Как определяется кадастровая стоимость земли
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как определяется кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли: оценка и её оспаривание. Как узнать?

Кадастровая оценка земли (участков для различного назначения использования) в настоящее время является основополагающей расчет величиной. Она применяется для исчисления налога, арендной платы, представления информации в разных инстанциях (например, судебной). Проведение процедуры определения стоимости строго регламентировано федеральным законодательством. Порядок оспаривания и урегулирования существующих разногласий между собственником (арендатором) и фискальными ведомствами (арендодателем) также прописан в соответствующих нормативных актах.

Права собственников можно отстаивать в судах гражданской юрисдикции. Первичное урегулирование вопросов, связанных с проведением переоценки может быть проведено на уровне заинтересованного ведомства.

Стоит понимать, что изначальная кадастровая оценка земли назначается в одностороннем порядке государственными структурами. Затем после ознакомления с обозначенными параметрами у собственника возникает право обращаться с апелляционными заявлениями сначала в Росреестр или кадастровую палату. Если в ответ на обращение был получен отказ, то остается решение вопроса в судебном порядке.

В большинстве случаев первичная кадастровая оценка земли, назначенная государственными структурами сильно завышена и превышает среднюю рыночную стоимость аналогичных участков. И это может стать причиной начисления избыточного налога на имущество физических лиц.

Нормативная кадастровая стоимость земель по группам категорий

Автоматически определённая нормативная кадастровая стоимость земли влияет на решение множества финансовых вопросов. До 2018 года исчисление налогов и размера арендной платы, цены выкупа определялась исходя из инвентаризационной стоимости, выраженной в значениях 1960 и 1990 года. Эти параметры были занижены более, чем в 100 раз и совершенно не соответствовали реальным рыночным показателям. Поэтому была проведена реформа и назначена кадастровая стоимость земель по категориям и группам.

Какие существуют группы земель?

Группы кадастровой стоимости земель – это подразделение на категории по территориальному и имущественному назначению. В настоящее время принято следующее распределение:

  1. участок под индивидуальное жилищное строительство;
  2. надел для ведения оградного или дачного хозяйства;
  3. земли населенных пунктов, расположенные внутри городской черты;
  4. участки общего пользования;
  5. участки промышленного и общегражданского назначения (например, под застройку заводами, фабриками или многоквартирными кварталами).

Для всех этих категорий установлены разные коэффициенты увеличения или снижения средней рыночной стоимости.

Земли общего пользования населённых пунктов

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов определяется по взвешенной среднерыночной величине, действующей на момент проведения инвентаризационного контроля. Это значит, что стоимость 1 кв. м. в Москве и Подмосковье не будет оценено одинаково. Что по сути является достаточно справедливым фактором.

Для определения кадастровой стоимости земель общего пользования применяются понижающие и повышающие коэффициенты. Они могут учитывать район расположения участка, его общую рыночную стоимость, транспортную доступность, обеспеченность коммуникациями, предусмотренная категория потенциального использования, наличие на участке жилого или хозяйственного строения и т.д.

Земли промышленного назначения

Кадастровая стоимость земли для промышленности может быть как увеличена, так и занижена. Существуют территории опережающего развития, где предусмотрено льготное налоговое обложение и сокращение кадастровой стоимости объектов, предназначенных для развития экономики региона. Там кадастровая стоимость земли промышленного назначения будет минимальной. Так государство стимулирует развитие промышленности в тех территориях, где это необходимо.

В то же время для строительства завода в регионе с высокой экологической нагрузкой в виде вредных выбросов может быть установлен повышающий коэффициент. Это затормозить строительство новых предприятий.

Сельхозугодья и дачные участки

Наименьшая кадастровая стоимость установлена на сельхоугодья и участки, предназначенные для ведения дачного хозяйства. Под эту же категорию попадают земельные наделы, выдаваемые фермерам и лицам, занятым земледелием в промышленном масштабе.

Сельскохозяйственные земли облагаются минимальной ставкой налога вне зажимистое от формы собственности.

Как и где узнать кадастровую стоимость земли?

Как уже говорилось выше, первичная оценка проводится в автоматическом режиме государственными структурами. И затем собственник или арендатор имеет право проводить оспаривание и заявлять о снижение или повышении первичных параметров. Нужно понимать, где узнать кадастровую стоимость земли из официальных источников. Сделать это можно двумя способами:

  1. на портале Росреестра в специальном разделе (можно выбрать несколько вариантов получения услуги – в электронном, физическом, с помощью отправки заказного письма и т.д.);
  2. на сайте Ростехнадзора с использованием интерактивной карты- путем введения точного адреса земельного угодья или его инвентаризационного кадастрового номера.

Перед тем, как узнать кадастровую стоимость земли путем личного обращения в офисы кадастровой палаты, необходимо подготовить правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на собственность, договор долгосрочной аренды или выписка из реестра) и общегражданский паспорт. Каждому собственнику предоставляется исключительное право узнать кадастровую стоимость земли бесплатно, поэтому при отправке запроса никаких госпошлин оплачивать не нужно.

Полученная официально кадастровая оценка в бумажном виде необходима для оспаривания стоимости участка в суде разных инстанций. В кадастровой палате запрос на пересмотр стоимости можно подавать и без этого документа.

Изменение и перерасчет кадастровой стоимости земли

Для того, чтобы инициировать изменение кадастровой стоимости земли, нужно сначала провести предварительный расчеты. Для этого можно воспользоваться сервисом «публичная карта» на портале Росреестра. Затем необходимо перейти на сайт губернатора или правительства того региона, где располагается участок. На этом ресурсе нужно найти соответствующее постановление главы региона о том, что он утверждает порядок проведения кадастровой оценки в своем регионе. В этом формуляре можно найти основные параметры, базовую рыночную стоимость, понижающие и повышающие коэффициенты по категориям использования земель.

Проведите сопоставление с теми данными, которые есть у вас. Если вы видите серьезные расхождения в ту сторону, которая вас не устраивает, то можно начинать процедуру пересмотра.

Заявление на перерасчет кадастровой стоимости земли можно подавать в следующие инстанции:

  1. специально созданные комиссии, которые уполномочены рассматривать подобные обращения граждан и выносить по ним соответствующие действующему законодательству определения;
  2. заявление в мировой суд о несогласии с предоставленной кадастровой стоимостью;
  3. заявление в городской или районный суд о признание сведений, внесенных в оценку недостоверными (завышенными или заниженными).

Для суда потребуется привести доказательства вашей правоты. Ими могут послужить официально проведенные оценки с привлечением специалистов, обладающих государственной аккредитацией.

Как определяется пересмотренная оценка?

Определение кадастровой стоимости земли после принятого решения о её пересмотре начинается с проведения экспертизы. Для этого заключается договор с экспертным агентством, имеющим государственную лицензию на этот вид профессиональной деятельности. После полученного акта оценки он предоставляется либо в судебные органы, либо в комиссию по оспариванию. Они выносят вердикт на то, что необходимо изменить определённую ранее стоимость.

Это общий порядок того, как определяется кадастровая стоимость земли в установленном законодательно регламенте. Существуют исключения из этого правила. Но законом предусмотрены строгие сроки, в рамках которых не может быть проведено повторное оспаривание. Поэтому рекомендуем внимательно взвешивать все факты за и против этой процедуры. Возможно вы планируете оформлять кредит под залог земли. В этом случае выгоднее иметь более высокую стоимость.

Оценка и её оспаривание

Автоматически проведенная оценка кадастровой стоимости земли для собственника может оказаться не приемлемой в силу большого ряда важных факторов. Так, не редки ситуации, когда арендатор участка готовит пакет документов для выкупа надела и приобретения на него права собственности. И в этом случае ему будет выгодно оспаривание кадастровой стоимости земли с целью снижения её рыночной стоимости. При оформлении договора купли-продажи с муниципалитетом будет указана именно та стоимость 1 квадратного метра, которая присутствует в государственной базе кадастровой оценки.

Читать еще:  Перепланировка в новостройке до получения собственности ипотека

Также оспорить кадастровую стоимость земли может потребоваться в том случае, если предстоит судебная тяжка по назначению возмещения причиненного материального вреда. В этом случае выгодно настаивать на увеличении ценности испорченного участка.

Пересмотр с целью увеличения или снижения кадастровой стоимости

Согласно принятым нормативным актам, пересмотр кадастровой стоимости земли был окончательно завершен на начало 2017 года. Теперь это процесс остановлен и полностью заморожен до начала 2020 года. Т.е. в ближайшие два года никаких автоматических изменений в базу кадастровой оценки объектов вносится не будет.

Если требуется снижение кадастровой стоимости земли, то необходимо действовать по описанному выше алгоритму и обращаться непосредственно в суд или в специальную комиссию по разрешению подобных споров. Аналогичным образом проводится и увеличение кадастровой стоимости земли, причем вся процедура отнимает не больше 1-го календарного месяца.

Как уменьшить кадастровую стоимость земли, если она завышена

Как уже говорилось выше, чаще всего завышена кадастровая стоимость земли, поэтому рассчитывать на демократичный налог не стоит. Но существует способ исправить это положение. Согласно действующему законодательству, сначала собственнику необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию рассчитанной кадастровой стоимости. Тужа стоит представить выписку из ЕГР с указанной величиной расчетной оценки, действительной на дату обращения. Этот документ является не обязательным, но с целью затягивания процесса оспаривания многие сотрудники комиссии предпочитают требовать от заявителя максимальный пакет документов. Если нет свежей выписки из ЕГР, то не утруждайтесь её получением.

Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость земли, напишите заявление в комиссию по оспариванию и дождитесь её официального ответа. Если он вас не устроит, смело составляйте исковой заявление и относите его в судебный участок. Как правило, такие судебные решения всегда выносятся в пользу заявителя.

Документы для оспаривания оценки

Для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости земли потребуется собрать пакет документов:

  • выписка из единого государственного реестра объектов недвижимости с указанной актуальной кадастровой стоимостью;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • акт проведения независимой оценки с привлечением лицензированных специализированных предприятий.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Как определить кадастровую стоимость земельного участка?

В России на законодательном уровне регламентировано несколько видов оценочной стоимости земли. И если, например, рыночная стоимость необходима для объективной оценки при продаже участка, то в соответствии с государственной (кадастровой) стоимостью, ценность земли устанавливается, исходя из ее принадлежности к определенному классу земель.

Кадастровая оценка земли несет в себе три основных предназначения (цели):

  • Формирование полной базы земельных участков, которые находятся в использовании;
  • Реструктуризация и упрощение системы налогообложения;
  • Формирование четкого представления о процедуре оформления разрешений на строительство, а также о том, какие земли распределены, какие приватизированы.

Наличие такого показателя, как кадастровая стоимость, позволяет гражданам, имеющим земельные участки, знать его официальную (реальную) стоимость и, исходя из имеющихся данных, с легкостью вычислить сумму налогов земельного участка, подлежащих оплате.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

На основании земельного законодательства РФ, государственная оценка земель должна обязательно проводиться хотя бы один раз в промежутке от трех до пяти лет.

Кто осуществляет государственную оценку земель и анализирует полученные результаты?

В каждом регионе нашей страны существует одно очень важное государственное учреждение под названием Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сначала региональные представители службы составляют список земельных участков, подлежащих государственной оценке на территории вашего региона.

Затем они же заключают договоры на проведение процедуры определения кадастровой стоимости с компаниями, специализирующимися на осуществлении данного вида деятельности.

Деятельность таких юридических лиц контролируется специальным законом «Об оценочной деятельности».

Этот нормативно-правовой акт устанавливает:

  • Порядок проведения оценочных мероприятий;
  • Перечень показателей, по которым проводится оценка;
  • Порядок предоставления отчетов в Росреестр;
  • Ответственность оценщиков за нарушение закона.

При определении кадастровой стоимости любого из участков, компания, проводящая оценку, руководствуется следующими показателями:

  • Местоположение земельного участка;
  • Площадь земли;
  • Вид использования (как именно используется участок);
  • Цели, для которых используется земля (целевое назначение).

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий, компания-оценщик предоставляет в Росреестр отчет, который формируется по определенному образцу. Далее все сведения утверждаются и передаются местным органам власти.

Как получить справку о кадастровой стоимости земельного участка?

Об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

Территориальное подразделение населенных пунктов

Если взять любой населенный пункт и посмотреть на него с точки зрения кадастрового инженера, то можно увидеть, что вся его территория поделена на административно-территориальные округа (их обычно несколько).

Округа, в свою очередь, делятся на кадастровые кварталы. Самой мелкой единицей деления выступают квадратные метры. Кстати, кадастровые кварталы воочию можно увидеть на кадастровой карте при определении государственной цены земельного участка через интернет.

Как определить государственную (кадастровую) стоимость земли?

Для того чтобы определить, во сколько был оценен государством ваш участок, вам необходимо узнать удельный показатель стоимости.

Он присвоен каждому из всех видов использования земельных участков в рамках одного кадастрового квартала (всего таких видов 17 штук).

Далее берете площадь участка и умножаете его на вышеупомянутый удельный показатель. И вот, вы уже знаете кадастровую стоимость своей земли.

Но при осуществлении таких расчетов, нужно учитывать важный момент: если земельный участок предназначен для нескольких видов использования, то из всех видов берется удельный показатель с наибольшей величиной.

Существует два основных момента, от которых напрямую зависит результат государственной оценки земли:

  • Вид использования земли (у одного участка может быть несколько видов использования);
  • Удельный показатель государственной стоимости земли, который определяется в прямо пропорциональной зависимости от ее использования.

Конкретный порядок проведения оценки земельных участков закреплен в Постановлении Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Проанализировав данный нормативно-правовой акт, можно выделить несколько последовательных этапов проведения кадастровой оценки и внесения ее результатов в специальный реестр:

Этапы государственной оценки
земельных участков
Специфика этапа
Подача собственником земли заявления о постановке участка на государственный учет. Рассмотрение данного заявления в Росреестре Проверка подлинности документов и информации в них. Принятие решения о необходимости оценки государственной стоимости для включения участка в единую базу Росреестра
Сотрудниками Росреестра составляется перечень участков, для которых необходимо определить кадастровую стоимость Данный перечень содержит общую информацию о каждом участке, в отношении которого будет проводиться оценка. Далее в порядке очередности осуществляется расчет кадастровой стоимости
Государственная оценка стоимости каждого из земельных участков, которые были включены в список Формируется специальная оценочная комиссия, которая и производит оценку стоимости участка, исходя из ряда показателей
Получение результатов кадастровой оценки и внесение данных в специальную базу После того, как данные об участке и его кадастровой стоимости внесены в базу Росреестра, считается, что земля состоит на государственном учете. После прохождения всех этих процедур, собственник, наконец, сможет получить правоустанавливающие документы на свой земельный участок

Кадастровая стоимость участка – показатель довольно неустойчивый, и с течением времени способен меняться, поэтому специалисты советуют следить за происходящими изменениями и производить государственную оценку земли в сроки, рекомендованные на законодательном уровне.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка

Законодательство РФ устанавливает обязательность определения кадастровой стоимости любого из участков, вне зависимости от его использования и назначения.

Для государственной оценки земельного участка обратитесь в Кадастровую палату, Росреестр или иной орган государственной власти, отвечающий за проведение данной процедуры.

В небольших населенных пунктах, этот вопрос обычно контролируется администрацией города или сельсоветом, так как каждый из них несет ответственность только за подведомственный ему участок.

Даже если в органах местного самоуправления нет специалистов, отвечающих за земельные вопросы, то вас, скорее всего, отправят за консультацией по нужному адресу.

Как правило, на практике кадастровая стоимость земельного участка необходима для следующих целей:

  • Определение реальной стоимости при покупке или продаже земли;
  • Расчет суммы налога, подлежащего оплате;
  • Приватизация земли или ее выкуп у государства;
  • Вступление в наследство.

Результат кадастровой оценки земли не только хранится в специальной базе Росреестра, но и вписывается в кадастровый паспорт земельного участка. Если вам понадобилась информация о вашем участке, зайдите на сайт Росреестра, там можно найти все необходимые данные.

Специалисты обращают особое внимание на тот факт, что кадастровая оценка земли является обязательной и проводится еще до постановки участка на государственный учет (даже при оформлении права собственности по результатам любой из сделок).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как определяется кадастровая стоимость земли

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ВОПРОС-ОТВЕТ

ПОНЯТИЯ,

ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости – район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу “схожести”, подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определенную оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как ее посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год – два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку “Посмотреть” (под блоком “Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки”).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку “Посмотреть”.

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик “Закрыть”.

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчета, следует в открывшемся окне нажать кнопку “Вернуться”.

10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12. Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13. Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector