Приобретение имущества у физического лица юридическим лицом

Физлицо продало имущество организации: кто заплатит НДФЛ?

Продать что-либо физлицо может не только другому гражданину, но и организации или индивидуальному предпринимателю. Придется ли в этом случае физлицу платить НДФЛ?

Продажа имущества физлицом = облагаемый НДФЛ доход

По общему правилу все доходы физлица облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ) и продажа имущества – не исключение. Правда, есть некоторые нюансы.

Физлицо продало имущество организации…

В этом случае компания-покупатель не будет являться налоговым агентом (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), соответственно, у физлица возникает обязанность по подаче в налоговую инспекцию декларации (3-НДФЛ), а также уплате налога. Но опять же такая обязанность у гражданина возникает не всегда. Давайте рассмотрим различные ситуации.

Ситуация 1. Проданным имуществом физлицо владело больше минимального срока владения.

Налоговым кодексом установлен минимальный срок владения имущества, при превышении которого доход от продажи этого имущества НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Например, для транспортных средств минимальный срок владения составляет 3 года. Следовательно, если гражданин продал организации автомобиль, которым владел три года и более, то этому физлицу не придется ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.

Ситуация 2. Проданным имуществом физлицо владело меньше минимального срока владения.

Если доход от продажи имущества все же подлежит обложению НДФЛ в силу того, что физлицо владело им меньше минимального срока, то 3-НДФЛ этому гражданину необходимо подать в любом случае, а вот сам налог, возможно, уплачивать не придется. Ведь при продаже имущества физлицо вправе заявить НДФЛ-вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). И здесь существует два варианта.

Вариант 1. Продажная стоимость имущества перекрывается имущественным вычетом.

Максимальный размер вычета, который можно получить при продаже своего имущества, вы найдете в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. К примеру, при продаже транспортного средства максимальный НДФЛ-вычет составляет 250 тыс. руб. А значит, если физлицо продало организации автомобиль стоимостью 250 тыс. руб. и менее, то НДФЛ с дохода от этой сделки гражданину платить не нужно.

Вариант 2. Продажная стоимость имущества больше имущественного вычета.

Поясним на примере продажи того же автомобиля. Если стоимость проданного авто превышает 250 тыс. руб., то физлицу необходимо будет уплатить НДФЛ с разницы. Допустим, транспорт продан за 300 тыс. руб. Налог нужно будет уплатить с 50 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 250 тыс. руб.).

Правда, вместо применения вычета физлицо вправе уменьшить доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Безусловно, в этом случае у физлица должны быть в наличии документы, подтверждающие такие расходы (например, договор купли-продажи, платежные документы и т.д.). При наличии подтверждающих документов может получиться так, что физлицу нужно будет либо уплатить НДФЛ в сумме меньшей, чем пришлось бы перечислить при применении вычета, либо налог не нужно будет платить вовсе.

Пример 1. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс. руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 280 тыс. руб. Значит, НДФЛ нужно будет уплатить с 20 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 280 тыс. руб.), а не с 50 тыс. руб., как в случае применения вычета.

Пример 2. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс. руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 320 тыс. руб. В данном случае физлицу не нужно уплачивать налог, так как покупная цена автомобиля превышает его продажную стоимость.

Ситуация 3. Физлицо продает имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности.

Если экс-ИП продал имущество, которое использовалось им ранее в предпринимательской деятельности, то здесь важно, что это за имущество и когда оно продано. Ведь с 2019 года действует новое правило в отношении продажи предпринимательского имущества.

Имущество продано до 01.01.2019

Вне зависимости от того, какое имущество продает физлицо, если такое имущество ранее использовалось им в предпринимательской деятельности, доход от его продажи облагается НДФЛ. При этом применить вычет нельзя.

Имущество продано начиная с 01.01.2019

Если физлицо продает жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик или долю (доли) в них, а также транспортное средство, то доход от продажи такого имущества облагается НДФЛ, если физлицо владело им менее минимального срока владения.

Если же речь идет о продаже иного имущества, то доход от его продажи облагается НДФЛ в любом случае.

Приобретение имущества у физического лица юридическим лицом

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Сотрудник приобрел необходимые инструменты на предприятие за свой счет, предварительно не написав заявление на выдачу денег в подотчет. Принес чек в бухгалтерию. В общем случае деньги перечисляются подотчетному лицу на карту, и имущество приобретается подотчетным лицом на основании заявления. В рассматриваемой ситуации покупка не была запланирована.
Как компенсировать ему расходы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приобретение сотрудником организации необходимого для производственной деятельности инструмента за свой счет возможно оформить в порядке, который предусмотрен для случая заключения сделки по приобретению имущества у физического лица.
Факт поступления имущества в собственность организации может быть подтвержден одним из следующих способов:
— договором и актом приема-передачи, актом приемки;
— закупочным актом.
Приобретение имущества у работника отражается в общем порядке, предусмотренном при приобретении материально-производственных запасов по договорам с организациями или индивидуальными предпринимателями.

Обоснование вывода:
В общем случае организация вправе приобретать имущество через подотчетных лиц. Однако, как мы поняли из рассматриваемой ситуации, сотрудник приобрел имущество, которое может быть использовано в качестве МПЗ, за свой счет. В этом случае поступление данного имущества в собственность организации возможно оформить в порядке, который предусмотрен в случае заключения сделки по приобретению имущества у физического лица на территории РФ.

Приобретение имущества у физического лица

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ (далее — Закон N 402-ФЗ) каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. На основании первичных документов ведется бухгалтерский учет. Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным — непосредственно после ее окончания (ч. 3 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).
Формы первичных учетных документов, применяемых организацией (за исключением организаций государственного сектора), должен определять руководитель организации (ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ). При этом организация может продолжать применять унифицированные формы, при необходимости изменив их с учетом требований ст. 9 Закона N 402-ФЗ, закрепив в своей учетной политике (п. 4 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).
Таким образом, организация самостоятельно определяет, какими документами будет оформлять сделку по приобретению имущества от физического лица. При этом при приобретении имущества у населения можно использовать два варианта документооборота.
1. В первом случае оформляются документы, принятые обычаями делового оборота при совершении сделок купли-продажи. При этом составляются:
1) Договор купли-продажи, в котором работник организации будет выступать продавцом, а организация — покупателем*(1).
2) Акт приемки, составленный в свободной форме с отражением обязательных реквизитов, перечисленных в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.
2. Во втором случае, на наш взгляд, в данной ситуации можно воспользоваться Методическими рекомендациями по учету и оформлению операций приема, хранения и отпуска товаров в организациях торговли, утвержденными письмом Комитета РФ по торговле от 10.07.1996 N 1-794/32-5 (далее — Методические рекомендации). Порядок закупки продукции от населения регламентирован разделом VII Методических рекомендаций.
При этом может быть оформлен только закупочный акт, который, с одной стороны, будет подтверждать переход права собственности на передаваемое имущество, с другой — подтверждать заключение договора между организацией и физическим лицом.
Так, согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки, осуществляемые между юридическим лицом и гражданином, должны совершаться в простой письменной форме. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, ее совершающими (п. 1 ст. 160 ГК РФ). При этом в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления в том числе одного документа, подписанного сторонами.
Из п. 7.3 Методических рекомендаций следует, что при закупке продукции у населения организации должны обеспечить строгое соблюдение порядка оформления закупочных документов с обязательным указанием паспортных данных сдатчика этих продуктов, места его проживания.
Организация может самостоятельно разработать форму закупочного акта, предусмотрев в нем все обязательные реквизиты, перечисленные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ. За основу можно взять форму N ОП-5, которая была предусмотрена только для организаций общественного питания для случаев закупки сельхозпродукции и утверждена постановлением Госкомстата России от 25.12.1998 N 132. При этом вместо показателя «Сельскохозяйственные продукты» следует использовать, например, «Наименование имущества».

Отражение приобретения имущества в бухгалтерском учете

Имущество (а также обязательства и иные факты хозяйственной деятельности) для отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности подлежит оценке в денежном выражении (смотрите п. 23 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение)). При этом оценка имущества, приобретенного за плату, осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку (абзац второй п. 23 Положения).
Порядок бухгалтерского учета материально-производственных запасов регулируется нормами ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01).
Согласно п. 5 ПБУ 5/01 материально-производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости. К фактическим затратам на приобретение материально-производственных запасов относятся суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу) (абзац третий п. 6 ПБУ 5/01).
При этом специальный инструмент и специальные приспособления, равно как и специальное оборудование выделяются как активы в составе МПЗ с особым порядком отнесения их стоимости к затратам на производство продукции (работ, услуг) (смотрите п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету специального инструмента, специальных приспособлений, специального оборудования и специальной одежды, утвержденных приказом Минфина России от 26.12.2002 N 135н, дополнительно смотрите Энциклопедию решений. Бухгалтерский учет расходов на приобретение инструментов, приспособлений, инвентаря (неамортизируемого имущества)).
Приобретение имущества у работника в части отражения операций по его оприходованию и дальнейшему списанию стоимости на расходы осуществляется в общем порядке, предусмотренном при приобретении материально-производственных запасов по договорам с организациями или индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о расчетах с поставщиками и подрядчиками за полученные товарно-материальные ценности предназначен счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Однако использование счета 60 при расчетах с населением является не совсем корректным. Сотрудник организации, на наш взгляд, не может быть признан поставщиком с точки зрения ГК РФ. К тому же продажа товаров физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляющим предпринимательскую деятельность, юридическому лицу не соответствует понятию поставки, определенному в ст. 506 ГК РФ.
Поэтому расчеты с сотрудником следует отражать на счете 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям».
На основании вышеизложенного в бухгалтерском учёте организации при поступлении имущества будет произведена следующая запись:
Дебет 10 Кредит 73
— отражена фактическая себестоимость оприходованного инструмента и возникновение задолженности перед работником организации.
На дату производства расчетов с работником будет отражена запись:
Дебет 73 Кредит 70 (50, 51)
— погашена задолженность перед работником за поставку в организацию инструмента.

1. НДФЛ

При приобретении у физических лиц МПЗ организация не признается налоговым агентом. Физические лица, получающие облагаемый НДФЛ доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, и имущественных прав (за исключением случаев, предусмотренных ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению), обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ с таких доходов, представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию и в установленные сроки уплатить исчисленный налог в бюджет (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 12.03.2008 N 03-04-06-01/55). При этом физическое лицо вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых по ставке 13%, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) (на основании документов, полученных вместе с товаром).

2. Налог на прибыль организаций

Материально-производственные запасы, приобретенные у работника, учитываются для целей налогообложения в том же порядке, что и купленные по договорам с организациями или индивидуальными предпринимателями. Статьей 252 НК РФ установлены общие условия учета расходов, принимаемых в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль, а именно: расходы должны быть экономически обоснованы, подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, и произведены для осуществления деятельности, связанной с получением дохода.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет оплаты физическим лицам приобретенных у них товаров;
— Энциклопедия решений. Учет оплаты физическим лицам приобретенных у них товаров;
— Энциклопедия решений. Учет при оплате наличными закупки товаров у населения;
— Энциклопедия решений. Учет приобретения товаров за плату;
— Энциклопедия решений. Учет расходов на приобретение инструментов, приспособлений, инвентаря (неамортизируемого имущества);
— Вопрос: Должен ли ИП применять ККТ при покупке товара у физического лица (ФЛ), не являющегося индивидуальным предпринимателем (ИП)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.);
— Вопрос: Организация выдает наличные деньги из кассы в подотчет на покупку товаров для внутреннего использования в организации (бензин, канцтовары, моющие средства для мытья полов и др.), оформляется расходно-кассовый ордер на выдачу денег. При покупке подотчетным лицом данного товара (без доверенности) необходимо ли пробивать чек с признаком «расход»? Организация покупает товар за наличные денежные средства для перепродажи через подотчетное лицо (по доверенности). Нужно ли применять контрольно-кассовую технику и выдавать чек с признаком «расход»? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

24 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Расчеты с физическими лицами за товары могут производиться как безналичным путем, так и наличными деньгами (ст. 861 ГК РФ). Цена в договоре с продавцом (физическим лицом) фиксируется в рублях.
Порядок составления договора купли-продажи определен в главе 30 ГК РФ. При составлении договора необходимо указать фамилию, имя, отчество продавца, наименование и данные документа, удостоверяющего личность, место жительства, ИНН (если имеется). В случае, когда договор предусматривает безналичную оплату, указываются данные банковского счета физического лица, на который будут перечисляться денежные средства.

Физлицо приобретает у юрлица основное средство по цене меньше остаточной стоимости: бухгалтерский и налоговый учет

Физическое лицо приобретает у юридического лица основное средство (здание с землей). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает. Как оформить такую сделку документально? Какие проводки необходимо сделать в бухгалтерском и налоговом учете?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.

Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.

Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.

При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.

При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.

Документальное оформление приведено ниже по тексту.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.

То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).

В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 «Товары отгруженные» (открыв к нему, например, субсчет «Переданные объекты недвижимости») (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).

Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции «привязаны» к дате акта приема-передачи.

Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.

Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.

Налоговый учет

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.

При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (см. также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).

Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки товаров;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).

При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.

При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).

Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).

При этом учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).

В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).

На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.

Документальное оформление

Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:

договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;

актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;

записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));

бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;

счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;

— Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;

— Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;

— Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;

— Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;

— Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);

— Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;

— Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;

— Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;

— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;

— Вопрос: Организация «А» заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией «Б» 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);

— Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.

*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами; Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).

*(3) Исключение — продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.

Как ООО и ИП купить у физического лица товар, используя закупочный акт

Здравствуйте. В последнее время меня часто спрашивают о том, как правильно организациям или ИП закупать товары у простого физ. лица и отразить это документально. Также мне многие задавали вопросы о том, как отразить документально закупку товаров из Китая через посредника. Так вот на эти 2 вопроса будет ответ в этой статье.

Содержание

Для кого это

Иногда выгодно или приходится закупать товары у физ. лиц. Например, у фермеров закупать продукты для ресторана, скупить Hand Made товары и продавать в магазине ну или официально отразить приход товаров, которые по другому не получается отразить (например, товары из Китая, ввезенные через посредников). Поэтому тема актуальна.

Решение

Если вы следите за разделом «Формы документов для бизнеса», то должны были увидеть, что там появился такой документ, как «Закупочный акт». Прочитайте подробно про него по ЭТОЙ ссылке, но здесь расскажу кратко.

По общему правилу все сделки организаций с физическими лицами должны совершаться в письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Однако нигде не установлено, что при покупке имущества у гражданина, не являющегося предпринимателем, нужно обязательно составлять именно договор купли-продажи.

На практике договор обычно не оформляют, а ограничиваются подписанием только закупочного акта. В принципе закупочный акт подтверждает лишь факт передачи имущества, приобретенного у физического лица. Однако если включить в него условия продажи и оплаты, а также реквизиты и подписи сторон, то письменная форма сделки будет соблюдена.

С помощью этого документа можно закупать товары у физ. лиц и тем самым показывать документально свои расходы и показать, откуда вообще взялся товар. Дополнительным плюсом является то, что вы можете наличным расчетом оплатить сумму более 100 000 р., потому что ограничений на оплату физ. лицу нет.

Как все оформить

У закупочного акта есть форма ОП-5, но она сделана больше для тех, кто закупает фермерскую продукцию. Но если убрать там лишние пункты, то на ее основе можно сделать закупочный акт под себя и даже дописать дополнительные условия. Вот примерно, как будет все выглядеть:

На скриншоте мало что видно, поэтому можете скачать этот вариант по ЭТОЙ ссылке. А также есть другие варианты на странице про закупочный акт.

В итоге получается вот такая схема:

Как применить для закупки товаров из Китая

Очень просто. Когда вам через посредника пришел товар домой, то он никак не оформлен. Вы просо составляете закупочный акт со своим другом (типа вы у него покупаете это имущество). Прописываете сумму сделки (можно прописать не совсем реальную сумму) и таким образом можно показать любому проверяющему органу, откуда ваш товар.

В свою очередь продавец (ваш друг) должен заплатить НДФЛ, ведь он получил доход. Для этого прочитайте статью и заполните декларацию 3-НДФЛ. Оплатите сами 13% НДФЛ от суммы сделки за вашего друга, тем более если вы прописали сумму сделки меньше, чем потратили на самом деле, купив товар через посредника.

Не советую эту схему применять тем, кому расходы могут повлиять на сумму налогов. Например, если у вас УСН доход минус расход, то таким образом вашими сделками по закупочным актам могут заинтересоваться и что-то «пронюхать». Потому что вы можете отражать расходы больше и платить налог меньше. Но могут и ничего не заподозрить, всякое бывает. А если у вас ЕНВД, УСН 6%, то применяйте спокойно.

Заключение

Заключением хочу сделать выписку из журнала «Российский налоговый курьер» № 12, июнь 2014 г.:

Таким образом, покупка организацией или ИП имущества у физ. лица можно подтвердить с помощью закупочного акта. Этот документ будет являться основанием для оприходования купленных товаров и в бухгалтерском, и в налоговом учете. Главное, чтобы в нем были отражены и заполнены все обязательные реквизиты первичного учетного документа (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.11 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Если вы все-таки составили договор купли-продажи, факт передачи приобретенного имущества необходимо оформить отдельным актом. Это может быть либо акт приемки-передачи имущества, либо тот же закупочный акт. Для этих целей закупочный акт можно составить по упрощенной форме, например, без указания в нем сведений об оплате купленных у физического лица активов.

Конечно, фразу о том, что являющееся предметом сделки имущество передано покупателю, можно включить непосредственно в договор купли-продажи. Тогда акт составлять не обязательно.

Примечание. Если в закупочном акте отражены условия сделки, договор можно не оформлять.

Помимо указания на факт оплаты в договоре или закупочном акте, при выплате продавцу денег из кассы составляется расходный кассовый ордер по форме КО-2 (утв. постановлением Госкомстата России от 18.08.98 № 88). Если расчет проводится в безналичном порядке, факт оплаты подтверждается платежным поручением и банковской выпиской по расчетному счету покупателя.

Отметим, что ограничение размера расчетов наличными (100 000 р. в рамках одного договора) не распространяется на платежи между организациями и физическими лицами, не имеющими статуса ИП (п. 5 указания Банка России от 07.10.13 № 3073-У). При этом основание платежа значения не имеет. Значит, компания, купившая у гражданина имущество, вправе выплатить ему в рамках этого договора наличными сумму, превышающую 100 000 р. Причем может это сделать за один раз.

Если есть вопросы, возражения или дополнения, пишите в комментариях!