Обязанность собственника содержать свое имущество
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Обязанность собственника содержать свое имущество

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 210 ГК РФ

1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье 210 ГК РФ не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. ст. 678, 681 ГК РФ и ст. 67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК). Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, право собственности на бесхозяйную вещь может быть приобретено другим лицом (ст. 225 ГК)), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, ст. 236 ГК РФ предусмотрена потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели. Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

Обязанности собственника имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 210 ГК РФ


1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. ст. 678, 681 ГК РФ и ст. 67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК). Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, право собственности на бесхозяйную вещь может быть приобретено другим лицом (ст. 225 ГК)), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, ст. 236 ГК РФ предусмотрена потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели. Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

Читать еще:  Акции это движимое или недвижимое имущество

Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

Новая редакция Ст. 210 ГК РФ

Бездействия собственника по отношению к недвижимому имуществу

К правомочиям собственника имущества относятся не только действия в отношении этого имущества, но и бездействие. Однако в ряде случаев такое бездействие негативно влияет на права и обязанности других лиц.
Действующее гражданское законодательство, а именно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, закрепляет за собственником недвижимого имущества возможность по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом собственник может, как совершать определенные действия со своим имуществом (например, пользоваться им по назначению, извлекать из него доход, передавать в доверительное управление другому лицу и т.д.), так и бездействовать.
Нередки ситуации, когда собственник недвижимого имущества длительное время бездействует по отношению к своему праву (не пользуется и не распоряжается им), не исполняя при этом и обязанности, вытекающие из такого права (например, несение расходов на содержание имущества и его охрану, уплату налогов и т.п.). В результате подобного отношения субъекта к своему праву (выражающегося в пренебрежении к самому имуществу) возникает неопределенность в отношении данного права, которая может длиться очень долго, что не может не отражаться на правах третьих лиц.

При бездействии собственника по отношению к своему праву собственности на недвижимое имущество могут быть нарушены нормы и иных отраслей законодательства – жилищного, природоохранного и др.
Так, часть 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Собственники земельных участков должны проводить мероприятия в целях сохранения почв и их плодородия, защиты земель от деградации (вследствие водной и ветровой эрозии, заболачивания, иссушения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами и других негативных (вредных) воздействий), ликвидации последствий загрязнения, рекультивации нарушенных земель, восстановления плодородия почв, своевременного вовлечения земель в оборот и т.д. (ст. 13 Земельного кодекса РФ). В обязанности собственников земельных участков также входит использование таких участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, своевременное внесение платежей за землю и т.д. (ст. 42 ЗК РФ).
Если лицо, обладающее правом собственности на соответствующее недвижимое имущество, не только отсутствует в месте нахождения такого имущества, но и не может быть найдено вообще и соответственно бездействует по отношению к своему праву, разрешение вопросов о несении подобных обязанностей представляет собой сложную задачу.
Действующее законодательство не содержит конкретных правил устранения правовой неопределенности права собственности, в отношении которого правомочное лицо бездействует. Вместе с тем п. 2 ст. 9 ГК РФ, предусматривающий, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права (т.е. бездействие по отношение к своему праву) не влечет прекращения этого права, содержит оговорку: «за исключением случаев, предусмотренных законом». Однако, законодатель допускает возможность утраты субъективных гражданских прав при бездействии правомочного лица по отношению к ним и оставляет за собой право определить, при каких условиях это осуществимо. В отношении права собственности на имущество действует императивное правило, согласно которому такое право прекращается в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Гражданско-правовые нормы не содержат прямого указания на такие причины, как бездействие, пренебрежение правомочного лица по отношению к своему праву. При этом п. 3 ст. 218 ГК РФ гласит, что лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника либо собственник которого неизвестен, а также на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Совокупный анализ статей ГК РФ, регулирующих и прекращение, и приобретение права собственности, приводит к выводу о допущении законодателем в некоторых случаях прекращения такого права в результате именно бездействия со стороны собственника.
Так, согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Как следует из абз. 1 ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Действующее гражданское законодательство предусматривает такое основание прекращения права, как отказ от права собственности. Когда правомочный субъект отказывается (отрекается) от принадлежащего ему права, особенно явственно усматривается проявление воли и права владения в их актуальном гражданско-правовом значении. Под волей понимаются намерения, пожелания субъекта относительно юридической судьбы права собственности (в том числе прекращение этого права), которые обнаруживаются в действии субъекта. Очевидно, что при рассматриваемом отказе лицо всегда утрачивает желание сохранить возможность пользоваться вещью и намерено прекратить право собственности. Для полноты и завершенности акта отречения недостаточно одной лишь воли, необходимо также прекращение фактического обладания правом (объективной стороны владения), являющегося для всех третьих лиц подтверждением того, что определенное лицо владеет конкретным правом.
Следует отметить, что отказ отличается от других способов прекращения права тем, что после совершения такого распорядительного акта право собственности на имущество не возникает у другого лица, а также тем, что субъект права не получает каких-либо выгод. Единственной целью отречения субъекта служит прекращение существующего у него права.
Бездействие (без учета других условий) и отказ от права собственности схожи тем, что иные лица не претендуют на такое право (передача которого другим субъектам не предполагается). Налицо в обоих случаях и отсутствие фактического обладания недвижимым имуществом. Отличие этих категорий состоит в том, что при бездействии невозможно установить, направлена ли воля субъекта именно на прекращение права. Предусмотренная законодателем процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество предписывает внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении любого вещного права. Такая запись делается только на основании заявления самого правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, что определенно свидетельствует о необходимости совершения активных действий со стороны наделенного правом субъекта для прекращения принадлежащего ему права.
Из сказанного можно сказать вывод о том, что само по себе бездействие собственника по отношению к своему имуществу не может привести к утрате права на него.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к ст. 210 ГК РФ

1. Собственник обычно заинтересован в возможно более долгом существовании своего права, по крайней мере до тех пор, пока не изменятся его интересы в отношении вещи. Ради продления существования вещи он обычно готов нести бремя ее содержания, что является вполне справедливым.

Под бременем содержания имущества понимается необходимость поддерживать его пригодное для эксплуатации и безопасное состояние, оплачивать предусмотренные законом налоги и сборы, страховать имущество в случае необходимости. Комментируемая статья содержит общее правило, согласно которому собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общее положение комментируемой статьи может конкретизироваться в специальном законодательстве. Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

2. Примерами исключений из общего правила комментируемой статьи служат положения ст. ст. 343, 616, 634, 644, 661, 678, 681, 891 ГК об обязанности залогодержателя (если он владеет имуществом), арендатора (если это предусмотрено договором), нанимателя жилого помещения, хранителя по содержанию имущества.

3. Бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью. Скорее это внутренне присущее всякому рачительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше. Исключением, впрочем, являются некоторые нормы Кодекса, в которых предусматриваются негативные последствия, например, за бесхозяйственное содержание культурных ценностей и жилых помещений, за вредное воздействие вещи на имущественную сферу другого лица, а также ответственность собственника за вред, причиненный вещью, в частности в связи с отказом собственника от права собственности до приобретения права на имущество другим лицом или гибели имущества (см. коммент. к ст. ст. 236, 240, 293, 304, 1064 ГК).

Судебная практика по статье 210 ГК РФ

Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 210, 249, частью 7 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1093/10, учитывали заочное решение Ленинского районного суда от 11.10.2016, а также судебные акты по делу Арбитражного суда Тюменской области N А70-17010/2015 и исходили из недоказанности факта оказания истцом услуг по содержанию общего имущества и ремонту многоквартирного дома N 13 по ул. Ершова в г. Тюмени.

Читать еще:  Недвижимое имущество при расторжении брака

Удовлетворяя иск о взыскании неосновательного обогащения за период до передачи указанных жилых помещений нанимателям, суды исходили из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовались положениями статей 210, 216, 544, 548, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 155, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354. Суды установили факт оказания предприятием управлению услуг по водоснабжению и водоотведению в спорный период; констатировали отсутствие надлежащих доказательств оплаты управлением оказанных услуг, прямых договоров между нанимателями и предприятием, передачи всех спорных помещений нанимателям по договорам социального найма, выбора собственниками помещений непосредственного способа управления или управляющей организации, в связи с чем, взыскали с управления как собственника спорных жилых помещений стоимость потребленного ресурса за период до передачи жилых помещений нанимателям.

Разрешая настоящий спор на основании статей 210, 309, 310, 539, 541, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124, суды первой и апелляционной инстанций сделали различные выводы о том, отвечает ли общество статусу управляющей организации, а следовательно, является ли оно надлежащим ответчиком по требованию компании.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил заявленные требования, признав доказанным наличие задолженности, ее размер и обязанность Комитета по ее оплате.

Суды руководствовались статьями 15, 210, 308, 322, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442.
Достаточных оснований для иных выводов заявителем не приведено.

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 210, 249, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для отказа в возложении на ответчика расходов по оплате электроэнергии, потребленной в процессе использования общего имущества многоквартирного дома, явились факты расположения нежилого помещения обособленно от помещений многоквартирного дома, построенных в различное время и имеющих отдельные вводы электроснабжения, отсутствия общих сетей, а также потребления электроэнергии в помещениях абонента, не учитываемого общедомовым прибором учета.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 210, 244, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктами 1, 2 статьи 39, частью 3 статьи 153, частью 1 статьи 154, пунктом 7 статьи 155, частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), и исходил из доказанности обстоятельств надлежащего исполнения истцом договора управления жилищным фондом и возникновения за ответчиком задолженности в соответствии с тарифами на коммунальные услуги, утвержденными Правительством Москвы.

Оценив с соблюдением статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь статьями 210, 296, 299, 399, 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ “О теплоснабжении”, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в спорные жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и закрепленные на праве оперативного управления за учреждением, обществом поставлена тепловая энергия. Поскольку доказательств оплаты не представлено, суд первой инстанции удовлетворил иск.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 199, 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что общество имеет задолженность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, удовлетворили требования товарищества за периоды в пределах срока исковой давности.

Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 133.1, 210, 249, 290, 401, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности предпринимателем факта перечисления компании денежных средств в большей сумме, чем причитались с него за электропотребление на общедомовые нужды исходя из размера его доли в общем имуществе административного здания.

Между тем представленными заявительницей материалами не подтверждается применение судами в конкретном деле с ее участием оспариваемых ею статей 182, 185, 210, 216, 295 и 298 ГК Российской Федерации, статей 51 и 53 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 15 Федерального закона “О статусе военнослужащих”, а потому ее жалоба в этой части не отвечает критерию допустимости обращений в Конституционный Суд Российской Федерации.

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарии к ст. 30 ЖК РФ

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае – жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (п. 3 комментария к рассматриваемой статье).

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. п. 6 – 10 комментария к ст. 1 ЖК).

2. В ЖК РФ (ч. 1 комментируемой статьи) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие “осуществление права” более широкое и, стало быть, в содержание понятия “осуществление права собственности на жилое помещение” в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, следует помнить, что всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения . Ну и, наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию (“осуществление права”, “владение, пользование и распоряжение имуществом”), если на то нет особой необходимости.

А.В. Венедиктов вместо понятий указанных трех правомочий предлагал применять понятие “использование” (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Читать еще:  Закон о уменьшении налога на имущество

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.

Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 комментируемой статьи, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии Кодекса – “использование жилого помещения”) происходит в пределах, очерченных не только Кодексом, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. (Кстати, ст. 10 ГК имеет титул “Пределы осуществления гражданских прав”, а право собственности, в том числе на жилое помещение, есть право гражданское.) В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.

Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 Кодекса предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 ЖК РФ повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое “послабление” для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный “ограничитель”: при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.

В комментируемой статье называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).

Как уже отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК).

При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) .

О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 – 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые действия, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, предусмотренных в ч. 2 ст. 30, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, передать или подарить его и т.д.

Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что под ними подразумевается распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование (для проживания граждан).

Хотя в законе речь идет о передаче жилого помещения “во владение и (или) в пользование”, думается, использование союза “или” неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 комментируемой статьи) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ГК РФ (ст. ст. 671, 673 – 688) .

С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование “коммерческий наем”. См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 – 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 – 701). Естественно, что при этом “работают” и жилищно-правовые нормы (о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.).

Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам “на ином законном основании” можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

В быту достаточно широко распространено словосочетание “аренда квартиры” в том случае, когда кто-либо “снимает жилье”. Если перевести это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 – 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо – арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 комментируемой статьи. При этом, во-первых, осуществлена “привязка” к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой: “если иное не предусмотрено законом или договором”. В комментируемой статье в соответствующем месте говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ “дословно” воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции). Понятно, что в ГК РФ под законом подразумевается только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье воспроизводится гражданско-правовая норма, то логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта Федерации.

Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, с тем чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире: он участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.

Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).

Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector