Как обменять комнату в коммуналке на квартиру?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как обменять комнату в коммуналке на квартиру?

“Комната в обмен на квартиру” или как продать комнату в коммуналке и переехать в квартиру

Для тех кто давно думает о том, как продать свою комнату и купить квартиру, но так и не решился, мы подготовили статью, в которой постарались объяснить как это можно сделать и что для того нужно.

Для того чтобы совершить желанный обмен, нужно в первую очередь решиться улучшить свои жилищные условия, не бояться действовать и понять все этапы. В теории все этапы можно проделать самому и лишь на некоторых обращаться к специалистам за консультациями, НО. это может привести к тому, что будет уже поздно что-либо сделать, но это в худшем случае. Обычно это приводит к тому, что вы просто потеряете свое время, и все придется делать заново. Поэтому, чтобы не ходить по кругу, лучше сразу обратиться к профессионалам рынка, предварительно внимательно изучив репутацию компании.

После того как вы выберете компанию, а мы не сомневаемся, что это будет Центральное Агентство Недвижимости, вместе со специалистом вы начнете плодотворную работу и перейдете к действиям.

ШАГ №1

Для того, чтобы начать, специалист ЦАН обязан убедиться, что у вас есть полное право распоряжаться данной недвижимостью, поэтому на встречу вы берете все документы на комнату (если вы являетесь представителем собственника, то нотариально заверенную доверенность):

· Свидетельство о переходе прав собственности или выписка из ЕГРН.
· Договор покупки-продажи.
· Свидетельство о наследовании.
· Дарственная.
· Договор о безвозмездной передаче в собственность граждан объекта недвижимости (приватизации).
· Договор долевого участия (ДДУ) или договор ЖСК.
· Справки по форме 7 и 9 (если есть).
· Кадастровый паспорт на объект недвижимости.

ШАГ №2

Специалист ЦАН определяет рыночную стоимость комнаты и квартиры в целом. Стоимость будет формироваться на основе анализа предложений аналогичных вариантов, находящихся в локации продаваемого объекта, с учетом инфраструктуры района, удаленности от метро, состояния объекта, наличия ремонта, этажности дома и так далее.

ШАГ №3

Теперь нужно определиться с будущим жильем. Здесь главное объективно подходить к ситуации и реально оценивать свои финансовые возможности. Вам всегда может помочь ипотека на вторичную недвижимость.

ВАЖНО. правильно подобрать ипотечную программу и рассчитать ежемесячный платеж. В этом вам поможет ваш персональный менеджер совместно с ипотечным специалистом, который всегда готов вам все подробно рассказать и вам не придется ходить по банкам самостоятельно и тратить на это время.

ШАГ №4

После оценки рыночной стоимости вашей комнаты и определения всех параметров и бюджета будущей квартиры, определяется комиссионное вознаграждение вашего персонального специалиста и заключается договор на оказание услуг между вами и Центральным Агентством Недвижимости, в котором будут указаны все условия продажи и покупки объектов недвижимости.

Шаг №5

После оформления взаимоотношений, между вами и агентством, начинается трудоемкая работа вашего специалиста и агентства недвижимости. А именно: запускается обширная рекламная кампания на продажу вашей комнаты; организовываются индивидуальные показы потенциальным покупателям, кстати, показы ваш специалист может проводить и без вашего участия, но только с вашего согласия; подбор для вас будущей квартиры и организация показов и еще много чего другого.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЦАН

Работаем с объектами любой сложности Юридическое сопровождение на каждом этапе сделки Большая база покупателей

ШАГ №6

И так, покупатель на комнату найден, и вы определились со своей будущей квартирой. Поздравляем! Вы подошли к самому ответственному этапу. Здесь вы должны быть наиболее внимательны и очень серьезно отнестись к подписанию всех документов. Если кратко, то в процессе продажи недвижимости и проведения сделки решаются следующие вопросы: вопросы с организацией взаиморасчетов через ячейку банка или аккредитив; составление договора покупки-продажи в нотариальной или простой письменной форме; указание условий и сроков передачи обоих объектов; проведение регистрационных действий по переходу прав собственности на оба объекта; получение документов из Росреестра и предоставление их в банк для раскрытия ячейки или разблокировки аккредитива. БЕЗ ПАНИКИ. На всех этапах сделки вас будет сопровождать ваш менеджер и всегда подскажет, если где-то возникнет вопрос.

После получения прав собственности на новый объект, подписывается акт выполненных работ и расчет вознаграждения вашего специалиста. ПОЗДРАВЛЯЕМ. Вы стали счастливым обладателем собственной квартиры!

И в качестве вишенки на торте мы дарим вам услугу «Переезд в подарок!»


Выбрав успешного профессионала, вы не только сохраните ваши нервы, но и обретете достойного партнера на долгие годы.

Как переехать из коммуналки в отдельную квартиру

С августа 2015 года попасть в программу «Расселение коммунальных квартир» станет довольно просто. С ее помощью за ближайшие два с половиной года улучшат свои жилищные условия 15 тысяч семей. БН разбирался, как стать участником программы.

Мы уже писали о том, как воспользоваться механизмом коммерческого найма жилья у государства. Теперь более подробно остановимся на столь же популярной и востребованной у горожан программе «Расселение коммунальных квартир». Ее оператором выступает СПб ГБУ «Горжилобмен».

ПО НОВОМУ ПОРЯДКУ

Чиновники включат вас в программу, если вы владеете комнатой в коммуналке или снимаете такое жилье у государства по договору социального найма, вне зависимости от того, являетесь вы городским очередником или нет.

Читать еще:  Как проходит нотариальная сделка купли продажи квартиры?

До лета 2015 года обязательным условием для желающих попасть в программу являлось согласие соседей на расселение коммунальной квартиры. С августа этого года вас признают участником, даже если договориться с остальными жильцами не вышло.

Но сначала государство окажет помощь обитателям тех коммуналок, где все согласны расселиться. Такое приоритетное право закреплено в законе Санкт-Петербурга от 21.05.2015 № 259-42. При этом сейчас в городе насчитывается всего лишь около 900 семей, которые получили согласие остальных жильцов на расселение. А в планы чиновников на ближайшие два года входит оказание содействия более чем 8 тысячам семей, оказавшихся в заложниках у соседей.

Поэтому, после того как вы приняли для себя решение участвовать в программе, прежде всего поговорите с соседями и постарайтесь заручиться их согласием. Заодно вам необходимо узнать, какие комнаты находятся у них в собственности, а какими владеет государство. Эта информация пригодится для того, чтобы выбрать оптимальный способ расселения.

ШАГ №1

Беседуем с соседями, готовы ли они добровольно согласиться на расселение коммуналки, изучаем, какие комнаты находятся в собственности жильцов, а какие – государства

ДЕНЬГИ, ИНВЕСТОР И ДРУГИЕ РЕЦЕПТЫ

Следующий этап – это выбор одного из видов содействия, предоставляемого государством по программе. Всего их предусмотрено четыре: бюджетные субсидии, приобретение комнат у городского жилищного фонда, обмены, расселение коммуналки с привлечением инвестора.

Самыми востребованными у петербуржцев сейчас, конечно же, являются социальные выплаты. Но получить их могут только городские очередники.

На предоставленные государством деньги вы, добавив свои средства, приобретаете квартиру на первичном или вторичном рынке Петербурга и Ленобласти. Вы имеете право выкупить комнаты у ваших соседей, но только в том случае, если в результате использования вами выплаты коммунальная квартира становится отдельным жильем. Этот вариант подходит для коммуналок, где проживает не более двух семей.

Потратить бюджетные деньги вы имеете право всего лишь в течение года с момента подписания договора о предоставлении социальной субсидии.

Еще один вид содействия – это приобретение высвобождающихся комнат в вашей коммуналке у государства. Первоочередное право на выкуп жилых помещений будет у граждан, состоящих на очереди. Государство предоставит вам неплохие скидки на комнаты. Например, если ваш стаж очередника превышает 15 лет, то вы сможете приобрести комнату за 30% от ее рыночной стоимости. Но если вы не состоите на очереди, а ваши соседи-очередники отказались покупать комнату, то право переходит к вам. Однако приобретать жилье придется по рыночной стоимости.

Третий вид содействия – это обмены, на которых оператор программы, Горжилобмен, специализируется еще с советских времен.

И наконец, расселить коммуналку можно с привлечением инвестора. Но воспользоваться этим четвертым видом содействия удастся только в том случае, если вы договорились с остальными жильцами.

Самостоятельно привлекать инвестора к расселению коммуналки есть смысл, когда все помещения находятся в собственности ваших соседей и уже имеется организация или физическое лицо, которые заинтересованы в выкупе комнат. Совпадение этих двух факторов случается сейчас весьма редко. Но если вам повезло, то вы с соседями сами договариваетесь с инвестором и уведомляете об этом чиновников. Они следят потом за тем, как стороны исполняют свои обязательства.

Если часть комнат в вашей коммунальной квартире жильцы арендуют у государства (соцнаем), то квартира пойдет на городской конкурс по привлечению инвесторов – юридических и физических лиц. За его организацию возьмутся чиновники Смольного.

ШАГ №2

Подбираем оптимальный для вас вид государственного содействия: бюджетные выплаты, приобретение комнат в городском жилищном фонде, расселение коммуналки с привлечением инвестора, обмены

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОТРЕБУЮТСЯ

Пакет документов, которые вам предстоит собрать, будет зависеть от выбранного вами вида государственной помощи.

В любом случае потребуется копия паспорта, свидетельства о заключении брака, рождении детей, дубликаты бумаг, подтверждающих ваше право на владение и пользование занимаемыми вами жилыми помещениями. Формы 7, 9 и документы, подтверждающие ваш статус городского очередника (если он у вас есть), оператор запросит самостоятельно.

Для получения социальной выплаты необходимо будет написать заявление в Жилищный комитет о предоставлении субсидии. Образец документа можно скачать ЗДЕСЬ.

Если вы привлекаете инвестора к расселению коммуналки, то вам и соседям придется письменно оформить согласие на расселение и выставление ваших комнат на продажу. В заявке должно быть зафиксировано количество семей, проживающих в квартире, паспортные данные всех жильцов, их контактные телефоны, а также подписи совершеннолетних граждан.

Для приобретения комнат городского жилищного фонда и обмена помещений вам необходимо дополнительно направить заявление в Горжилобмен.

ШАГ №3

КОМУ ОТНОСИМ БУМАГИ

Собранный предварительный комплект документов вы относите в районную администрацию по месту жительства. Она передает бумаги в Жилищный комитет. Сейчас все квартиры, которые расселяются при помощи государства, должны попасть в так называемый сводный перечень. Его составляет Жилищный комитет. Сохранится ли требование о включении объектов в этот список после августа 2015 года, пока неизвестно. Если в отношении гражданина принято положительное решение и его квартира включается в перечень, то чиновники письменно уведомляют о признании участником программы. Обычно это происходит в течение 30 дней.

Особый порядок предусмотрен для получателей субсидий. Когда вам одобрили предоставление социальной выплаты, необходимо приступить к подготовке дополнительных бумаг. Они подаются уже не в районные администрации, а в СПб ГБУ «Горжилобмен». Затем специалисты оператора пригласят вас заключить договор о предоставлении субсидии.

Читать еще:  Незаконная постройка на земельном участке в собственности

ШАГ №4

Ожидаем положительного решения чиновников о включении вашей квартиры в сводный перечень Жилищного комитета, готовим дополнительные бумаги, если это необходимо

СКОЛЬКО ЖДАТЬ ПОМОЩИ

Время ожидания госсодействия будет зависеть от Жилищного комитета. Каждый год чиновники составляют списки, какому числу граждан и каким конкретным лицам будет оказана помощь.

Так, получить социальную выплату, если у вас собран полный пакет бумаг, вы сможете уже через два-три месяца, после того как вашу коммуналку включат в сводный перечень.

А вот расселить коммуналку с привлечением инвесторов не так-то просто. Городские конкурсы проходят три-четыре раза в год. Но все привлекательные коммунальные квартиры уже давно расселены. Так что ожидание этого вида содействия может затянуться на несколько лет.

Реализуем свои шансы улучшить жилищные условия, если подошла ваша очередь, готовимся к переезду

Справка БН: Программа “Расселение коммунальных квартир” действует в Петербурге с 2008 года, и за шесть лет с ее помощью решили квартирный вопрос более 55 тысяч семей. В ближайшие два с половиной года улучшить жилищные условия смогут еще 15 тысяч семей петербуржцев. Сегодня в городе насчитывается более 88 тысяч коммуналок, в которых проживают 274 тысячи семей. Из них около 100 тысяч – очередники.

Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?

При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.

Каким правовым документом регулируется?

При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.

Порядок оформления

Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.

Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.

Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.

Затем составляется и подписывается договор мены.

Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок. В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка. Ответ дают, как правило, в течение двух недель.

Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.

Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.

Обмен комнаты с доплатой

Если объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:

  • наличными;
  • в безналичной форме;
  • материнским капиталом (при соблюдении прочих правил, относящихся к его использованию).

Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.

Перечень необходимых документов

Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:

  1. ФИО и паспортные данные сторон (собственников и доверенных лиц, если они кого-либо представляют).
  2. Сведения о комнатах: метраж, в какой квартире (адрес, этажность, площадь, кадастровый номер) находятся.
  3. На каком основании принадлежит (приватизация, покупка, наследство и т. п.) и номер соответствующего документа.
  4. Есть ли доплата и если да, то каким образом она вносится (наличный или безналичный расчёт).
  5. К какому времени нужно освободить комнату.
  6. Дата подписания.

В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:

  1. Свидетельство о собственности на комнату (или выписка из ЕГРН).
  2. Документ, на основании которого возникло это право.
  3. Кадастровый и/или технический паспорт.
  4. Отказ от покупки собственников других комнат.

А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:

  1. Разрешение органов опеки.
  2. Согласие мужа или жены.
  3. Согласие на вселение (от соседей по коммунальной квартире).
  4. Доверенность, выписанная на представителя.
  5. И другие.

Налог

В этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.

Читать еще:  Как приватизировать землю под частным домом

То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.

Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё. Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.

Заболели в отпуске? Хотите оформить больничный? Читайте здесь, как это правильно оформить.

Грамотные советы и нужную вам информацию по расчету декретных вы можете узнать в нашей статье.

Риски

Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие. В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества. Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.

Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя. Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Как поменять две комнаты в коммунальной квартире?

Здравствуйте!имеются две приватизированые комнаты а четырёх комнатной комунальной квартире,как обменять эти комнаты на квартиру имея еще материнский капитал?

Ответы юристов ( 4 )

Анастасия, вам необходимо

1.продать приватизированные комнаты

2.подобрать новую квартиру

3.купить за имеющиеся деньги маткапитал новую квартиру. Продавец этой квартиры часть денег получит от вас, часть от государства по семейному (материнскому сертификату.

Совет: не забудьте отчитаться в следующем году по НДФЛ перед налоговой по продаже 2-х комнат.

А государству нельзя продать комнаты или обменятся на квартиру у государства,просто не кто нехочет покупать комнаты т.кразвелось много студий

такой процедуры законодательсвом не предусмотрено.

  • 7,2 рейтинг
  • 7764 отзыва эксперт

Для начала нужно найти покупателя который готов купить комнаты в обмен на свою квартиру. Если комнаты в долевой собственности, то о предстоящей продаже нужно уведомить других долевых собственников с предложением выкупить долю в порядке ст.250 ГК РФ. Если другие долевые собственники откажутся, то продавать потенциальному покупателю. Если собственниками являются дети, то нужно разрешение опеки в порядке ст.37 СК РФ.

А государству нельзя продать комнаты или обменятся на квартиру у государства, просто не кто нехочет покупать комнаты т.кразвелось много студий
Анастасия

Попробуйте с этим вопросом в администрацию обратиться.

  • 9,1 рейтинг
  • 6424 отзыва

посколькy к мене применяются положения кyпли-продажи, то с соблюдением норм статьи 250 ГК.

ст.42ЖК
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector