Ключевые документы, которые требуются в любом банке:

Паспорт	Для подтверждения личности заявителя. Подаются копии заполненных страниц и оригинал для сверки
Трудовая книжка	Копия должна быть заверена работодателем
Справка о доходе	Документ по форме 2-НДФЛ либо справка по форме банка
Свидетельство о рождении ребенка	При наличии несовершеннолетних детей
Свидетельство о заключении брака	В случае оформления займа семьей (оригинал и копия)
Документы подтверждающие право собственности заемщика на недвижимость	Если кредит выдается под залог уже существующей у заявителя недвижимости

Удостоверение намерения заключить сделку выполняется подписанием договора ипотечного кредита на приобретаемое под залог жилье.

Он подписывается обеими сторонам сделки – то есть и клиентом и банком. Кроме того, банк ставит свою печать на договоре.

Регистрация сделки

Информация о регистрации прав собственности и имеющихся обременениях на недвижимость хранится в особом реестре.

Реестр содержит следующие данные:

Информация о заемщике	Фамилия, Имя, Отчество, место жительства, паспортные реквизиты.
Информация о кредиторе-банке	Полное название банка, телефон, место нахождения.
Сведения о предмете залога	Полный адрес, площадь, размер займа

В Росреестре

Служба Росреестра РФ является государственным органом, который совершает госрегистрацию прав.

Информация о регистрации договора ипотечного кредита фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Дата регистрации сделки устанавливается по дате совершения записи в реестре, но не по дате, когда заявитель подал документы.

Срок для государственной регистрации прав на жилые помещения определен пятью рабочими днями.

Регистрация залога совершается в отделении службы Росреестра по месту нахождения приобретаемого объекта.

Оплата госпошлины

Согласно статье 24 закона «Об ипотеке» государственная регистрация выполняется при обязательной уплате госпошлины.

Документ, подтверждающий оплату пошлины, должен быть приложен к заявлению. Величина государственной пошлины установлена в статьей 333. 33 Налогового Кодекса РФ.

В соответствии с данной статьей, размер пошлины различается для граждан и организаций.

Физические лица оплачивают пошлину в размере 1 тыс. руб., а для юридических лиц – 4 тыс. руб..

Государственная пошлина платится залогодателем (заемщиком). Внести плату за нее в настоящее время можно непосредственно в отделении службы Росреестр с помощью платежных терминалов, а также через любой банк.

Однако квитанцию оплаты следует прикладывать к заявлению о госрегистрации сделки.

Государственные служащие (учителя, военнослужащие) освобождаются от уплаты госпошлины.

Для военнослужащих

Договор ипотечного кредита, где заемщиком является военнослужащий, проходит такую же процедуру регистрации, как и при регистрации с обычным гражданином.

Точно так же следует предоставить в гос. орган все нужные документы. Перечень таких бумаг не различается от стандартной регистрации.

Однако процедура регистрации совершается при участии Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Ровсвоенипотеки), учреждения, которое отвечает за процесс приобретения военнослужащими недвижимости путем программы «военной ипотеки».

Как получить кредит на строительство дома, читайте здесь.

Сроки регистрации

Сроки для осуществления регистрации регулируются статьей 20 ФЗ «Об ипотеке».

В ней указывается, что регистрация ипотеки совершается в течении:

Пять рабочих дней	Со дня подачи заявления в отделении регистрационной службы в отношении жилых помещений
15-ти рабочих дней	в отношении жилых помещений, сооружений, зданий
один месяц	в отношении иных объектов недвижимости

Регистрация ипотеки в отношении земельного участка совершается в рамках срока регистрации договора объекта, расположенного на данном земельном участке. Обычно, в течении пятнадцати дней.

В случае возникновения ипотеки через удостоверение в нотариальном порядке сделки по ипотеки, регистрация осуществляется в течение пяти дней.

Порядок действий

Чтобы пройти регистрацию ипотеки в государственном органе, первым делом нужно ее получить в банке.

Для чего следует воплотить в жизнь определенные этапы действий:

Подобрать банк, предлагающий самые выгодные условия ипотечного займа	Заемщик выбирает банк исходя из своих финансовых возможностей, а также исходя из требований банка. К примеру, если вероятный заемщик рассчитывает взять ипотечный кредит без первоначального взноса, то ему следует анализировать лишь подобные программы. В случае приобретения жилья от застройщика, то прежде всего следует выбрать застройщика, а после этого уже подбирать банк из числа банков-партнеров застройщика.
Вслед за этим необходимо подать заявление на ипотечный кредит	банком рассматривается заявка около 10-ти дней. Затем он принимает решение, и извещает о нем клиента. В случае одобрения заявки, заявителю необходимо собрать все требующиеся документы на оформление кредита
После сбора бумаг, их следует представить сотруднику банка	данные документы проверяются в банке какое-то время. При нахождении каких-либо неточностей, заемщику потребуется предоставить еще отдельные бумаги. Подробный перечень документов для сбора можно получить в банке на приеме
Во время проверки документов, заемщику следует заняться поисками жилья	обычно, на этом этапе клиент банка уже подобрал подходящее для него предложение, на которое выдается кредит
Далее необходимо выполнить оценку рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости	заемщик может обращаться за услугами независимой оценочной компании или воспользоваться услугами оценщика, которого посоветуют в банке. Отчет оценщика скажется на размере предоставляемой ипотеки
После проверки объекта недвижимости, банк согласовывает сделку	покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи
Вслед за тем нужно выполнить регистрацию ипотеки	В отделении Росреестра по месту нахождения приобретаемого объекта недвижимости. Запись о залоге банка делается в ЕГРН. Потребуется собрать комплект бумаг и уплатить госпошлину
Страховка	в ФЗ «Об ипотеке» говорится об обязательном страховании ипотеки на случай непредвиденных обстоятельств. Страхование рекомендуется выполнять у страховой компании, которая сотрудничает с банком. Такие организации имеют большой перечень программ. Страховой полис необходимо обновлять ежегодно. Договор страхования заключается либо до момента регистрации ипотечного договора, либо после этого.

Читать еще: Оформить развод в загсе документы и стоимость

Список документов

Для осуществления регистрации права собственности на недвижимость, заемщику необходимо предоставить в службу Росреестра следующие документы:

Договор ипотеки с заявлением заемщика	с заявлением может обратиться как заемщик, так и кредитор-банк. Договор ипотечного кредитования заключается в простой письменной форме
Паспорт РФ	или иной подтверждающий личность документ
Квитанция	подтверждающая оплату госпошлины
Доверенность представителя с полномочиями подавать заявление на регистрацию	Если заявителя представляет иной человек
Закладная	удостоверяющая право залога банка на объект недвижимости
Кадастровый паспорт	Не требуется, если информация о приобретаемом объекте недвижимости уже имеется я в реестре
Согласие сособственников	когда объект пребывает в общей собственности
Согласие органа опеки и попечительства	если в результате сделки затрагиваются права несовершеннолетних детей
Прочие документы	которые могут понадобиться при различных обстоятельствах

Перечень документов, которые могут понадобиться для государственной регистрации ипотеки в силу закона, право собственности на недвижимость была прежде зарегистрирована немного иной.

А именно:

паспорт
заявление;
доверенность (при подаче представителем);
документы, удостоверяющие право собственности на объект, передающийся в залог;
иные документы.

Образец заявления

С формой заявления на государственную регистрацию сделки можно в отделении Росреестра.

Правильно составить заявление несложно.

Физическому лицу необходимо указать в нем следующие данные:

Информация о заемщике

В частности:

Фамилия, Имя, Отчество;
Данные паспорта;
Пол

Адрес места жительства

В случае временной прописки следует указать данный адрес

Гражданство

страны заявителя

При оформлении ипотеки организацией, представитель организации указывает:

Полное название организаци.
Реквизиты юр.лица (ИНН, ОГРН).
Дата регистрации указанной организации.
Название гос. органа, совершившего регистрацию юр. лица.
А также место нахождения (юридический и фактический адрес).

После полного погашения ипотечного кредита запись об обременении из ЕГРН исключается.

Для чего потребуется предоставить документ от банка о полной выплате ипотечного займа. Закладная в отношении недвижимого имущества отменяется .

Для чего банк и заемщик направляют заявление в регистрационную службу о закрытии задолженности аннулировании закладной.

Детали процедуры

Следует внимательно проверять заявление при заполнении.

При обнаружении случайной ошибки, сотрудники Росреестра обязаны внести исправления в документ.

На исправление неточностей или опечаток дается трехдневный срок. Однако заявителем должны быть предоставлены документы, подтверждающие верность документов.

К примеру, в свидетельстве на право собственности неверно указана фамилия. Для исправления ошибки следует представить паспорт, в котором фамилия указана без ошибок.

Льготная ипотека для учителей в 2020 году смотрите статью: ипотека для учителей.

При необходимости внесения изменений в запись ЕГРН, совершается это лишь по соглашению сторон и с удостоверяющими документами.

Видео: Государственная регистрация ипотеки

Правовые основы ипотеки и залога: обзор Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2020 год

Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2020 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Преимущества и недостатки закона

Основные плюсы закона:

учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
Банк имеет право проверять заложенное имущество.
Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.