Через какое время можно продать приватизированную квартиру?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Через какое время можно продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности. Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки. При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор(если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи приватизированной квартиры

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

Читать еще:  Как ускорить очередь на получение квартиры?

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.

Сделать это возможно только, если жилье оформлено в собственность. Не следует забывать и о налогах, которые полагается выплачивать с любой сделки, приносящей доход.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Приватизация (общие правила)

Под приватизацией понимается предоставление в собственность жилой недвижимости лицам, которые проживают в ней на законных основаниях. Происходит передача жилья из государственной в частную собственность (статья 217 ГК РФ).

Процесс оформления квартиры в собственность проводится по определенным правилам:

  • Участвовать в бесплатной приватизации разрешается только 1 раз в жизни (статья 11 ФЗ №1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, получившие свою первую собственность до 18 лет.
  • Участники приватизации должны иметь в нем постоянную прописку.
  • Обязательно наличие письменного согласия всех проживающих на приватизируемой территории граждан. За детей такое согласие подписывается родителями или опекунами. Отказ от участия в приватизации требуется оформить в нотариальной конторе.
  • Квартира или комната, переходящая в частную собственность, не должна находиться в общежитии или в аварийном здании, не должна числиться в фонде служебных помещений или в закрытом военном городке.
  • Обязательно наличие на руках документов на жилье: кадастровый паспорт и технический.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Законодательство

Законодательной основой приватизации является ФЗ №1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда».

Здесь обозначены основные принципы и цели процесса перехода жилья в частную собственность.

В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).

В ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав недвижимости» указывается организация, выполняющая функции контроля и оформления всей документации, связанной с приватизацией. Эта роль возложена на ЕГРП (статья 12).

Установлен точный порядок проведения приватизации (статья 13):

  1. Предоставление документов на квартиру и на ее владельцев в ЕГРП.
  2. Рассмотрение предоставленных бумаг, установление их правовой основы.
  3. При принятии положительного решения оформление всех положенных записей в едином реестре и выдача свидетельства о приватизации.

к содержанию ↑

Через какое время можно продавать?

Права на недвижимость предоставлены собственнику, который распоряжается ею по своему усмотрению. Он может продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду находящееся в собственности жилье.

Такая возможность наступает сразу после получения свидетельства и постановки жилья на государственный учет в Росреестре.

Продать квартиру собственник может в тот же день, как получит на руки документ о собственности.

Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.

При продаже квартиры гражданин получает прибыль и по законам российского государства с нее требуется заплатить налог (НДФЛ).

Читайте статью, как правильно написать объявление о продаже квартиры тут.

Как продать, чтобы не платить налоги?

Налог на доходы является основным прямым налогом с физического лица.

Его расчет производится по формуле, в которой ставка (13%) умножается на величину налогооблагаемой базы.

Уменьшение базы происходит за счет вычета, оформить который нужно в налоговой инспекции после предоставления декларации.

Имеется несколько вариантов, позволяющих значительно уменьшить налог на доход, получаемый от продажи недвижимости, или совсем не платить его. Все варианты являются законными.

Уменьшаем налогооблагаемую базу

По НК РФ (ст. 220 п. 2 пп. 1) разрешается из стоимости продаваемого жилья делать вычет в размере 1 млн. рублей.

Предоставляется такая возможность любому гражданину многократно за его жизнь. Ограничение в том, что применить вычет можно один раз за отчетный год.

Обычно пользуются такой льготой при следующих обстоятельствах:

  • Получение квартиры без каких-либо крупных расходов: в виде подарка или наследства;
  • Стоимость недвижимости менее 1 млн. рублей;
  • Нет документации, подтверждающей приобретение жилья.

Например. Комната была подарена и через год продана новым владельцем за 800 тысяч рублей. После этой сделки не потребуется платить налог на получение доходов, так как прибыль от продажи меньше установленного по закону вычета.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Уменьшение налога на сумму расходов

Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена на сумму расходов, которые были затрачены ранее на ее приобретение (ст. 220 п. 2 пп. 2 НК РФ).

Вариант применим при имеющихся в наличии документах на приобретение недвижимости.

Например. Жилье было куплено за 2,1 млн. рублей. Через несколько лет его продали за 2,4 млн. рублей. Налогооблагаемая база составит 2400000-2100000=300000 рублей. С этой суммы потребуется оплатить налог в размере 300000рублей*13%=39000 рублей.

Взаимозачет налоговых выплат

Для проведения взаимозачета важно, чтобы процедура приобретения и последующей реализации квартиры происходила в одном отчетном периоде.

Если эти операции будут выполнены в разные годы, то придется сначала заплатить налог на доход, полученный в одном году, а затем получить обратно налоговый вычет за другой год.

Например. Квартира была куплена за 2,2 млн. рублей. Налогооблагаемая база из-за отсутствия документов о расходовании средств на приобретение жилья снижена только на 1 млн. рублей и составляет 1,2 млн. рублей. С этой суммы размер НДФЛ равен 120000 рублей*13%=156000 рублей.

Налоговый вычет предоставляется только 1 раз в жизни на сумму, не превышающую 2 млн. рублей. Причем гражданин должен быть плательщиком НДФЛ.

Особенности налогообложения

Платить или нет, налог на доходы от реализации недвижимости определяется количеством лет, сколько квартира находилась в собственности у владельца.

Сразу

Если продажа квартиры состоялась сразу после получения ее в собственность, гражданин обязан оплатить налог с полученных доходов.

В случае невыполнения наступают штрафные санкции. Нарушитель заплатит кроме налога дополнительно 20% штрафа от суммы.

Если будут доказаны умышленные действия, то по статье 122 НК РФ взимаются в качестве штрафных санкций 40%.

Согласно статье 198 УК РФ, если сумма сокрытия составляет более 600 тыс. рублей, то наступает уголовная ответственность.

Через 3 года

По статье 217.1 НК РФ за проданное жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 года и находилось в собственности 3 года, налог не выплачивается.

Такой же срок установлен и для квартир, полученных в наследство, подаренных или приватизированных, если регистрация была оформлена после 1 января 2016 года.

Для остальной недвижимости, полученной после этой даты, срок увеличивается до 5 лет.

Момент, с которого начинается отсчет вступления в права собственности, является дата регистрации в Росреестре.

Исключение составляет жилье, полученное в наследство, в этом случае отсчет производится от даты смерти завещателя.

Читать еще:  Дарение с отсрочкой вступления в право собственности

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

Для заключения сделки по продаже приватизированной квартиры требуется пакет документов:

  1. Паспорт собственника. Если владельцев жилья несколько, то нужны документы всех собственников.
  2. Документ о праве собственности.
  3. Правоустанавливающие бумаги. При получении квартиры в наследство требуется завещание, при дарении – дарственная, при покупке – договор купли-продажи.
  4. Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
  5. Выписка из домовой книги (Форма №9) обо всех прописанных лицах.
  6. Справка из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру.
  7. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
  8. Согласие всех собственников на продажу недвижимости.

Право на реализацию квартиры возникает сразу, как только получено свидетельство о собственности.

Если продажа оформляется по истечении установленного законодательством срока, то с владельца не взимается налог на доходы.

Но если продать квартиру нужно срочно, а срок, после которого возможно реализовать жилую недвижимость без взимания налога, не истек, то продавец обязан оплатить налог.

Как продать квартиру и не платить налог, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Поделиться с друзьями:
Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город дек 2019 ноя 2019
Москва 223 т.р. 222,5 т.р.
С-Петербург 136 т.р. 134,5 т.р.
Екатеринбург 74,7 т.р. 74,5 т.р.
Новосибирск 73,5 т.р. 73,2 т.р.
Сочи 124 т.р. 122,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Рынок недвижимости активно развивается. Сейчас многие приобретают дома или квартиры. После определенного времени проживания, по разным причинам, жилье приходиться продавать.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если квартира или дом муниципальные, перед последующей реализацией их нужно в обязательном порядке приватизировать.

Выполнение мероприятия связано с рядом нюансов. Актуальным становится вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации.

Общие сведения

Приватизация – это передача имущества из государственной собственности в частную.

Выполнив манипуляцию, человек становится полноправным хозяином недвижимости и получает возможность совершать все доступные действия с ней.

Перед продажей операцию нужно выполнить в обязательном порядке. В противном случае реализовать недвижимость не получится. Кроме того, перед сделкой купли-продажи, нужно, чтобы жилье находилась в собственности определенное время. Так через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Права нового собственника

После регистрации квартиры, ее собственник становится полноценным обладателем, который может распоряжаться недвижимостью так, как сочтет нужным:

  • выставить на продажу;
  • заселить квартирантов;
  • занести в завещание;
  • подарить;
  • проживать самому.

По закону нет никаких ограничений по пользованию собственностью, кроме одного условия: не нарушать права других лиц, проживающих в квартире. Однако, приватизируя квартиру, собственник обязан будет платить налоги.

Законодательная база

По законодательству Российской Федерации, ФЗ № 1541-1, для приватизации квартиры нужно соответствовать следующим требованиям:

  • быть гражданином России без исключений;
  • быть участником в договоре соцнайма;
  • проживание в данной квартире на постоянной основе.

Стоит знать, что с марта 2020 года, бесплатная приватизация стала бессрочной.

Через какое время можно продать квартиру после приватизации?

Многие лица интересуются, через какое время можно продать квартиру после приватизации.

С одной стороны, законом не запрещается продавать квартиру сразу, как только гражданин получил на руки свидетельство о праве собственности.

Однако, тут следует учесть, что в случае, когда квартира приватизирована менее 3-5 лет (зависит от года, когда была приобретена недвижимость), собственнику перед продажей, придется платить налог.

На данное время сумма налога составляет 13%, и его нужно внести, если квартира стоит больше 1000000 рублей.

Если же цена недвижимости не превышает эту сумму, платить налог не потребуется.

Чтобы не платить налог

Никаких временных ограничений на продажу жилья существует. Нужно только следовать двум основным правилам:

  • приватизировать квартиру;
  • оплатить налоги после продажи.

Часто бывает, что граждане недовольны суммой, которую они должны передать государству. Однако, при продаже старой и покупки новой квартиры, выплаченный налог возвращается.

Человек сможет получить налоговый вычет, который имеет свои особенности:

  • одноразовое использование;
  • ограничение до 2000000 рублей;
  • получает его только плательщик налогов.

Несмотря на ограничения, вариант полезен и поможет избежать внесения большой суммы налога.

Можно ли сразу после сделки?

После того, как указанный в законе срок истечет, возможность пропадает, и отсчет начисляется с момента получения свидетельства о праве собственности. Квартира перестанет считаться чистым доходом.

Если вопрос стоит в том, можно ли продавать имущество сразу после оформления, ответ будет положительным.

Однако собственнику придется платить налог в размере 13% от стоимости квартиры. При этом, не имеет значения, кому будет продана жилая площадь.

Особенности

Продажа квартиры не всегда проходит гладко. Когда собственник только один и прописан в той же в квартире, трудностей не возникнет.

Но проживание в недвижимости несовершеннолетних или инвалидов существенно усложнит процедуру.

Нужен образец иска о приватизации квартиры? Смотрите тут.

Когда собственников несколько, продажа квартиры завершается с согласием остальных жильцов. Процедура продажи доли в квартире регулируется ГК РФ.

Чтобы реализовать часть недвижимости, нужно учесть ряд особенностей и требований для продажи.

Перед тем, как совершать сделку купли-продажи, нужно составить письменное извещение для других жильцов. Когда бумага получена, им будет выдан срок в 1 месяц для перекупки доли.

В ином случае, собственник части недвижимости может распорядиться ей по собственному желанию и продать, кому хочет.

С прописанным человеком

Наличие прописки в квартире не составит особо больших затруднений при продаже имущества. Однако, перед совершением сделки, те, кто прописан в квартире, обязательно должны оттуда выписаться.

Если добровольно это сделать не получается, собственник жилья имеет право выписать людей в судебном порядке, правильно аргументируя требования.

С несовершеннолетним ребенком

Если кроме собственника и взрослых граждан в квартире прописаны несовершеннолетние лица, продажа квартиры усложнится.

Закон активно защищает права детей и не позволит ущемлять их права. В противном случае на родителей могут возложить штраф.

Для того, чтобы этого избежать, нужно помнить, что осуществить продажу будет возможно только при наличии другого жилья, которое не ухудшит жилищные условия детей.

Можно ли реализовать не приватизированное жилье?

Неприватизированную квартиру продать невозможно. Однако есть 2 способа, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи, если на приватизацию нет времени.

К ним относятся:

  • приватизация вместе с покупателем;
  • обмен квартиры.

Для того, чтобы приватизировать недвижимость совместно с покупателем, необходимо сделать следующее:

  1. Узнать, попадает ли квартира в программу приватизации.
  2. Собрать пакет всех необходимых документов.
  3. Обратиться в администрацию города.
  4. Обратиться к нотариусу.
  5. Взять определенную сумму с покупателя квартиры за процедуру оформления в собственность.

После процедуры продажа квартиры будет проходить без каких-либо трудностей.

Через обмен

Еще одним способов продать квартиру, не приватизируя ее, является обмен. Это довольно сложный процесс, имеющий ряд юридических тонкостей.

Чтобы выполнить процедуру, потребуется пройти следующие этапы:

  1. Разместить во всех источниках информацию о желании продать квартиру (распечатанные объявления, интернет, знакомые). Необходимо сразу уточнить, что квартира не приватизирована. Опираясь на этот факт, потенциальные покупатели будут заранее знать, что покупка жилья связана с дополнительными сложностями.
  2. Обмен. От покупателя потребуется «буфер», который требуется для проведения обмена. Буфер является жильем, принадлежащим агентству недвижимости.
  3. Оформление. После продажи квартиры, необходимо перейти к оформлению заявления о совершении обмена. Для этой процедуры и продавцу, и покупателю нужно собрать полный требуемый пакет документов.
  4. Рассмотрение. После подачи заявления, следует дождаться его рассмотрения. Выполнением действия занимаются уполномоченные государственные органы.
  5. Результат. После проведения всех процедур, у продавца останется жилье, которое изначально принадлежало агентству. В последствие это жилье следует продать обратно агентству недвижимости.

Какие требуются документы для оформления приватизации квартиры? Полный перечень здесь.

Сколько стоит приватизация земельного участка? Подробности в этой статье.

Однако обмен имеет ряд минусов, которые нужно учесть. Такие манипуляции обычно не вызывают доверия у покупателей, потому продать квартиру таким способом сложно. Выполняя подобные действия, можно наткнуться на мошенников в лице агентства недвижимости.

На видео о налоге на продажу жилья

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector