Признание действительным договор купли продажи недвижимого имущества
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Признание действительным договор купли продажи недвижимого имущества

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Читать еще:  Справка об отсутствии имущества у физического лица

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Признание договора купли-продажи действительным и признание права собственности в судебном порядке

В практике часто встречаются случаи когда, приобретая недвижимое имущество и заключая договор купли-продажи, покупатель не может зарегистрировать приобретенное им имущество в учреждении юстиции (органах государственной регистрации). Это связано с тем, что одна из сторон, как правило, продавец уклоняются по каким либо причинам от государственной регистрации договора купли-продажи. В этой статье я попытаюсь описать два наиболее распространенных случая, когда продавец недвижимости уклоняется или не может явиться для государственной регистрации сделки.
Итак, вариант первый, мы заключили договор купли-продажи, согласно которому мы покупатели, приобрели за один миллион рублей однокомнатную квартиру. Наш договор подписан сторонами, продавцом и покупателем, еще лучше потратится и заверить его у нотариуса, хотя по нынешнему законодательству это не обязательно.
В связи с тем, что попасть (отстоять огромную очередь) в учреждение юстиции с первого раза практически невозможно нам приходится откладывать государственную регистрацию на неопределенный срок. Итак «торжественный» момент настал, мы звоним продавцу с целью сообщить ему, что завтра нам (участникам договора) необходимо явится в юстицию для государственной регистрации договора. Но, что случилось? Наш продавец пропал, на телефон не отвечает, а соседи сообщили, что он переехал куда неизвестно.
Выход один, признавать договор купли продажи действительным в судебном порядке.
Начинаем готовить документы. В первую очередь бежим в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказываем справку о принадлежности на приобретенную квартиру на всякий случай с указанием инвентаризационной стоимости. В связи с тем, что собственником вы еще не являетесь БТИ откажет в выдаче справки о принадлежности, по этому лучше обратится к адвокату, который сделает письменный запрос с приложенным к нему ордером.
Пока БТИ готовит нам справку, мы делаем копию технического паспорта, берем с домоуправления справку «лицевой счет», снимаем копию своего паспорта, а так же копии всех квитанций об оплате коммунальных услуг. Теперь, когда готовы все документы, мы преступаем к составлению искового заявления, которое должно выглядеть следующим образом:
Наименование суда, адрес суда.

Истец: Фамилия Имя Отчество, число, месяц, год рождения, место жительства.

Ответчик: Фамилия Имя Отчество продавца, год рождение, последнее известное место жительства.

Третье лицо: Федеральная регистрационная служба.

Сумма иска: 1 000 000 руб. (сумма, указанная в договоре)

О признании договора купли продажи действительным, и признании права собственности.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
Здесь указываем обстоятельства дела, когда был заключен договор купли продажи, что мы фактически вступили во владение недвижимостью, оплачиваем все коммунальные услуги, и в связи с тем, что продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, мы не можем в полном объеме пользоваться правами собственника на жилье. Обязательно ссылаемся на тот факт, что договор купли-продажи исполнен, ведь мы оплатили стоимость квартиры продавцу и фактически вступили во владение квартирой.
Ссылаемся на статью 454 гражданского кодекса, где по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) имущество, а покупатель обязуется принять товар (имущество) и уплатить за него денежную сумму.
Часть 3, статьи 165 гражданского кодекса, в которой указанно, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 165, 209, 218, 223, 454, ГК РФ

ПРОШУ:
1. Признать договор купли-продажи квартиры, (дата заключения договора), заключенного между (Ф. И. О. продавца и покупателя),- действительным.
2. Признать право собственности на квартиру (адрес и местоположение квартиры), – за ( Ф. И. О. покупателя)
3. Исключить из числа собственников на квартиру расположенную по адресу (адрес и местоположение квартиры), – (Ф. И. О. продавца).

Прилагаю:
Копия искового заявления.
Копия паспорта.
Копия договора купли продажи.
Копия технического паспорта.
Копия справки о принадлежности.
Копия справки лицевой счет.
Копии квитанций об оплате коммунальных услуг.
Квитанция об оплате госпошлины.

(дата). (Ф.И.О. подпись).
Обратите внимание, что сумма иска, это сумма, указанная в договоре купли-продажи, а расчет госпошлины производится на основании статьи 333.19. налогового кодекса.
Иначе обстоят дела, если продавца на момент регистрации нет в живых. В этом случае необходимо собрать уже знакомые нам документы, необходимо выяснить имелись ли у умершего собственника (продавца) наследники. Если таковые имеются то ответчиком по вашему иску будет наследник, если таковых нет, то ответчиком будет ФНС (федеральная налоговая служба).
При составлении искового заявления обязательно укажите, что наследник мог получить свидетельство на право наследования на приобретенное вами имущество и попросите суд истребовать у нотариуса наследственное дело в отношении умершего собственника (продавца).
Из собственной практики отмечу, что данное заявление лучше подавать в федеральный суд не зависимо от суммы иска, так как во время судебного разбирательства, как упоминалось выше, может выясниться, что наследник умершего (продавца), мог вступить в наследство на приобретенную вами недвижимость, и если ваше дело будет находиться в производстве мирового судьи, то вы не сможете дополнить свои исковые требования в отношении признания недействительным выданного нотариусом свидетельства на право наследования, так как данная категория дел не подсудна мировым судьям.
На самом деле все не так сложно как кажется, если вы соберете все необходимые документы (аудит документов не обязателен), грамотно составите исковое заявление, не забудете оплатить госпошлину, судья обязательно примет дело в свое производство и вынесет решение в вашу пользу.

Правовые основания признания договора купли-продажи недвижимого имущества действительным

Иностранные юридические лица вправе приобретать недвижимость в России практически без ограничений. Имеются лишь некоторые минимальные исключения: иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать в собственность земли в определенных приграничных регионах, перечень которых устанавливается Президентом РФ, включая земли сельскохозяйственного назначения и иные особо установленные федеральными законами территории Российской Федерации (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ; ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ)

Рассмотрим следующую ситуацию. Немецкий инвестор приобрел нежилое помещение, относимое к коммерческой недвижимости, на основании подписанного договора купли-продажи. Договор купли-продажи от имени российского общества с ограниченной ответственностью подписало физическое лицо, чьи полномочия генерального директора к моменту совершения сделки истекли. Однако право собственности по договору купли-продажи недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке.

После государственной регистрации (перехода) права собственности на нежилое помещение к немецкому инвестору российский продавец предъявил иск о признании недействительным договора купли-продажи и об истребовании отчужденного нежилого помещения.

Продавцом был предоставлен протокол общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью, из которого следует, что за день до подписания договора полномочия генерального директора истекли, а вместо него был назначен другой генеральный директор.

В качестве доказательства своей правоты немецкий инвестор предъявил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Согласно данным выписки, на момент подписания договора физическое лицо занимало в обществе с ограниченной ответственностью должность генерального директора.

Согласно п. 1, п. 4 ст. 5 Федерального Закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», сведения о фамилии, имени, отчестве и должности, а также паспортные данные лица, имеющего право без доверенности действовать от имени общества с ограниченной ответственностью, содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) и являются достоверными до внесения соответствующих изменений.

В случае прекращения полномочий генерального директора общества с ограниченной ответственностью согласно уставу или досрочного прекращения его полномочий и назначения нового генерального директора в соответствии с протоколом общего собрания участников юридическое лицо в течение трех дней с момента такого изменения обязано сообщить об этом в регистрирующий орган по месту его нахождения.

Закон не связывает возникновение или прекращение полномочий единоличного исполнительного органа с фактом внесения указанных сведений в Единый государственный реестр юридических лиц указанный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 14 февраля 2006 г., № 12580/05). Рассмотрение вопросов об образовании единоличного исполнительного органа в обществе с ограниченной ответственностью и о досрочном прекращении его полномочий относится к исключительной компетенции общего собрания участников общества с ограниченной ответственность (ст. 91 ГК РФ, ст. 33 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 N 14-ФЗ).

Читать еще:  ХВС на содержание общего имущества что это?

С момента прекращения полномочий единоличного исполнительного органа лицо, чьи полномочия, как руководителя организации, утрачены, не вправе без доверенности действовать от имени общества с ограниченной ответственностью.

В то же время немецкий инвестор вправе защищать свои права и интересы с помощью доказательств, полученных законным образом, в том числе посредством предоставления в суд выписки из реестра юридических лиц, и ссылаться на сведения, которые содержатся в выписке Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 64, ст. 65 АПК РФ).

Российское общество с ограниченной ответственностью обратилось с исковым заявлением в суд о признании недействительным договора купли-продажи и об истребовании отчужденного нежилого помещения, ввиду заключения сделки неуполномоченным лицом (на основании ст. 167, ст. 168, ст. 183 ГК РФ).

Представляется, что немецкому инвестору необходимо подать встречный иск о признании права собственности на помещение (договора купли-продажи действительным). Следовательно, на немецком инвесторе лежит обязанность по доказыванию законности приобретения спорного имущества и, в качестве правовых оснований, он вправе указать следующее:

Основанием приобретения права собственности на объект является подписанный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 218 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован на основании подписанного договора купли-продажи (ст. 551 ГК РФ), данные о смене собственника внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Тщательная проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется органом, занимающимся государственной регистрацией прав (ФРС, Федеральной регистрационной службой). Право собственности на соответствующее имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации указанного права в установленном законом порядке.

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным договором (ст. 549 ГК РФ). Договор признается заключенным при условии соблюдения простой письменной формы (п. 2 ст. 434 ГК РФ) и достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента заключения и обязателен для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Для договора купли-продажи недвижимости характерны два существенных условия: это предмет договора и его цена. Если эти сведения не указаны, в договоре отсутствует определенность в отношении предмета купли-продажи и договор не считается заключенным. Условия по передаче недвижимого имущества покупателю и условия по оплате цены договора выполнены, что может подтверждаться актом приема-передачи, платежными документами (ст. 555, ст. 556 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно положениям ст. 183 ГК РФ, представитель российского юридического лица, заключивший сделку от имени соответствующего российского общества с ограниченной ответственностью при отсутствии полномочий, считается заключившим сделку от своего имени и в своих интересах, если представляемое российское юридическое лицо впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым обществом создает, изменяет и прекращает для представителя общества гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Физическое лицо, подписавшее договор от имени российского общества с ограниченной ответственностью, утратило свои полномочия генерального директора к моменту заключения договора купли-продажи. Но, при этом, российское общество с ограниченной ответственностью приняло исполнение обязательств по договору, о чем свидетельствуют следующие факты:

1. передача недвижимого имущества по акту приема-передачи,

2. получение денежных средств, свидетельствующих об оплате контрагентом стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи,

3. совместная с контрагентом подача документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю на основании подписанного договора купли-продажи.

Вывод: российское общество с ограниченной ответственностью одобрило сделку посредством совершения ряда конклюдентных действий. Указанные действия свидетельствуют о добровольном признании сделки представляемым российским обществом. Согласно закону, разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ сложившейся судебной практике (Информационное письмо Президиума ВАС от 23.10.2000 г. №57, Постановление ФАС Поволжского округа от 23 августа2001 г. N А12-2806/01-С30) общество с ограниченной ответственностью, которое одобрило сделку, не может отказаться от принятых на себя обязательств, сделка считается действительной с момента совершения. Предполагается, что суд должен проверить все указанные обстоятельства на соответствие закону и установить необоснованность притязаний российского общества на недвижимое имущество.

Признание договора купли-продажи недействительным

Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат – соответствующие правовые последствия.

3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.

7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

Возможные последствия признания договора недействительным

Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.

Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Помощь юриста при признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет – для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.

Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.

Читать еще:  Реализация лизингового имущества автотранспорт

Глубокое знание жилищного и гражданского права, многолетний практический опыт – гарантия должной защиты Ваших прав и признания договора недействительным.

Несмотря на то, что оспаривание договора – стандартная процедура, она требует индивидуального подхода, который вам гарантируют наши адвокаты. Мы предлагаем:

  • юридические консультации по любым жилищным, гражданским, земельным спорам;
  • участие в формировании правовой позиции по делу, представление интересов в суде, арбитражном суде, в любых государственных органах и органах местного самоуправления;
  • ведение переговоров по досудебному урегулированию спора;
  • составление договоров, исков, заявлений, мировых соглашений.

Стоимость услуг квалифицированного юриста нашей компании – от 30 тысяч рублей. Согласитесь, невысокая цена для уверенной и профессиональной юридической поддержки.

У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

Получите консультацию юриста по телефону (499) 408-36-53 и (499) 409-06-71 или заполните форму обратной связи !

Персональная консультация это:

правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
  • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
Поиск доказательств От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня
Ожидание заседания До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector