Переуступка прав требования на движимое имущество

Имущественное право или уступка права требования

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2007, N 4

Одним из актуальных и спорных вопросов остается определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав. Изменения, внесенные в главу 21 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ, затронули в числе прочих и налогообложение таких операций. Однако неразрешенные проблемы остались.

С 1 января 2006 г. ст. 155 НК РФ называется «Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав» (ее прежняя формулировка — «Особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии)»).

Новая редакция ст. 155 НК РФ установила особенности определения налоговой базы:

• при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг);
• при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в жилых домах и жилых помещениях, гаражи и машино-места;
• при передаче прав, связанных с заключением договора и арендных прав.

Прежняя редакция НК РФ предусматривала особый порядок определения налоговой базы только по договорам финансирования под уступку денежного требования или уступку требования (цессия).

Понятие «имущественное право» по-прежнему не раскрывает ни гражданское законодательство, ни законодательство о налогах и сборах.

Попробуем определить место прав требования в системе объектов гражданских прав.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. При этом Кодекс не дает четкого определения имущественных прав. Под имущественными правами понимаются субъективные вещные права участников гражданских правоотношений, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, а также обязательственные права требования, вытекающие из договорных и внедоговорных отношений. Таким образом, можно сделать вывод, что права требования по обязательствам относятся к имущественным правам. Однако следует отметить, что определение касается не только прав требования имущества, но и прав выполнения в натуре обязательств. Исключительные права на объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки, изобретения, произведения литературы и искусства) не признаны имущественными правами, а выделены в отдельную группу гражданских прав.

Имущественные права, как следует из определения гражданского законодательства, считаются видом имущества. Они участвуют в гражданском обороте. В ст. 128 ГК РФ определено лишь то, что имущественные права относятся к имуществу (причем иному имуществу, нежели вещи) и соответственно являются объектами гражданских прав. Согласно НК РФ в целях Кодекса имущественные права не относятся к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ). Тем не менее, не установив объекта налогообложения, в НК РФ была включена норма об особенностях определения налоговой базы при совершении операций, связанных с уступкой права требования. При этом ст. 155 НК РФ оставалась единственной статьей гл. 21, содержащей предпосылки к налогообложению уступки права требования.

Новая редакция ст. 155 НК РФ расширила перечень ситуаций передачи имущественных прав, для которых установлен порядок определения налоговой базы по НДС. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Переуступка права требования денежного долга за реализованные товары, работы, услуги новым кредитором либо получение таким кредитором исполнения от должника (п. 2 ст. 155 НК РФ). Этот пункт статьи изменен в меньшей степени. Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования. Следовательно, налоговая база при получении исполнения должника определяется как разница между суммами, полученными от должника, и стоимостью приобретенного права в соответствии с договором уступки права.

Если полученное право передается третьему лицу, то налоговая база определяется как разница между стоимостью приобретенного денежного права и доходами, полученными в соответствии с договором уступки права от нового кредитора.

Такое же правило исчисления налоговой базы при переуступке любого денежного требования, в том числе вытекающего из договора, операции по которому не облагаются НДС (например, право требования возврата суммы займа), а также прав, возникших из внедоговорных обязательств (причинение вреда, неосновательное обогащение и т.п.). Однако при буквальном прочтении данного пункта следует, что купивший право требования налогоплательщик должен уплатить НДС и в тех случаях, когда право требования им не передается: «При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется, как сумма превышения доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования». Но у налогоплательщика, не совершившего операций по передаче прав требования, не возникает обязанности по уплате НДС. Статьи 17, 38 и 146 НК РФ связывают возникновение обязанности по уплате налога с наличием объекта налогообложения. Объектом же обложения НДС является передача имущественных прав, а не прибыль от их приобретения.

Если цессионарий, не передавая права требования третьим лицам, получает доход от права требования в результате исполнения обязательства должником, то у него не возникает объекта обложения НДС и, как следствие, обязанности по уплате налога. Это вытекает из ст. 53 НК РФ, согласно которой налоговая база всегда связана с объектом налогообложения, и отсутствие этого объекта влечет невозможность ее исчисления.

Рассмотренная ситуация, а также п. п. 2 и 4 ст. 155 НК РФ устанавливают порядок определения налоговой базы лишь при передаче денежных требований, т.е. прав на получение денежных средств. К обязательственным же имущественным правам относятся в том числе и права передачи вещи, выполнения работ, оказания услуг, причем каждое из таких прав может быть уступлено кредитором. Статья 155 НК РФ предусматривает только две ситуации передачи «неденежного» требования:

передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ);

передача имущественного права, в том числе участником долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи, машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Передача права, связанного с заключением договора, может иметь место при уступке права, вытекающего из предварительного договора, а также при передаче права на заключение договора лицом, выигравшим аукцион или получившим его по конкурсу. Это же положение распространяется и на перенаем, т.е. когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности другому лицу по договору аренды. При передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ, т.е. как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них налога. Момент определения налоговой базы — день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).

При передаче имущественных прав на жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, которые оформлены договорами долевого строительства и иными договорами, налоговой базой будет разница между суммой дохода, полученной от приобретателя прав, и расходами на приобретение жилья (суммами, уплаченными по договорам долевого строительства и иным договорам). НДС начисляется в периоде, в котором заключено соглашение об уступке (последующей уступке) требования.

Однако ст. 155 НК РФ не урегулирован вопрос о налогообложении передачи имущественных прав на нежилые помещения. Складывается парадоксальная ситуация. Если имущественное право на нежилое помещение оформлено договором инвестирования, то формально у налогоплательщика не возникает обязанности по уплате НДС. Если же имущественное право возникает из договора купли-продажи недвижимости, то покупатель недвижимости, уступающий право на получение недвижимого имущества от продавца, должен с такой операции уплатить НДС. Различное толкование данной ситуации приводит к возникновению споров с налоговыми органами.

Также новая редакция ст. 155 НК РФ не дает прямого ответа, подлежат ли налогообложению первичная уступка права требования, например, передача поставщиком права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), новому кредитору, а также передача поставщиком права требовать оплаты переданных по договору прав на объекты интеллектуальной собственности. Остался неразрешенным вопрос о налогообложении при передаче новому кредитору денежного требования о выплате начисленных дивидендов акционером, денежного требования о выплате части прибыли участником общества, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества товарищем и т.п. Положения вышеуказанной статьи не разъяснили такие ситуации передачи неденежных прав, как передача прав на объекты интеллектуальной собственности, передача права требовать поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Уступка требования (цессия) и передача права собственности

Цессия — Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

С целью ликвидации просроченной и безнадежной по взысканию задолженности по выданным кредитам, эта задолженность может быть переоформлена в задолженность предприятий (банков), являющихся ссудозаемщиками банка-должника. Такая операция оформляется договором цессии (уступки требования), в котором подробно оговариваются условия зачета.

Операции по перемене лиц в обязательстве регламентируются гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Цессия — это соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. Кредитор, уступивший свое требование к должнику, является цедентом, а лицо, которое получило право требования, — цессионарием. Цедент переуступает свое право требования к должнику цессионарию за определенную плату.

Соглашение об уступке права требования должно быть совершено в той же форме (простой письменной или нотариальной), что и первоначальный договор с должником (п. 1 ст. 389 ГК РФ). По общему правилу соглашение об уступке требования, возникшего из сделки, требующей государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 389 ГК РФ) и считается заключенным с момента его подписания сторонами (гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором или законом, для перехода права требования к новому кредитору не требуется согласия должника (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то уступка права требования без согласия должника не допускается (п. 2 ст. 388 ГК РФ). О состоявшейся уступке права требования необходимо уведомить должника. В противном случае действия должника, исполнившего обязательство первоначальному кредитору, будут считаться правомерными (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

По общему правилу право требования можно передать частично (частичная уступка права) (ст. 384 ГК РФ, п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства (залог, поручительство и т.д.), а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Иное может быть предусмотрено в законе или договоре (ст. 384 ГК РФ).

При уступке права требования переход права залога к новому кредитору происходит автоматически. Составление отдельного соглашения о передаче права залога не требуется.

Кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ).

В банковской деятельности уступка требований наиболее часто используется в качестве формы обеспечения возвратности кредита. Договор о цессии дополняет кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор о цессии предусматривает переход к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет право воспользоваться поступившей выручкой только для погашения выданного кредита и платы за него. Если по уступленному требованию поступает сумма денежных средств, превышающая задолженность по ссуде, то разница возвращается цеденту. Уступка требования в целях обеспечения исполнения обязательств нашла свое отражение в гл.43 ГК РФ «Финансирование под уступку денежного требования» и есть не что иное, как одна из разновидностей договора факторинга.

Как известно, на практике используются два вида цессии: открытая и тихая. Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цеденту).

При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передать полученную сумму банку.

Перевод долга, как и уступка права требования, является одной из форм перемены лиц в обязательстве (см. гл.24 параграф 2 ГК РФ). При переводе долга обязательства прежнего должника согласно договору о переводе долга переходят к новому должнику, как правило, в полном объеме.

Кроме уступки индивидуальных требований банки могут использовать общую и глобальную цессию (широко применяется за рубежом). Общая цессия означает, что заемщик используется перед банком регулярно уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на определенную сумму. При этом право банка на получение денежных средств в погашение предоставленного кредита возникает не в момент заключения договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или списка дебиторов. При глобальной цессии заемщик должен уступить банку существующие требования к конкретным клиентам и вновь возникающие в течение определенного периода. Этот вид уступки требований считается предпочтительным. В целях снижения риска при использовании такой формы обеспечения возвратности кредита банк настаивает произвести уступку требований на сумму значительно большую, чем величина выданного кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20-40% от стоимости уступных требований.

Для того, чтобы движимое имущество могло быть в пользовании заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита, используется передача права собственности на него кредитору в обеспечение имеющегося долга.

В отличие от заклада при передаче права собственности кредитору в обеспечение долга движимое имущество клиента остается в его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и когда заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения ссуды. Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей, не имеет права самостоятельного распоряжения ими. В качестве объектов обеспечения ссуд могут выступать как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикаты).

Банк при заключении договора о передаче права собственности в обеспечение имеющегося долга должен удостовериться, что заемщик действительно является собственником конкретных ценностей.

Однако эта проверка не уменьшает большого риска, который сопровождает передачу права собственности.

Кредитор во многом зависит от честности заемщика, у которого находится объект обеспечения ссуды. В целях уменьшения риска банки осторожно подходят к определению размера обеспечения, в связи с чем максимальная сумма кредита составляет 20-50% их стоимости.

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права во владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требование), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

В договоре о залоге прав , должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:

• — совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права;
• — не совершать уступки заложенного права;
• — не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшения его стоимости;
• — принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств третьих лиц;
• — сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право.

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе:

• — независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил обязанности;
• — вступить в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве;
• — в случае неисполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 4 статьи 56 настоящего Закона, самостоятельно принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.

При получении своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующую сумму в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.

Передача прав и обязанностей по договору залога

Требование, предусмотренное законом, или соглашение, заключаемое между действующим и будущим залогодержателем, по которому все права переходят ко второму.

Уступка прав требования является весьма распространенной сделкой. Зачастую она связана с реализацией долговых обязательств. Существует целый рынок, на котором они продаются. Однако ряд соглашений имеют свои особенности, требующие специального регулирования.

К ним относится передача прав и обязанностей по договору залога. Уступка прав по этому соглашению регулируется ст. 354 ГК.

Понятие уступки прав по договору о залоге

Согласно ст. 354 ГК, на передачу залоговых прав распространяется порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Указанные правила позволяют установить основные особенности уступки по договору залога. К ним относятся следующие характеристики:

• она осуществляется на основании закона договора цессии, заключаемого между действующим и будущим залогодержателями. Речь идет о документе, имеющем, как минимум, письменное оформление. Это вытекает из требования к аналогичному способу установления залога. Если последний был оформлен нотариально, то договор цессии подлежит заключению в аналогичном порядке;
• для заключения такого договора согласия должника не требуется. Это связано с необходимостью формирования рынка уступок (во многом это касается ипотеки). Из этого правила есть ряд исключений. В частности, к таковым относятся все ситуации, когда первоначальная сделка обусловлена теми или иными личными качествами кредитора;
• учитывая неденежный характер залоговых обязательств, права к новому кредитору переходят в полном объеме. Речь идет о положении, существующем на момент совершения цессии;
• заключение договора цессии предполагает передачу новому кредитору подлинника соглашения о залоге.

Исходя из указанных особенностей, можно получить следующее определение.

Уступка прав по договору о залоге – это требование, предусмотренное законом, или соглашение, заключаемое между действующим и будущим залогодержателем, по которому все права, связанные с первоначальным соглашением переходят ко второму, совершаемое в той же форме, что и залоговая сделка, как правило, вне зависимости от воли залогодателя.

Порядок и условия перехода прав и обязанностей по договору залога

Действующие нормы устанавливают ряд особенностей при совершении таких сделок. Они заключаются в том, что цессия, предметом которой выступают залоговые обязательства, неразрывно связана с основным соглашением. Им может выступать договор купли-продажи, займа или кредита, а также другие сделки.

Условием заключения соглашения о цессии по залогу выступает наличие аналогичного документа, подписанного этими же сторонами и касающегося перехода прав требования по основному обязательству. Это позволяет говорить о принципе неразрывности. В противном случае возникала бы парадоксальная ситуация, при которой у кредитора отсутствовало бы право требовать реализации залога.

Законом установлен исключительный случай, не требующий заключения договора цессии в отношении обеспечительного обязательства. Речь идет о ст. 384 ГК, предусматривающей переход к новому кредитору соответствующих прав. Такой порядок был подтвержден судебной практикой высших инстанций.

Уступка прав по договору об ипотеке

Закон, регулирующий передачу прав в рамках ипотеки, устанавливает отличающиеся правила. Они предусматривают как уступку по обеспечительном, так и по основному договору (кредиту или займу). Замена стороны в любом из соглашений влечет последствия и для их состава по другой сделке.

Если речь идет о случаях, когда выпущена закладная, предусматривается иной порядок. Замена кредитора и залогодержателя производится на основании сделок с ней. Соответствующие действия относятся к обусловленным законом.

Согласия должника на замену кредитора не требуется. При этом, последний обязан уведомить его о приобретении прав по договору или закладной. В противном случае, исполнение в пользу предыдущего контрагента будет считаться надлежаще осуществленным.

Последствия несоблюдения условий перехода прав и обязанностей по договору залога

Законодатель защищает интересы субъектов, занимающихся деятельностью на рынке долговых обязательств. По этой причине ч. 2 ст. 354 ГК устанавливает последствия несоблюдения условий о взаимосвязанности основного и залогового обязательств.

Если права по обеспечительному договору передаются, а по основному обязательству остаются у первоначального кредитора, либо уступаются в пользу третьего лица, залог подлежит прекращению.

В случае ипотеки, в рамках которой выпущена закладная, установлен несколько иной порядок. Согласно этим положениям, все соглашения, касающиеся уступок по основному или залоговому обязательству считаются ничтожными.

Переуступка прав требования на движимое имущество

Самое важное на тему: «Переуступка прав требования на движимое имущество» с комментариями профессионалов. При возникновении вопросов можно обратиться к дежурному консультанту.

ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ

Понятие и сущность права требования. Способность выступать объектом гражданского оборота

Право требования является одним из элементов, составляющих содержание обязательственного правоотношения. Под самим обязательством в теории гражданского права понимается относительное правоотношение, опосредующее товарное перемещение материальных благ, в котором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обязано совершить действия по предоставлению ему определенных материальных благ См.: Гражданское право: Учебник: В 3-х т. Т. 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 9-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 476.. Из данного определения следует, что в обязательстве участвуют две стороны: активная (или управомоченная) — кредитор (веритель) и пассивная (или обязанная) — должник. Управомоченная в обязательственном правоотношении сторона наделена правом требовать от обязанной стороны совершения определенных активных действий. Принадлежащее управомоченной в обязательстве стороне субъективное право принято именовать правом требования. В состав имущества кредитора право требования входит как актив. Должник обременяется долгом, который отражается в его имуществе как пассив.

«Существо обязательства, — как отмечает Е.А. Суханов, — сводится к обязанию конкретных лиц к определенному поведению в рамках имущественного (гражданского) оборота, т.е. к тем или иным формам товарообмена» См.: Гражданское право: В 4-х т. Т. 3. Обязательственное право. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 16..

По мере развития оборота обязательство во многом утратило личный характер; имеющееся у кредитора право требования стало рассматриваться как самостоятельная имущественная ценность. На это обстоятельство неоднократно указывали русские дореволюционные цивилисты. Так, Д.И. Мейер отмечал, что «действие лица, составляющее предмет обязательства, есть нечто близко связанное с его личностью, и отнюдь нельзя сказать, чтобы для лица было все равно, по отношению к кому совершить это действие, но, с другой стороны, право на чужое действие имеет характер имущества, так что отношения по обязательствам примыкают к сфере имущественных отношений, отношения же эти требуют наибольшей свободы, и каждое ограничение ее без нужды неблагоприятно отражается на экономическом положении общества» Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 2. (по изд. 1902 г.). М., 1997. С. 114.

По мере развития экономических отношений появилась необходимость включения прав на чужое действие (прав требований по обязательствам) в оборот, и законодательство стало допускать изменения в субъектном составе обязательства, в том числе и на стороне кредитора. «В странах, где высокоразвитое денежное и кредитное обращение стало плотью и кровью народного хозяйства, основным элементом его эффективного функционирования, переуступка прав требования кажется чем-то само собой разумеющимся. Право требования в наши дни — подобно движимому и недвижимому имуществу — рассматривается как функциональный имущественный объект» Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: Договор. Неосновательное обогащение. Деликт. В 2-х т. Т. 2.Пер. с нем. М., 1998. С. 160..

Право требования в современном праве рассматривается с двух точек зрения. С одной стороны, это связь кредитора и должника, в силу которой первый вправе требовать от второго совершения каких-либо действий или воздержания от них. С другой стороны, право требования рассматривается как принадлежащая кредитору имущественная ценность, которой он по общему правилу вправе свободно распоряжаться, в том числе и посредством отчуждения на основании различных сделок. Ст. 128 ГК РФ относит имущественные права (которые, как известно, могут возникать из вещных либо обязательственных правоотношений) к числу объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Таким образом, право требования — часть имущества кредитора, и в этом качестве оно передаваемо, также как и вещи. Однако порядок передачи вещей и прав требования различен ввиду различия их физической сущности. Вещи как предметы материального мира передаются путем простого вручения, традицией. Права требования — нематериальны, поэтому их нельзя передать «из рук в руки». Необходимо осуществить особую процедуру, которая может различаться по содержанию.

Таким образом, можно сделать вывод о так называемой «двуликости» права требования, которая определяет необходимость создания специальных правил, обеспечивающих его включение в оборот.

Имущественное право или уступка права требования

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2007, N 4

Одним из актуальных и спорных вопросов остается определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав. Изменения, внесенные в главу 21 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ, затронули в числе прочих и налогообложение таких операций. Однако неразрешенные проблемы остались.

С 1 января 2006 г. ст. 155 НК РФ называется «Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав» (ее прежняя формулировка — «Особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии)»).

Новая редакция ст. 155 НК РФ установила особенности определения налоговой базы:

• при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг);
• при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в жилых домах и жилых помещениях, гаражи и машино-места;
• при передаче прав, связанных с заключением договора и арендных прав.

Прежняя редакция НК РФ предусматривала особый порядок определения налоговой базы только по договорам финансирования под уступку денежного требования или уступку требования (цессия).

Понятие «имущественное право» по-прежнему не раскрывает ни гражданское законодательство, ни законодательство о налогах и сборах.

Попробуем определить место прав требования в системе объектов гражданских прав.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. При этом Кодекс не дает четкого определения имущественных прав. Под имущественными правами понимаются субъективные вещные права участников гражданских правоотношений, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, а также обязательственные права требования, вытекающие из договорных и внедоговорных отношений. Таким образом, можно сделать вывод, что права требования по обязательствам относятся к имущественным правам. Однако следует отметить, что определение касается не только прав требования имущества, но и прав выполнения в натуре обязательств. Исключительные права на объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки, изобретения, произведения литературы и искусства) не признаны имущественными правами, а выделены в отдельную группу гражданских прав.

Имущественные права, как следует из определения гражданского законодательства, считаются видом имущества. Они участвуют в гражданском обороте. В ст. 128 ГК РФ определено лишь то, что имущественные права относятся к имуществу (причем иному имуществу, нежели вещи) и соответственно являются объектами гражданских прав. Согласно НК РФ в целях Кодекса имущественные права не относятся к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ). Тем не менее, не установив объекта налогообложения, в НК РФ была включена норма об особенностях определения налоговой базы при совершении операций, связанных с уступкой права требования. При этом ст. 155 НК РФ оставалась единственной статьей гл. 21, содержащей предпосылки к налогообложению уступки права требования.

Новая редакция ст. 155 НК РФ расширила перечень ситуаций передачи имущественных прав, для которых установлен порядок определения налоговой базы по НДС. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Переуступка права требования денежного долга за реализованные товары, работы, услуги новым кредитором либо получение таким кредитором исполнения от должника (п. 2 ст. 155 НК РФ). Этот пункт статьи изменен в меньшей степени. Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования. Следовательно, налоговая база при получении исполнения должника определяется как разница между суммами, полученными от должника, и стоимостью приобретенного права в соответствии с договором уступки права.

Если полученное право передается третьему лицу, то налоговая база определяется как разница между стоимостью приобретенного денежного права и доходами, полученными в соответствии с договором уступки права от нового кредитора.

Такое же правило исчисления налоговой базы при переуступке любого денежного требования, в том числе вытекающего из договора, операции по которому не облагаются НДС (например, право требования возврата суммы займа), а также прав, возникших из внедоговорных обязательств (причинение вреда, неосновательное обогащение и т.п.). Однако при буквальном прочтении данного пункта следует, что купивший право требования налогоплательщик должен уплатить НДС и в тех случаях, когда право требования им не передается: «При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется, как сумма превышения доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования». Но у налогоплательщика, не совершившего операций по передаче прав требования, не возникает обязанности по уплате НДС. Статьи 17, 38 и 146 НК РФ связывают возникновение обязанности по уплате налога с наличием объекта налогообложения. Объектом же обложения НДС является передача имущественных прав, а не прибыль от их приобретения.

Если цессионарий, не передавая права требования третьим лицам, получает доход от права требования в результате исполнения обязательства должником, то у него не возникает объекта обложения НДС и, как следствие, обязанности по уплате налога. Это вытекает из ст. 53 НК РФ, согласно которой налоговая база всегда связана с объектом налогообложения, и отсутствие этого объекта влечет невозможность ее исчисления.

Рассмотренная ситуация, а также п. п. 2 и 4 ст. 155 НК РФ устанавливают порядок определения налоговой базы лишь при передаче денежных требований, т.е. прав на получение денежных средств. К обязательственным же имущественным правам относятся в том числе и права передачи вещи, выполнения работ, оказания услуг, причем каждое из таких прав может быть уступлено кредитором. Статья 155 НК РФ предусматривает только две ситуации передачи «неденежного» требования:

передача прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ);

передача имущественного права, в том числе участником долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи, машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Передача права, связанного с заключением договора, может иметь место при уступке права, вытекающего из предварительного договора, а также при передаче права на заключение договора лицом, выигравшим аукцион или получившим его по конкурсу. Это же положение распространяется и на перенаем, т.е. когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности другому лицу по договору аренды. При передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ, т.е. как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них налога. Момент определения налоговой базы — день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).

При передаче имущественных прав на жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, которые оформлены договорами долевого строительства и иными договорами, налоговой базой будет разница между суммой дохода, полученной от приобретателя прав, и расходами на приобретение жилья (суммами, уплаченными по договорам долевого строительства и иным договорам). НДС начисляется в периоде, в котором заключено соглашение об уступке (последующей уступке) требования.

Однако ст. 155 НК РФ не урегулирован вопрос о налогообложении передачи имущественных прав на нежилые помещения. Складывается парадоксальная ситуация. Если имущественное право на нежилое помещение оформлено договором инвестирования, то формально у налогоплательщика не возникает обязанности по уплате НДС. Если же имущественное право возникает из договора купли-продажи недвижимости, то покупатель недвижимости, уступающий право на получение недвижимого имущества от продавца, должен с такой операции уплатить НДС. Различное толкование данной ситуации приводит к возникновению споров с налоговыми органами.

Также новая редакция ст. 155 НК РФ не дает прямого ответа, подлежат ли налогообложению первичная уступка права требования, например, передача поставщиком права требовать оплаты товаров (работ, услуг), иного денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), новому кредитору, а также передача поставщиком права требовать оплаты переданных по договору прав на объекты интеллектуальной собственности. Остался неразрешенным вопрос о налогообложении при передаче новому кредитору денежного требования о выплате начисленных дивидендов акционером, денежного требования о выплате части прибыли участником общества, денежного требования о выплате части прибыли по договору простого товарищества товарищем и т.п. Положения вышеуказанной статьи не разъяснили такие ситуации передачи неденежных прав, как передача прав на объекты интеллектуальной собственности, передача права требовать поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Переуступка прав: особенности сделок

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.