Основные способы оценки имущества
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Основные способы оценки имущества

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов. В Российской Федерации, в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Нормативное регулирование оценочной деятельности

Оценщик – это специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями.

Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:

формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;

координация деятельности оценщиков;

разработка федеральных стандартов и правил оценки.

Договор по оказанию оценочных услуг

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Так договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценочной деятельности относятся:

все виды недвижимости;

объекты интеллектуальной собственности;

бизнес (действующее предприятие);

машины и оборудование.

Кто занимается оценочной деятельностью

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики.

Профессиональные оценщики – это физические лица, которые являются полноправными членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность согласно требованиям действующего законодательством об оценочной деятельности.

При осуществлении оценочной деятельности применяются специальные методики и правила.

Требования к деятельности профессиональных оценщиков

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования.

Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.

Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков.

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

государственная регистрация в качестве юридического лица;

наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Когда оценка необходима

Оценка необходима при:

проведении конкурсов, аукционов, торгов:

аренде, передаче права аренды, лизинге;

разделе, наследовании, дарении;

приватизации, конфискации, национализации, ликвидации;

составлении брачного контракта;

исчислении налогов, пошлин, сборов;

определении доли имущественных прав;

разрешении имущественных споров;

передаче прав собственности:

передаче в доверительное управление.

Методы оценки

Под методом оценки понимают последовательность процедур, которые позволяют на основе рассчитать стоимость объекта оценки.

На практике применяются следующие методы оценки объектов:

Доходный метод, основанный на расчете ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный метод, основанный на расчете затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения объекта оценки. При этом учитываются износ и устаревание объекта оценки.

Сравнительный подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора;

метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

  • Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
  • информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
  • производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

  • определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
  • рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
  • годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
  • определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

  • расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
  • расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
  • расчет износа;
  • расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Читать еще:  Как происходит раздел имущества между супругами?

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

  • определить прогнозный период получения доходов;
  • сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
  • произвести дисконтирование денежных потоков;
  • выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
  • рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
  • сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

  • определить чистый доход от использования объекта;
  • определить чистый доход от продажи объекта;
  • рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Оценка имущества

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Процедура оценки имущества

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Методы оценки имущества

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Проведение оценки имущества

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Частые вопросы по оценке имущества

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.
Читать еще:  Порядок наложения ареста на имущество судебными приставами

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

  • рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки;
  • инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость — это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств;
  • ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции;
  • кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения.

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

  1. доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

  • капитализация доходов . В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
  • дисконтирование денежных потоков . Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.
  1. сравнительный . Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
  2. затратный . В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж .

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

  • определение рыночного сегмента;
  • аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
  • факторный анализ;
  • подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
  • определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов . Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

  • метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
  • метод Инвуда . Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
  • метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Правила проведения оценки недвижимости

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

Законодательное регулирование вопроса

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

  • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
  • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
  • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
  • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
  • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.
Читать еще:  Неэффективное использование имущества в бюджетном учреждении

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

  • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
  • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

  • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
  • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

Также процесс классифицируется по типу имущества:

  • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
  • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
  • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

  • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
  • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
  • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
  • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
  • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Они полностью зависят от различных видов договоров:

  • продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
  • сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
  • составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
  • оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
  • покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
  • проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
  • принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
  • закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
  • инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
  • осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
  • другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами:

  • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
  • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
  • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

  • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
  • согласование условий;
  • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
  • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
  • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
  • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

  • место расположения;
  • квадратура;
  • численность населения в регионе;
  • природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector