Что такое альтернатива при покупке квартиры? ""
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе , у нас есть отдельная статья.

Что такое “тип продажи альтернатива”?

Понятие “альтернатива в продаже квартиры”

(фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

– единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

одновременно и продают, и покупают с вариантами:
– с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;
– высвобождением денег или
– уложиться в деньги от продажи.

Сделки- являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Читать еще:  Залог доли в праве общей долевой собственности

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

– лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.

Формально некоторые участники «цепочки» не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир. Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет «вливания» свободных денег, то остальная схема распадется. Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.

Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше «звеньев», тем труднее реализовать задуманное. Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке. Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.

Договор при альтернативной купле-продаже квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры при совершении альтернативной сделки зависит от обстоятельств – за основу берется стандартный образец ДКП, в который нужно внести конкретные условия.

Читать еще:  Что нужно чтобы дали ипотеку на квартиру?

Разновидности соглашений и их условия

Самый простой, но редко встречаемый вариант – равноценный обмен, при котором собственники не получают денег (сумма фигурирует только на бумаге). Один объект приобретается взамен другого, доход аннулируется расходом.

Наиболее распространена на рынке недвижимости неравноценная альтернативная сделка, при которой стоимость объектов отличается. В этом случае один из участников получает в дополнение к жилью определенную сумму, а второй – улучшает свои жилищные условия (приобретает квартиру, расположенную в престижном районе или имеющую большую площадь).

Еще один вариант предполагает приобретение вместо многокомнатной квартиры нескольких однокомнатных или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может пройти без доплат или потребовать внесения дополнительных средств.

Порядок купли-продажи

Как проходит сделка? Порядок ее проведения практически идентичен тому, который реализуется участниками обычной процедуры купли-продажи.

  • Оценка жилья. На первом этапе необходимо узнать рыночную стоимость объекта, чтобы не нарушить своих интересов и не отпугнуть возможных покупателей. Проще всего узнать примерную цену, проанализировав сведения о реализуемых квартирах, аналогичных по площади/благоустроенности и расположенных примерно в том же районе. Помогут также калькуляторы стоимости – лучше использовать несколько разных и вывести среднюю цифру. Еще один вариант – агентство недвижимости. Обладая обширной базой, там смогут назвать наиболее близкую к рыночной стоимости цифру. Можно также заказать услуги компании, занимающейся оценкой недвижимости – такой вариант актуален при ипотечном кредитовании.
  • Поиск квартиры и покупателя на недвижимость. Альтернативные сделки имеют большой недостаток – необходимо одновременно подыскать для себя новое жилье и найти покупателя на свою квартиру. Если в схему входят и другие участники, то задача становится практически невыполнимой. Наиболее целесообразным решением является обращение в имеющее хорошую репутацию агентство недвижимости. Благодаря риэлторам удается не только быстро найти подходящие варианты, но и в определенной мере обезопасить себя – АН осуществляет первичную проверку клиентов. Главный недостаток этого способа – необходимость оплатить услуги АН (около 5% от стоимости объекта).
  • Проверка юридической чистоты. При оформлении договора купли-продажи необходимо исключить все возможные риски. К проблемам могут привести недееспособность лиц, нарушение интересов несовершеннолетних, наличие обременений или неузаконенных перепланировок, значительный долг по коммунальным платежам, несоблюдение требований закона при оплате жилья средствами материнского капитала. Это лишь часть юридически значимых деталей, на которые стоит обратить внимание. Наиболее целесообразно привлечь к проверке юриста.

Документы

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

  • удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
  • правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
  • согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
  • выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
  • справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:

Дополнительно может потребоваться оплата услуг:

  • нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
  • риэлтора (около 5% от суммы сделки);
  • оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
  • аренды банковских ячеек.

Преимущества альтернативного соглашения

В случае синхронного проведения купли и продажи квартир:

  • экономится время на подготовке пакета документов;
  • отпадает необходимость в поиске жилья для временного проживания;
  • появляется возможность обойтись без дополнительных трат или максимально снизить их размер;
  • снижается налоговая нагрузка (предоставляется 2 налоговых вычета).

Риски и подводные камни

Альтернативные сделки таят некоторые специфические риски, не присущие прямой продаже. Прежде всего, это несогласованность действий участников, затягивание сроков или отказ одного из них от ранее взятых обязательств. Это заставляет пересматривать схему или искать новый объект для купли-продажи.

Если стороны решают задействовать риэлтора, то из-за сложности сделки стоит быть готовым к повышенному тарифу. К тому же участникам часто приходится намеренно занижать стоимость жилья, чтобы привлечь покупателей и иметь возможность оперативно провести процедуру.

Налогообложение при альтернативной продаже

Несмотря на то, что при проведении альтернативной сделки прибыль часто полностью отсутствует, от налогов это не освобождает (при условии, что квартира находилась в собственности менее 5 лет).

Поскольку продажа и покупка жилья осуществляются синхронно и разрыва по времени практически нет, это дает право на получение сразу 2-х налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):

  • 1 млн. руб. предоставляется продавцу недвижимости (это число вычитается из стоимости жилья, с остатка выплачивается 13% НДФЛ);
  • 2 млн. руб. предоставляется покупателю (ему возвращается 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.).

Участники должны в следующем за покупкой/продажей жилья году обратиться в местное отделение налоговой службы со следующими документами:

Срок подачи – до 30 апреля. Значительно занизить стоимость проданной квартиры не получится, поскольку, в соответствии с № 382-ФЗ от 29.11.14 г., она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в ряде случаев может ее превышать.

Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

  • найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
  • удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
  • разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
  • внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
  • реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Особенности альтернативной продажи квартиры

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector