Техобслуживание общего имущества административных зданий

Места общего пользования в нежилом помещении

Уважаемые господа! Нашей организации принадлежит нежилое здание на праве собственности с местами общего пользования в данном помещении. Однако в данном здании есть иные кабинеты, которые принадлежат другим организациям также на праве собственности. Мы пытаемся заключить с ними договора на компенсацию затрат по содержанию мест общего пользования. Каков правовой режим мест общего пользования в нежилом здании? Можно ли рассчитывать компенсацию наших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждого из собственников пропорционально общей площади мест общего пользования? Есть также предложение производить расчет, исходя из работающих сотрудников на каждом предприятии, что я считаю не правильным. С другой стороны – действующим законодательством не определено понятие мест общего пользования в нежилом помещении и как быть? Заранее благодарна.

Ответы юристов ( 3 )

Здравствуйте!

Вы правы, порядок пользования нежилыми помещения не установлен, это и объясняется спецификой данного объекта недвижимости. В данном случае, поскольку в здании, исходя из Вашего вопроса, только нежилые помещения, то понятие “место общего пользования согласно ЖК РФ” в данном случае не применимо. Речь может идти или об общем имуществе собственников, т.е. долевом либо о собственности на конкретную площадь, соответственно только о договорных отношениях собственников помещений. В соответствии с заключенными тдоговорами об оказании ком. услуг на соответствующего собственника помещения – получателя услуг возложена обязанность такие услуги оплатить. Если Ваши соседи используют данные услуги коммунального комплекса, подключившись к соответствующим коммуникациям, то Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения за счет Вас в результате отказа от оплаты понесенных расходов на содержание данного имущества. Также можете установить свои приборы учета и, заключив дополнительные соглашения к ранее заключенным договорам, оплачивать только потребленные объемы воды, электроэнергии, др. Если таким образом не удастся урегулировать ситуацию, и не получается на договорной основе с соведями решить данный вопрос, то только через суд можно данный вопрос пытаться разрешить.

в данном случае меня интересует урегулирование отношений по оплате коммунальных услуг и ,например, зарплата уборщицам, в местах общего пользования. Мы хотим предложить им заключить договора на компенсацию услуг по содержанию мест общего пользования пропорционально занимаемым площадям. это возможно. отн их поступает предложение- расчитать компенсацию в зависимости от кол-во работников их и наших в данном помещении..я считаю это не верным.

Здравствуйте! Как и было отмечено, в данном случае действует свобода договора согласно нормам ГК РФ, можете заключить и так, и так. Раз услуге по уборке оказываются в объеме, определенном исходя из площади здания, а не количества работников (также посетителей, клиентов, гостей и др. лиц), то целесообразней размер возмещения затрат определить конечено из площади, т.е. пропорционально праву собственности.

В отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. Я полагаю, что в данном случае подлежит применения аналоги закона, т.е. гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения

В силу ст. 6 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», который определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

В постановлении Пленума ВАС РФ, разъяснено, что:

во-первых, собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

во-вторых, соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); — при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);

Споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Выводы

Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.

Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.