Что смотрит оценщик из банка в квартире?

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Читать еще: Как торговаться при покупке квартиры?

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

Репутацию компании;
Время ее работы на рынке;
Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
План и экспликацию помещения;
Кадастровый паспорт;
Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

Обязательный осмотр помещения;
Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
Обоснованность проведенной оценки;
Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2020 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Несколько хитростей при общении с оценщиком

По закону при ипотечной сделке необходимо заключение о рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог. Это заключение оформляется в виде отчета об оценке, который составляется по стандартам, утвержденным правительством. Попробуем разобраться, что собой представляет этот документ и каково его значение.

38.80 КБНа основании отчета об оценке банк-кредитор убеждается, что квартира существует и может быть продана за определенную сумму. От отчета зависит, одобрит ли банк данную квартиру в принципе и каков будет размер выданного кредита.

Читать еще: Страховой депозит при аренде квартиры это

Для проведения оценки потребуются копии правоустанавливающих документов, документов из БТИ (справка, поэтажный план, экспликация) на квартиру, которую вы собираетесь купить. После заключения договора с оценочной компанией, в которую вас направит банк, нужно организовать посещение оценщиком этой квартиры.

Специалист будет смотреть на жилье с точки зрения потенциального покупателя и собирать значимые сведения. При оценке расположения квартиры учитывается округ, микрорайон, насколько развит транспорт, социальная инфраструктура, есть ли рядом заводы и шумные улицы, в каком состоянии прилегающая территория.

Приводится общая характеристика здания: тип, серия, этажность, год постройки, материал стен и перекрытий, техническое обеспечение, субъективная оценка состояния подъезда. В этом разделе в графе «Существенные дополнительные сведения» обязательно должна быть фраза «Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается».

Описывая квартиру, оценщик указывает этаж, количество комнат, общую и жилую площадь (эти данные берутся из документов БТИ и не перепроверяются), сведения о санузле, высоте потолков, наличии подсобных помещений, лоджии, балкона. Имеет значение, куда выходят окна, есть ли металлическая дверь, видеодомофон, решетки на окнах. Дается субъективная оценка качества выполненного ремонта, видимых дефектов внутренней отделки, данные о наличии/отсутствии перепланировки.

Специалист запишет, газовая плита или электрическая, есть ли пластиковые стеклопакеты, встроенная мебель и кухонный гарнитур, каковы материалы отделки полов и потолков.

46.52 КБОценщик обозначит местоположение объекта оценки на карте города, а также приложит фотографии фасада здания, прилегающей территории, вида из окон, дверей подъезда, фотографии подъезда изнутри, входной двери в квартиру, жилых комнат и остальных помещений.

Затем оценщик собирает по объявлениям о продаже информацию о характеристиках и цене аналогичных квартир, находящихся в том же районе. В цену сопоставимой продажи вносятся корректировки, отражающие существенные различия между аналогами и объектом оценки. Объект оценки, находящийся на первом этаже, дешевле аналогов, находящихся на средних этажах, на 10%. Вносятся корректировки в размере 1-2 % за отличия в размере кухни, приближенность к шумным магистралям, в зависимости от типа здания и года его постройки. Если объект не отремонтирован, оценщик примерно посчитает, сколько будет стоить ремонт (в расчете на квадратный метр), и вычтет эту сумму из цены аналогов с хорошим ремонтом. Если в квартире была сделана перепланировка, заемщику придется ее узаконить либо привести в соответствие с планом БТИ. Оценщик учтет эти расходы и вычтет их из стоимости квартиры. На торг оставляется примерно 5% от цены предложения.

Как видно, оценочная стоимость зависит от многих факторов и их комбинации, в том числе состояния квартиры. Допустим, квартира, которую вы хотите купить, пусть и на первом этаже, но с очень хорошим ремонтом – «въезжай и живи», и за нее просят $160 тыс. Первоначального взноса и одобренной суммы кредита хватает. При проведении оценки выясняется, что аналогичные квартиры с хорошим ремонтом тоже стоят $160 тыс., но находятся на средних этажах. Поэтому оценщик принимает на веру, что ремонт одинаков, но называет рыночную стоимость на 10% меньше – $145 тыс. Заемщик готов купить квартиру и за $160 тыс., но что скажет банк?

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, отвечает на этот вопрос четко: «Квартиру можно покупать и за миллион долларов США (и продавец не идет на торг!) но если аккредитованный оценщик сообщает, что она стоит $145 тыс., то кредит будет рассчитываться от этой суммы. Конечно, реальные стоимости, как правило, отличаются от стоимости оценки (но справедливости ради надо сказать, как в одну, так и в другую сторону). Оценщик, определяя стоимость квартиры, оперирует методами сравнительных продаж и не может зависеть от мнения продавца, что его квартира стоит на 20% дороже (потому что он так хочет) и мнения покупателя (потому что она ему нравится или она ему нужна)».

35.80 КБКак рассказали в DeltaCredit, банк работает с аккредитованными им же компаниями, которые не станут искажать стоимость квартиры. Поэтому, выдавая кредит, банк ориентируется на ту стоимость квартиры, которую предоставил оценщик, а не на данные клиента или агентства недвижимости. Именно от оценочной стоимости банк и выдает кредит – до 85% от стоимости квартиры по оценке. Однако ситуация может обернуться и в пользу заемщика: если, например, продавец отдает квартиру за $260 тыс., а оценщик оценил ее на $280 тыс., то заемщик может получить 85% именно от $280 тыс., а не от $260 тыс. (разумеется, если позволит доход).

Есть ли возможность как-то договориться с банком об увеличении кредита, если понравившаяся в итоге квартира стоит дороже, чем вы рассчитывали изначально? Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев подчеркивает, что «подавая заявление на получение ипотечного кредита, заемщик оговаривает примерную сумму и срок кредита. Альфа-Банк, выдавая одобрение на кредит своему клиенту, учитывает тот факт, что заемщик еще точно не знает, какую именно квартиру он приобретет, а, значит, точно не может оговорить ее стоимость. Поэтому мы оговариваем все возможные варианты сумм и сроков кредитования для каждого конкретного заемщика, исходя из его параметров. Надо отметить, что стоимость квартиры меняется часто. Если стоимость квартиры продавец завысил очень сильно, так что банк не готов выдать клиенту такую большую сумму, то надо просто искать другую квартиру. Срок, в течение которого действительно одобрение на ипотечный кредит в Альфа-Банке, – три месяца – вполне достаточен для того, чтобы подобрать оптимальный вариант жилья».

41.72 КБДиректор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов разъясняет, что максимальная сумма кредита определяется по параметрам заемщика и по предельно допустимому соотношению собственных средств к кредитным в стоимости квартиры. Если максимальный кредит для заемщика $180 тыс., квартира тоже стоит $180 тыс., а первоначальный взнос 10%, то банк не выдаст более $162 тыс.

Можно только посочувствовать заемщику на этапе поиска квартиры: столько разных параметров должно совпасть в одном варианте, и так обидно, если оценщик считает, что продавец завысил цену. Если квартира очень понравилась и сил на дальнейшие поиски нет, можно постараться увеличить первоначальный взнос. Второй вариант – подумать, действительно ли квартира стоит таких денег, ведь, как мы выяснили, рыночная стоимость определяется оценщиком по итогам тщательного анализа.

Дата публикации: 12:07 03 декабря 2007

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Читать еще: Где переоформить лицевой счет на квартиру?

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
по возможности план и экспликация,
паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.