Возмездное отчуждение имущества находящегося в собственности РФ ""
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Возмездное отчуждение имущества находящегося в собственности РФ

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями)

Информация об изменениях:

Наименование изменено с 3 июля 2018 г. – Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ
“Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

С изменениями и дополнениями от:

17 июля 2009 г., 2 июля 2010 г., 2 июля 2013 г., 29 июня 2015 г., 3 июля 2016 г., 1 июля 2017 г., 3 июля 2018 г.

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения настоящего Федерального закона см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134

Президент Российской Федерации

22 июля 2008 года

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Для этого необходимо, чтобы организация арендовала имущество не менее 3 лет, арендная плата перечислялась вовремя и арендованная площадь не превышала установленные законами субъектов РФ предельные значения.

Недвижимость приобретается по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком. Возможна рассрочка платежа, но до полной оплаты имущество останется в залоге. Срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ.

Преимущественное право выкупа не распространяется на имущество, переданное организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Таким правом также не смогут воспользоваться кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники соглашений о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ, а также лица, которые занимаются добычей и переработкой полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Также в законе установлено, в каких случаях малые и средние предприятия теряют право на выкуп имущества. Во-первых, если они отказались от заключения договора купли-продажи или договора о залоге. Во-вторых, если они не подписали договор с продавцом по истечении 30 дней со дня получения ими предложения о покупке арендуемого помещения. В-третьих, в случае существенного нарушения условий договора купли-продажи.

Указанные преференции будут действовать до 1 июля 2010 г.

Федеральный закон вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной порядок вступления в силу.

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона

Части 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 г.

Текст Федерального закона опубликован в “Парламентской газете” от 31 июля 2008 г. N 47-49, в “Российской газете” от 25 июля 2008 г. N 158, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 2008 г. N 30 (часть I) ст. 3615

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 3 июля 2018 г. N 185-ФЗ

Изменения вступают в силу с 3 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 265-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 августа 2016 г.

Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 158-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2013 г.

Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 150-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Аренда, покупка и продажа недвижимости осуществляется только согласно законодательству Российской Федерации. Для разных ситуаций существуют различные законы, определяющие требования и условия осуществления сделок. Чтобы максимально разъяснить и определить процесс покупки арендуемой недвижимости лицом с малым и средним бизнесом был разработан Федеральный закон 159.

Общие положения закона

ФЗ о муниципальной собственности в РФ был принят Государственной Думой 4 июля 2008 года, а одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года. Последние изменения в него вносились 1 июля 2017 года. ФЗ о муниципальной собственности состоит из 10 статей. Этот закон регулирует правоотношения между участниками во время отчуждения государственной собственности и при отчуждении недвижимости, принадлежащей государству, арендуемой лицами малого, среднего бизнеса. Отношения между лицами с малым или средним бизнесом, приватизирующими арендованное у государства имущество, но не относящиеся к описываемому ФЗ, регулируются Федеральным законом номер 178 о приватизации гос. или мун. имущества.

Краткое содержание Федерального закона номер 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности государства или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами с малым и средним бизнесом:

  • 1 ст. – цели и правоотношения, на которые распространяется описываемый Федеральный закон;
  • 2 ст. – список особенностей и нюансов при отчуждении арендуемого имущества;
  • 3 ст. – лица, обладающие преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и процесс использования преимущественного права;
  • 4 ст. – порядок, по которому лица имеют право реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого имущества;
  • 5 ст. – порядок оплаты, по которому лица приобретают при преимущественном праве арендуемое имущество;
  • 6 ст. – последствия и ответственность за нарушения и несоблюдение требований и условий по порядку совершения сделок в сфере возмездного отчуждения государственного или муниципального имущества;
  • 7 ст. – список необходимых изменений, внесенных и вступивших в силу в Федеральном законе 178 о приватизации государственного и муниципального имущества;
  • 8 ст. – список необходимых изменений, внесенных и вступивших в силу в Федеральном законе 209 о развитии малого и среднего предпринимательства;
  • 9 ст. – список переходных положений закона, дополнительных и заключительных условий, положений и требований;
  • 10 ст. – дата и процесс вступления в силу описываемого закона.

Описываемая область регулируется настоящим Федеральным законом, Федеральными законами номе 178 и 209, Конституцией России и международными договорами РФ.

Последние поправки

Последние изменения в 159 Федеральный закон были внесены 1 июля 2017 года, при принятии ФЗ номер 141. Изменения были внесены в статью 10. В часть третью 10 статьи была добавлена фраза «за исключением случая, предусмотренного частью 4 настоящей статьи». В статью 10 также была добавлена часть четыре, в которой написано, что все сделки, осуществляемые с целью реновации жилищного фонда, с отчуждением любого имущества из собственности Российской Федерации регулируются статьями 1 – 6 и 9 описываемого Федерального закона. Любые действия в таких сделках будут регулироваться этими статьями до окончания срока реновации.

Согласно третьей статьей преимущественное право может быть использовано лицом только при условиях:

  • Имущество у арендатора временно находится от двух лет и более, при составленных официально и по закону договорах аренды;
  • В день заключения сделки купли-продажи арендуемого имущества информация о лице, занимающимся малым или средним предпринимательством не была исключена из единого реестра;
  • У лица, арендуемого имущество, отсутствуют штрафы, неустойки, просроченные платежи;
  • Имущество, которое лицо арендовало и собирается покупать, не включено в перечень предназначенного к передаче, но принадлежащего государству, согласно ФЗ 209;
  • Последний пункт утратил силу 1 июля 2013 года.

Таким образом, в статье три написано, что лица с малым или средним бизнесом при возмездном отчуждении государственного имущества имеют право на использование преимущественного права при покупке.

В статье номер шесть описаны последствия и ответственность лиц при нарушениях и при несоблюдении условий и требований при совершении сделок с возмездным отчуждением госимущества. Согласно первому пункту статьи такие сделки, с нарушенными требованиями и условиями, считаются ничтожными. Согласно второму пункту статьи, в случае, если субъект малого или среднего предпринимательства, арендующий определенное государственное имущество, узнал, что имущество было продано без использования преимущественного права, он имеет право подать в суд. Для подачи в суд у лица есть два месяца. Иск подается с бумагами, доказывающими, что лицо не знало о продаже и не было использовано преимущественное право. В случае положительного решения суда субъект сможет стать покупателем имущества.

Читать еще:  Налог на имущество организаций при ЕНВД

В статье восемь описаны изменения, внесенные в Федеральный закон номер 209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». В статью номер девять был добавлен 16 пункт, согласно которому среди полномочий органов государственной власти – формирование развития и помощи инфраструктуры субъектов и объектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно этим изменениям в статью 13 был добавлен пункт 5. Согласно этому пункту, все решения и действия, проводимые для развития инфраструктуры, публикуются средствами массовой информации и на официальных страницах органов в сети интернет.

В статье 18 были изменены части 4, 4.1 и 4.2. Согласно этим изменениям любые органы государственной власти имеют право на составление перечней имущества, относящего к разным категориям, включая категорию имущества, используемого только для аренды третьими лицами. Эти перечни и списки в обязательном порядке предоставляются в открытом доступе, их публикуют СМИ и сотрудники органов на официальных страницах в сети интернет. Создание, ведение и переучет списков регулируется правовыми актами России, субъектов Российской Федерации и муниципальными нормативами. Другие категории муниципального или государственного имущества не подлежат отчуждению или передаче в аренду. В случае нарушения требований лица могут понести ответственность согласно Уголовному кодексу за уголовные или административные нарушения.

Скачать 159 ФЗ в новой редакции

159 ФЗ с изменениями и дополнениями позволяет понять и изучить процессы осуществления отчуждения арендуемого государственного имущества лицами с малым или средним бизнесом. В случаях, когда лица считают, чтобы были произведены нарушения или были нарушены требования и условия, согласно которым задеты права лица, человек может подать иск в суд. Чтобы разрешить дело в пользу себя, рекомендуется изучить настоящий Федеральный закон.

Скачать Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно по ссылке.

Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества

Хотелось бы обратить внимание руководителей и участников субъектов малого и среднего предпринимательства на вступившие в силу с июля 2018 года изменения в закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Этим законом предусмотрено право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

За прошедшие десять лет закон неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался неидеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия

Основные изменения в законе, вступившие в силу с июля 2018 года:

1. Если раннее, срок действия закона составлял всего два года (в дальнейшем продлевался трижды), то с июля 2018 г. ограничение действия закона по времени было отменено. Закон № 159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. До июля 2018 года можно выкупить только те из арендуемых помещений, которые находились в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало из его названия.

Внесенные в июле 2018 г. изменения исключили из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ.

В настоящее время, малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

По новым правилам можно приватизировать помещение, которым непрерывно пользуешься как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе.

Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

После внесения изменений в закон арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе.

5.При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности субъекта), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

6. В настоящее время закон № 159-ФЗ предусматривает два разных подхода приватизации:

а) по инициативе собственника

• Собственник имущества принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

• Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.

• Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения — конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Существенный недостаток в том, что субъекты РФ и муниципалитеты не хотят продавать свое имущество предпринимателям.

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.

• Отсутствует задолженность по арендной плате.

• Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.

• На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

б) по инициативе арендатора

Условия приватизации:

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.

• Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Вывод: фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ.

159-ФЗ: о выкупе арендованного имущества

Юридическая консультация в помощь малому и среднему бизнесу.

Юристы ИНТЕЛЛЕКТ-С считают, что муниципалитеты будут всеми способами уклоняться от продажи субъектам малого и среднего бизнеса арендуемых ими помещений. В целях содействия в реализации права малого бизнеса на выкуп арендуемых помещений ИНТЕЛЛЕКТ-С подготовил нижеследующее заключение.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 08 января 2009 года
о порядке применения Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

При применении данного закона необходимо учитывать следующее:

1. Смысл Федерального закона №159-ФЗ в том, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Внимание: Федеральный закон №159-ФЗ действует до 01 июля 2010 года, после указанной даты приобретение имущества по указанной ниже процедуре невозможно.

2. К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также индивидуальные предприниматели, соответствующие следующим условиям:

  • для юридических лиц – суммарная доля участия государства (муниципалитета) либо любых организаций (включая иностранные) и иностранных физических лиц в уставном (складочном) капитале указанных юридических лиц не должна превышать 25%. При этом доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25%;
  • средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек;
  • выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства (на 2008 год: микропредприятия – 60 млн рублей; малые предприятия – 400 млн рублей; средние предприятия – 1000 млн рублей).
Читать еще:  Можно ли вернуть налоги за имущество пенсионерам?

3. Федеральный закон № 159-ФЗ не распространяется на:

  • федеральное имущество;
  • недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
  • недвижимое имущество субъекта РФ и муниципалитета, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, возможно, но является правом субъекта РФ (муниципалитета).

4. Основания реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства:

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (закон вступил в силу 05 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
  • площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности (в Свердловской области предельное значение площади – 2 000 кв.м.);
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

5. Имущество, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч.4 ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»).

Конкретные перечни утверждаются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, порядок формирования перечней (критерии включения имущества в перечень) устанавливаются, соответственно, нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами (ни в самой Свердловской области, ни в муниципальных образованиях на территории Свердловской области такие перечни, ни даже критерии их формирования до настоящего момента не приняты).

Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

6. Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений:

  • орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов-субъектов МСП на приобретение арендуемого имущества;
  • уполномоченные органы власти в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства – копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге;
  • при согласии субъекта МСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге (при условии наличия заявления субъекта МСП о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства);
  • оплата выкупаемого помещения производится – по выбору субъекта МСП – единовременно или в рассрочку (рассрочка не может быть более срока, установленного субъектом РФ, в Свердловской области установлен предельный срок рассрочки – 5 лет);
  • при оплате помещения в рассрочку обязательно заключение договора залога выкупаемых помещений, кроме того, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (например, на момент написания данного Заключения ставка ЦБ РФ – 13% годовых).

7. Специальный порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений (ст.9 Федерального закона №159-ФЗ) – вступает в силу с 01 января 2009 года:

Субъект МСП (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

  • обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
  • принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
  • направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

8. Право субъекта МСП на преимущественный выкуп арендованных помещений прекращается:

  • с момента отказа субъекта МСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку;
  • по истечении 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
  • с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.

То есть фактически право субъекта МСП на выкуп арендуемого им помещения является однократным (в отношении каждого помещения) и может быть реализовано только в случае дачи согласия на выкуп в течение 30 дней с момента получения от собственника помещения предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

9. Возможности для воспрепятствования реализации субъектами МСП права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны.

Поскольку субъекты РФ и муниципалитеты не заинтересованы в продаже помещений субъектам МСП, по нашему мнению, на практике эти органы постараются максимально затруднить и затянуть реализацию Федерального закона №159-ФЗ:

9.1. формально законными способами:

  • не принимая решений об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, поскольку конкретный срок для принятия таких решений законодательством не установлен;
  • включая в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п.5 данного Заключения) максимальное количество имущества, поскольку порядок формирования таких перечней и критерии включения имущества в перечень законодательством не установлены;

9.2. незаконными способами:

  • не направляя арендаторам – субъектам МСП – копии решения о приватизации имущества и (или) предложений о заключении договоров купли-продажи имущества;
  • не реагируя на заявление субъекта МСП о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • уклоняясь (по любым мотивам) от заключения договора купли-продажи имущества либо отказывая (по любым формальным надуманным мотивам) в реализации права субъекта СМП.

Например, условием для выкупа является перечисление арендной платы за аренду имущества «надлежащим образом в течение 3-х и более лет». При такой формулировке муниципалитет может формально отказать в реализации права на выкуп помещения при просрочке оплаты арендной платы по договору за любой месяц даже на один день.

10. Защита прав субъектов МСП возможна следующими способами:

    Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества могут быть обжалованы в арбитражном суде.

Читать еще:  Возврат лизингового имущества лизингодателю при расторжении договора

Срок обращения в арбитражный суд – не позднее 3 (трех) месяцев с момента, когда субъект МСП узнал о нарушении своих прав (п.4 ст.198 АПК РФ).

  • В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение (то есть не субъекту СМП, а иному лицу) субъект МСП, в течение 2-х месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч.2 ст.6 Федерального закона №159-ФЗ).
  • 159 фз об особенностях отчуждения недвижимого имущества

    Советы юристов:

    2.1. Даже если утверждены уже все предусмотренные документы, определяющие порядок реализации такого права на уровне региона и муниципального образования, и организация соответствует всем предусмотренным законом критериям, то все равно еще нет – трех лет временного владения и пользования не прошло. Хозяйственное ведение (достаточно странно, у частной организации вообще-то не должно быть такого права) не предусмотрено нормами закона, это право вещное, а не обязательственное, как в законе.

    Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ
    “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”


    Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
    Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества”.

    4. Я уже обращалась на днях сюда, к Вам, с подобным вопросом, но поскольку ответ не раскрыл сути решения вопроса, повторю.

    ИП – арендатор муниципального имущества (нежилое помещение в здании жилого дома) обратился к к собственнику имущества с заявлением о продаже ему этого помещения, указав на то, что он имеет преимущественное право его покупки на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон N 159-ФЗ), согласно которой, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – ФЗ Об оценочной деятельности).

    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с п. 4 которой, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

    По инициативе комитета по управлению муниципальной собственности (КУМС) ООО «контора независимой оценки» была произведена оценка рыночной стоимости Объекта.

    Далее КУМС представляет ИП (Покупателю) проект Договора купли-продажи с указанием цены исходя из отчета по оценке рыночной стоимости Объекта и предлагает в течении 30 дней реализовать свое преимущественное право.

    Покупатель не согласен С ЦЕНОЙ (стоимостью объекта), не согласен с результатми оценки, проведенной независмым оценщиком по инициативе КУМС.
    КУМС не представил в качестве обоснования стоимости объекта (цены договора) Покупателю полную копию отчета независимого оценщика, несмотря на то, что Покупатель, в силу ст. 13 ФЗ Об оценочной деятельности имеет право оспорить данный Отчет. Однако ему затруднительно в полной мере реализовать это право, в виду непредставления ему полной копии Отчета о стоимости Объекта.

    Со своей стороны Покупатель протрес бородой и за предоствленные му 30 дней не проводил свою оценку Объекта и не оспорил результаты оценки проведенные по инициативе муниципалитета (КУМСа).

    Не согласившись (в том числе) с пунктом проекта Договора купли-продажи Объекта в части стоимости Объекта (полагая ее завышенной и полагая, что оценщик многое не учел) Покупатель, дабы не потерять преимущественное право покупки, подписывает проект представленного ему договора и прилагает к нему протокол разногласий с сопроводительным письмом, указав, что подписал Договор на условиях с учетом изложенных в протоколе разногласий.

    Поскольку со стороны Покупателя оценка объекта не проводилась.. а с ценой он не согласен.. в протоколе разногласий он не указал свою цену, а предложил провести повторную оценку или передать на согласование в суд, где провести экспертизу оценки и уже исходя из этих результатов определиться с ценой..

    Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями статей 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
    ИП является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, а значит может оспорить отчет ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА.

    Договор как бы не заключен (подписание его ИП с приложением протокола разногласий о цене.. КУМС явно не подпишит его. Волнует в данной ситуации вот что:

    1) ИП не проводил со своей стороны оценку (альтернативную) и в протокол разногласий по этому поводу внес пустую графу о цене, предложив определиться с ценой после проведения судебной экспертизы достоверности Отчета стоимости объекта (пердать в суд спор).
    При таких обстоятельствах не получится ли, что ИП практически отказался от договра из=за цены (не предложив свою цену и не обосновав ее несоответствие альтернативным отчетом другого независимого оценщика)?!

    2) При передаче спора в суд, не откажет ли суд в назначении экспертизы Отчета о стоимости объекта, сославшись на то, что Покупатель не обосновал его не достоверность (не провел другую оценку и не представил альтернативный отличающийся Отчет о стоимости)?

    Вот например из этого решения Арбитражного суда следует, что суд назначил экспертизу потому как суду представлены два разных Отчета:
    http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=RASVR;n=42663

    А вот отсбда следует, что можно заявить ткое ходатайство и суд назначает экспертизу:
    В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

    Так как обосновать.. возможно ли без альтернативной Оценки?

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector