Чем опасна ипотека для покупателя квартиры?

Опасно ли брать ипотеку?

Бытует мнение, что ипотечный кредит несёт в себе некоторую опасность. Так ли это? Давайте попробуем разобраться, опасна ли ипотека и если опасна то почему.

Что такое ипотека?

Первым делом поставим все точки над i и разберёмся что такое ипотека. Ипотека – один из типов кредитования, при котором покупаемый объект недвижимости становится залогом по кредиту. Ипотечные программы кредитования нацелены в первую очередь на покупку жилой недвижимости – квартир, таунхаусов и загородных домов, хотя ипотека на коммерческую недвижимость в последнее время тоже приобрела некоторую популярность.

Опасности, которые таит в себе ипотечный кредит

Единственная серьёзная опасность, которую может нести в себе ипотечный кредит – это вероятность не рассчитаться с долгом. Одними из отличительных черт ипотечного кредитования является обязательный залог покупаемой квартиры и обязательность первого взноса.

Давайте рассмотрим неприятную, но возможную ситуацию – вы потеряли источник дохода (или ваш доход существенно снизился) и при этом вы остаётесь должны банку несколько миллионов рублей. Ситуация действительно опасная, но не безвыходная.

Во-первых, на этот случай есть страховки, которые банки так упорно “навязывают” заёмщикам. Если причины наступления вашей неплатёжеспособности подпадают под страховой случай – выплаты по страховке покроют целиком или частично ваш ипотечный долг. Страховым случаем может быть признана смерть заёмщика (или одного из созаёмщиков) или, например, потеря трудоспособности (инвалидность). Детали зависят от вашего страхового договора.

Во-вторых, даже если ситуация приведшая вас к бедствию не попадает под страховой случай, всегда можно договориться с банком об отсрочке очередного платежа, реструктуризации долга или рефинансировании кредита. Эти меры способны дать вам временную передышку или снизят ваши ежемесячные расходы на выплату ипотечного кредита.

Получается, что эта ситуация не так уж и опасна. Особенно если учесть что ипотечные кредиты чаще всего берут семейные пары, которые выступают созаёмщиками. Даже если один из супругов потеряет доход, второй “подстрахует” и, скорее всего, сможет какое-то время в одиночку выплачивать кредит.

Ещё одно распространённое опасение неопытных заёмщиков – банк неожиданно потребует срочного погашения всей суммы долга, а при невозможности продаст залоговое имущество “с молотка”.

Если вы собираетесь исправно платить кредит и правильно рассчитали свои силы, то такой ситуации не должно возникнуть. В кредитном договоре, который вы подписываете, получая ипотеку, точно описаны все возможные поводы, когда банк вправе потребовать от заёмщика полного погашения остатка долга. В основном эти причины связаны с возможными просрочками в выплатах по ипотеке.

Например, если вы дважды за один календарный год просрочили выплаты более чем на 3 дня (условия разняться в зависимости от банка), банк вправе потребовать досрочного погашения. Но на самом деле – не факт что он этого потребует. Худой мир лучше хорошей ссоры и банк знает об этом. Если вы платите более менее исправно – никто не будет вас трогать, вы итак приносите банку хороший доход. А пункт о досрочной выплате скорее выступает для банк подстраховкой и острасткой для непутёвых заёмщиков.

Ещё один случай, когда банк может потребовать досрочного погашения – серьёзное уменьшение ликвидности залога. Как это может случиться? Может произойти пожар, землетрясение или какое-либо другое бедствие. Опять-таки, страховка покрывает львиную долю таких случаев. Часто в договорах присутствует пункт, грозящий требованием досрочного погашения, в случае умышленного уменьшения заёмщиком ликвидности объекта недвижимости. Как такое может произойти на практике – представить себе сложно, так что опасаться этого не стоит.

Вообще, все случаи, когда банк вправе потребовать от заёмщика срочного погашения кредита – описаны в особом разделе кредитного договора. Перед тем как его подписать, не поленитесь прочитать все пункты этого раздела внимательно и не постесняйтесь задать менеджеру банка вопросы, если они у вас возникнут.

А если банк вдруг поднимет ставку по ипотеке?

Теоретическая вероятность такого развития событий ранее присутствовала, но теперь, в большинстве банков, при оформлении ипотечного кредита, ставка фиксируется не только в договоре, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Такая фиксация ставки позволяет не думать о возможных изменениях ставки заёмщику.

А если доллар/евро вырастет/упадёт? Если рубль девальвируют?

Если ипотека взята в рублях и рубль серьёзно упадёт в цене – это сыграет только на руку заёмщику, ведь ежемесячный платёж останется прежним, тогда как объективная ценность рубля упадёт. То есть, фактически вы будете платить меньше. Если кредит взят, например, в долларах и доллар резко вырос в цене – придётся платить больше в рублёвом эквиваленте. Если кредит взять в долларах и доллар упал в цене – заёмщик оказывается в выигрыше. Именно поэтому эксперты советуют брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход.

Какие ещё опасности могут быть?

Других серьёзных опасностей, кроме тех, которые перечислены выше, на наш взгляд, ипотечный кредит не несёт. Однако, некоторых неприятных моментов можно избежать, если знать о них заранее. Так, например, никогда не следует забывать о том, что банк всегда в первую очередь блюдёт свою выгоду. Если вам кажется, что вы нашли очень выгодный кредит – проверьте ещё раз его условия. Если ставка по кредиту очень маленькая, наверняка найдётся какое-нибудь условие, позволяющее банку получить с вас дополнительную комиссию или каким-то образом увеличит ваш ежемесячных платёж. Это нельзя называть серьёзной опасностью, но потерять на этом некоторую сумму денег заёмщик может.

Вывод

В целом, механизм выдачи ипотечных кредитов на данный момент отлажен, а права ипотечного заёмщика достаточно хорошо защищены. Главная возможная опасность – получить требование о досрочном погашении. Но если вы являетесь добросовестным клиентом – ипотека для вас безопасна.

Комментарии ( 3 )

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Онлайн заявка

Банки партнёры

Информация на сайте не является публичной офертой

Чем опасна ипотека

Все большее количество россиян в состоянии взять кредит на покупку жилья, но так ли это хорошо? Журнал «Финанс» попытался проанализировать негативные последствия ипотечной доступности.

По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), ипотечные кредиты в России выдают 350 банков. По сравнению с началом 2005 года количество кредиторов увеличилось на 40%. В Москве ссуды на покупку недвижимости предлагают 72 банка. В первой половине этого года в России было выдано почти 80 тыс. ипотечных займов, из них на долю столицы приходится 30%.
Однако пока только 8—15% (по разным оценкам) сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки. За кредитом не приходят 40—70% заемщиков, чьи заявки были одобрены. Причины — отсутствие подходящих объектов и рост цен. Весной они стабильно росли на 8—10% ежемесячно, и только летом рост замедлился до 4—5%.

Последние месяцы конкуренция на рынке ипотеки обострилась. Новые предложения для заемщиков появляются на рынке чаще, чем меняется погода. По данным МАИН, с начала прошлого года ставки по рублевым кредитам снизились на 1,94% для заемщиков, чей доход можно подтвердить официальными справками, и на 1,3% — для неподтвержденных доходов. По валютным кредитам аналогичные показатели составили 1,53 и 1,85% соответственно. Средние ставки на рынке для заемщиков с «серыми» доходами (таких большинство) — 11% в валюте и 13% в рублях. Обострение конкурентной борьбы вынуждает банки прилагать все больше усилий для привлечения клиентов.

Модные тенденции

Наиболее популярное нововведение последних месяцев — ипотека без первоначального взноса (ПВ). Первый шаг в этом направлении сделал Банк Москвы, отменив в июне ПВ на три месяца. Его примеру в июле последовал Национальный резервный банк (НРБ), где эксперимент продлится 60 дней. «Внешторгбанк — розничные услуги» (ВРУ) пошел еще дальше и не стал вводить ограничения по срокам, отменив ПВ при покупке жилья на вторичном рынке. Как уверяют в банке, без первоначального взноса ссуды можно будет взять по тем же ставкам, что и со взносом. Программа действует не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Красноярске, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде, Петербурге и Ленинградской области.

Учитывая рост цен на недвижимость, банки зачастую ничем не рискуют, отменяя или снижая первоначальный взнос. Ведь всего за два месяца квартира в Москве в состоянии подорожать на 10—20%, то есть на размер обычного ПВ. Если заемщик вдруг перестает обслуживать долг, банк без проблем сможет продать квартиру. Клиент внакладе тоже не останется. «После расчетов с кредитором заемщик имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его финансовые вложения в данную квартиру», — уверяет заместитель председателя совета директоров «Фосборн Хоум» Василий Белов. Впрочем, большинство ипотечных клиентов расплачиваются в срок. За последние три года процент невозвратов по ипотечным кредитам составил менее 1% — это намного меньше, чем по другим видам банковских ссуд.

Читать еще: Где можно заказать оценку квартиры?

Другое любопытное предложение — отсрочка погашения ПВ. В июне подобную услугу предложил банк «КИТ Финанс». Оплатить 20% стоимости приобретаемой квартиры или дома заемщик может через шесть месяцев после получения кредита. Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру, а уже потом заниматься продажей старой.

Еще одна «модная» тенденция — перекредитование заемщиков. Они берут ссуды в одном банке для досрочного погашения задолженности в другой кредитной организации. Это предлагают сделать Райффайзенбанк, Международный ипотечный банк, «КИТ Финанс», НРБ, ВРУ.

Кроме того, все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. По данным МАИН, почти в два раза увеличилось количество финансовых институтов, кредитующих покупку загородных домов. Примерно так же выросло количество кредиторов, предлагающих ломбардные программы под залог имеющейся недвижимости.

«Все большее количество людей обнаруживают: ипотека стала им доступна, — говорит андерайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. — Мы сейчас связываемся с клиентами, которые обращались к нам за консультацией год назад, но тогда мы не смогли им ничем помочь; теперь же ситуация на рынке многим позволяет взять ипотечный кредит». По мнению Василия Белова, практически любой человек, который обладает достаточным доходом, подтвержденным в той или иной форме, сегодня может претендовать на получение жилищного займа.

Опасные связи

Однако доступность ипотеки приводит и к негативным факторам. Основная опасность — значительное увеличение спроса на недвижимость. Ведь адекватного увеличения предложения не происходит. Впрочем, в Московской гильдии риэлторов долю ипотечных сделок на рынке недвижимости считают небольшой — 5—8%. Как уверяет президент ассоциации Анна Лупашко, «это слишком незначительно, чтобы оказывать влияние на рост стоимости жилья». Однако другие эксперты отмечают: достаточно сложно определить ту «критическую массу» ипотечных сделок, по достижении которой ипотека становится катализатором роста цен. Подобных исследований нет, и на этот счет можно только строить догадки. Скорее всего это произойдет, когда на любую квартиру на равных правах смогут претендовать как обычные покупатели, так и ипотечные заемщики. На вторичном рынке жилья такая ситуация уже фактически сформировалась. Банки по-прежнему не кредитуют дома, предназначенные на снос и с деревянными перекрытиями, однако других серьезных ограничений нет. Даже квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (их продавцы должны платить налог, поэтому хотят указывать в договоре фиктивную стоимость квартиры, на что многие банки раньше не соглашались), уже доступны для ипотечных заемщиков («Ф.» № 14). С новостройками сложнее: лишь немногие банки рискуют выдавать ссуды на покупку жилья, которого еще не существует.

Банковская «гонка» за клиентами постепенно изменит расстановку сил на рынке. По словам Василия Белова, если два года назад безусловным лидером по объемам ипотечного кредитования был Сбербанк России — ему принадлежало более 70% рынка, то сегодня, несмотря на рост объемов, доля «Сбера» постепенно снижается. «Недавно вышедшие на рынок банки активно отщипывают кусок общего пирога, предлагая минимум требований и ограничений как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам недвижимости», — отмечает Павел Комолов.

Как уверяет генеральный директор МАИН Татьяна Никитина, в этом году в число лидеров выдвинулись те банки, которые еще в конце 2005 года не могли даже считаться серьезными конкурентами. «Изменения произошли кардинальные, — рассказывает Татьяна Никитина, — например, Москоммерцбанк по итогам первого полугодия текущего года занял пятое место по объемам ипотечного кредитования, а в прошлом году он не входил даже в тридцатку сильнейших». Определенную роль сыграла гибкая политика банка. Москоммерцбанк — один из немногих финансовых институтов, кто открыто декларирует свое согласие занижать в договорах купли-продажи стоимость квартиры.

Помимо либерализации условий кредитования перестановке сил может поспособствовать активизация ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков. Сегодня кредит на покупку, скажем, автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы. Можно предположить, такая же тенденция будет наблюдаться и на рынке ипотечного кредитования: аналогами автосалонов будут выступать ипотечные брокеры и риэлторы.

Кредиты на покупку жилья предлагают многие иностранные «дочки», в их числе Первый чешско-российский банк, «АйСиАйСиАй — банк Евразия», Мичиноку-банк. «Зарубежные банки приходят с дешевым деньгами и развитыми технологиями, а это вынуждает отечественные кредитные институты менять свои валютные продукты на рублевые и уходить в регионы», — уверяет руководитель клиентского управления компании «Мой дом» Юлия Пузакова.

Массовый развод. Будущее ипотеки не столь радужно: на последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) высказывались опасения, что выдача жилищных кредитов может вообще прекратиться.

Одна из причин — поправки в Жилищный и Гражданский кодексы, принятые Госдумой в первом чтении 28 июля. Предлагается запретить отчуждать жилое помещение, если в нем проживают бывшие члены семьи собственника. До тех пор, пока перед ними хозяин жилья не выполнит имеющихся обязательств, возникших либо по решению суда, либо в соответствии с законом. «Проблема в том, что к этой формулировке нет никаких уточнений, — поясняет партнер юридической компании «Лигас» Анна Кожушко. — В соответствии с каким законом возникают обязательства? Это можно трактовать по-разному. Например, прописка определяет законное право человека на проживание по конкретному адресу. И это может стать поводом для обременения собственника жилплощади обязательствами перед всеми, кто прописан в его квартире». При таком толковании невозможно будет изъять квартиру у неплательщика, если там прописана его бывшая жена, так как сначала он должен обеспечить ее другим жильем или дать на него деньги. Это сводит на нет преимущества закона об ипотеке, который дает право банку в случае дефолта заемщика продать заложенную квартиру (вне зависимости от того, кто там прописан) и погасить ссуду. Если же кредитору придется дожидаться, пока неплательщик выполнит все свои обязательства, это может длиться до бесконечности и о долге можно будет просто «забыть».

Участники заседания сошлись на том, что данные поправки ни в коем случае не должны пройти. Если же они вступят в силу, как предполагает председатель ипотечного комитета АРБ, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин, ипотечные заемщики начнут в массовом порядке разводиться. Люди намеренно будут «рушить» семьи, чтобы не платить по кредиту. В результате банки либо вообще перестанут выдавать ипотечные ссуды, либо вынуждены будут поднять ставки для покрытия возросших рисков.

Угрожает развитию рынка и неясность с налогообложением операций по продаже ипотечных закладных, что помогает привлечь дополнительные ресурсы для выдачи новых ссуд. Сейчас все средства, полученные банком от продажи закладной, считаются доходом и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%. Уплата же налогов, по словам президента Городского ипотечного банка Николая Шитова, делает бессмысленной с финансовой точки зрения саму операцию по оформлению закладной и соответственно ее продажу.

И хотя пока ни у одного банка не возникало неприятностей с фискалами по данному поводу, если возникнет хоть один такой прецедент, выдача кредитов на покупку жилья может прекратиться. Или же они подорожают настолько, что их никто не будет брать. Банкиры предлагают внести поправки в Налоговый кодекс, которые бы разрешили эту проблему и освободили кредиторов от уплаты налога на прибыль со всей стоимости проданной закладной.

«Многие банки будут сильно разочарованы»

Игорь КУЗИН, председатель совета директоров банка «Дельтакредит»:

— Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20. Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки — те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн. Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро.

Читать еще: Где оформляется сделка купли продажи квартиры?

«Ставки приближаются к своему минимуму»

Йоханн ЙОНАХ, председатель правления Райффайзенбанка:

— В последнее время на российском ипотечном рынке появилось много новых игроков. Чтобы привлечь потенциальных клиентов, «новички» часто предлагают более привлекательные условия, чем банки, давно работающие с ипотекой. Более того, рост цен на рынке недвижимости и ограниченное предложение сокращают количество клиентов, имеющих возможность взять кредит и купить недвижимость. Отчасти такое снижение компенсируется ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. Сегодня многие банки фактически конкурируют за небольшое число клиентов. В такой ситуации можно только порадоваться за потенциальных заемщиков, для которых условия получения ипотечных кредитов становятся все более привлекательными. Однако снижение размера первоначального взноса — временное явление, связанное с ситуацией на рынке недвижимости. Это целесообразно только в условиях быстрого роста цен на жилье. Что же касается ставок, то они приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели. Основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья.

«Это прямая дорога к массовым невозвратам»

Дмитрий МОХНАЧЕВ, член правления Международного московского банка:

— Среди банков идет борьба за долю на рынке. А поскольку рынок сейчас очень тяжелый, все пытаются сделать свой продукт как можно более привлекательным. В начале года обычно идет затишье, а к концу первого квартала кредитные организации уже начинают понимать — вписываются они в свои планы или нет. В этом году весной стало ясно — продукт идет с большим трудом, поэтому банки стали предпринимать какие-то действия для повышения продаж. А потом начинается цепная реакция. Если один из крупных игроков меняет, то и другие вынуждены предпринимать адекватные меры — для защиты своих позиций на рынке. Согласен, есть опасность, что эта гонка может закончиться плохо. Особенно если говорить о выдаче кредитов без первоначального взноса. Рынок недвижимости явно перегрет — об этом все говорят. Если начнется сдувание этого пузыря, то обеспечение по кредиту станет меньше, чем сам кредит. А это прямая дорога к массовым невозвратам. Когда сумма залога становится меньше, чем объем твоего долга, клиентам хочется прийти к кредитору и положить ему на стол ключи: забирай. Ипотека не является особым видом кредитования, где риск дефолтов по кредитам минимален, как считают многие. Если жилье у человека единственное — да, он будет за него держаться. Но, как показывают наши наблюдения, сейчас очень много клиентов приобретают квартиру не потому, что им негде жить. Они просто инвестируют свободные деньги — таких заемщиков у нас не меньше 10%.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

Читать еще: Что означает жилая площадь квартиры?

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Квартира в ипотеку: риски для покупателя

Риски покупателя при покупке квартиры в ипотеку находятся не на поверхности ввиду опрометчивого доверия банкам, которые берут приобретаемое в залог жилье и в случае опасности потребитель остается с невыплаченным долгом. Но это самая основная и серьезная неприятность, причины которой мы также рассмотрим в статье.

Риски покупки квартиры в ипотеку

Одним из вариантов купли жилья на вторичном рынке является приобретение квадратных метров, находящихся в залоге кредитной организации. В этом случае требуется первоначально погасить сумму долга перед кредитором, а снятие обременения требует определенного времени, зачастую несколько недель. Именно в этот период возможно возникновение для покупателя определенных негативных последствий.

Среди потенциальных рисков необходимо выделить:

Отказ продавца от сделки после того, как покупатель уже проел погашение займа в банке. В таком случае предстоят судебные тяжбы для возврата потраченных денег.
В случае передачи денежных средств продавцу на погашение долга нет никаких гарантий, что он добросовестно выполнит свои обязательства, а не окажется банальным мошенником.
Попытки переписать на себя залоговую недвижимости вместо текущего владельца квадратных метров могут столкнуться с нежеланием организации-кредитора идти на такие изменения, например, из-за недостатков кредитной истории нового держателя ипотеки.
При оформлении залога с использованием материнского капитала новый владелец может столкнуться с опасностью претензий на квадратные метры со стороны детей продавца после достижения ими совершеннолетнего возраста.
При покупке ипотечной квартиры в кредит существует риск, что кредитор откажет в ее предоставление, в то время как задаток, составляющий обычно около 10% стоимости объекта, уже будет передан продавцу.

Как купить ипотечную квартиру без риска

Существует несколько способов, позволяющих полностью или частично снизить риски финансовых потерь при осуществлении сделок с ипотечным жильем.

При приобретении жилья в ипотеку можно обратиться за займом в тот же банк, где находится обременение на купленное жилье. В этом случае к обеспечению можно подключить банковскую службу безопасности для защиты от мошеннических действий.

Обременение может быть снято продавцом за счет суммы потребительского кредита, который он сможет оперативно погасить после получения средств от продажи жилища.

Среди мер общего характера, применимых к приобретению любой недвижимости, можно выделить:

Все платежи желательно проводить в безналичной форме, чтобы иметь подтверждение оплаты;
Желательно запросить у продавца справку о неиспользовании материнского капитала при купле жилища;
При оформлении ипотеки у другого цедента для проведения сделки можно воспользоваться аккредитивом;
Проверить количество собственников у приобретаемого жилья. Законной сделка станет только при наличии письменного согласия всех владельцев жилья.

Безопасность расчетов
Эффективным средством защиты денег при покупке квартиры с непогашенной ипотекой для нивелирования риска — использование банковских ячеек. В этом случае деньги делятся на две части и помещаются в отдельные ячейки.

В первой находится сумма, равная оставшейся стоимости кредита. Ее продавец получит после того, как права собственности переоформлены на покупателя. Эти деньги им расходуются на погашение финансового займа.

Оставшаяся часть денежной массы будет получена продавцом после того, как цеденту будет предоставлена выписка об отсутствии обременения на объект недвижимости.

Плюсы покупки жилища с обременением
Несмотря на наличие негативных последствий, покупка ипотечных объектов имеет под собой и плюсы.

Во-первых, жилье уже было проверено банком на предмет скрытых угроз (хотя это спорное утверждение).
Во-вторых, стоимость такого объекта оказывается на 10-15 дешевле среднерыночной.

Вы изучили потенциальные риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка и варианты снижения опасности остаться без денег и квадратных метров.