Методы и модели оценивания недвижимого имущества ""
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Методы и модели оценивания недвижимого имущества

ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Подходы и методы массовой оценки

Методологические подходы в федеральных стандартах оценки

Исследуем подходы, методы и модели кадастровой оценки. Подход к оценке стоимости есть общий способ определения величины стоимости с использованием одного или более методов оценки. При проведении кадастровой оценки применяют три классических подхода к оценке – сравнительный, затратный и доходный.

Определения подходов к оценке даны в федеральном стандарте оценки (далее – ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». «Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» [37, п. 13]. Следующий пункт ФСО № 1 раскрывает понятие сравнительного подхода к оценке: «Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость» [37, п.14]. «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» [37, п.15].

Особенности применения подходов в кадастровой оценке недвижимости раскрывает ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». «Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации» [40, п.18]. «При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода» [40, п.20].

Затратный подход применим как к объектам капитального строительства – зданиям, строениям, сооружениям, помещениям, так и практически ко всем улучшенным земельным участкам. Стоимость земельного участка при его оценке как единого объекта (земельный участок с улучшениями) в условиях ограниченного рынка вакантных земельных участков рассчитывается техниками доходного подхода или в результате анализа сделок по продаже единых объектов – земли с улучшениями.

Доходный подход применяется для объектов, приносящих доход, в том случае, когда имеются данные о доходах и расходах по аналогичным объектам, данные об общей ставке капитализации и/или требуемой ставке отдаче от инвестиций. Расчет производится для типичных доходов и расходов объекта оценки.

Сравнительный подход основан на сравнении сделок (цен предложения) по сопоставимым объектам недвижимости. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки определение кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется на основании сравнительного подхода.

В рамках применения подходов к оценке применяются методы массовой оценки. Понятие «методы массовой оценки» используется в определении понятия «кадастровая стоимость» в ФСО №4: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Понятие «методы массовой оценки» в настоящее время в явном виде не определено.

В общем случае, в процессе кадастровой оценки оценщик должен построить модель объекта оценки, модель территории и модель стоимости, в которой модель объекта оценки и модель территории так или иначе используются. Методы массовой оценки предназначены для формирования этих моделей.

Таким образом, в общем случае под методами массовой оценки следует понимать все методы, позволяющие построить:

  • – модель объекта оценки (методы типизации/ группировки/ классификации);
  • – модель территории (методы оценочного зонирования и методы построения ценовых поверхностей, основанные на методах факторного и кластерного анализа);
  • – модель стоимости (вся совокупность методов определения зависимости стоимости от ценообразующих факторов объекта оценки). В п. 18 ФСО № 4 указано, что «для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного» [37].

Однако задачей исследования может являться моделирование каждого из указанных объектов в отдельности. В преобладающем большинстве случаев в кадастровой оценке занимаются моделированием стоимости. В этом случае, под методами массовой оценки понимаются методы, позволяющие построить модель стоимости и определить стоимость на основании применения модели стоимости. Автор предлагает определить понятие «модель стоимости» следующим образом: модель стоимости – зависимость стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов, полученная путем статистической обработки информации либо экспертным путем. В ФСО № 4 указано, что модель стоимости «позволяет на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу».

Так как определение модели стоимости возможно экспертным путем, необходимо добавить к совокупности методов построения моделей стоимости метод экспертных оценок. По существу, это разновидность опроса, связанная с привлечением к оценке изучаемых явлений, процессов наиболее компетентных людей, мнения которых, дополняющие и перепроверяющие друг друга, позволяют достаточно объективно оценить исследуемое. Использование этого метода требует ряда условий. Прежде всего – это тщательный подбор экспертов – людей, хорошо знающих оцениваемую область, изучаемый объект и способных к объективной, непредвзятой оценке. [177, стр. 96].

Исследуем методы, позволяющие построить модель стоимости. В части доходного и затратного подходов в кадастровой оценке применима общая методология оценочной деятельности. Особенности и отличия кадастровой оценки наглядно выявляются в применении сравнительного подхода Анализ методических рекомендаций по оценке земельных участков и объектов недвижимости за период с 2000 по 2015 гг. [35,36 50, 163], исследование практики проведения работ по кадастровой оценке, обобщенной в результате анализа отчетов о проведении кадастровой оценки показал, что состав методов массовой оценки в контексте сравнительного подхода входят [148]:

a) общие методы, применяемые в оценочной деятельности:

  • • методы построения статистических моделей кадастровой стоимости, в составе которых используются методы факторного (метод главных компонент, корреляционный анализ, метод наибольшего правдоподобия), кластерного и регрессионного анализа;
  • • метод типового (эталонного) объекта оценки/типового объекта-аналога;

b) методы, применяемые исключительно в кадастровой оценке:

• методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (методы УПКС).

Исключительными методами массовой оценки также являются методы принятия решения о значении стоимости; установления значения стоимости, равной конкретной величине.

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки

Борис Елена Александровна, аспирантка кафедры кадастра и оценки недвижимости, землеустроительный факультет, Омский государственный аграрный университет им. П.А. Столыпина;кадастровый инженер, ООО «Земельный вопрос», Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Область кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные в 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие. Для целей проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были разработаны специальные методические рекомендации [4]. При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не утверждена на федеральном уровне.

В статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения работ. Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости, построение математической модели и расчет стоимости. В ходе каждого этапа оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности автоматизированной обработки, человеческого фактора. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки могут привести к серьезным последствиям.

Далее в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

1) Первым этапом оценки является сбор и обработка исходных данных. Согласно теории оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно, рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов недвижимости, присутствующих на рынке.

Источниками исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой информации, официальные государственные реестры (например, база данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Мониторинг рынка недвижимости»).

В отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие данные:

– адрес (описание местоположения);

– общая площадь, кв. м.;

– площадь кухни, кв. м.;

– этажность жилого дома;

– цена предложения, тыс. руб.;

– дополнительные характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и иное);

При первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые, каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации, представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с предопределенными базовыми данными.

Читать еще:  Госпошлина за разделение имущества при разводе

Метод геокодирования достаточно изучен и представлен такими онлайн-сервисами, как «Яндекс.Карт», Google.maps, OpenStreetMap и «ДубльГИС», каждый из которых использует собственную базу данных адресов.

По результатам проведенного эксперимента при геокодировании сформированной выборки объектов-аналогов в системе «Яндекс.Карт» координаты 15% объектов не были определены. Также часть адресов была распознана неверно. В связи с чем автором принято решение повторно определить координаты объектов с помощью системы «ДубльГИС».

Для выявления правильного местоположения объектов проведено сопоставление координат, полученных с помощью двух геосистем. Найденные ошибки (около 7%) были обработаны вручную. В итоге 4% объявлений содержали описание местоположения, не позволяющее идентифицировать объект на карте. Такие объявления были удалены [1].

Таким образом, в рамках исследования применен синтез двух систем геокодирования «Яндекс.Карты» и «ДубльГИС». Совместное использование независимых сервисов позволило получить более точные результаты.

3) Другим немаловажным этапом массовой оценки недвижимости является верификация исходных данных. Информация, используемая для целей оценки недвижимости, должна быть проверяема и достоверна. На практике даже исходный перечень объектов оценки, выгружаемый из государственного кадастра недвижимости, может содержать неточности и ошибки. Так, например, номер этажа квартиры может превышать общую этажность жилого дома, в котором она находится.

Рыночная информация, полученная из средств массовой информации, также содержит значительное количество ошибок. Непроверенные исходные данные, используемые в ходе массовой оценки недвижимости, могут оказать отрицательное влияние на результаты оценки. Последствиями применения таких данных являются убытки в результате принятия неверных инвестиционных решений собственниками недвижимости, банками при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога, муниципальным образованием, планирующим размер бюджета от объема налоговых поступлений и т.п.

В рамках эксперимента верификация рыночной информации производилась следующим образом: повторяющихся во времени и дублирующийся объявления выявлялись при совпадении координат объекта недвижимости, общей площади (с отклонением в 1 кв. м.), этажа, цены, даты объявления (на случай продажи квартиры несколькими агентствами).

В результате нахождения нескольких объявлений с одной датой при совпадении координат, общей площади и этажа квартиры, но с отличающейся ценой учитывалось объявление с меньшей стоимостью в течение месяца, предполагая, что квартира реализуется несколькими посредниками, причем в разницу стоимости заложена только прибыль риэлтора.

Проверка рыночной информации проводится для устранения неточности исходной информации. Предложенный алгоритм верификации данных может совершенствоваться по мере выявления типичных систематических ошибок, подлежащих исправлению в автоматизированном режиме.

4) Особое внимание при выполнении оценочных работ уделяется этапу анализа рынка недвижимости.

Как известно, для целей индивидуальной оценки применяются коэффициенты (корректировки), отражающие зависимость рыночных цен от различных типов и характеристик жилых объектов. Данные значения рассчитываются аналитическими компаниями и предоставляются оценщикам за плату.

В разработанной автором методике предполагается производить расчет необходимых коэффициентов, влияющих на стоимость недвижимости. В рамках эксперимента для исследования рынка жилой недвижимости определены корректировки при изменении количества комнат, этажа и состояния (ремонта) квартиры.

Вычисление корректировок производится следующим образом: из объектов-аналогов, расположенных в одном доме, формируется выборка объектов, различающихся только по одной характеристике. Расчет первого коэффициента осуществляется по выборке с максимальным количеством объектов-аналогов. С учетом корректировок объекты-аналоги приводятся к эталонной характеристике. Затем определяется следующая корректировка.

За эталон принимается квартира с наиболее часто встречающимися характеристиками: двухкомнатная на среднем этаже в нормальном состоянии.

5) Основой методики массовой оценки является способ определения стоимости. В рамках исследования автором разработан и апробирован алгоритм массовой оценки объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки.

Такой подход позволил использовать достоинства индивидуальной оценки в условиях определения стоимости большого числа объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода в большинстве методик массовой оценки объектов недвижимости стоимость определяется путем построения регрессионных моделей. Как известно, значительное влияние на ценообразование оказывает местоположение. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленность от исторического или административно-делового центра города, близость к неблагоприятным социальным (тюрьмы, психиатрические больницы) и промышленным объектам.

В процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть в регрессионной модели, например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.

Поэтому применение такой модели лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости [3].

Общепризнанным фактом является то, что определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая оценка. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке исходная информация в виде данных об объектах-аналогах максимально приближена к объекту оценки.

Опираясь на собственный опыт и профессиональные навыки, оценщик самостоятельно (вручную) производит подбор объектов-аналогов. Но данный процесс эффективен только при расчете стоимости малого количества объектов оценки. В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, индивидуальный подбор объектов-аналогов оценщиком невозможен в виду крайне сжатых сроков исполнения работ.

Алгоритм определения стоимости объектов недвижимости

Для решения указанной задачи на основе данных, полученных по результатам проведенного анкетирования среди действующих оценщиков, автором предложен алгоритм определения стоимости объектов недвижимости. Его суть заключается в следующем: для всех объектов оценки и объектов-аналогов производится автоматизированный сбор факторов, влияющих на стоимость, затем каждому объекту оценки подбираются объекты-аналоги, имеющих наиболее близкие значения ценообразующих факторов, с последующим расчетом стоимости объекта оценки. В процессе анализа рынка недвижимости рассчитываются корректировки указанных факторов стоимости.

Первично осуществляется поиск аналогичных квартир, предлагаемых на рынке недвижимости, в том же доме, где располагается объект оценки. Выбор объекта-аналога производится на основе наименьшей суммарной корректировки.

Внутри дома поиск начинается с квартир, расположенных на том же этаже, затем среди аналогичных этажей (средние и крайние этажи). В случае обнаружения аналогов в одном доме при необходимости применяется корректировка на этаж.

Далее поиск аналогов осуществляется среди близлежащих домов однородных по качественным признакам с домом объекта оценки.

Предположим, что жилой дом с совпадающими значениями параметров этажности и материала стен, где год постройки максимально приближен к значению параметра дома объекта-оценки, является однородным по качественным признакам.

На практике оценщик, руководствуясь собственными знаниями и опытом, определяет понятие близлежащего дома путем сравнения ряда индивидуальных показателей (например, удаленность от центральных магистралей, расстояние между зданиями и т.п.), относительно которых два здания считаются равноценными по своему местоположению. В процессе массовой оценки недвижимости невозможно предусмотреть индивидуально влияющие факторы стоимости для каждого объекта.

Автором предложено следующее решение данной проблемы: близлежащим домом принимается дом, равноудаленный от ближайшей остановки общественного транспорта, что и дом объекта-оценки.

Ввиду сложности получения официальных данных о расположении остановок общественного транспорта от государственных органов, в связи с ограничением круга лиц, имеющих права доступа к информации, рассмотрен вариант доступа к необходимым сведениям из открытых источников. Путем обращения к сервису «Яндекс.Карты» выгружены координаты всех остановок города Омска.

Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой остановкой и зданием формируются кластеры, в которых одной остановке соответствует определенное число зданий. Таким образом, здания в одном кластере принимаются как близлежащие здания относительно друг друга. Объекты-аналоги выбираются по принципу наименьшего отклонения характеристик от объекта оценки.

Большинство существующих методик массовой оценки недвижимости основываются на субъективном мнении оценщика при определении факторов стоимости, описывающих местоположение объекта.

Достоинством описанного способа являются его объективность и универсальность, т.к. при расчете стоимости отсутствует необходимость в определении факторов, характеризующих местоположение объекта оценки относительно центра города, центральных магистралей, неблагоприятных социальных объектов и т.д., как это требуется в большинстве существующих методик.

1. Изложенная методика была апробирована на примере массовой оценки квартир города Омска.

2. Точность проведенной оценки практически в три раза превысила точность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале


Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Методы оценки недвижимости

Автор: Андрей Нестеров ✔ 05.02.2018

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Читать еще:  Срок реализации арестованного имущества судебными приставами

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод “50х50” – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум – 2018

МЕТОДЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Налоги и налогообложение, как и успешность налоговой системы в целом, имеют большое значение для результативности экономических решений государства, и играют огромную роль в процессе перераспределения национального дохода страны.

Залогом эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, не зависимо от предвзятости оценщика. Все налогоплательщики должны быть поставлены в равные условия, не опасаясь дискриминации. Это необходимо для сохранения мотивации к добросовестной уплате налога. Налоги взымаются государством с собственников объектов недвижимости, оттого понятие «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» практически приравнивается к понятию «массовой оценки». Связано это с тем, что в интересах налогообложения нужно оценить единовременно сразу большое количество объектов недвижимости, находящихся на обширной территории. В таких случаях оценщик должен прибегнуть к массовой оценке недвижимости и соответствующей методике. Целью же данной работы является определение методов и приёмов массовой оценки.

Для начала стоит определить, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, по состоянию на определённую дату [2].

Подходы и методы кадастровой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, схематично представлены на рисунке 1. При оценке сооружений применялся метод установления номинальной стоимости в размере 1 рубль за объект недвижимости.

Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Установление кадастровой стоимости на уровне 1 руб.

Метод сравнительной единицы

Метод прямой капитализации

Метод регрессионного анализа

Метод расчёта затрат на замещение

Метод типового объекта

Рисунок 1 – Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов [1].

1) Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

– достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

– наличие у объектов оценки характеристик – ценообразующих факторов, которые необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.

2) Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода регрессионного анализа вследствие отсутствия информации о точном местоположении объекта оценки, о его характеристиках [3].

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны, длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Все объекты недвижимости, в определенном смысле, уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентацией окон, этажом на котором расположена квартира, характеристиками микро-соседства, близостью инфраструктуры и т.д. Нередко, также, в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, так же как и существуют различия между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любая группа объектов недвижимости состоит из разнообразных, различных между собой объектов. В группах, даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Читать еще:  Какое бывает имущество по ГК РФ?

Таким образом можно заключить, что в зависимости от целей оценки можно, как унифицировать (определить принадлежность к группе) любой объект недвижимости, так и индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие). В первом случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости в соответствии с особенностями сложившейся ситуации; во втором случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта.

Список литературы

Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №1) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.07.2007 № 256. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. [Текст] : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 141 с.

Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости [Текст] : статья / А.В. Пылаева. – Н. Новгород, 2015. – 17 с.

Основные подходы к оценке недвижимого имущества и общая характеристика методов оценки

Оценка имущества использует следующие основные подходы; затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке недвижимого имущества предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов недвижимого имущества, является наиболее обоснованным и объективным.

В практике операций с оценкой недвижимого имущества встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке недвижимого имущества и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицируют ситуации оценки с использованием и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.

В том случае, когда существует рынок подобный оцениваемому рынку, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все подходы к оценке имущества должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Все подходы к оценке недвижимого имущества предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.

Доходный подход к оценке недвижимого имущества предусматривает использование метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке “зрелых” по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку имущества как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

В затратном подходе к оценке имущества используются:

1. метод чистых активов;

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.

2. метод ликвидационной стоимости.

При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:

3. метод рынка капитала;

Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать.

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.

5. метод отраслевых коэффициентов.

Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия – аналога, которое должно относиться, к тому же типу, что и оцениваемое предприятие. Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки имущества приводит к весьма простой идее “взвешивания” оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких “взвешенных” оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок, в принципе допустимы в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер – определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Как мы уже выяснили, «оцениваемая стоимость» — понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости недвижимого имущества, ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости недвижимого имущества одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки предприятия, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector