Что значит апартаменты а не квартира?

Квартира или апартаменты: как выбрать?

Сегодня всё чаще застройщики предлагают купить апартаменты. По характеристикам и внешнему виду они ничем не отличаются от квартир, но стоят значительно дешевле. Разбираемся, в чем разница и как правильно выбрать апартаменты.

Из этой инструкции вы узнаете:

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья.
В чем особенность их правового статуса.
Выгодно ли инвестировать в апартаменты.
На что обращать внимание при выборе апартаментов.

Что такое апартаменты?

С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.

от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?

Главное отличие апартаментов в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную, и то не во всех. Закон определяет, что место пребывания – это «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение», либо жилое помещение, в котором гражданин проживает временно. Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, зарегистрироваться по месту пребывания можно только в апартаментах гостиничного типа или с управляющей компанией, которая берет на себя функции гостиничного оператора.

В Москве к месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.

Сейчас застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных — на 20%. Причем чем дальше от центра города, тем эта разница, как правило, больше.

АО «ДОМ.РФ» занимается развитием рынка аренды и создает пилотные проекты — это дома с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящие апартаменты или квартиру прямо сейчас.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов. Во-первых, из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

Во-вторых, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Правда, сама кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Например, в одном жилом комплексе в московском районе Фили разница составляет 20%. К тому же, владельцы квартир получают вычет по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м 2 (п. 3 ст. 403 НК РФ). Так, если у вас квартира площадью 50 м 2 , то вы платите всего за 30 м 2 .

Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.

Как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В итоге, как подсчитали эксперты, в среднем дисконт в стоимости апартаментов компенсируется в течение 50 лет.

Я могу сдать апартаменты в аренду?

Да, причем сдавать их в аренду выгоднее, чем квартиры: арендная плата одинакова (так как с точки зрения арендодателя они не сильно отличаются). Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.

О том, как выбрать между покупкой квартиры в ипотеку и арендой, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца?

Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.

Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.

В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.

А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства – не включаются.

Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N 558-ФЗ от 27.12.2018 с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.

Как сделать перепланировку в квартире, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли купить апартаменты по договору участия в долевом строительстве?

Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Читать еще: Как передать право собственности на квартиру детям?

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

Читать еще: Можно ли переделать дарственную на квартиру?

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: плюсы и минусы

Под апартаментами большинство людей подразумевает роскошную и стильную жилую недвижимость. На самом же с юридической точки зрения под данным термином понимаются несколько другие объекты, на что обязательно стоит обратить внимание перед их арендой. В соответствии с нормами права, апартаменты – это коммерческий тип недвижимости.

Апартаменты и квартира главные отличия

Апартаменты, в отличие от квартир, могут находиться даже в офисах, так как они не относятся к жилому фонду. При этом в них, как и в классическом жилье, разрешается проживать людям на постоянной основе.

В российской законодательной базе закреплен лишь термин, обозначающий квартиру. Она представляет собой жилой объект недвижимости, который должен соответствовать действующим санитарным и пожарным нормам, а также СНИПам.

В свою очередь к апартаментам в действующем законодательстве РФ несколько меньше условий. Они должны иметь площадь более 40 квадратных метров, состоя при этом, как минимум, из двух жилых комнат и кухни.

Отсутствуют ограничения по поводу площади

Минимальная площадь составляет 40 квадратных метров

Не менее 1 жилой комнаты

Не менее 2 жилых комнат

Возможность проживать на постоянной основе

Возможность получения прописки

Возможность получения временной прописки сроком на 5 лет

Ремонт повышенной ценовой категории со всей необходимой бытовой техникой

Инфраструктура зависит от статуса дома

Развития инфраструктура вблизи дома

Уборкой занимается владелец или же постояльцы

За уборку отвечает обслуживающий персонал

В таблице можно увидеть основные отличия между квартирой и апартаментами.

Преимущества апартаментов

Спрос на апартаменты обусловлен целым рядом преимуществ данного типа недвижимости, которые заключаются в следующем:

Развитая инфраструктура. При проектировании застройщик обязательно обращает внимание на этот важный фактор. Обычные квартиры далеко не всегда могут похвастаться действительно высоким уровнем развития инфраструктуры.
Хороший ремонт. В апартаментах, как правило, реализуются самые современные дизайнерские идеи, основанные на последних веяниях моды. В таких объектах используется свободная планировка помещений, которые оборудуются дорогостоящей техникой.
Жилые комнаты гостиничного типа. Постояльцам апартаментов не приходится задумываться о необходимости смены постельного белья или же полотенец. К тому же в таких объектах недвижимости постоянно работает обслуживающий персонал, занимающийся уборкой.

Основная особенность апартаментов заключается в том, что они способны подчеркнуть статус своего владельца.

Минусы апартаментов

Несмотря на наличие большого количества разнообразных преимуществ, апартаменты отличаются рядом недостатков, которые обязательно необходимо учитывать перед арендой. Среди них специалисты выделяют такие:

Высокая стоимость. В большинстве случаев цена апартаментов на 20-25% выше, чем квартиры. При этом в последнее время многие застройщики предлагают потенциальным покупателям относительно дешевые объекты недвижимости. Именно поэтому при благоприятном стечении обстоятельств существует возможность приобретения апартаментов по стоимости стандартной квартиры повышенной комфортности.
Повышенный налог. Его расчет происходит на основании кадастровой стоимости здания, в котором находятся апартаменты. Если они расположены в стандартном жилом сооружении, налог составляет около 0,5%. Когда апартаменты находятся в офисном здании, за них придется внести в государственный бюджет примерно 2% кадастровой стоимости всего сооружения. Вследствие этого ежегодная сумма налога является весьма значительной.
Большие счета за коммунальные услуги. Тарифы на обслуживание нежилого фонда в несколько раз выше стандартных.

В площадь апартаментов может входить также придомовая территория и некоторые места общего пользования. В таком случае существенно возрастает ежегодный налог на данный объект недвижимости, так как он напрямую зависит от того, на скольких квадратных метров он находится.

Для кого подходят апартаменты?

В соответствии с имеющимися данными, в настоящее время апартаменты чаще всего приобретаются не семейными одинокими людьми. При этом нередко такие объекты недвижимости покупаются родителями для своих детей в их студенческие годы в качестве первой квартиры для отдельного проживания.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что апартаменты отлично подходят рантье. Это обусловлено сочетанием нескольких важных факторов. Прежде всего речь идет об относительно невысокой стоимости объектов недвижимости при довольно высокой арендной ставке. Вследствие этого срок окупаемости апартаментов намного короче, нежели квартир.

Назначение помещения

В законодательстве Российской Федерации предусмотрен список объектов недвижимости, которые можно считать жилым фондом. Чаще всего апартаменты в него не входят. Это касается даже тех случаев, когда по своей планировке и оснащению они выглядят, как стандартный жилой дом.

Если человек имеет в своей собственности апартаменты, скорее всего они являются частью коммерческой недвижимости. Именно поэтому все законодательные нормы, касающиеся жилья, на них не распространяются.

Стоит обратить внимание на то, что государство установило определенные требования по безопасности и комфортности непосредственно к жилым объектам. На апартаменты, являющиеся частью коммерческого нежилого фонда, такие условия не распространяются. Это касается высоты потолков, степени звукоизоляции, особенностей инсоляции и т.д.

Для того чтобы выяснить, каково назначение апартаментов, необходимо обратить внимание на документы на них. Информацию об этом также можно найти в проектной документации на сайте застройщика.

Социальная инфраструктура

Чаще всего в многоквартирных домах социальная инфраструктура более развита, нежели в зданиях с апартаментами. Это связано с тем, что законодательство РФ регламентирует некоторые особенности проектирования жилого фонда страны. Это касается таких факторов, как:

высота помещений;
количество лифтов;
уровень звукоизоляции комнат;
инсоляция помещений;
наличие пандусов;
наличие мест для парковки и т.д.

Если апартаменты находятся в офисном центре, все нормы законодательства, касающиеся перечисленных факторов, не будут действовать. Вследствие этого несколько снижается уровень безопасности сооружения и его комфортности для возможных постояльцев. В таких зданиях застройщик самостоятельно решает на свое усмотрение, насколько комфортные условия он будет создавать для владельцев апартаментов. Никаких обязательств по этому поводу у него не существует.

Управляющая компания

Управление многоквартирного дома ложится на плечи управляющей компании или же ТСЖ. Решение об этом принимает собрание собственников здания. Именно ему принадлежит право решать все основные вопросы, касающиеся дома. Таким образом, у каждого отдельного владельца объекта недвижимости существует возможность повлиять на то, каким образом будет использовать общий бюджет. Подобным способом и реализуется демократические принципы, когда учитываются мнение всех без исключения собственников. В подобных условиях невозможна монополия на принятия тех или иных решений. Это обусловлено низкой вероятностью того, что собственников более половины всех квартир в доме будет один и тот же человек.

В здании, которое не считается жилым, застройщик не продает коммерческую недвижимость, а сдает ее в аренду. Если и происходит реализация, чаще всего приобретение осуществляется единолично девелопером. В такой ситуации нередко возникает мажоритарный собственник, голос которого при принятии решений по поводу управления зданий является решающим. Никаких противовесов в таком случае не существует.

Регистрация

В настоящее время в соответствии с законодательством Российской Федерации, в апартаментах не разрешается получать постоянную регистрацию на проживание.

Прописка может носить только временный характер. Это касается лишь тех случаев, при которых конкретный объект недвижимости по документах является гостиничным комплексом.

Получить временную регистрацию в апартаментах можно на срок не более 5 лет. При этом закон не запрещает по истечению данного срока прописаться в помещении еще раз. Такие действия можно продолжать бесконечное количество раз. При этом по документах апартаменты должны быть предназначены под гостиницу.

Временная регистрация может запрещается в тех случаях, когда объект недвижимости в единой базе Росреестра числится офисом, торговым центром или же точкой общественного питания. Таким образом, прописаться в апартаментах можно только в том случае, если они по документах являются гостиничным номером. Стоит отметить, что лишь 10-15% объектов данного типа имеют именно такую регистрацию.

Вследствие того, что у покупателей апартаментов, как правило, имеется еще дополнительное жилье, проблем с пропиской у них не возникает.

Вопросы налогообложения

Однозначно ответить на вопрос по поводу налогообложения апартаментов невозможно. Это обусловлено тем, что объем платежей напрямую зависит от информации в кадастровом паспорте.

Минимальный объем налогообложения апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости здания, в котором находится конкретный объект недвижимости. В свою очередь уровень платежей может достигать и 2% от данной суммы.

Для того чтобы налогообложение было минимальным, необходимо соблюдение некоторых условий, таких как:

Апартаменты должны располагаться в здании, которое по своему назначению является гостиницей.
В документах не должно быть указаний на то, что апартаменты предназначаются под офисы, магазины, точки общественного питания и т.д.
Кадастровая стоимость не должна превышать 300 тысяч рублей.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет выполняться, уровень налогообложения автоматически повысится до 2% от кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости.

Коммунальные платежи

Сравнивать счета за коммунальные платежи квартир и апартаментов не совсем корректно. Это обусловлено тем, что данные объекты недвижимости относятся к разному строительному фонду. Любое нежилое помещение в Российской Федерации требует за свое обслуживание больших финансовых средств. Вследствие этого разница в объемах коммунальных платежей между квартирой и апартаментами может составлять от 10 до 30%.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что существует определенный перечень услуг обслуживания, от которого нельзя отказаться. Если владельцы квартир в обязательном порядке оплачивают работу консьержа, домофона и уборки придомовой территории, то проживающим в апартаментах дополнительно приходится тратить деньги на глажку белья, замену полотенец, осуществления полноценного клининга помещений и т. д.

Закон о тишине

Приобретая апартаменты, необходимо отдавать предпочтение тем зданиям, в которых также присутствуют стандартные квартиры. Это обусловлено тем, что в противном случае вашими соседями могут стоять довольно громкие офисы, торговые центры, студии звукозаписи, мастерские и т.д. Рабочие процессы в данных помещениях могут существенно неблагоприятно влиять на комфортность пользования апартаментами.

Читать еще: Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Важно помнить, что закон о тишине не действует в зданиях коммерческого предназначения. Вследствие того, что апартаменты нередко размещаются именно в таких сооружениях, стоит быть готовым к возможности расположения по соседству даже ночного клуба.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В некоторых случаях удается перевести апартаменты в жилой фонд. При этом однозначно ответить на данный вопрос в настоящее время нет возможности, вследствие недостаточного количества прецедентов такого рода в Российской Федерации. Основная проблема перевода заключается в том, что многие объекты недвижимости находятся в долевой собственности. В таких ситуациях для совершения каких-либо юридических действий с апартаментами необходимо согласие всех без исключения владельцев.

В Москве известны несколько случаев перевода многоэтажных зданий из одного фонда в другой. Это касается получения апартаментами статуса квартир. Подобные изменения возможны только при грамотном ведении юридического процесса в судебных инстанциях. Упрощенная процедура в настоящее время является пока что не отработанной. На административном уровне осуществить перевод на сегодняшний день просто невозможно.

Апартаменты в ипотеку

На сегодняшний день никаких трудностей в приобретении апартаментов в ипотеку не возникает. При этом данный процесс происходит не сложнее, чем покупка стандартной квартиры. Это связано с тем, что банкам подобные коммерческие сделки являются выгодным. Это связано с такими факторами, как:

Стоимость апартаментом несколько ниже цены на квартиры. Именно поэтому реализовать залог в случаях не возврата квартиры немного проще, чем продать классическое жилье.
В апартаментах часто невозможно прописаться. Именно поэтому при возникновении проблем с возвратом кредита банку не придется искать возможности выселения жильцов из их имущества.
Ставка на кредиты под залог коммерческой недвижимости всегда выше, чем аналогичный показатель, действующий на жилой фонд.

Таким образом, приобрести апартаменты в ипотеку иногда даже намного легче, чем стандартную квартиру.

Риски покупки апартаментов

Главным риском приобретения апартаментов, который обязательно нужно учитывать, является недострой. Дом, в котором находятся такие объекты недвижимости, может длительное время не возводится вследствие целого ряда факторов, таких как:

резкое обесценивание национальной валюты;
падение покупательской способности доходов населения;
обострение конкуренции на рынке и т.д.

От влияния вышеперечисленных факторов не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни обычных квартир. Несмотря на это, во второй случае покрытие рисков может произойти посредством средство компенсационного фонда. При возведении апартаментов они не используются. Вследствие этого в данном случае права покупателей в некоторой степени ограничены.

В настоящее время большинство апартаментов продаются в соответствии с законом 214-ФЗ. В соответствии с его нормами, дольщики обезопасены от двойных продаж недвижимости. Кроме этого, у них появилось право получить от застройщика деньги в случае банкротства девелопера. В свою очередь возможности требовать передачи объекта у дольщиков до сих пор нет.

Заключение

Апартаменты – это действительно хорошая альтернатива стандартного жилья, которая позволяет дополнительно еще и подчеркнуть статус владельца. При этом, приобретая такие объекты недвижимости, необходимо обязательно учитывать целый ряд факторов, которые в стандартных условиях покупки квартиры зачастую игнорируются. Это касается особенностей налогообложения, возможных рисков, счетов коммунальных платежей, регистрации и т.д. Если правильно подойти к решению всех этих вопросов, за относительно небольшой период времени можно ощутить все основные преимущества апартаментов, отличающих их от обычных квартир.

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).