Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество должника
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество должника

Обращение взыскания на недвижимое имущество

Чтобы исполнить судебное решение в интересах взыскателя, пристав может наложить арест на финансовые и имущественные активы должника, реализовать их по правилам Закона № 229-ФЗ. Такие действия могут проводиться и в отношении недвижимости – квартир, участков, домов и иных объектов. В этом материале расскажем о правилах ареста и реализации недвижимости, способах защиты интересов должника.

Правила обращения взыскания на недвижимость

Все имущество, которое находится в собственности должника, сотрудники ФССП могут арестовать и реализовать для удовлетворения требований взыскателя. Отдельные исключения могут предусматриваться только законом. Например, в ст. 446 ГПК РФ приведен перечень вещей, предметов и объектов, на которые взыскание не распространяется.

Арестовать и продать недвижимость через торги приставы могут при следующих условиях:

  • если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство;
  • если требование взыскателя носит денежный или имущественный характер (например, если должнику предписано дать опровержение клеветы в СМИ, арест и продажа недвижимости не имеет смысла);
  • если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
  • если объект недвижимости находится в собственности должника (допускается исключение, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена за счет общих средств семьи);
  • если сумма долга соразмерна стоимости объекта недвижимости (например, при взыскании долга в сумме 50 тыс. руб., продажа недвижимости заведомо несоразмерна).

Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом (в том числе при ипотеке). В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.

Если ли отличия в порядке ареста и реализации недвижимости, по сравнению с другими видами имущества? Вот что указано по этому вопросу в Законе № 229-ФЗ:

  • при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом;
  • оценить стоимостью любо объекта можно только через профессионального оценщика (его обязан привлечь пристав);
  • реализация недвижимости проходит только через торги, т.е. специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.

В остальном, правила обращения взыскания на недвижимость несущественно отличается от иных видов активов.

На какую недвижимость нельзя обратить взыскание

Принято считать, что единственное жилье должника приставы не смогут забрать за долги.Такое правило действительно указано в ст. 446 ГПК РФ, однако его содержание значительно шире:

  • нельзя арестовать и продать единственную квартиру обязанного лица, если у него и членов семьи нет другого пригодного жилья;
  • разрешено забрать квартиру за долги, если она приобреталась по программе ипотечного кредитования (в этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог);
  • можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме;
  • можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте.

Перечисленные условия должен проверить специалиста ФССП. Если допущено нарушение закона, т.е. пристав неправомерно издал постановление об аресте квартиры, комнаты или дома, можно подать жалобу вышестоящему должностному лицу ФССП или в суд.

При наложении ареста на нежилую и коммерческую недвижимость никаких ограничений не предусмотрено. Специалист ФССП может обратить взыскание на имущественные комплексы, здания, нежилые помещения, гаражи и т.д.

Как проводится арест недвижимости

Арест по исполнительному делу является мерой обеспечения. После издания постановления, должнику и иных лицам будут запрещены любые действия по распоряжению объектом, существенно ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить отчуждение объекта, переоформление права собственности на других лиц, повреждения или уничтожения недвижимости, ухудшения его характеристик.

Чтобы обратить взыскание на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, убедиться в наличии прав собственности у должника. Для этого используются следующие варианты действий:

  • представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить любое заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
  • специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
  • если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
  • пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
  • может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.

Аналогичные действия будут проводиться для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в едином реестре ЕГРН. Законом № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.

Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. Этот документ будет содержать следующие сведения:

  • дата составления документа, реквизиты производства;
  • сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
  • перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
  • перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
  • ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
  • подпись представителя ФССП.

Копия документа направляется участника дела в течение 1 дня. Так как арест рассматривается обеспечительной мерой, он может вводиться до истечения срока на добровольное исполнение. Если же обязанное лицо полностью рассчитается с взыскателем, арест будет аннулирован.

Пока действует режим ареста, собственник не сможет продать, подарить, обменять объект, переоформить права на родственников. Даже если сведения из ФССП несвоевременно будут отражены в ЕГРН, сделку признают недействительной по требованию взыскателя или пристава.

Обращение взыскания на доли

Кроме обращения взыскания на целый объект, такие же действия могут проводиться в отношении долей на недвижимость. Установив, что должнику принадлежит доля в общем праве, либо права на совместное имущество, пристав или взыскатель могут предпринять следующие действия:

  • потребовать через суд выдела доли на объект, причитающийся должника в праве совместной собственности (например, если квартира приобретена супруга, но оформлена только на жену, через суд можно выделить долю мужа-должника для ареста и реализации);
  • арестовать и реализовать на торгах долю в общем праве.

Если на должника официально не зарегистрирована недвижимость, факт совместной собственности с супругом будет доказываться в судебном процессе.

Оценка недвижимости

После издания постановления об аресте имущества, пристав должен его оценить. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи). Для определения стоимости жилых и нежилых объектов действуют специальные правила:

  • пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости по собственному усмотрению;
  • в обязательном порядке должен приглашаться профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет;
  • на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.

Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета оценщика составляет не более 1 месяца. Если в указанный срок сотрудник ФССП не преступил к реализации имущества через специализированную организацию, ему придется заказывать повторную оценку.

От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если по экспертному отчету стоимость квартиры заведомо занижена – на торгах объект будет продан значительно дешевле рыночных предложений. Чтобы избежать таких последствий, должник должен следить за сроком оспаривания и, в случае необходимости – требовать проведения повторной оценки.

Процедура реализация недвижимости

Недвижимость может быть реализована только через специализированную организацию, которая организует и проводит торги. Естественно, если собственник погасит долг, до распродажи имущества дело не дойдет. В противном случае будут выполнены следующие действия:

  • специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов;
    в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
  • для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
  • принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.

Торги должны проводиться в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если никто из участников не заявил об увеличении цены, либо в тогах приняло участие меньше 2 лиц, они признаются несостоявшимися. Победитель в торгах определяется по максимальной цене предложения, после чего будет заключен договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.

Если первые торги не состоялись, проводится повторная процедура реализации. Если и она не привела к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В этом случае для погашения долга будет применяться снижение размера оценки на 25%. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. При превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.

Если недвижимость под залогом

В ст. 78 Закона № 229-ФЗ указаны специальные условия для обращения взыскание на недвижимость под залогом. В этом случае порядок действий будет следующим:

  • постановление об аресте направляется в Росреестр, после чего в ЕГРН вносится соответствующая запись;
  • при реализации заложенной недвижимости применяются нормы ГК РФ. Закона “Об ипотеке”;
  • если предметом требования является долг перед залогодержателем, именно на заложенную недвижимость обращается взыскание в первую очередь (даже если у должника есть другие активы);
  • средства, полученные от продажи объекта под залогом, идут на возмещение расходов по проведению торгов, после чего полностью перечисляются залогодержателю (в данном случае не действует принцип очередности требований взыскателя).

Естественно, если сумма долга перед взыскателем меньше размера вырученных средств, остаток будет перечислен с депозита ФССП должнику.

Практикующий юрист:
Шарапов Дмитрий Васильевич

Как приставы изымают имущество у должников (порядок обращение взыскания)

Автор:

Многих граждан в отношении которых приставы возбудили исполнительное производство интересует как же приставы изымают имущество у должника и какое имущество они изымают, ведь процесс не из приятных и к тому же никто не знает как все происходит, но все мы знаем, что законодательством об исполнительном производстве предусмотрено обращение взыскания на имущество должника с целью погашения долга и ниже я об этом подробнее расскажу.

Как приставы обращают взыскание на имущество должника и какое имущество они могут изъять?

После того как пристав получил от взыскателя исполнительный лист и заявление, он возбуждает исполнительное производство в ходе которого он имеет право применять к должнику методы воздействия разрешенные законом, с целью фактического исполнения решения суда, то есть выплаты долга и обычно пристав начинает поиск имущества должника и денежных средств (источников дохода) в следующем порядке:

  1. В первую очередь пристава интересуют денежные средства, он разыскивает счета в банках, вклады, ценные бумаги, места работы должника, направляет запросы в пенсионный фонд (взыскание на пенсию), разыскивает другие источники дохода на которые можно обратить взыскание;
  2. Далее пристав разыскивает автотранспорт, узнает информацию об имущественных правах должника, узнает имеет ли кто то перед должником дебиторскую задолженность, в этот момент приставы могут заявиться домой и изъять разрешенные законом предметы домашней обстановки (бытовая техника, электроника, деньги, украшения, дорогие предметы антиквариат и прочее);
  3. В последнюю очередь взыскание обращается на объекты недвижимости (знайте, что приставы не имеют право забирать у должника единственное пригодно для проживания жилое помещение).
Читать еще:  Налог на имущество организаций что облагается?

Если приставы находят деньги на счетах должника, то счета подлежат аресту по соответствующему запросу судебного пристава, а все денежные средства находящиеся на счетах должника списываются в объеме необходимом для погашения долга. В случае если денежных средств на счетах не хватает, то списывается вся денежная сумма со счетов и деньги идут в счет погашения части долга, однако арест со счетов не будет снят, пока долг не будет полностью погашен. Денежные средства которые будут поступать на арестованные счета, будут так же списываться в счет погашения долга, пока весь долг не будет выплачен.

Если у должника нет счетов, или они пустые, то приставы начнут проводить мероприятия по обращению взыскания на имущество (автомобиль, объекты недвижимости, а это может быть сад, гараж, земельный участок, приставы могут прийти домой и изъять предметы домашней обстановки на которые по закону не запрещено обращать взыскание).

Как проходит арест и опись имущества?

Здесь существует несколько этапов:

  • Арест и опись имущества принадлежащего должнику, при этом приставы должны составить необходимые акты, о которых немного позже;
  • Оценка арестованного имущества;
  • Изъятие арестованного имущества для дальнейшей продажи его с торгов или передача его на временное хранение;
  • Продажа имущества должника с торгов, в случае если он не погасил долг.

Хочу заострить ваше внимание на самой процедуре описи имущества, ведь она должна проводиться по закону в противном случае есть шанс признать опись незаконной, так как не были соблюдены требования закона.

При описи имущества обязательно приставы должны составить акт в котором должно быть указано:

  • Дата и время составления акта;
  • По какому основания производится опись имущества, указывается номер исполнительного документа и номер постановления об исполнительном производстве;
  • В акте указывается, присутствовали ли при описи специалисты, к примеру оценщики или другие лица;
  • В акт заносится весь список арестованного имущества, при чем каждое наименование должно быть подробно описано и указаны характеристики, внешний вид, наличие повреждений, состояние, функционал, если это электроника или бытовая техника, то указывается информация о том, рабочее состояние или нет;
  • Указывается примерная (предварительная) стоимость каждого наименования арестованного имущества;
  • В акте указываются понятые (информация о них), привлечение которых при описи имущества и составлении акта обязательно;
  • В акте указывается сведения о запрете должника пользоваться и иным образом распоряжаться арестованным имуществом занесенным в акт;
  • Указывается информация о том, изъято ли имущество или оставлено на ответственное хранение непосредственно должнику или иным лицам;
  • Обязательно ставится отметка о разъяснении должнику и лицам присутствовавшим при составлении акта об их правах.

В акте ставятся подписи как самого должника, так и пристава, понятых и иных лиц присутствовавших при процедуре описи.

Помните, что с момента составления акта у вас есть 10 дней, на то, что бы обжаловать действия судебного пристава и исключить имущество из описи.

Помните, что прежде чем приставы приступят к описи имущества, по закону должны быть привлечены понятые, не менее 2 человек, при чем это могут быть соседи и они не должны быть заинтересованными лицами, это обязательное условие и если в акте не указаны понятые, то при подписи можно поставить в графе понятые прочерк и далее обжаловать действия приставов.

Знайте, что приставы накладывают арест только на то имущество, объема которого будет достаточно для полного удовлетворения требований взыскателя.

Как вы поняли, взысканием считается арест и дальнейшее изъятие имущества, в результате имущество реализовывается с торгов, а вырученные деньги идут на погашение долга.

Хочу сказать, что приставы имеют право обратить взыскание только на то имущество, которое лично принадлежит должнику, так же взыскание может быть обращено на долю должника в совместно нажитом имуществе, так называемая супружеская доля, но этот вариант возможен только в случае если должник состоит в браке и есть на что обращать взыскание, то есть предполагается, что супруги за время совместного проживания приобрели какое то имущество (машина, дача, гараж, украшения, бытовая техника и прочее).

Так же должнику не запрещается самостоятельная реализация имущества с целью направления вырученных средств на погашение долга, либо передать такое имущество взыскателю в натуральной форме, но есть ограничение, стоимость такого имущества не должна превышать 30000 рублей. Если имущество стоит дороже 30000 рублей. То реализация такого имущества осуществляется специализированными организациями, путем организации публичных торгов.

Надеюсь статья получилась содержательной и ответила на многие ваши вопросы, так же вы можете задать любой вопрос на сайте.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

Живаева Татьяна. Специализируется на таких направлениях как возмещение ущерба, взыскание долгов как с физических, так и с юридических лиц, защита прав потребителя в сфере возврата товара и отказа от некачественных услуг. Автор более 90 статей в блоге. Общий юридический стаж более 10 лет.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество должника

В случае отсутствия у должника средств и других ценностей, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, как уже отмечалось ранее, взыскание обращается также на принадлежащее должнику иное имущество (дом, квартиру, земельный участок, другое недвижимое имущество физического лица), за исключением имущества, на которое по закону не может быть наложено взыскание.

При этом в первую очередь обращается взыскание на отдельный от дома земельный участок, иное помещение, принадлежащие должнику. В последнюю очередь обращается взыскание на жилой дом или квартиру, в котором фактически проживает должник.

Вместе с жилым домом взыскание обращается также на прилегающий земельный участок, принадлежащий должнику.

Информацию о наличии (отсутствии) недвижимого имущества у должника судебный пристав-исполнитель может получить, направив запрос в территориальный орган Росреестра, которая создана для в целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти в соответствии со ст. 112 Конституции РФ и ФКЗ от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» См.: Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (ред. от 07.05.2013) «О Правительстве Российской Федерации» // СЗ РФ. 22.12.1997. № 51. Ст. 5712; 13.05.2013. № 19. Ст. 2294., Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» См.: Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 29.12.2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366; 28.05.2012. № 22. Ст. 2754., в настоящее время Росрегистрация переименована в Росреестр.

На Росреестр возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ См. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594..

Только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимое имущество.

В целях защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости, Росреестр осуществляет также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдает информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

Одной из важнейших функций Росреестра является регистрация арестов и запретов совершения регистрационных действий, накладываемых судебными приставами-исполнителями на объекты недвижимости.

Если судебный пристав-исполнитель в ходе исполнительного производства выявил принадлежащее должнику недвижимое имущество, то ему необходимо срочно вынести постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества в Росреестр (подразделение арестов и запретов совершения регистрационных действий, накладываемых судебными приставами-исполнителями на объекты недвижимости).

Обязательным действием при аресте недвижимости как имущества, подлежащего специальной государственной регистрации, является направление сообщения соответствующему территориальному органу Росреестра о наложении ареста на данное имущество, для того чтобы заблокировать осуществление операций с ним. Поэтому при аресте недвижимости необходимо направлять копию акта описи и ареста либо постановления судебного пристава-исполнителя об аресте имущества в вышеназванный компетентный орган См.: Валеев Д.Х. Исполнительное производство. – СПб.: «Питер», 2008. С. 124.

В противном случае даже при изъятии правоустанавливающего документа, например свидетельства о праве собственности на жилое помещение, должник вправе получить дубликат свидетельства и совершить сделку по его отчуждению.

На основании практического опыта, наибольшую сложность для судебного пристава-исполнителя представляет сбор документов на недвижимое имущество, которое подлежит обращению взыскания.

Необходимо собрать следующие документы для его реализации:

– свидетельство о государственной регистрации права на данное имущество;

– выписку из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества и сделках с ним;

– технический паспорт на арестованное имущество (действующий в течение пяти лет с момента составления).

Если судебный пристав-исполнитель не имеет возможности получить технический паспорт, он направляет запрос в ФГУП «Ростехинвентаризация» (в различных субъектах Федерации данный орган может иметь различные наименования, но в любом случае он выполняет функции по учету объектов недвижимого имущества на территории данного субъекта Федерации) для получения копии выписки из Единого реестра объектов капитального строительства.

Если арестованное имущество является отдельно стоящим зданием, то судебному приставу-исполнителю необходимо запросить у должника и регистрирующих органов копии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, и кадастровый план земельного участка.

При описи и аресте недвижимого имущества важно однозначно идентифицировать объект недвижимости путем дословного воспроизведения описания объекта, указанного в свидетельстве о праве собственности (или выписке из ЕГРП).

Целесообразно привлекать специалистов из ФГУП «Ростехинвентаризация» либо проводить предварительные консультации со специалистами Росреестра, в случае если судебный пристав-исполнитель будет арестовывать часть недвижимого имущества (например, один из этажей многоэтажного нежилого строения). В противном случае у покупателя арестованной недвижимости впоследствии могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности.

Очень важно знать, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом Федеральной службы судебных приставов заключен договор.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества направляются сторонам исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества должника, осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель также выносит постановление.

Читать еще:  Процедура описи имущества судебными приставами

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

Исходя из практического опыта, как указывалось ранее, необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. В случае если сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги.

У судебного пристава-исполнителя согласно ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено право обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество.

Для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем См.: Валеев Д.Х. Исполнительное производство. – СПб.: «Питер», 2008. С. 123..

Регистрирующий орган для проведения в установленном порядке обязан провести государственную регистрацию права собственности должника на указанное в постановлении имущество.

Таким образом, на основании проведенного анализа, реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так, исполнительное действие – назначение и проведение торгов – не зависит от воли собственника – должника по исполнительному производству, так как судебный пристав-исполнитель исполняет решение суда, строго руководствуясь регламентирующим законодательством. Каким либо образом изменить процедуру обращения со стороны гражданина-должника не представится возможным, если судебный пристав-исполнитель будет в соответствии с буквой закона выполнять возложенные на него обязанности. Единственной возможностью для гражданина-должника сохранить свою собственность, это незамедлительно исполнить решение суда по возврату долга в полном объеме.

Обращение взыскания на недвижимость должника

Недвижимость является одним из наиболее дорогостоящих активов человека. Поэтому в случае образования крупной задолженности обращение взыскания на недвижимое имущество должника практически неизбежно. Но недвижимость может быть представлена как жилыми, так и нежилыми объектами, потому у порядка ее ареста, описи и реализации с торгов есть свои особенности. Предлагаем подробно проанализировать законодательство, чтобы вникнуть в процедуру обращения взыскания и узнать наиболее распространенные ее аспекты.

Что считается недвижимым имуществом

Определение понятию недвижимости находим в ст. 130 ГК РФ . Недвижимым имуществом считаются недра и земельные участки, а также объекты настолько прочно соединенные с земной поверхностью, что их перемещение нанесет несоразмерный ущерб целевому назначению.

Недвижимостью называются:

  • жилые и нежилые здания;
  • жилые помещения: квартиры, комнаты, а также доли в праве на них;
  • офисные, торговые, промышленные и иные нежилые объекты, в том числе размещенные в жилых домах;
  • объекты незавершенного строительства;
  • сооружения и участки, предназначенные для размещения транспортных средств: гаражи, паркоместа;
  • морские и воздушные суда;
  • иные здания и сооружения, если они подлежат кадастровому учету, а сведения о них внесены в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы на объект можно было обратить взыскание, права на него, согласно ст. 131 ГК, должны быть зарегистрированы. Если в ЕГРН нет сведений об объекте, формально он не существует. Даже если в реальности он есть, обращение на него взыскания невозможно.

Порядок обращения взыскания на объект

Обращение взыскания (ОВ) – это арест, принудительное изъятие и/или реализация имущества должника либо его передача взыскателю/кредитору в счет погашения долговых обязательств неплательщика.

Процедура осуществляется судебными приставами в случаях, когда должник добровольно не исполняет / не может исполнить обязательство, возложенное на него исполнительным документом.

Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество регламентирует гл. 8 ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» .

Согласно ст. 69 ФЗ № 229, требования взыскателя удовлетворяются прежде всего за счет денежных средств в любой валюте и иных ценностей, в том числе размещенных в качестве вкладов в финансовых учреждениях. Если денег нет или их недостаточно, изымается иное имущество, в том числе недвижимое.

Должник вправе ходатайствовать о том, чтобы взыскание было обращено на конкретные предметы, но окончательную очередность определяет пристав.

В силу особого значения и ценности недвижимости ее арест и продажа осуществляются в последнюю очередь. Как правило, она становится предметом взыскания в случаях:

  • накопления задолженности, в том числе перед несколькими кредиторами, когда удовлетворить их требования за счет иного имущества невозможно;
  • отсутствия иной собственности, которую можно выставить на торги;
  • образования ипотечной задолженности, когда недвижимость является предметом залога.

Особенности обращения взыскания

Процедура ОВ – это длительный процесс, который может занять 4-6 месяцев и больше. Она включает в себя нескольких обязательных этапов:

  1. Выявление, арест и изъятие иного имущества.
  2. Выявление недвижимости путем подачи запроса в Росреестр.
  3. Вынесение приставом постановления о наложении ареста на объект.
  4. Составление акта описи и передача имущества на хранение должнику, членам его семьи или иному лицу.
  5. Оформление оценки объекта.
  6. Передача заявки на торги в специализированную организацию.
  7. Проведение торгов. При необходимости производится переоценка имущества и повторные торги.
  8. Передача проданного имущества покупателю. Если объект не продается, а взыскатель согласен, объект переходит ему в счет задолженности.

В зависимости от объекта, могут возникать некоторые нюансы:

    если каждый из жильцов имеет часть в праве собственности на квартиру, например, по ¼, производится исключительно обращение взыскания на долю в квартире должника. Части, принадлежащие его родственникам, останутся нетронутыми и даже не будут арестованы;

То же относится и к участкам – обращение взыскания на земельные паи должника невозможно, если земля не приватизирована. Более того, ст. 278 ГК, запрещает изымать земельные участки без соответствующего дополнительного решения суда. Остановимся на этом вопросе подробнее.

Кто может требовать взыскать земельный участок в суде

Закон не позволяет проводить ОВ в отношении земельного участка без решения суда, однако и не определяет процедуры подачи такого иска. В частности, в законе не упоминается, кто может подавать соответствующий иск и на каких основаниях допускается обращение взыскания на земельный участок.

В связи с этим решение данного вопроса чаще всего остается на усмотрение судьи и именно он трактует нормы права.

Как показывает практика, заявителями в таких делах выступают приставы или взыскатели по исполнительным документам. Закон позволяет обращаться в суд с соответствующим иском и тем, и другим.

Однако некоторые суды буквально толкуют нормы ст. 278 ГК, согласно которой ОВ возможно исключительно в случае принятия судебного решения. Пристав же при подаче ходатайства или заявления может рассчитывать только на вынесение определения, но, чтобы получить решение, следует подавать именно исковое заявление.

Возможно ли досудебное урегулирование

Под досудебным урегулированием можно понимать достижение между должником и взыскателем договоренности об удовлетворении требований за счет земельного участка без привлечения суда и приставов. Например, если стороны договорились о продаже участка и передаче денег кредитору без суда.

Хотя этот исход наиболее благоприятен для должника, на практике не часто доходит до мирного разрешения ситуации.

Единственный случай, когда возможно принудительное решение вопроса – обращение взыскания на землю в качестве заложенного имущества в соответствии с ФЗ № 102 от 16.07.1998 .

Обращение взыскания через суд

Для одобрения ОВ в отношении земли иск в суд логичнее всего подавать взыскателю. Единой практики нет, но обычно суды склоняются к общей подсудности – документы направляютсяв судебный орган по месту нахождения должника (ст. 30 ГПК ).

При подаче иска взыскатель должен заручиться доказательствами, которые, вероятнее всего, содержатся в материалах исполнительного производства:

  • сведениями о наличии у должника земли;
  • актом об отсутствии у него иного имущества;
  • свидетельством неисполнения решения суда добровольно;
  • справкой об отсутствии у него постоянного дохода;
  • подтверждением отсутствия препятствий для обращения взыскания, например, выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений и так далее.

Одновременно с подачей иска необходимо уплатить госпошлину за неимущественное требование в размере 300 рублей, ходатайствовать о привлечении в дело пристава и истребовании собранных им материалов.

Если исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок составлено правильно, а взыскатель лично поддержит свои требования, скорее всего, решение будет принято после первого заседания.

Как правильно составить иск

Исковое заявление по форме и содержанию должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК. В заявлении необходимо указать:

  • наименование суда, истца, ответчика;
  • обстоятельства возникновения задолженности и реквизиты решения суда о ее взыскании;
  • реквизиты исполнительного производства;
  • неисполнение обязательств ответчиком;
  • наличие земли в собственности должника;
  • просьбу обратить взыскание на участок.

Образец заявления об обращении взыскания на земельный участок должника можно посмотреть ниже.

Судебная практика ОВ на землю

Анализ общедоступной информации по вопросам ОВ на землю позволяет сделать вывод, что стабильная судебная практика по таким вопросам не выработана, а имеющаяся – противоречива. Зачастую суды разных регионов по-разному трактуют нормы законодательства, что по большей части связано с отсутствием законодательной базы.

Существующая судебная практика обращения взыскания на земельный участок показывает, что чаще всего иски удовлетворяются, если истцом является взыскатель, а на земле не расположено единственного жилья должника. Если истцом выступали приставы, суды преимущественно отказывали даже в рассмотрении таких дел.

Каких-либо разъяснений от КС или ВС по этому поводу не существует.

Могут ли изъять единственное жилье должника

В соответствии со ст. 79 ФЗ № 229, процессуальное законодательство может определять виды собственности, на которое нельзя обращать взыскание. В ст. 446 ГПК упоминается 2 вида недвижимого имущества, которое запрещено изымать по исполнительному производству:

  • жилье, которое является для должника и его родственников единственно пригодным для проживания;
  • земельный участок, на котором возведено единственное пригодное жилье.

Жилье считается единственным пригодным, если иного подходящего для жизни помещения у должника и членов его семьи в собственности или праве пользования нет.

Под защиту попадает и земля, на которой такое жилье находится, независимо от его места расположения, площади и стоимостных характеристик.

Если в порядке производства взыскатель пытается изъять такие объекты, подается жалоба на заявление об обращении взыскания на земельный участок.

Как избежать изъятия и продажи имущества за долги

Изъятие имущества – крайняя мера, которой можно избежать. Существует три эффективные стратегии поведения:

  • договоренность со взыскателем о реструктуризации и постепенном погашении долга за счет зарплаты;
  • обжалование решения о взыскании в суде на основании нарушения норм материального или процессуального права;
  • дарение/продажа имущества до наложения на него ареста.

Заключение

Обращением взыскания на недвижимость считается его арест, изъятие и продажа судебными приставами за долги. Учитывая высокую ценность таких объектов, ФССП изымает их в последнюю очередь, когда долг слишком высок и погасить его иными средствами невозможно.

Читать еще:  Квартира это движимое или недвижимое имущество?

Каждый вид недвижимости имеет свои особенности. Так, земельные участки можно изъять только по решению суда, а единственного жилья должника вообще запрещено лишать.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Если кто-то считает, что взыскание долгов через отчуждение недвижимости простое дело, то сильно ошибается. Должник будет препятствовать вам на каждом шагу плюс судебная система попытается получить с вас всё , что можно. Но если игра стоит свести стоит попробовать.

Мне кажется, что закон не только должен защищать единственное жилье должника, но и значительно упростить процедуру отчуждения его прочего недвижимого имущества, в такой ситуации люди бы быстрее решали вопросы по своим долгам добровольно.

При отсутствии исполнительного документа, либо судебного акта о наложении ареста на имущество должника, у судебного пристава-исполнителя отсутствуют правовые основания и для наложения ареста на это имущество с вынесением постановлений о запрете на совершение регистрационных действий, в том числе. При этом, частью 3 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень целей, для достижения которых может применяться арест на имущество должника, а именно: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Незаконность действий судебных приставов-исполнителей по установлению запретов на регистрационные действия с имуществом должников при отсутствии исполнительных документов, либо судебного акта подтверждается и судебной практикой, например:

1) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 85-КГ14-9 от 25 февраля 2015 года;

2) Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 57-КГ18-1, которое было включено (пункт 41) в обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 года.

Таким образом, аресты (в понимание которого входит и запрет на регистрационные действия) в большинстве случаев производятся с использованием служебных подлогов, превышений полномочий и присвоением полномочий судьи, как я понял.

Статья 35 Конституции России гарантирует собственнику то, что никто не может изъять имущество без суда, также без суда никто не может лишить меня прав владения, распоряжения и т.п., гарантированных статьей 209 ГК РФ, своими преступными запретами на регистрационные действия и т.д. и т.п.
Однако, в своих постановлениях (в моих случаях) о запрете на регистрационные действия (это арест – ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве) приставы – исполнители указывают в обоснование и статью 446 ГПК РФ, в которой указано на имущество, на которое не может быть обращено взыскание, и на Постановление Пленума ВС РФ № 50. А вот тут и открывается незаконность действий приставов-исполнителей, которые присваивают себе полномочия судьи, который и только он может рассматривать вопросы в порядке ГПК РФ и принимать решения с учетом обязательных разъяснений в ПП ВС РФ.

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество должника

Петрушина А.А.
ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия»
студентка 4 курса

В соответствии с Конституцией Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п.3 ст.35 Конституция РФ) [1]. Обращение взыскания на имущество должника осуществляется в предусмотренном законом порядке. Данный порядок определяется в соответствии с объектом, на который обращено взыскание.

В статье 75 Закона “Об исполнительном производстве” указан перечень имущественных прав, однако п. 7 ч. 1 указанной статьи определено, что взыскание может быть обращено на “иные принадлежащие должнику имущественные права”[2]. Именно к последней категории относятся права на недвижимое имущество. Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Следует отметить, что в ст. 131 Гражданского кодекса указана обязательная регистрация права собственности на недвижимое имущество в государственном реестре. Норма дает право судебному приставу-исполнителю на принудительную регистрацию права собственности должника. Это исключает возможность уберечь имущество от обращения взыскания на него [3].

Основанием для возбуждения исполнительного производства является исполнительный документ (ст.12 Закона «Об исполнительном производстве) [4]. Одним из самых распространенных является исполнительный лист. На его основании судебный пристав-исполнитель выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. При указании конкретного недвижимого имущества, на которое должно быть обращено взыскание, выносится постановление об аресте. Копия соответствующего постановления направляется в регистрирующий орган для регистрации ареста, должнику и взыскателю, после чего запрашиваются правоустанавливающие документы, составляется акт ареста, привлекается специалист-оценщик, и недвижимость передается на принудительную реализацию.

Данные действия представляют в совокупности обычный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество. Законом предусмотрен еще один способ, который реализуется в ходе исполнительного производства для удовлетворения материальных требований взыскателя.

Статьей 69 Закона «Об исполнительном производстве» при недостаточности денежных средств взыскание обращается на иное имущество, а судебный пристав-исполнитель может применить свою очередность обращения взыскания, т. е. нет четкой очередности обращения взыскания имущества должника-гражданина. В Налоговом кодексе указано, что обращение взыскания на объекты недвижимости, не участвующие в производстве должника, т. е. не указанные в исполнительном листе, производится во вторую очередь. а в соответствии с п.1 ст.94 Закона «Об исполнительном производстве» – только в третью[5].

При обращении взыскания необходимо учитывать, что существует определенный перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Принцип неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, корреспондирует с гражданским процессуальным законодательством [6], в частности с нормой ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, где устанавливается запрет на обращение взыскания на такое недвижимое имущество, как жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, земельные участка, где расположены данные жилые помещения. Однако в норме указано ограничение: «за исключением … имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»[7] [8].

В то же время, судебная практика стояла на позиции, что невозможно обращение взыскания на заложенное единственное жилье по кредиту, предоставленному для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной со строительством жилого дома или квартиры для личных нужд, то есть при разрешении данного вопроса суды исходили из цели, на которую предоставлен кредит[9]. Так, например, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф. Х. Гумеровой и Ю. А. Шикунова» было вынесено следующее решение: «внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя) в случае, когда по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования»[10].

Таким образом, недвижимое имущество должника может быть обременено рентой, и, как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов.

Важно также учитывать Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65–15362/2009-СГ4–39 и Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12–2, а также Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4, согласно которым обращение взыскания на заложенное единственное жилье возможно, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит).[11]

Актуальность данного вопроса нашла отражение в Распоряжении ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» [12]. Так, согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Таким образом и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

Таким образом, вопрос обращения взыскания на недвижимое имущество отражен в законодательстве неточно и требует усовершенствования, чтобы избежать допущения ошибок при его применении на практике. Особое внимание необходимо уделить на защиту прав участников исполнительного производства.

[1] Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. -2014. – N 9. – Ст. 851.

[2] Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 26.07.2017) “Об исполнительном производстве” // СПС «Консультант Плюс»

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

[4] Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 26.07.2017) “Об исполнительном производстве” // СПС «Консультант Плюс».

[5] Апелляционное определение Новосибирского Областного суда от 16 апреля 2013г. Дело № 33–2899/2013. // URL:http://oblsud.nsk.sudrf.ru/modules.php Дата обращения: 30.10.2017. Апелляционное определение Московского областного суда от 31 октября 2012 года. // СПС Право.ru

[6] Гуреев В. А., Гущин В. В. Исполнительное производство: учебник. 4-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2014. 455 с. // СПС «КонсультантПлюс».

[7] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 10.08.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532,

[8] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” // СПС «Консультант Плюс».

[9] Гайфутдинова Р. З. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество гражданина [Текст] // Актуальные вопросы юридических наук: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). — Челябинск: Два комсомольца, 2015. — С. 159-161.

[10] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2012 по делу N А58–5011/2011. // Официальный сайт Высшего арбитражного суда РФ URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения: 30.10.2017).

[11] Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13–4. // URL: http://www.vsrf.ru/ (дата обращения: 01.12.2017).

[12] Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 N 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» // СПС «КонсультантПлюс».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector