Что означает общая долевая собственность на квартиру?

Права и обязанности участников общедолевой собственности на квартиру

Свободно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом – право каждого собственника. Но действия владельца не должны нарушать права других лиц. Индивидуальная собственность вызывает меньше споров и разногласий, чем общая. Мирное сосуществование дольщиков в одной квартире возможно только при точном следовании букве закона. Поэтому общедолевая собственность на квартиру требует глубокого знания прав и обязанностей каждого.

Жилье в долевой собственности

Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.

Каждый дольщик имеет право эксплуатировать свое имущество и распоряжаться долей в квартире. Но при этом нарушать права и интересы других собственников запрещается.

Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.

Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:

• улучшение объекта за счет средств одного из участников;
• изменение количества собственников.

Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.

Основания возникновения

Среди оснований возникновения общедолевой собственности граждан выделяют:

Как следует из ст. 30 Жилищного кодекса РФ , все владельцы квартиры должны распоряжаться жильем в соответствии с назначением и пределами его применения.

Кроме перечисленных сделок, право общедолевой собственности устанавливает и брачный договор, заключенный согласно требованиям ст.41 Семейного кодекса РФ . В этом документе прописываются условия владения имуществом, которое уже нажито или только планируется в будущем.

Необходимость заключения договора между супругами возникает при покупке квартиры в ипотеку. Установленный порядок выплат позволяет одному супругу обезопасить себя от претензий кредиторов при невыполнении кредитных обязательств вторым.

Много спорных вопросов возникает при наследовании приватизированной квартиры несколькими гражданами. Правопреемниками по завещанию могут быть любые граждане, даже если между ними нет кровных связей, а по закону – только родные, в соответствии с установленной ГК РФ очередностью.

Распределение долей между собственниками

Как упоминалось выше, части, не определенные законом или соглашением, считаются равными. Таким образом, в квартире на двух собственников каждый станет владельцем ½ части, на трех – 1/3 и так далее. Такое распределение может быть оспорено любым из участников в случае:

• изменения состава собственников квартиры;
• выполнения неотделимых улучшений имущества за свой счет.

Изменение долей происходит на основании соглашения между владельцами либо по решению суда.

Право распоряжения

Владельцы квартиры нередко заходят в тупик при распоряжении общедолевым имуществом, ведь условия должны удовлетворять каждого. Законодательно установлены следующие права дольщика:

• определение и пересмотр размера своей доли;
• выполнение ремонтных работ либо других улучшений в квартире;
• распоряжение имуществом, не нарушающее интересов других участников;
• получение денежной компенсации при отказе от своей доли;
• выделение части в натуре.

Согласно ст. 246 ГК РФ , свои права при долевой собственности квартиры владелец реализует с согласия остальных участников. Получать его нужно для каждого пункта в отдельности либо на основании договора о распоряжении общим имуществом. В документе оговариваются:

Условия могут дополняться в зависимости от требований жильцов. Если же владельцы не пришли к согласию, каждый из них имеет право обратиться в суд.

Оформление прав на часть имущества

Регистрация права собственности на долю не отличается от процедуры оформления прав на иную недвижимость. Ст. 42 Закона РФ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» определяет, как оформить долевую собственность на квартиру.

Право регистрируется на основании заявления переданного:

• лично,
• почтой,
• в электронном виде.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и основания для перехода прав.

Долевая собственность при ипотеке

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.

Часть неделимого имущества не может быть предметом ипотеки.

Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.

Обязательная доля при покупке жилья за маткапитал

Согласно Закону РФ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» , материнским капиталом можно распорядиться для улучшения жилищных условий. Ст. 10 предусматривает оформление приобретенного жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению, отраженному в обязательстве.

Обязательство о выделении долей удостоверяется нотариусом и предоставляется в органы ПФ РФ при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом.

Раздел имущества

Ст. 252 ГК РФ оговаривает возможность раздела квартиры, находящейся в общедолевой собственности. Самый простой способ – это соглашение сторон, которое определяет:

• размер доли каждого владельца;
• права и обязанности в отношении:
  • своей части квартиры,
  • имущества других собственников;
• порядок рассмотрения разногласий и внесение изменений в договор.

Зафиксировав раздел квартиры на доли документально, все совладельцы должны подписать договор и заверить его у нотариуса. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.

Если часть квартиры, выделяемая одному из владельцев, слишком мала и не соответствует доле, причитающийся ему по закону, договору или другому документу, остаток может быть выплачен в виде денежной либо другой компенсации.

Если соглашение о способе и условиях раздела не достигнуто, спор рассматривает суд. В этом случае один либо все собственники подают заявление на разделение долей квартиры.

Суд может устанавливать обязанность по денежной выплате в следующих случаях :

• доля собственника незначительна и не может быть выделена;
• участник не имеет существенного интереса в эксплуатации квартиры;
• выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба квартире.

После получения компенсации собственник теряет право на владение имуществом.

Выделение доли в натуре

Поскольку нажитое в браке имущество является совместным, соглашение о выделении супружеской доли подписывается только после ее предварительного определения. Квартира делится в равных частях, если иное не предусматривает закон либо брачный договор.

Выделить долю квартиры одному из собственников в натуре можно только в том случае, если технические характеристики жилья предполагают такую возможность. Основным из условий является изоляции части квартиры. К дополнительным требованиям относят наличие отдельного входа, своего санузла и кухни.

Читайте подробнее о том, каким образом производится выделение доли в квартире.

Определение порядка пользования жильем

Если выделить доли в натуре каждому собственнику невозможно, например, имеет место долевая собственность на однокомнатную квартиру, закон предлагает установить порядок пользования таким имуществом. В этом случае защищены права каждого собственника и не нарушаются интересы совладельцев.

Порядок пользования устанавливается добровольно и отражается в нотариально заверенном договоре.

При отсутствии согласия между участниками спор решается в судебном порядке. Каждый получит в пользование конкретную часть квартиры с сохранением права общедолевой собственности.

Аспекты продажи жилья

В соответствии со ст. 42 Закона РФ № 218, продажа квартиры либо долей, принадлежащих нескольким собственникам, оформляется письменно и удостоверяется нотариально. При заключении сделки взимается госпошлина исходя из суммы договора: 0,5 % стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

К существенным условиям договора относят:

• идентифицирующие характеристики квартиры и долей;
• стоимость и порядок расчетов;
• сроки освобождения жилого помещения.

Право собственности переходит к покупателю после регистрации договора купли-продажи в ЕГРН.

Оплата налогов владельцами долей

Согласно ст. 23 Налогового кодекса РФ , налогоплательщики обязаны сообщать в фискальные органы о наличии объектов недвижимости и уплачивать установленные платежи. Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году уплачивается исходя из налоговой базы.

Согласно ст. 402 НК РФ база налогообложения объектов недвижимости определяется их кадастровой стоимостью, рассчитанной на основании Закона РФ от 03.07.2016 № 237 “О государственной кадастровой оценке” .

Налог уплачивают все собственники соразмерно долям один раз в год на основании налогового уведомления, полученного в бумажном либо электронном виде. Базовая ставка установлена ст. 406 НК РФ. Налог на квартиру составляет 0,1 % в отношении частей жилых домов, квартир и комнат.

Местные власти и муниципальные образования вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки для подведомственных территорий согласно рамкам, оговоренным в НК РФ:

• до 300 000 руб. – до 1%;
• свыше 300 000 руб. – от 1% до 3 %;
• свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

Если жилье приобретается в браке, супругам полагается налоговый вычет. Его размер не зависит от формы собственности. Сумму определяет налоговый орган на основании заявления, подписанного и мужем и женой.

Максимальный вычет, который может получить каждый из супругов, равен 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).

Долевое владение домом

К участникам долевого владения земельным участком и домом относят:

• граждан, оформивших совместно куплю-продажу объекта;
• наследников по закону или завещанию;
• владельцев много- и малоэтажных строений.

При долевой собственности на неделимое имущество каждый владелец получает право не на конкретную часть участка и дома, а на весь объект целиком. При этом собственники устанавливают регламент пользования домом и участком.

Совместное владение недвижимостью

Ст. 253 ГК РФ определяет режим владения и распоряжения квартирой в общей совместной собственности. Пользование имуществом осуществляется участниками сообща на условиях:

• устной договоренности;
• сложившегося порядка;
• молчаливого согласия всех собственников;
• нотариально удостоверенного соглашения;
• решения суда.

Любые сделки с квартирой в совместной собственности требуют согласия всех участников.

Заключение

Процедура оформления в собственность квартиры несколькими гражданами не отличается от регистрации единоличных прав. Пользование и распоряжение долевым имуществом осуществляется на основании согласия всех участников. Закон определяет, в каких случаях можно выделить доли каждого собственника в натуре, а когда этого сделать нельзя. Зная свои права, участники долевой собственности смогут бесконфликтно и с максимальной выгодой владеть своей частью квартиры.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Совместная и долевая собственность: в чем разница и как оформляется квартира без определения долей?

Существует несколько видов собственности, отличающихся по сути и имеющих особенности распоряжения. Совместная собственность на квартиру без определения долей несколько ограничивает действия каждого собственника. Почему возникает такая ситуация и в каких случаях выгодно совместное владение одним объектом?

Общая долевая собственность: что это значит и какой бывает?

Определение общей совместной собственности ГК РФ подразумевает такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют на него равные права.

Существует несколько разновидностей:

В первом случае все лица имеют в собственности весь объект целиком, при этом точная доля не выделена ни у одного из них. Во втором – у каждого собственника есть личная часть объекта, которой он вправе распорядиться при выполнении определенных условий.

Совместное долевое имущество имеет главное отличие от других видов – каждый из собственников при желании продать объект вынужден привлекать к сделке остальных совладельцев. Только при наличии безоговорочного согласия всех участников, сделка состоится.

При выделенных долях каждый из владельцев обязан предупредить остальных о продаже, и предложить первыми выкупить часть имущества. Только после их отказа разрешается отчуждать долю третьим лицам. Именно в этом заключается основное различие в видах совместной собственности.

В каких случаях возникает?

В разных ситуациях может возникнуть такой вид владения объектом:

1. по законодательству без учета воли сторон;
2. по желанию участников сделки.

В первом случае примером может стать совместное владение недвижимостью в браке. При покупке квартиры в период заключения законного брака, если у супругов нет брачного договора предусматривающего иной вариант, объект автоматически будет находиться в совместной собственности. Оба супруга имеют равные права на имущество, независимо от того, на чье имя оно оформлено.

Во втором случае при любой сделке несколько лиц вправе договориться и приобрести объект в совместную собственность.

Чем отличается общедолевая от долевой?

Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.

Основные характеристики	Тип собственности
Совместная	Долевая
Принадлежность всего объекта	Владельцами являются одновременно все лица	Каждый имеет свою часть
Способ и границы распоряжения	Для продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторон	У второго собственника есть лишь право первой покупки
Наличие четко выделенных долей	Нет	Есть
Правила и порядок оплаты коммунальных услуг и налогов	Все собственники на равных условиях	Каждый собственник за свою долю

Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Что лучше: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки каждого из видов собственности необходимо рассматривать в разных аспектах. Совместное владение имеет главный недостаток – отсутствие возможности каждого из собственников распоряжаться объектом без общего согласия всех остальных.

Этот же фактор с другой стороны можно рассматривать как преимущество. Если кто-то из владельцев решит продать свою часть, он не сможет свободно реализовать это право без привлечения остальных собственников.

Как купить недвижимость в совместную собственность?

Приобретение недвижимости в период нахождения в законном браке на деньги из семейного бюджета автоматически делают ее совместной, если брачным договором не предусмотрено иного. При этом совершенно не имеет значения, на чье имя записан объект.

При разводе супруги имеют право на раздел объекта, а в период нахождения в браке на распоряжение на равных правах.

Если необходимо реализовать иной вариант, то лица, которые желаю владеть объектом на праве совместной собственности, должны заранее это согласовать. Оформление договора при этом происходит на нескольких покупателей с указанием на то, что объект будет являться их совместной собственностью.

Как продать квартиру?

Чтобы реализовать отчуждение квартиры, находящейся в совместной собственности нескольких лиц, необходимо получить согласие на продажу всех без исключения собственников. Если явиться на оформление сделки не представляется возможным, то одобрение получают в письменной форме. Собственник его оформляет у нотариуса, который заверяет волю заинтересованного лица подписью.

Процедура отчуждения объекта упрощенно выглядит следующим образом:

1. получение согласия всех собственников;
2. сбор необходимых документов;
3. оформление договора купли-продажи;
4. регистрация перехода прав собственности и внесение соответствующих данных в ЕГРН.

В перечень требуемых документов, кроме согласия собственников, включаются:

• паспорта владельцев объекта и покупателя;
• техпаспорт объекта;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и подтверждающая право собственности на объект;
• согласие органов опеки, если в деле участвует несовершеннолетний.

Договор заключается в письменной форме и для надежности заверяется нотариусом. После этого все документы вместе с договором передаются на регистрацию в Росреестр непосредственно или через МФЦ, Госуслуги.

Нюансы оформления продажи части квартиры

Реализация отчуждения части объект происходит аналогичным образом. Однако есть определенные нюансы продажи, которые заключаются в необходимости выдела доли каждого собственника.

Если один из владельцев недвижимости пожелал продать свою часть, то ее придется сначала обозначить – зарегистрировать права на личную долю отдельно от остальных.

В этом случае процедура начнется именно с выдела долей для каждого собственника. Кроме того, обязательным является нотариальное заверение договора купли-продажи доли. Это необходимо для минимизации недобросовестных сделок с долями и предусмотрено российским законодательством.

В результате, совместная долевая собственность представляет собой такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют равные права на него. При продаже или дарении такой квартиры приходится согласовывать действия между всеми владельцами, после чего происходит составление договора. Если отчуждается доля, требуется обязательное нотариальное заверение.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Распоряжение общей долевой собственностью на квартиру

Общая долевая собственность на квартиру – это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость – явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение – о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью – это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме – свыше 50%.
2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура – оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность – это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

Все о долевой собственности на квартиру

С каждым годом наблюдается все больший рост цен на недвижимость. Собственный дом с участком или даже небольшая квартира на окраине города стали настоящей роскошью, которую, к сожалению, не многие могут себе позволить. Единственным вариантом является покупка доли недвижимости. Это даст возможность получить прописку и проживать на своем, хоть и небольшом, жилом объекте. Долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. Как правило, объектом долевой собственности становится недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

Долевая собственность — что это такое?

Долевая собственность — право нескольких человек на имущество с точным определением доли в этом праве для каждого из них. Гражданин, который участвует в долевой собственности, может использовать только определенную часть имущества, полагающуюся ему по закону.

Причины возникновения

Основными причинами возникновения этого права являются:

1. Приватизация. Как правило, при прохождении процедуры разгосударствления права на недвижимость распределяются в равном соотношении между всеми ее жильцами.
2. Купля-продажа. Собственник имущества может продать определенную его часть другому лицу.
3. Признание права собственности судом.
4. Раздел имущества между супругами. Этот пункт тесно связан с предыдущим, так как обычно процедура разделения имущества между бывшими мужем и женой производится в судебном порядке. Но иногда доли определяются согласно брачному договору, совместному решению супругов и другим факторам.
5. Наследование определенной доли имущества по закону или завещанию. В таком случае долевая собственность возникает, если имущество было унаследовано несколькими лицами.

Разница между совместной и долевой собственностью

Понятия данных двух видов собственности в корне отличаются друг от друга, хотя их довольно часто путают даже юридически подкованные люди. Самое главное отличие заключается в том, что при долевой собственности производится деление имущества на доли, не всегда доли всех собственников равны. При совместной собственности деления имущества нет. Все его собственники вместе пользуются и распоряжаются им, коллегиально принимают решения и т. д.

При долевой собственности каждый из совладельцев имеет более четкие права. Лицо может свободно распоряжаться и владеть своей долей, проблем с ее продажей, как правило, не возникает. При совместной же собственности для продажи имущества необходимо получить согласие всех остальных владельцев. Если оно не было получено, нужно пройти процедуру выделения доли. Только она будет доступна для продажи.

Что касается налога на недвижимость, то при долевой собственности для каждого владельца он пропорционален его доли на имущество. При совместном владении все собственники платят налог в равном размере. Данное правило действует и на налоговый вычет.

Идеальная доля

Обычная квартира разделяется на доли только условно, фактического ее деления не производится. Деление недвижимости на отдельные помещения возможно только в том случае, если каждое из них будет иметь свой вход, инженерные системы (санузел, отопление и т. д.). Как правило, это встречается только в частных домах, где сам объект может быть разделен на 2-4 части.

При определении долей делится не сама квартира, а права на нее. Каждый из участников долевой собственности не может считаться полноправным хозяином всей жилой площади. Он обладает правом собственности только на определенную ее часть, которую физически осязать нельзя.

Стоит отметить, что свободное пользование частью имущества возможно только при соблюдении прав других совладельцев. Если речь идет о квартире с несколькими комнатами, то, как правило, они распределяются между собственниками. Составляется удобный график пользования санузлом и кухней.

Разделение комнат может быть неравным. Рассмотрим простой пример. У двухкомнатной квартиры есть 2 собственника. Права на квартиру равны. Суд постановил, что одному из них будет предоставлен для личных нужд зал площадью 17 квадратных метров, а второму — спальная комната площадью 9 квадратных метров. В таком случае размер коммунальных платежей для каждого жильца будет устанавливаться не площадью комнаты, в которой он проживает, а долей в праве собственности. Так как владельцы данной квартиры имеют равные доли в праве собственности, то коммунальные платежи они будут делить ровно пополам.

Реализация

Несмотря на то, что при долевой собственности гораздо легче реализовать свою часть недвижимости, чем при совместной, все равно возникают некоторые трудности. Как правило, они связаны с тем, что покупатели не всегда хотят делить свое личное жилое пространство с посторонними людьми. Спрос на доли, даже по выгодной стоимости, довольно низок.

Проблема поиска покупателей не является единственной. При продаже части жилой площади действует преимущественное право совладельцев. На практике это реализуется следующим образом: если один из владельцев квартиры захотел продать свою часть, он должен сперва предложить ее другим совладельцам. Если они согласятся приобрести право на данную часть на предложенных им условиях, она переходит к ним.

Если же совладельцы отказываются от предложения, собственник может искать других покупателей. Совладельцам предоставляется 30 дней на обдумывание предложения.

В этом вопросе есть несколько нюансов. В случае отказа совладельцев от покупки доли в общей квартире собственник имеет право перепродать ее посторонним людям по той же цене, которая была установлена ранее. При нарушении данного порядка совладельцы могут обратиться в суд с иском для получения прав на конкретную часть недвижимости.

Документальное оформление преимущественного права

Итак, несоблюдение преимущественного права грозит административным или уголовным наказанием. Чтобы его избежать, необходимо правильно составить всю документацию, которая будет подтверждать, что собственник предложил сделку сначала совладельцам имущества и только после их отказа продал долю посторонним людям.

Предложение на совершение сделки необходимо направлять совладельцам в письменном виде. Желательно предварительно сделать копии документа и заверить их у нотариуса. При отправке документа обязательно выберите услугу подтверждения его получения. Это станет доказательством того, что предложение было получено сособственниками.

Документ можно передать и лично. В таком случае попросите партнера подписать уведомление о получении. Оно обязательно должно содержать дату передачи предложения.

Третий способ — отправление заказным или ценным письмом. Он позволит вам также получить письменное уведомление о получении отправления.

Все эти меры станут доказательством соблюдения вами всех правил продажи части недвижимости при долевой собственности. Их необходимо предъявить в суде, если совладельцы подадут иск.

Более подробно о долевой собственности можно узнать в следующем видео: