Как продается залоговая квартира?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как продается залоговая квартира?

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

Преимущества Недостатки
Меньше стоимость Плохое состояние
Повышенная надежность Высокий риск
Можно купить жилье в кредит Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.
  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-41-57 . Это быстро и бесплатно !

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Как продать квартиру в залоге

Необходимость продажи ипотечной квартиры возникает по разным причинам. По статистике, это может быть смена места проживания или работы, желание поменять большую площадь на маленькую, непосильная ежемесячная кредитная оплата, расширение жилья при рождении детей или финансовые трудности. Такие обстоятельства вынуждают собственника продать квартиру в залоге. Многих продавцов интересуют вопросы:

  • Какие варианты выхода из ситуации с просроченными платежами по ипотеке?
  • Почему у покупателя недоверие к продаже квартиры в залоге у банка?
  • Процесс продажи
  • Как прибегнуть к помощи агентства?
  • Дополнительные подсказки

Как продать квартиру в залоге быстро

Купленная в ипотеку, квартира находится в залоге у банка. И пока кредит не погашен, информация в ЕГРН о ней будет, как о недвижимости с обременениями. Росреестр никогда не зарегистрирует на нового покупателя залоговое жилье. Только после погашения ипотечного кредита, банк сообщает в ЕГРН об отсутствии долга. Такой процесс называется снятием обременения. Если вы задолжали банку приличную сумму ипотечного кредита, у вас есть несколько вариантов выхода их сложившейся ситуации:

  • Договориться с банком о реструктуризации кредита
  • Продолжать платить ежемесячно
  • Продать ипотечное жилье
  • Взять платежные каникулы
  • Увеличить срок ипотечного кредита

Часто заемщики, имея задолженности по ипотеке, стараются договориться с банком. При этом, финансовое учреждение идет навстречу заемщику, и квартира за ним сохраняется. Реструктуризация кредитной задолженности—рассрочка по исполнению обязательного договора. При продаже квартиры вы навсегда избавляетесь от этих обязательств.

Но временная отсрочка проблемы не решает. Человек, принявший решение о продаже ипотечной квартиры, должен сообщить об этом своему финансовому учреждению. После обращения заемщика с заявлением о желании продажи квартиры, дается письменное разрешение на продажу. Банк в свою очередь предлагает решить проблему самостоятельно, или обратиться к риелторам. В процессе обращения, его статус заемщика меняется на статус должника с просроченными платежами. Это совсем не хорошо для клиента, он попадают под особый контроль банка.

Недоверие к продаже квартир под залогом

По статистике каждая вторая сделка купли – продажи в России проходит по ипотечному кредитованию. На западе явление ипотеки возникло на много лет раньше и стало уже нормальным и привычным делом. У нас на рынке недвижимости к ипотечным квартирам по – прежнему относятся с опаской и недоверием. Поводом для этого служит масса причин. Например, продается квартира в залоге, а ее покупатель в свою очередь тоже продает свое жилье. Получается ситуативная подвязка и внесение средств для погашения скорее всего будет невозможным.

Также необходимо учитывать, что такая сделка и сбор документации займет намного больше времени.

Но бывают случаи, когда некоторые покупатели ипотечных квартир видят и преимущества покупки такого жилья—его история и юридическая сторона прозрачны, документы в идеальном порядке.

Продажа ипотечной квартиры

Существуют различные способы по продаже квартиры в залоге. Более сложный — когда жилье находится еще под залогом у банка. Когда квартира продается, одновременно залог снимается и кредит полностью погашается. Процесс должен начинаться с выставления жилья на продажу. После этого людям придется разъяснять все тонкости условий этой сделки.

Способ заключается в том, что покупатель будет обязан положить в отдельную банковскую ячейку сумму, необходимую для погашения ипотеки. Открывать ее будет специальный сотрудник банка, затем эта сумма потупит на счет и погасит кредит, а уже после дается согласие на снятие залога и обременений.

Что касается тонкостей механизма проведения сделки продажи квартиры в залоге, то она проходит при стандартных условиях. Главное определиться, каким способом покупатель будет оплачивать квартиру—деньгами или тем же ипотечным кредитом. Бывают случаи, когда покупатель, приобретает квартиру также в ипотеку. Если такой процесс будет проходить в том же банке, он может пройти быстро и без проблем. В процессе заключения договора купли – продажи участвуют не две стороны, как при обычной сделке, третьей выступает кредитное финансовое учреждение. Не доводя дело до судебных тяжб, владелец ипотечного жилья может самостоятельно назначить его стоимость и более выгодно его продать.

Помощь агентства

Простые люди не владеют ситуацией, не знают, как правильно продать квартиру в залоге и какие документы собирать. Продажа залоговой квартиры является не обычной сделкой и всегда нуждается в помощи профессионалов. Основная задача АН—привлечь потенциального покупателя. Какой бы замечательной квартира не была, при условиях ипотечного залога она остается неликвидной.

Другой вопрос, если заемщик принимает решение по продаже ипотечной квартиры и сразу идет в агентство недвижимости. Продавец обращается к риелтору и поручает ему все действия. Это значительно экономит время и соответственно деньги клиента. Обращаясь в АН по такому вопросу, возьмите с собой все необходимые документы, свяжитесь с банком и оговорите все детали касательно продажи ипотечной квартиры. Выясните, какую сумму нужно окончательно погасить и согласуйте процедуру снятия залога.

Дополнительная информация

Снижение цены на условиях банка практически невозможно. Поэтому АН советуют прибегать к созданию дополнительных плюсов и улучшений для привлечения покупателя. Например, это может быть быстрый и красивый ремонт.

Существуют различные механизмы по урегулированию сложившейся ситуации с ипотечной квартирой. В идеале, лучше всего найти деньги и погасить полностью ипотечный кредит. Тогда квартира будет продаваться уже без кредитных обременений.

Быстро продать квартиру в залоге поможет наша компания Чистые Пруды. Мы имеем богатый опыт в проведении такого рода сделок. Наши сотрудники быстро найдут покупателя и помогут продавцу поскорее получить необходимые средства. Проблема продажи квартиры, находящейся под залогом, будет решена в кратчайшие сроки.

Максимальная скорость совершения сделки поможет сэкономить финансовые потери продавца. Помните, банки охотнее соглашаются на продажу ипотечного жилья, которое происходит при помощи риэлтерских компаний! С МИЭЛЬ выкуп квартиры произойдет быстро, а обязательства перед банком клиентом будут погашены. Ждем вас в агентстве и желаем удачных сделок!

самом деле люди не всегда решают продать жилье только потому, что они больше не в состоянии выполнять обязательства перед банком.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как купить залоговую квартиру у банка

Ипотечное кредитование сегодня пользуется популярностью, многие семьи приобретают жилье с помощью займа. Но некоторые граждане не возвращают заём. Этой ситуацией можно воспользоваться и купить залоговую квартиру у банка по низкой цене.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это недвижимость, которая предоставлена кредитору для обеспечения исполнения обязательства. Банк выдает кредитные средства, а заемщик предоставляет квартиру для оформления залога. Пока кредит не выплатят, ипотечная недвижимость находится под обременением. Такое имущество нельзя продавать, дарить и совершать другие операции по отчуждению.

  1. Когда у заемщика возникают финансовые трудности, платежи по ипотеке перестают вноситься, образовывается долг. Чтобы его погасить ипотечное жилье продают.
  2. Иногда стоимость такого имущества ниже от средней рыночной цены.
  3. Для банка главное продать жилье и возвратить кредитные средства с процентами, а должнику главное решить свои финансовые проблемы.
  4. Залоговые квартиры предполагают безопасность сделки.
  5. Перед оформлением ипотеки банки проверяют недвижимость. Если объект был принят в качестве залога – он чист в юридическом понимании.
  6. В дополнение существует законодательство, которое детально регулирует банковский сектор, поэтому мошенничество и другие незаконные действия со стороны владельца жилья и залогодержателя маловероятны.

Способы приобретения квартиры в залоге

Способ продажи залогового жилья зависит от причины его реализации. Недвижимость может продаваться собственником добровольно с согласия банка либо продаваться банком после взыскания ипотеки.

Покупка залоговой недвижимости у должника

Приобрести залоговое жилье можно непосредственно у собственника, который задолжал перед банком.

  • Должник продает имущество с целью рассчитаться по своему кредиту.
  • Покупателю в первую очередь надо уточнить, дает ли свое согласие держатель залога на реализацию предмета ипотеки.
  • Большая часть банков поддерживают намерения должника продать залог, чтобы рассчитаться с долгами.
  • Договор купли-продажи в таком случае заключаться с должником, поскольку он является собственником имущества.
  • Реализация может происходить только с согласия кредитора, со стороны банка необходимо получить письменное разрешение на продажу жилья.
  • На объект недвижимости накладывается обременение, поэтому без согласия залогодержателя нельзя.

Покупка квартиры отобранной банком за долги

При наличии долга банк имеет право забрать залог. Чтобы отобрать имущество кредитор обращается в суд для вынесения решения о принудительной продаже залога на публичных торгах. Решение суда не нужно при наличии соглашения о внесудебном порядке взыскания предмета залога.

Для применения внесудебного способа, заемщик должен нарушить условия кредитного договора.

На основании невыполнения условий договора заемщиком, нотариус выдает исполнительную надпись.

Согласно со статьей 350.1 ГК РФ после применения внесудебного способа банк может выставить недвижимость на торги по условиям, предусмотренным договором.

Если собственником залоговой квартиры выступает предприниматель, тогда стороны могут предусмотреть такие варианты решения вопроса:

  • продажа залога другому лицу с последующим взысканием суммы в счет погашения долга;
  • переоформление недвижимости в собственность залогодержателя по цене установленной кредитором и заемщиком.

Кредитор с помощью исполнительной надписи нотариуса приобретает право собственности и далее переоформляет недвижимость на свое имя. После взыскания залоговой квартиры договор купли-продажи заключается непосредственно с банком.

Учитывая вышеописанное, стоит понимать, что покупатель может приобретать недвижимость как у заемщика, так и у банка. Существует еще одна правовая схема продажи ипотечного жилья, по которой залогодержатель самостоятельно продает имущество заемщика. В таком случае переоформление права собственности на имя банка не происходит, но организация уполномочена продавать чужую недвижимость от своего имени.

Участие в процедуре публичных торгов

Публичные торги – это специальные электронные площадки, предназначенные для реализации взысканного имущества.

  • Чтобы принять участие в процедуре продажи, необходимо быть зарегистрированным на сайте продаж.
  • Руководителем процесса во время реализации имущества является специализированная организация.
  • Для принятия участия потенциальные покупатели должны быть зарегистрированными на сайте торговой площадки.
  • Участник должен иметь электронную цифровую подпись, чтобы подписывать заявку на принятие участия в торгах, отзывать поданную заявку, предлагать свою цену за жилье.

Этапы проведения публичных торгов

Перед тем как купить залоговое жилье надо понимать порядок действий на электронной торговой площадке, рассмотрим этапы продажи взысканного имущества:

  1. продавец вносит заявку на проведение торгов;
  2. оператор электронной площадки принимает заявление о продаже и публикует его;
  3. покупатели видят опубликованный товар и оставляют свои заявки с указанием начальной цены;
  4. продавец в течение пяти дней рассматривает заявки покупателей, определяет участников, после чего составляется протокол об открытии процедуры продажи;
  5. далее участники предлагают свою цену, идет конкурентная борьба за товар;
  6. в конце определяется наилучшее ценовое предложение, система автоматизированным способом выбирает победителя;
  7. оформляется протокол о результатах проведения торгов, заключается договор купли-продажи квартиры.

Проблемные вопросы залоговых квартир

Залоговая недвижимость может иметь скрытые негативные моменты. Покупателю перед заключением договора купли-продажи необходимо узнать некоторые вопросы.

  1. Первым делом следует установить, кто живет в квартире на момент её продажи. Иногда залогодатель не намерен покидать жилье, это для нового собственника может стать серьезной проблемой. Особенно если в ней проживают несовершеннолетние дети.
  2. Второй момент – это задолженность по коммунальным платежам. Банки забирают квартиры за долги по кредиту, должники ввиду отсутствия денег могут одновременно накапливать долги по коммуналке. Задолженность редко бывает слишком большой, но к этому надо быть готовым или предварительно уточнять данный вопрос.

Заключение

Покупка залоговой недвижимости – это распространенный способ приобретения жилья по приемлемой цене. Ипотечные квартиры, которые реализуют банки в большинстве случаев юридически чистые и недорогие. Процедура продажи недвижимости на публичных торгах четко регламентирована законодательством, новый собственник может быть спокоен за свои деньги.

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

Читать еще:  Можно ли возместить НДФЛ за ремонт квартиры?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector