ИП сдача в аренду собственного недвижимого имущества ""
Shedevr-24.ru

Юридический портал

ИП сдача в аренду собственного недвижимого имущества

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.
  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Какой платить налог с аренды помещения для ИП?

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Арендодатель – физическое лицо

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Арендодатель – индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет – ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности – поменять ОКВЭД.

Читать еще:  Транспортный налог налог на имущество индивидуального предпринимателя

Отличия налогообложения дохода от аренды

Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%. Но это не все, что должен заплатить предприниматель.

Он должен заплатить следующие налоги ИП при сдаче в аренду помещения:

  • налог на доход от найма – 6%;
  • отчисления в бюджет на заработную плату наемных работников: НДФЛ, отчисления в ПФР и ФСС;
  • отчисления в ПФР на самого себя.

К тому же по сравнению с физлицом ИП имеет дополнительные хлопоты в виде бумажной волокиты. Предпринимателю нужно вести бухгалтерию, заполнять книгу доходов и расходов, раз в квартал платить авансом налог на арендный доход. Если ИП нанимает в аренду помещение, то это отражается на его прибыли. Затраты на аренду относятся к внеоперационным и косвенно влияют на стоимость результата деятельности предпринимателя.

В платное пользование может сдаваться как жилое помещение, так и нежилое. Здесь возникает существенное отличие в налогообложении: пользование нежилым имуществом облагается НДС, а жилым – нет. Это связано с тем, что нежилая недвижимость сдается под коммерческую деятельность и косвенно приносит прибыль арендатору.

Если физлицо сдает в бесплатный наем жилое помещение (друзьям, родственникам), то оно может не делать платежей в бюджет с аренды. Убедить законодательство, что физлицо может сдавать бесплатно внаем нежилое помещение (под офис), невозможно. Налицо признаки коммерческой деятельности. Такая передача имущества подвергается налогообложению.

И у физлица, и у ИП есть свои преимущества от предоставления арендных услуг.

Физлицу приходится платить большую сумму налога на доход, а ИП необходимо дополнительно заниматься бумагами и бухгалтерией.

Аренда нежилой недвижимости: советы сдающим

Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений,как правило,выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье,которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц,так и для тех,кто только собирается заняться этим бизнесом.

На кого покупать и как сдавать

Первый возникающий вопрос обычно касается способа оформления нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Какие будут налоги и как выгоднее покупать — на физическое лицо или на ИП? На самом деле прямой зависимости между вашим статусом ИП при покупке недвижимости и системой налогообложения нет.

Можно:

  • Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо, уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство,если НДФЛ,конечно,уплачивается. Собственно,система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:
    • не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой,положенной ИП;
    • в случае владения недвижимостью более 3х лет,не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов,только если не найдётся доказательств того,что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях,пусть даже непостоянно или частично,налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.
  • Приобрести недвижимость как физическое лицо, далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость,используя для учёта ОСН,УСН или ПСН(патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц,однако с предоставлением документов,подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться,иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом,хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
  • Приобрести недвижимость, уже будучи ИП, и сдавать её,платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО,ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо(ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей,а ИП своим имуществом отвечает. Но,к счастью,это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе,чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП,чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.

Подробнее о выборе системы налогообложения для ИП

  • ОСН — как правило, наименее выгодная система. Но если у вас нет оснований для получения льгот и перехода на другую систему налогообложения, именно её вам и придётся использовать. Хотя надо сказать, это довольно редкий случай для ИП, чтобы доходы его составляли свыше 60 000 000 рублей в год, дабы подпасть под ОСН именно по закону, а не по собственной безалаберности (например, забыв написать до конца года заявление о переходе на УСН или не успев вовремя продлить патент)
  • УСН — применяется, как известно, в 2х вариантах: налог 6% («на доходы») либо 15% («на доходы минус расходы»). В соответствии с Законом № 212-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2013) для вида деятельности «Управление недвижимым имуществом» обязательные страховые взносы за работников в Пенсионый Фонд будут составлять в 2013—2018 году уже 20%. (см. Закон № 212-ФЗ ст. 58 п. 8) Таким образом,размер этих изначально льготных взносов с каждым годом становится всё ближе к стандартным взносам по ОСН. Поначалу УСН была весьма удобна не только с точки зрения упрощённости учёта,но и потому,что и непосредственно все налоги там были ниже. Однако сейчас УСН имеет тенденцию к постоянному ужесточению и на данный момент в некоторых случаях уже неоптимальна. В частности,при сдаче в аренду новых торговых и офисных площадей,как правило,выгоднее купить патент.
  • ПСН — новая и зачастую лучшая система для предпринимателей, применяемая в том числе для вида деятельности «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества». Сумма патента фиксирована, система очень проста по отчётности и ставка налога по ней составляет 6% от так называемого «потенциально возможного дохода», то есть около 4 — 12% от реального среднего дохода при сдаче недвижимости внаём. Например,в Москве при площади сдаваемого помещения до 100 кв. м потенциально возможный годовой доход оценивается в 1 000 000 рублей,а сумма налога составляет 60 000 рублей. То,что потенциально возможный доход в расчётах местных органов в среднем чуть занижен,подтверждается и тем фактом,что в той же Москве почти треть выданных в 2013 году патентов была выдана ИП,занимающимся именно сдачей недвижимости в аренду(правда,в эту цифру попали и арендодатели жилой недвижимости). Однако патент не выгодно покупать,если вы сдаёте в аренду помещение совсем небольшое или по цене ниже среднерыночной — например,если это старая офисная или складская недвижимость,неудачно расположенная или требующая ремонта.

Местные особенности

В отличие от общероссийских ОСН и УСН стоимость патентов на сдачу в аренду различных объектов недвижимости определяется региональными властями. И это правильно. Однако свои задачи они понимают по-разному. Имея в первую голову цель вывести «из тени» среднего арендодателя,практически нигде не учитывается «качественная» составляющая сдаваемой недвижимости по расположению и классу. Ранжирование недвижимости по площади(от… до…) также находится в компетенции местных властей,а установленный ими потенциально возможный годовой доход с одной и той же площади может различаться по регионам в разы. Причём в любом случае это некие усреднённые цифры,отражающие положение региона в целом и зачастую вызывающие недопонимание,например,между жителями соседних городских и сельских поселений одного региона.

Отличается и «стимулирующая предпринимательство» составляющая региональных законов. Стоимость патента зависит от:

  • площади сдаваемых помещений(везде)
  • количества арендаторов(пока не везде)

Причём влияние этих факторов на стоимость патента может быть принципиально различным. Так, в Москве стоимость патента на одно и то же сдаваемое помещение зависит от количества арендаторов следующим образом. Сдав помещение в 90 кв. м. одному арендатору, за патент надо будет заплатить 60 000 рублей, а трём — уже 180 000 рублей, то есть столько же, сколько за патент при сдаче 290 кв. м. одному арендатору. (см. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения»). А в Приморском крае градации сумм таковы, что в большей части случаев, наоборот, выгоднее иметь больше арендаторов — так патент получится дешевле. В Красноярском крае и Чеченской республике стоимость патента зависит только от общей площади сдаваемой недвижимости. Хотя, вероятно, такие региональные законы ещё придётся дорабатывать, ибо в пояснительном Письме Минфина от 28.02.2013 прямо сказано, что обособленным объектом недвижимости с точки зрения министерства считается объект не обязательно отдельно стоящий, но на который заключён отдельный договор аренды (Письмо Минфина Р. Ф. от 28 февраля 2013 г. N 03−11−10/5810 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений).

Читать еще:  Заявление по приобретательной давности на недвижимое имущество

То есть в тех регионах,где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме,в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости,а по отдельности все площади,на которые заключены(или будут заключены) разные договоры аренды. И если во время действия патента число арендаторов увеличится,нужно получать новый патент(либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения). Если же на площадь с отдельным договором аренды,внесённым в заявление на патент,заключается новый договор с другим арендатором,на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.

Резюме

Прежде чем принять решение,как сдавать помещения и по какой системе налогообложения рассчитываться с государством,следует определиться:

  • с целью — получение постоянного предпринимательского дохода или конечная продажа недвижимости;
  • со своей готовностью исполнять те или иные обязанности: физлицу — чуть больше платить, ИП — чуть больше бегать и заниматься бухгалтерией.

Если решение принято в пользу ИП,следует внимательно изучить местный закон о патентной системе налогообложения и посчитать с конкретными цифрами в руках, что выгоднее в вашем случае — УСН или ПСН. На самом деле если недвижимость уже ваша и над вами не висит банковский кредит,то не страшно и ошибиться — сменить систему налогообложения в случае перехода на УСН можно в конце года,а для перехода на патент вообще никаких ограничений не установлено,кроме готовности вовремя его оплатить.

ИП сдает в аренду нежилое помещение – налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

  1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

  1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

  • административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
  • объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

  • ИП и юрлица;
  • физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

  1. На УСН:
  • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
  • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
  • отчитываться по налогу в декларации.
  1. На ЕНВД:
  • вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
  • исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

  1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
  2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

  1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

  1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2012 № 03-07-09/153).

Читать еще:  Оценка имущества для увеличения уставного капитала

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.

Аренда нежилой недвижимости: советы сдающим

Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений,как правило,выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье,которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц,так и для тех,кто только собирается заняться этим бизнесом.

На кого покупать и как сдавать

Первый возникающий вопрос обычно касается способа оформления нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Какие будут налоги и как выгоднее покупать — на физическое лицо или на ИП? На самом деле прямой зависимости между вашим статусом ИП при покупке недвижимости и системой налогообложения нет.

Можно:

  • Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо, уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство,если НДФЛ,конечно,уплачивается. Собственно,система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:
    • не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой,положенной ИП;
    • в случае владения недвижимостью более 3х лет,не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов,только если не найдётся доказательств того,что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях,пусть даже непостоянно или частично,налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.
  • Приобрести недвижимость как физическое лицо, далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость,используя для учёта ОСН,УСН или ПСН(патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц,однако с предоставлением документов,подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться,иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом,хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
  • Приобрести недвижимость, уже будучи ИП, и сдавать её,платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО,ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо(ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей,а ИП своим имуществом отвечает. Но,к счастью,это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе,чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП,чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.

Подробнее о выборе системы налогообложения для ИП

  • ОСН — как правило, наименее выгодная система. Но если у вас нет оснований для получения льгот и перехода на другую систему налогообложения, именно её вам и придётся использовать. Хотя надо сказать, это довольно редкий случай для ИП, чтобы доходы его составляли свыше 60 000 000 рублей в год, дабы подпасть под ОСН именно по закону, а не по собственной безалаберности (например, забыв написать до конца года заявление о переходе на УСН или не успев вовремя продлить патент)
  • УСН — применяется, как известно, в 2х вариантах: налог 6% («на доходы») либо 15% («на доходы минус расходы»). В соответствии с Законом № 212-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2013) для вида деятельности «Управление недвижимым имуществом» обязательные страховые взносы за работников в Пенсионый Фонд будут составлять в 2013—2018 году уже 20%. (см. Закон № 212-ФЗ ст. 58 п. 8) Таким образом,размер этих изначально льготных взносов с каждым годом становится всё ближе к стандартным взносам по ОСН. Поначалу УСН была весьма удобна не только с точки зрения упрощённости учёта,но и потому,что и непосредственно все налоги там были ниже. Однако сейчас УСН имеет тенденцию к постоянному ужесточению и на данный момент в некоторых случаях уже неоптимальна. В частности,при сдаче в аренду новых торговых и офисных площадей,как правило,выгоднее купить патент.
  • ПСН — новая и зачастую лучшая система для предпринимателей, применяемая в том числе для вида деятельности «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества». Сумма патента фиксирована, система очень проста по отчётности и ставка налога по ней составляет 6% от так называемого «потенциально возможного дохода», то есть около 4 — 12% от реального среднего дохода при сдаче недвижимости внаём. Например,в Москве при площади сдаваемого помещения до 100 кв. м потенциально возможный годовой доход оценивается в 1 000 000 рублей,а сумма налога составляет 60 000 рублей. То,что потенциально возможный доход в расчётах местных органов в среднем чуть занижен,подтверждается и тем фактом,что в той же Москве почти треть выданных в 2013 году патентов была выдана ИП,занимающимся именно сдачей недвижимости в аренду(правда,в эту цифру попали и арендодатели жилой недвижимости). Однако патент не выгодно покупать,если вы сдаёте в аренду помещение совсем небольшое или по цене ниже среднерыночной — например,если это старая офисная или складская недвижимость,неудачно расположенная или требующая ремонта.

Местные особенности

В отличие от общероссийских ОСН и УСН стоимость патентов на сдачу в аренду различных объектов недвижимости определяется региональными властями. И это правильно. Однако свои задачи они понимают по-разному. Имея в первую голову цель вывести «из тени» среднего арендодателя,практически нигде не учитывается «качественная» составляющая сдаваемой недвижимости по расположению и классу. Ранжирование недвижимости по площади(от… до…) также находится в компетенции местных властей,а установленный ими потенциально возможный годовой доход с одной и той же площади может различаться по регионам в разы. Причём в любом случае это некие усреднённые цифры,отражающие положение региона в целом и зачастую вызывающие недопонимание,например,между жителями соседних городских и сельских поселений одного региона.

Отличается и «стимулирующая предпринимательство» составляющая региональных законов. Стоимость патента зависит от:

  • площади сдаваемых помещений(везде)
  • количества арендаторов(пока не везде)

Причём влияние этих факторов на стоимость патента может быть принципиально различным. Так, в Москве стоимость патента на одно и то же сдаваемое помещение зависит от количества арендаторов следующим образом. Сдав помещение в 90 кв. м. одному арендатору, за патент надо будет заплатить 60 000 рублей, а трём — уже 180 000 рублей, то есть столько же, сколько за патент при сдаче 290 кв. м. одному арендатору. (см. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения»). А в Приморском крае градации сумм таковы, что в большей части случаев, наоборот, выгоднее иметь больше арендаторов — так патент получится дешевле. В Красноярском крае и Чеченской республике стоимость патента зависит только от общей площади сдаваемой недвижимости. Хотя, вероятно, такие региональные законы ещё придётся дорабатывать, ибо в пояснительном Письме Минфина от 28.02.2013 прямо сказано, что обособленным объектом недвижимости с точки зрения министерства считается объект не обязательно отдельно стоящий, но на который заключён отдельный договор аренды (Письмо Минфина Р. Ф. от 28 февраля 2013 г. N 03−11−10/5810 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений).

То есть в тех регионах,где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме,в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости,а по отдельности все площади,на которые заключены(или будут заключены) разные договоры аренды. И если во время действия патента число арендаторов увеличится,нужно получать новый патент(либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения). Если же на площадь с отдельным договором аренды,внесённым в заявление на патент,заключается новый договор с другим арендатором,на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.

Резюме

Прежде чем принять решение,как сдавать помещения и по какой системе налогообложения рассчитываться с государством,следует определиться:

  • с целью — получение постоянного предпринимательского дохода или конечная продажа недвижимости;
  • со своей готовностью исполнять те или иные обязанности: физлицу — чуть больше платить, ИП — чуть больше бегать и заниматься бухгалтерией.

Если решение принято в пользу ИП,следует внимательно изучить местный закон о патентной системе налогообложения и посчитать с конкретными цифрами в руках, что выгоднее в вашем случае — УСН или ПСН. На самом деле если недвижимость уже ваша и над вами не висит банковский кредит,то не страшно и ошибиться — сменить систему налогообложения в случае перехода на УСН можно в конце года,а для перехода на патент вообще никаких ограничений не установлено,кроме готовности вовремя его оплатить.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector