Что такое микродоля в квартире? ""
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Что такое микродоля в квартире?

Особенности регистрации жильца в микродоле

Согласно положению ст. 40 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на жилище и, следовательно, на защиту своих жилищных прав. Статья 15 Жилищного Кодекса РФ указывает, что объектами жилищных прав выступают жилые помещения.

Некоторые граждане владеют жильем на праве собственности, а иные являются постоянными нанимателями жилья. Однако, площадь жилища может быть разной: от нескольких квадратных метров до нескольких сотен метров.

Сложившаяся судебная и юридическая практика показывает, что гражданин вправе прописаться в своем жилье, даже, если его доля является незначительной. Однако, в последнее время некоторые юристы придерживаются мнения о том, что необходимо запретить гражданам прописываться в их собственных жилых помещениях, если их доля является незначительной или меньше установленной нормы, так называемая микродоля.

В частности, депутат и доктор юридических наук Павел Крашенников зарегистрировал новый законопроект, который может изменить нормы Жилищного Кодекса и якобы ограничить права граждан на регистрацию места жительства, если их доля в жилье менее установленной учетной жилищной нормы, например, менее 10 кв. метров в Москве. Кроме того, данным законопроектом хотят ввести запрет на дробление микродолей в жилой квартире или домовладении.

Однако, это заблуждение, так как в случае принятия данных поправок в Жилищный Кодекс, права жильцов на регистрацию места жительства не будут ограничены, потому что вопросы регистрации местожительства граждан регулируются исключительно ст.3 ФЗ-№5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения..», предусматривающей порядок регистрации граждан по месту жительства.

Владелец микродоли, имеющий право на проживание, гарантированное частью 2 статьи 288 ГК РФ, должен исполнять обязанности по содержанию имущества, предусмотренные ст. 30 ЖК РФ и ст. 209 и 210 ГК РФ. Поэтому никто не вправе ограничить законом или иным актом данную обязанность и право пользования, так как, пока существует право собственности на микро долю, вместе с ним существует и законное право на пользование ею.

Если предположить ограничение прав на прописку в микродоле, то возникает вопрос, как фактически пользоваться микродолей, ведь это не акция, которая не требует вложений, а материальное имущество, которое выражено в натуре: имеет площадь и стоимость, а значит, его владелец должен нести расходы по содержанию микро доли совместно с иными пользователями долей.

Таким образом, исходя из принципа общедолевого равенства, если существуют обязанности, значит, существуют и права совладельцев. Невозможно оставить собственнику обязанности по содержанию его доли имущества и лишить его права пользования им, это противоречит нормам Конституции РФ.

На законодательном уровне слабо зафиксировано понятие «места жительства» гражданина, поэтому и возникают разные толкования относительно возможности регистрации лиц в жилом помещении на незначительной площади. Статьей 20 ГК РФ определено, что местом жительства гражданина является его постоянное место пребывания или нахождения.

Граждане, получившие в собственность жилье по приватизации, являются законными приобретателями права на долю в общем имуществе, даже если это микродоля, и имеют право пользования ею в целях личного проживания и членов их семьи. Впоследствии владелец микродоли на законных основаниях может продать или подарить свою долю лицу, не являющемуся членом семьи. Соответственно покупатель микро доли также приобретает законное право на проживание в общем жилье, как правопреемник прав и обязанностей предыдущего владельца.

Поэтому запретить собственнику проживать или прописываться в собственном жилье недопустимо, даже если доля жилья невелика, так как нарушаются принципы и нормы, установленные ст. 40 Конституции РФ, ст. 30 Жилищного Кодекса РФ, а также ст. 209, 210 и 288 Гражданского Кодекса РФ.

Если такая поправка все-таки будет внесена В Жилищный Кодек, то сама по себе норма не будет являться основанием для отказа регистрации места жительства владельцу микродоли, так как регистрационный орган не сможет единолично определить, является ли конкретная доля малозначительной.

Если совладельцы жилья имеют договор о порядке пользования общим жилищем, то вообще нельзя утверждать, что владелец микро доли может нарушать права других жильцов тем, что проживает в своей доле.

Парадокс законопроекта в том, что его принятие порождает не только многочисленные спорные вопросы, которые не смогут быть разрешены в одночасье, но и создает невозможность применения новых норм на практике без нарушения жилищных прав граждан и Конституции РФ.

Поэтому подобная тематика законопроектов неоднократно терпела поражение, так как не находила поддержки среди большинства депутатов Государственной Думы.

Микродоли в квартире: как действовать согласно закону

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

Читать еще:  Что надо чтобы получить ипотеку на квартиру?

Право собственности на объект

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

Основные пути, которые приводят к этому:

  • получение доли в квартире по наследству или в дар;
  • покупка доли в квартире.

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

Причины покупки «микродолей» в квартире

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной – покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли. На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше. Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре?

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См. например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время. По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку. С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

Cохранение целостности объекта недвижимости

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

Этому есть вполне понятные причины:

  • во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
  • во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками). Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли». Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.

Читать еще:  Как разделить общедолевую собственность на дом?

Предварительные консультации

Мы не занимаемся рассылкой рекламных сообщений, а также не передаем информацию третьим лицам. Отправляя заявку Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Условиями

Обратите внимание! При обращении за помощью к юристу (адвокату), вас должны насторожить необоснованная и немотивированная убежденность в успешном решении вашего вопроса, а также стремление юриста (адвоката) получить оплату незамедлительно, без изучения обстоятельств и деталей вашего дела.

Что такое микродоля в квартире?

МИКРОДОЛИ МОГУТ ЗАПРЕТИТЬ: ЧЕГО ЖДАТЬ СОБСТВЕННИКАМ?

2018 год стал последним, когда в России разрешено продавать микродоли недвижимости. Соответствующий законопроект приняли депутаты Госдумы в конце мая. Также закон содержит положения об ограничении количества людей, прописанных в квартире. Это сделано для того, чтобы пресечь бизнес на нелегальных регистрациях мигрантов, который процветает в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах.

Если закон примут, владельцам минимальных долей недвижимости придется продать их. Обсуждается два варианта: «микрособственники» продают свои части либо тем, кто владеет большими долями, либо государству. Второй способ придумали на тот случай, если у основных владельцев не окажется денег для выкупа.

Микродоля – это сколько?

Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв. м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м. Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.

Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв. метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.

Чем опасна торговля микродолями для собственников

Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:

новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;

обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;

«микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;

вернуть микродолю через суд практически невозможно.

Студии и «однушки» станут неделимыми?

Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.

Другое условие, которое установит закон – сособственники должны быть родственниками. Возникает вопрос: имеет ли право владелец доли передать (завещать, продать, сдать в аренду) свою часть квартиры постороннему человеку? Критики нашли в тексте законопроекта и другие спорные моменты: непонятно, как будет оцениваться стоимость микродоли, можно ли будет приватизировать доли, которые выкупит государство. Авторы законопроекта обещали переработать его ко второму чтению.

Как грамотно прописать родственника в квартире. Не ссоримся с родней и не рискуем жильем

Если родственник просит прописать его в вашей квартире ‒ не спешите соглашаться. Изучите, какие права получает гражданин РФ при постоянной и временной регистрации и чем при этом рискует собственник жилья. Все подробности ‒ в этой статье.

В квартире прописан посторонний человек: порядок действий

Вы узнали, что в квартире прописан посторонний человек: как правильно поступить в соответствии с законом? Особенности выписки лиц в возрасте до 18 лет.

Смена места регистрации: как выписаться из квартиры

Выписаться из квартиры можно несколькими способами, но процедура проходит по единому сценарию. Некоторые сложности могут возникнуть в случае, если вы не может явиться в паспортный стол лично либо состоите на учете в военкомате, также при выписке несовершеннолетних детей.

Читать еще:  Заочное решение в гражданском процессе образец

Регистрация: постоянная и временная

Понятие «прописка» — наследие советского прошлого — более не используется в официальном лексиконе. Его заменили термином «регистрация по месту жительства». В повседневном обиходе мы называем это «постоянной регистрацией».

Прописка в ипотечной квартире — ваше право

Покупка квартиры в ипотеку — самый распространенный вариант приобретения жилья в России. Кредит на недвижимость берет практически каждый второй покупатель. Для большинства это единственный шанс стать владельцем новой жилплощади.

Наследство по частям

После того как в нашей стране появились собственники недвижимости, возникли и доли этой недвижимости. Очень часто обладателями долей становились наследники имущества, когда им доставались квартира, дом, дача, земля. Причем одна на несколько человек. Тогда недвижимость наследники делили. В итоге оказывалось, что у кого-то часть дома вполне приличная, на которой можно жить, а у кого-то – часть крошечная, на которой разместиться невозможно. В любом суде страны подтвердят: такие споры держателей маленьких частей – проблема.

Итак, в одном из районов Краснодарского края в суд пришла гражданка с иском к другой гражданке. Обе оказались владелицами дома и участка. Если быть совсем точным, то дом с землей принадлежал на праве собственности троим гражданам, но в разных по размеру долях. У одной из собственниц была приличная часть дома и сада, а у другой и еще у одного гражданина доли оказались маленькие. Ни жить на них, ни вести хозяйство было невозможно. В иске женщина написала, что владеет небольшой долей, пользоваться которой не может. Об этом даже имеется вступившее в силу решение суда. Поэтому истица попросила суд прекратить ее право собственности на микродолю, обязать “богатую” сособственницу выплатить ей деньги за ее часть имущества. Районный суд Краснодарского края этот иск удовлетворил. Исходя из справки о рыночной стоимости недвижимости, которую выдала местная Торгово-промышленная палата, с собственницы большей части дома суд постановил взыскать 295 тысяч рублей за доли сособственницы в доме и земле. А также взыскать 80 тысяч рублей компенсации судебных расходов. Апелляция краевого суда согласилась.

В Верховный суд обратилась недовольная собственница большой доли и попросила отменить оба решения местных судов. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что с жалобой надо согласиться. Вот как разбирал это дело Верховный суд. Райсуд исходил из того, что хозяева дома и сада имели в них разные доли. Полюбовно договориться между собой о разделе общего имущества эти граждане не смогли. Выделить же в натуре часть, которая принадлежит истице, – невозможно. Именно поэтому суд возложил на собственницу самой большой доли обязанность выплатить хозяйке маленькой части дома и сада денежный эквивалент кусочка соседской собственности. Верховный суд сказал, что в 209-й статье ГК говорится: собственник вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, если они не противоречат закону. Собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим гражданам, оставаясь собственником, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом. Гражданин также имеет право отдавать свое имущество в залог.

Верховный суд напомнил – участник долевой собственности имеет право на владение частью общего имущества, соразмерного его доле. А если это невозможно, то он вправе требовать от других граждан, владеющих и пользующихся общим имуществом, компенсации за свою долю. Если сособственники не смогли найти общий язык, то обиженные могут пойти в суд и потребовать свою долю. Если выделить ее не получается, то по суду можно получить компенсацию за свой кусочек. Это 252-я статья Гражданского кодекса. Но надо учесть, что гражданское законодательство основывается на равенстве участников отношений и недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. А еще гражданское законодательство в подобных случаях требует соблюсти баланс интересов всех собственников. Верховный суд подчеркивает – право отдать собственнику маленькой доли стоимость его куска можно реализовать только в том случае, если другие сособственники не возражают принять от него эту долю.

Но в нашем случае, подчеркивает ВС, из материалов дела следует, что “богатая” собственница согласия принять долю истицы не высказывала. Нет в деле и доказательств, что у женщины есть средства, чтобы эту долю компенсировать. Из этого Верховный суд делает вывод: решение районного суда основано на неправильном применении норм материального права. Если гражданка не хотела брать соседнюю долю и, соответственно, платить за нее, то принудить ее это делать нельзя.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector