Процедура выселения жильцов из залогового имущества
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Процедура выселения жильцов из залогового имущества

Выселение из ипотечной квартиры

Для многих граждан покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье. Кредитный договор оформляется на длительный срок, так как приходится брать взаем у банка внушительную сумму. На протяжении 10-20 лет у владельца жилья могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Серьезная болезнь, потеря работы, развод негативно сказываются на финансовом положении. Неспособность вовремя платить по кредиту ставит на повестку вопрос выселения из ипотечной квартиры.

Можно ли выселить из ипотечной квартиры?

Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.

До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.

Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.

Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.

Если жилье единственное

На практике часто встречаются ситуации, когда ипотечная квартира является единственным жильем гражданина.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное жилье должника. Судебная практика поддерживает имущественный иммунитет (постановление КС РФ от 14.05.2012 года № 11-П).

Однако, на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, ее разрешается продавать за долги (Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

Пример 1. ООО Коммерческий банк «Огни Москвы» с требованием выселить Л. (О.В.), О.М. из ипотечной квартиры. Недвижимость находилась в залоге у банка в связи с заключением с гражданами кредитного договора. Должники нарушали свои обязательства по добросовестному перечислению платежей по займу, поэтому на имущество было обращено взыскание. Квартиру передали в собственность банка. Суд пришел к выводу, что его действия правомерны, поэтому собственники подлежат выселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2012 года по делу № 11-12044).

Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.

Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.

Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.

Если использован материнский капитал

Многие женщины расплачиваются за жилье материнским капиталом. Эти деньги используются в качестве стартового взноса по займу. Также за счет них можно погасить основной долг и проценты по нему.

Использование материнского капитала на приобретение ипотечной квартиры не расценивается в качестве смягчающего обстоятельства. Если собственник не платит по кредиту, жилье изымают за долги.

Вместе с тем, банк рискует получить отказ суда в выселении жильцов из ипотечной квартиры. Во внимание берется наличие вины должника. Если долг возник по уважительным причинам, залоговое имущество не изымается. В такой ситуации факт оплаты кредита за счет материнского капитала трактуется в пользу заемщика (апелляционное определения Московского городского суда от 02.12.2013 года № 11-39562).

Как выселяют жильцов из ипотечной квартиры за долги?

Вопрос о выселении собственника из ипотечного жилья решается в суде. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Банк выявляет задолженность по кредиту, которая не погашается длительное время.
  2. Клиенту вручается уведомление с просьбой ликвидировать долг.
  3. Предпринимаются попытки досудебного урегулирования спора (отсрочка, реструктуризация, снижение величины оплаты).
  4. В суд подается иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга.
  5. После принятия судебного решения недвижимость реализуется на торгах.
  6. Собственника выселяют из квартиры.

Если имущество не удается продать, оно переходит в собственность банка. Он вправе решать судьбу квартиры по своему усмотрению.

Уведомление заемщика – обязательное условие перед обращением в суд. Если процедура не будет соблюдена, банк может получить отказ. Претензия должна содержать окончательную сумму долга и срок для его ликвидации. После того, как должник получит извещение, он должен полностью рассчитаться с банком.

Кто вправе выселить?

После вынесения решения выдается исполнительный лист. Документ передается судебному приставу. Он возбуждает производство на основании закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ.

Должнику высылают уведомление с просьбой освободить помещение в течение 10 суток. Если жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и начисляется исполнительский сбор.

Далее выдворение из жилой недвижимости осуществляют в принудительном порядке. Приглашают служащих органов полиции и понятых. Если должник не пускает должностных лиц в квартиру, вызывают сотрудников МЧС.

Пристав может помощь выселяемому с транспортировкой и хранением вещей. На период поиска нового жилья имущество должника находится у него. Через 2 месяца он должен забрать свои вещи.

Как избежать выселения?

Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.

Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:

  • реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
  • кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
  • прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
  • государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.

Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.

В каких случаях выселять нельзя?

Основания для отказа в обращении взыскания на ипотечную квартиру установлены статьей 54.1 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Нельзя забрать жилье за долги в следующих случаях:

  • величина долга составляет менее 5 % от стоимости собственности;
  • период просрочки составляет меньше трех месяцев.

Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Пример 2. Банк обратился с иском к И.А Романовой об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Сумма займа на приобретение жилья составила 1 190 000 руб. под 17 % годовых. Ответчица не платила в течение семи месяцев. Требование о возврате заемных средств исполнено не было. В процессе рассмотрения спора И.А. Романова устранила допущенные нарушения, погасила большую часть долга. Отказывая в удовлетворении требования банка, суд сослался на статью 54.1 Закона № 102-ФЗ (Определение Омского областного суда от 17.02.2010 года № 33-1093/2010).

Подведем итоги

Таким образом, закон разрешает выселять собственника из ипотечной квартиры, если он систематически не платит по кредиту. В качестве смягчающего обстоятельства указывается только незначительный размер задолженности и небольшой период просрочки. Если ипотечная квартира является единственным жильем, в ней проживают несовершеннолетние дети, недвижимость куплена за счет материнского капитала, это не освобождает плательщика от выселения.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону горячей лении:

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Дело о выселении жильцов из квартиры купленной с торгов

Ситуация: Квартира приобретена нашими доверителями у собственника купившего её с публичных торгов. В квартире прописаны родственники бывшего владельца квартиры задолжавшего банку по ипотечному кредиту.
Задача: Выписать из квартиры родственников бывшего владельца.
Результат: Исковые требования удовлетворены. Бывшие жильцы квартиры признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Решение Октябрьского районного суда города Архангельска по гражданскому делу № 2-4846/2019 от 8 октября 2019 года

Октябрьский районный суд г. Архангельска в составе председательствующего судьи П____ Ю.М., при секретаре судебного заседания К____ А.М., при участии прокурора И____ Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б____ А. С. к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, установил:

Б____ А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____, взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Читать еще:  Как делится совместно нажитое имущество при разводе?

В обоснование исковых требований указано, что истец приобрел квартиру. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Ответчики законных прав проживать в спорной квартире не имеют.

В судебное заседание не явился истец. По определению суда дело рассмотрено в его отсутствие. Представитель истца Нутрихин М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Ответчики извещались судом по последнему известному месту жительства о времени и месте судебного заседания в соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), в том числе, заказным письмом с уведомлением о вручении, однако, судебные извещения, направленные ответчикам, были возвращены в адрес суда с отметкой почтовой связи «Истек срок хранения».

В силу положений ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, по определению суда дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судебное извещение в адрес ответчика считается доставленным, в связи с чем, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчиков о дате и времени рассмотрения дела.

По определению суда дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить требования истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно п. 13 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 1995 г. № 8 “О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия” при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

В ходе судебного заседания установлено, что на основании решения Ломоносовского районного суда г. Архангельска (дело № ____) от ____, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____, кадастровый № ____ принадлежавшую на праве собственности Р____ В.В.

Квартира была выставлена на публичные торги.

Согласно протоколу № ____ о результатах торгов от ____ победителем торгов определен Н____ М.В.

На основании договора купли-продажи № ____ арестованного имущества от ____ право собственности на квартиру перешло Н____ М.В., в подтверждении данного факта Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу выдана Выписка из ЕГРН от ____.

____ 2019 года, на основании договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами право собственности на квартиру № ____ по адресу город Архангельск, улица ____, дом ____, перешло Б____ А.С, в подтверждении данного факта Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу выдана Выписка из ЕГРН от ____

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением, пределами использования, которые установлены Кодексом.

Ст. 304 ГК РФ установлено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

В ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” закреплено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

В соответствии со ст. 11 п.3 пп.2 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Реализация имущества должника в рамках исполнительного производства осуществляется в соответствии с нормативными предписаниями, содержащимися в ст. 87 Федерального закона “Об исполнительном производстве”. Положения Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” содержат специальные нормы, регламентирующие реализацию путем продажи с публичных торгов имущества, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом (п. 1 ст. 56).

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Документов о том, что ответчики имеют право бессрочного пользования жилым помещением, суду не представлено.

Следовательно, по смыслу закона, объём прав члена семьи собственника жилого помещения не может превышать объём прав самого собственника, и при прекращении права собственности прежнего владельца на жилое помещение, которое включает в себя и право пользования, члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования этим помещением.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ при подаче искового заявления неимущественного характера истцом – физическим лицом подлежит уплате государственная пошлина в размере 300 рублей.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления, подлежит взысканию с ответчиков в размере 150 рублей с каждого в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:

Исковые требования Б____ А. С. к Р____ Л.В., Р____ Р.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить.

Признать Р____ Л.В., Р____ Р.В. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: .

Взыскать с Рюминой Л. В. в пользу Береснева А. С. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей.

Взыскать с Рюмина Р. В. в пользу Береснева А. С. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей.

Решение является основанием для снятия Рюминой Л. В., Рюмина Р. В. с регистрационного учета по жилому помещению, расположенному по адресу: город Архангельск, улица ____, дом ____, квартира ____.

Читать еще:  Как наследуется имущество приобретенное до брака?

Апелляционная жалоба может быть подана в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2019 г.

Выселение из залоговой квартиры – причины и условия в 2020 году

Выселить должника из залоговой квартиры можно только с учетом требований законодательных актов. В данном вопросе основными документами являются ст. 40 Конституции РФ и постановление Верховного Суда №14 от 02.07.2009 г. На практике процесс выселения происходит индивидуально для каждого случая.

Выселения граждан из занимаемого ипотечного жилья

В любом другом случае, например, выселение из квартиры социального найма происходит гораздо сложнее и реже. А вот собственники ипотечного жилища всегда находятся в особой зоне риска (ст. 334 ГК РФ). В практике судов очень часто фиксируются факты выселения должника. Это происходит, когда банком предоставлены сведения о длительной просрочке по договору. Важно знать, что в этом случае помехой не является даже тот факт, что:

  • это единственное жилое помещение у гражданина и его семьи, несмотря на положения ч.1 ст.446 ГПК РФ;
  • хозяин жилья или член его семьи инвалид, пенсионер или другой льготник.

При наличии задолженности, помещение будет реализовано на публичных торгах, которые организовывают для продажи недвижимости. Единственной преградой служат своевременные и грамотные действия выселяемого:

  1. Если за время, предоставленное банком до начала отчуждения должник сумеет погасить нужную сумму, то процесс останавливают, и выселение не происходит.
  2. Даже после продажи квартиры есть возможность вернуть жилье, если покрыть все расходы банка, юридической службы и адвокатуры.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Выселить должника из залогового жилья возможно только после вынесения судебного решения. До получения такого решения, заемщик вправе обратиться в банк для реструктуризации долга или получения отсрочки платежей. Важно запомнить, что банк после выселения должника потеряет проценты, которые мог получить за выданный кредит. Поэтому стоит бороться за возвращение своих прав на квартиру.

Причины выселения должника из залоговой квартиры

Забирают залоговое жилье в определенных случаях. Для этого кредитной организации достаточно знать, что:

  1. Помещение сдано в наем, хотя это запрещено договором.
  2. Эта же квартира повторно заложена по другому кредитному обязательству.
  3. Из-за халатного отношения жильца – заемщика, помещение оказалось непригодным для проживания.
  4. Не выполнены требования по страховым обязательствам.
  5. Работникам банка не позволено производить осмотр жилья.
  6. Есть намерение должника продать квартиру без извещения кредитора.
  7. Просрочка по платежам составляет более 3 месяцев.

Этапы прохождения процедуры выселения должника

Чтобы программа выселения из ипотечного жилья была запущена в действие, необходимы следующие условия.

Этап Действие
Определение существующей задолженности. Банк рассчитывает размер просрочки, допущенной должником по кредитному договору. Это касается только недвижимости, являющейся объектом залога.
Обращение в инстанции судебного делопроизводства. Банковская организация подготавливает исковое заявление о взимании имеющейся задолженности и наложении взыскания на залоговую квартиру.
Решение суда на основании полученных сведений. Суд выносит решение удовлетворить исковые требования и определяет способы реализации недвижимости. Обычно это происходит с помощью публичных торгов.

Право собственности на проданную ипотечную квартиру регистрируется на победителя торгов. Этот процесс регулирует ст.78 ФЗ №102. При отказе задолжника освободить жилье, новый собственник недвижимости может подать исковое заявление в суд с просьбой выселить проживающих в квартире лиц, независимо от их возраста и пола. Такой иск будет удовлетворен в судебном порядке в пользу истца. Если по каким–то причинам недвижимость не смогли реализовать на торгах, то квартиру передают на банковский баланс для дальнейших действий по погашению кредита.

Причины для вынесения судебного решения в пользу должника

Выселить гражданина из ипотечной квартиры без решения суда невозможно, даже если все условия соблюдены. Суд может принять во внимание определенные условия, которые позволят должнику не лишиться своего жилья, особенно, если оно единственное. Необходимо доказать, что:

  1. Не было факта отказа от исполнения обязательств по кредиту.
  2. Должник потерял работу, и в настоящий момент находится в активном поиске нового места трудоустройства.
  3. Должник имеет неоспоримые факты попыток решить вопрос в досудебном порядке. Это могут быть письменные заявления гражданина с просьбой о реструктуризации долга и отсрочке платежей, не рассмотренные банком.

Помощь государства по поддержанию должников

Существует федеральная программа по оказанию помощи заемщикам при создании сложной ситуации с долгами. В программе три рабочих проекта.

Название программы Содержание помощи
Военная ипотека для служащих ВС. Прекращает свое действие после увольнения. Оплата за жилье производится из специального фонда (НИС), участником которого должен быть заемщик.
«Молодая семья». Для молодых семей оплачивается первый взнос из государственного фонда или погашается часть просроченного долга по ипотеке.
Помощь должникам валютной ипотеки. Если происходит обрушение курса, то в случае снижения дохода заемщика на 1/3 части, государство оказывает помощь согласно Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г.

Под действие третьей категории подпадают не только инвалиды или лица, у которых на иждивении несовершеннолетние дети. Сюда входят ветераны боевых действий и сотрудники оборонной промышленности, госслужащие.

Условия для подачи заявления о реструктуризации долга включают требования:

  • просрочка по платежам должна быть не более 120 дней, но и не менее 30 дней;
  • выдача кредита произошла до 01.01.2015 г..

Для получения государственной поддержки заемщик обязан грамотно оформить заявление.

Ошибки должников при выселении из залоговой квартиры

Основной ошибкой является бездеятельность заемщика при наступлении долга по оплате кредита и процентов в течение 6 месяцев. В данном случае необходимо сразу принимать меры и обращаться в банк для оформления реструктуризации или кредитных каникулов. При уважительной причине банк может даже списать часть долга по неустойкам, процентам или штрафным санкциям.

Еще одна ошибка – допущение выселения без соответствующего решения суда, которое должно быть предъявлено должнику. Такие действия оспариваются в судебном порядке.

Вопрос №1. Существует ли обязанность банка уведомлять заемщика о дате начала торгов?

Нет, информация освещается в периодике и СМИ и считается открытой.

Вопрос №2. Как можно не остаться совсем без жилья после выселения из единственной квартиры, оформленной по ипотеке?

При лишении единственного жилища заемщик имеет право получить муниципальное жилье. Для этого ему придется встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Трагичность ситуации состоит в том, что решение суда будет в пользу кредитора. Чтобы этого не произошло, и семья не лишилась единственного помещения, необходимо решать проблему заранее. Если известно, что средств на погашение кредита почти нет, то необходимо сразу сообщить в банк о финансовой проблеме и обратиться с просьбой о реструктуризации или другом выходе из ситуации. Рассмотрение вопроса занимает около месяца, обычно банк идет навстречу должнику. Ведь, финансовое учреждение не хочет терять свои проценты. Второй вариант – подача встречного иска с просьбой назначить судебную оценку недвижимости и обжалование предыдущей банковской оценки в арбитраже. Это позволит выиграть время и поработать над улучшением финансового положения. В конечном итоге после сбора средств, задолженность погашают и предлагают банку составить мировое соглашение о продолжении оплаты кредита. Еще один совет – внимательно читайте пункты ипотечного договора, чтобы не получить неожиданных решений банка. При выселении несовершеннолетних детей суд может обратиться в органы опеки согласно ст. 47 ГПК РФ.

Егоров А.И., юрист, г. Москва

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Зачастую квартиры продаются с жильцами

Банки все чаще становятся обладателями активов, которые ничего, кроме головной боли и дополнительных расходов по их содержанию, финансистам не приносят. Полученные от заемщиков в качестве обеспечения по кредиту квартиры, дома и земельные участки легче продать, чем держать на балансе. Вот только очередей из потенциальных покупателей пока не наблюдается.

Условия и стоимость реализации активов могут отличаться в зависимости от стадии и ситуации, при которых проходит урегулирование задолженности заемщика перед кредитором.

Елена Кудрявцева, главный специалист отдела исполнения судебных актов дирекции по правовым вопросам банка «Санкт-Петербург»: «Ценообразование в процессе продажи залогового имущества несколько отличается от привычного механизма формирования цен. Основное отличие в том, что помимо обычных факторов на формирование цены влияют еще и специфические, а именно: срок просрочки по кредитному обязательству, окончание срока исковой давности, сумма просрочки по кредитному обязательству, наличие обременений и запретов на распоряжение залоговым имуществом, стадия взыскания по финансовому обязательству и ряд других».

Читать еще:  Кто признает имущество выморочным?

Залоговое имущество реализуется на различных стадиях. Первый вариант — реализация на досудебной стадии (добровольная). На данном этапе надо учитывать соблюдение интересов сторон (заемщика и кредитора), уровень просроченной задолженности, конъюнктуру рынка и т. д. Как правило, на этой стадии стоимость рыночная либо максимально приближенная к ней.

Андрей Тюкин, эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада, администратор «Российского портала залогового имущества «Залог24»: «Банк больше заинтересован в урегулировании задолженности путем реализации предмета залога на досудебной стадии. Для покупателя это хорошо тем, что сроки реализации гораздо меньше, чем при проведении торгов. При этом можно свободно осмотреть объект недвижимости и повлиять на конечную цену продажи. На данном этапе жилое помещение можно приобрести в кредит и получить свободную от жильцов и судебных тяжб квартиру. Чистоту сделки полностью контролирует банк, который, ко всему прочему, оформляет пакет документов для проведения сделки».

В случае приобретения жилья, находящегося в ипотеке, при добровольной реализации под контролем банка риски минимальны, так как информацию о всех обременениях можно найти в выписке из единого государственного реестра недвижимости.

Сергей Новиков, ведущий эксперт комитета по работе с проблемными кредитами Ассоциации банков Северо-Запада: «При наличии у залогодателя иных кредитных обязательств существует риск наложения обременения на ипотечную квартиру в виде ареста на нее. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, и тогда квартира снова окажется под арестом.

Для того чтобы зарегистрировать переход права собственности, продавцу нужно эти обременения снять. Либо вначале погасить задолженность перед кредитором. Продавец квартиры может погасить долг как за счет собственных средств, так и за счет покупателя, в этом случае сумма задолженности передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему на праве собственности. Основной договор купли-продажи заключается уже при отсутствии обременений на квартиру».

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры. Также существует риск обжалования данной сделки в случае признания залогодателя банкротом.

При продаже недвижимости с торгов возможны различные виды реализации имущества и имущественных прав, в зависимости от наличия обременений (залог, арест, ограничение проведения регистрационных действий) и стадии реализации. Во-первых, проходит мониторинг — принятие предложений от заинтересованных покупателей с последующим определением начальной цены продажи имущества. Это своего рода «предпродажа» — изучение спроса на имущество с параллельным проведением оценки.

Второй вид — реализация имущества судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства, через торги или комиссионера. В третьем случае продажа имущества ведется через торги на аукционах. «В зависимости от решения, принятого банком и заемщиком, арбитражными управляющими и различными юридическими лицами возможно определить наиболее эффективную систему продажи имущества, но для простого обывателя такая процедура покупки активов сложна и имеет ряд недостатков», — считает Сергей Новиков.

К негативным сторонам для покупателя можно отнести длительный срок реализации, отсутствие доступа к осмотру объекта и отсутствие возможности покупки в кредит. При этом цена продажи регулируется условиями проведения торгов, а значит, дисконта может и не быть. Учитывая принудительную процедуру реализации, могут возникнуть и иные негативные факторы, такие как наличие проживающих в квартире лиц, задолженность по оплате коммунальных услуг, наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц и т. п.

Еще одна форма реализации жилой недвижимости — продажа с баланса банка. Елена Кудрявцева называет этот вариант оптимальным и наиболее выгодным по стоимости.

«Покупка на стадии реализации имущества как непрофильного актива с баланса банка дает возможность купить недвижимость со значительным дисконтом от рыночной стоимости. Такая квартира уже не является залоговой, это уже собственность банка. По этой причине упрощается сама процедура оформления сделки, конечно, при условии, что в квартире не будут проживать предыдущие зарегистрированные жильцы. Зачастую такие квартиры реализуется с проживающими зарегистрированными ранее жильцами, и дальнейшая процедура выселения лежит на новом собственнике через суд», — объясняет Елена Кудрявцева.

Также на стадии продажи с баланса банк может предложить кредитную программу на льготных условиях. Сделка проходит напрямую от собственника. Для покупателя такая форма сделки является выигрышной, т. к. недвижимость реализуется в кратчайшие сроки, объект можно предварительно посмотреть и отрегулировать его конечную стоимость. Если банк провел процедуру выселения до оформления сделки, то покупателю достается уже свободная квартира. Чистоту такой сделки полностью контролирует банк, а его сотрудники берут на себя оформление пакета документов.

По словам Андрея Тюкина, банк может самостоятельно провести процедуру выселения жильцов до передачи объекта на продажу, но зачастую квартиры продаются с жильцами. В таком случае покупатель уже самостоятельно обращается в суд с иском о выселении, но и стоимость продажи будет гораздо ниже. Если клиент совершил сделку с банком, а прошлые жильцы, которым уже нечего терять, из квартиры так и не съехали, выселять их придется через суд.

«Право подачи иска о выселении есть у собственника квартиры, поэтому в случае регистрации покупателем своего права собственности с иском о выселении идет он, а не банк», — сообщает Елена Кудрявцева.

Так стоит ли покупать залоговую квартиру? «Допустим, жилье продает банк с дисконтом в 10%. При этом люди, которые оказались в сложной ситуации и запустили ее настолько, что с банком мирно договориться уже нельзя, будут всячески цепляться за возможность проживания в этой квартире. Терять им нечего, и они будут руководствоваться правилом «мой дом — моя крепость», — рассуждает на условиях анонимности директор одного риелторского агентства Владивостока. — Выселять их из единственного жилья придется человеку, который купил квартиру. Закон, конечно, на стороне собственника, но освобождать квартиру придется через суд.

Практика показывает, что такие процессы растягиваются даже не на месяцы — на годы. И те деньги, которые покупатель выгадал от сделки с банком, пойдут на работу адвокатов, составление исковых заявлений и прочие издержки. При этом человеку придется смотреть на отчаяние прежних владельцев, настаивать на том, что они должны уйти на улицу. Кстати, по закону просто выселить в никуда людей, особенно если у них есть дети, нельзя».

Эксперты говорят, что в Приморье случаев реализации залогового жилья банками не много. Причиной этому является то, что большинство должников предпочитают не затягивать и продают недвижимость раньше, с меньшими для себя потерями. «Представьте базовую ситуацию: когда человек берет ипотеку, 30% средств он вносит сам, остальные 70% — деньги банка. Если сумма задолженности перед банком копится, то организация на момент продажи залогового жилья стремится покрыть свои расходы. За то время, пока ведутся тяжбы, банк тратит деньги на судебные издержки, проценты долга капают. И новому владельцу, с учетом этих трат финансовой организации, квартира достается по цене, не сильно отличающейся от рыночной», — считает собеседник «К».

При этом взять ипотеку на квартиру, продаваемую с торгов, нельзя. Андрей Тюкин: «Как процедура получения ипотеки, так и процедура торгов по приобретению недвижимого имущества — достаточно емкие и сложные процессы, совместить которые практически невозможно. У многих банков существует свой устоявшийся порядок получения одобрения по ипотеке и формированию пакета документов для выдачи денежных средств под залог недвижимости.

Торги по своей сути также проходят в несколько этапов, в первую очередь, для участия в торгах необходимо зачислить задаток на счет организатора торгов, а затем — в случае выигрыша — победителю необходимо внести полную стоимость квартиры на счет организатора в течение пяти дней. Банк не сможет одобрить сделку, так как уверенности в том, что данная квартира будет приобретена на торгах, нет, а организатор торгов по закону через пять дней в случае непоступления денежных средств на счет может признать торги несостоявшимися».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector