Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды – это такие его положения, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В статье расскажем о том, какие условия обладают таким статусом в отношении договора аренды, а также о том, как правильно изложить их в тексте документа.

Существенные условия

Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды является условие о его объекте (арендуемом имуществе), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, вне зависимости от того, что именно передается от одной стороны соглашения к другой.

Если описание объекта является неполным и не позволяет его индивидуализировать, но, при этом, стороны соглашения фактически исполняли приобретенные ими обязательства (т.е. одна сторона передала имущество, а вторая сторона его использовала в своих интересах), признать договор незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия об объекте не получится (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

Дополнительные условия

Помимо общего существенного условия об объекте договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно передается в аренду.

Аренда земельного участка и зданий (сооружений)

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Аренда помещения

Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е. помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

Аренда транспортного средства

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ). В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

Иные существенные условия, не определенные законом

Во всех перечисленных выше случаях стороны договора могут самостоятельно определить те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий должен быть изложен в соответствующем заявлении стороны, изъявившим желание о включении их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные условия договора аренды недвижимости

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной. На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки. При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
инвентарный/кадастровый номер объекта;
предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

помещение, находящееся в здании/сооружении;
части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке. Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа). Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

Читать еще: Внесудебная реализация залогового имущества

В документе должны быть установлены следующие параметры:

Размер предполагаемой оплаты.
Периодичности и даты внесения платежей.
Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты. Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы. Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

кто может выступать инициатором расторжения;
за какой период времени следует предупредить второго участника;
доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Существенные условия договора аренды недвижимости

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки. При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны. Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

К ключевым условиям договора относятся:

Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат),
название предмета аренды (нежилой объект или его часть),
инвентарный/кадастровый номер объекта,
предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.),
метраж коммерческого помещения.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

помещение, находящееся в здании/сооружении,
части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора,
оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды),
отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

Читать еще: Налоги при продаже имущества при банкротстве

В документе должны быть установлены следующие параметры:

Размер предполагаемой оплаты.
Периодичности и даты внесения платежей.
Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику),
проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором,
право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Срок договора

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

кто может выступать инициатором расторжения,
за какой период времени следует предупредить второго участника,
доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором. Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон. Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре,
неудовлетворительное содержание помещения,
несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением,
использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Существенные условия аренды зданий и сооружений, найма жилого или нежилого помещения, земельного участка или транспортного средства – это временное использование какого-либо физического ресурса – движимого имущества или недвижимости – одним гражданином или юридическим лицом (пользователем услуги) на основании договора с другим гражданином или юридическим лицом за определенную оплату.

Договор, который определяет предоставление данной услуги, называется договором аренды.
Нормативные документы по данному вопросу присутствуют в ГК РФ (глава 34).

Форма договора

Соглашение заключается в письменном виде. Существует две стороны данной сделки:

арендодатель, — тот человек (организация), который является собственником указанного в договоре предоставляемого во временное пользование имущества;
арендатор, наниматель – лицо, получающее арендуемый объект для использования.

Участником сделки может быть дееспособный гражданин РФ, другого государства, ИП или юр лицо.

Если в роли одной из сторон выступает организация, во всех письменных документах будет фигурировать ее представитель, уполномоченный на совершение определенных действий в соответствии с доверенностью, которая должна быть оформлена заранее.

Суть договора аренды заключается в том, что собственник физического объекта обязуется передать его заинтересованному лицу (арендатору) на определенный период времени (указанный в договоре), за определенную плату (прописывается в тексте договора).

Доходы, продукция, другие предметы, полученные арендатором при использовании объекта аренды, являются его собственностью по договору (ст. 606 гл. 34 ГК). После окончания срока аренды, определяемого соглашением, арендатор должен вернуть объект, причем в том виде, в каком он его получил.

Сам договор может быть заключен в устной и письменной форме. В первом случае могут возникнуть сложности с доказательствами при возникновении спорных случаев.

Нельзя заключать устные договоры об аренде:

если срок действия более 12 месяцев;
одна из сторон – юр лицо;
предмет сдачи в аренду – здание/сооружение;
в аренду сдается ТС с водителем/управляющим экипажем.

Что можно и нельзя сдавать

Какие объекты могут сдаваться в аренду:

земельные участки;
жилые помещения;
складские (и прочие коммерческие) площади и комплексы;
различные виды оборудования (строительного, производственного и прочего);
транспорт (наземный, водный и воздушный);
животные, имеющие сельхоззначение (например, коровы, козы, овцы).

Предметами, которые участвуют в договоре аренды, не могут выступать:

результаты интеллектуальной собственности (изобретения, торговые марки);
оборудование для производства спирта или алкогольной продукции с содержанием спирта (No 171-ФЗ);
некоторые объекты недвижимости (также могут быть ограничения на использование некоторых объектов — п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, некоторые отдельные предметы не могут быть арендованы, это касается, например, элементов здания или строения (крыши и прочих), часть проложенного кабеля (кабельной линии).

Если арендатор подписал документ об аренде, который противоречит действующему законодательству, ответственность за возможные финансовые потери лягут на его плечи.

Мошенники могут предложить для сдачи в аренду все что угодно, вплоть до названия какой-либо фирмы, следует очень аккуратно относиться к предложениям, которые выглядят странно.

Существенные условия

Существенными условиями договора принято считать:

указания на участвующие стороны;
внятное описание, какой объект передается в аренду;
оплата.

При указании сторон следует прописывать полное название организаций (без сокращений), индивидуальных предпринимателей, данные физических лиц, а если одна из сторон – доверенное лицо, то также указывается номер доверенности и срок действия документа. Подробное описание объекта – также важно, если объект указан неточно, будет трудно разрешить спор в суде.

Стоимость аренды обязательно должна указываться в договоре. Если не предполагается получать деньги за услугу, то следует заключать другой договор – о безвозмездном использовании. Сумма должна быть указана за определенный период, как правило – за месяц.

Читать еще: Как уменьшить налог на имущество организаций?

Следует отмечать точную цифру, если необходимо – до копеек, способы оплаты указываются дополнительно (наличный или безналичный расчет). Если нужно, приводятся номера счетов, на которые арендатор должен будет переводить денежные суммы.

Существенные условия – параметры сделки, без которых она не может считаться действительной. Эти данные в обязательном порядке должны указываться в основном договоре об аренде объекта. Ряд сделок имеют некоторые особенности (помещения, земельные участки, ТС).

Жилое/нежилое помещение

Часто один из участников сделки – частное лицо (арендатор). Кроме тех случаев, когда организация арендует квартиры для своих работников.

В договоре должны фигурировать подробные параметры помещений:

точный адрес;
общий метраж;
количество комнат;
особенности помещений.

Сведения об оплате, как правило, даются за 1 месяц проживания.

Земельный участок

По земельному участку следует указывать его общую площадь, конструкции и здания на его территории.
В договоре указывают, какие приложения должны сопутствовать документу: план участка, выписка о том, что участок не обременен, не арестован. Среди дополнительных условий может быть указано, имеет ли право арендатор производить инженерные и строительные работы на участке. Если да, то приводится список работ. В некоторых случаях арендатору позволяется выкупить участок.

Здания и сооружения

Если арендатор берет во временное пользование здание/сооружение, то одновременно с этим он получает право на использование земельного участка, на котором располагается данная постройка. В ситуации, когда участок, на котором находится арендуемый объект, был продан, арендатор получает право использовать арендуемый объект так, как и до продажи земли (статья 653).

Внимание! Передача арендатору объекта должно сопровождаться подписанием акта сдачи-приема. Уклонение от подписания данного документа равносильно уклонению от проведения сделки арендодателем или арендатором.

Транспортные средства

В соответствии с ГК, аренда транспортного средства – прокат (статья 626). Особенностью можно считать публичность договора проката. Срок не должен превышать 1 года. Арендатор, который воспользовался таким договором, может аннулировать его, но уведомив заранее арендодателя об этом за 10 дней.

По объекту аренды: арендодатель обязан во время процедуры передачи объекта клиенту проверить его работоспособность, ознакомить арендатора с инструкциями по использованию предмета аренды (если нужно). Если транспортное средство сдается в аренду с водителем (или летчиком, экипажем), это отражается в договоре.

Промышленное оборудование

Особенностью аренды оборудования является его полная работоспособность на момент начала использования. Если владелец предоставил заведомо неисправные механизмы, инструмент со скрытыми дефектами, то арендатор имеет право направить иск в суд об аннулировании договора.

Также имеет значение комплектность оборудования, следует подробно перечислить, какие дополнительные приспособления должны сдаваться в аренду. Различные виды оборудования сдаются по дням, месяцам. В соответствии с этим начисляется оплата согласно договору.

Дополнительные условия

В некоторых обстоятельствах уместно указывать особенности сдачи в аренду конкретного объекта.

Это может касаться прав и обязанностей обеих сторон в период аренды. Например, арендатора жилого помещения можно обязать производить ремонт сантехники и электрооборудования за свой счет, погашать коммунальные платежи полностью или частично. А при сдаче в аренду оборудования, арендатор может потребовать регулярного проведения сервисного обслуживания и ремонта, иногда – бесплатно, иногда – за дополнительную плату.
Какая ответственность может наступить в результате форс-мажорных обстоятельств.
Особенности решения возможных споров и методы решения – или в досудебном порядке, или немедленная подача исков.
Требования о неразглашении личных данных, которые могли стать известны обеим сторонам.
Пункт о том, позволяется ли арендатору заниматься субарендой, то есть сдавать часть помещений третьей стороне.
Срок аренды.

Важно: все эти пункты не являются существенными, то есть их отсутствие в тексте договора не делают договор недействительным. Но если они имеются в теле документа, обладают юридической силой.

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Справка. Если срок аренды не указан, то обе стороны, участвующие в сделке, обязаны предупредить друг друга о необходимости расторгнуть или изменить договор не менее чем за 3 месяца. Такие договоры не следует нигде регистрировать, именно поэтому они так удобны.

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Договор заключен больше, чем на год

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется.

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Оформление в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в госорганах, следует обратиться в местное отделение (Кадастровую палату) с пакетом документов:

бланком заявления (его можно взять в палате заранее и заполнить);
сам договор (не менее двух экземпляров), должны стоять оригинальные подписи и печати (копии не допускаются);
кадастровый паспорт здания/помещения;
свидетельство о регистрации юридического лица;
устав или аналогичные учредительные документы;
квиток об оплате пошлины за оформление.

Юридические лица платят в казну 7500 рублей, а остальные граждане – 500 рублей. Если обе стороны сделки – физические лица, то им достаточно принести с собой паспорта, а при наличии супруга/супруги – заявление о согласии его/ее с действиями партнера, оно должно быть обязательно заверено нотариусом.

Субаренда

Арендатор имеет право сдавать не используемую им площадь в тех случаях, когда это явно не запрещено собственником объекта. Важно, что арендатор должен быть оповещен о заключении субаренды. Пункт 2 ст.615 ГК РФ устанавливает особенности оформления процедуры.
Обязательно должно быть указано:

подробное описание объекта договора;
сумма оплаты за расчетный период, порядок выплат;
права и обязанности обеих сторон;
каков срок действия субаренды;
адреса/реквизиты/печати/подписи.

Субаренда помещений или объектов, находящихся в муниципальной собственности, допустима лишь после одобрения муниципальных властей. В противном случае могут последовать штрафные санкции по отношению к арендатору-нарушителю.

Важно! Если основной договор об аренде расторгнут досрочно, то зависимое от него соглашение о субаренде также аннулируется. Особое внимание следует отметить на неизменность целей, с которой земельный участок или помещение сдаются в аренду/субаренду.

В качестве примера можно привести складские помещения: если собственник предлагает использовать их для хранения товаров, нельзя предоставлять эти площади в субаренду фирмам, занимающимся ремонтом грузовой техники.

Спорные случаи

В договоре могут быть указаны пункты, о которых обе стороны сделки должны договориться отдельно. Иначе возможны длительные судебные процессы.

Изменение размера оплаты

ПРИМЕР.
Предприятие (арендатор) заключило с владельцем здания договор об аренде. Через некоторое время владелец решил поднять плату за аренду, но арендатор отказался. Последовал иск со стороны владельца, который дошел до президиума ВАС РФ (высший арбитраж), а он установил, что для увеличения арендной платы нет оснований, так как:

не были изменены цены и тарифы (коммунальные платежи);
арендатор не менял вид своей деятельности;
в договоре аренды нет возможности менять арендную плату одной из сторон без согласования с другой стороной.
Постановление 15.11.2011 по делу No А19-15038/09-7-4.

Штрафы за преждевременное прекращение аренды. Удобно для арендодателя, таким образом, он может компенсировать потерю прибыли, например, дополнительными платежами со стороны арендатора, который съезжает.

Платеж в качестве обеспечения, часто фигурируют суммы равные платежам за 1-4 месяца аренды.

Положение об обязательном страховании объекта. Это актуально для помещений, так как ТС страхуются по умолчанию.

Штрафы за просрочку арендных выплат.