Как рассчитать площадь собственника в коммунальной квартире?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как рассчитать площадь собственника в коммунальной квартире?

Как делится общая площадь в коммунальной квартире

Здравствуйте. Мария! Объясните.пожалуйста, как делятся метры общей площади в коммунальной квартире- на количество комнат или на проживающих? Спасибо!

Здравствуйте, Светлана!
Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности, и места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная комната и т.п. (помещения вспомогательного использования).

В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире»:

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. 5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Мария Голубева, исполнительный директор агентства недвижимости «ЖБС-Риэлти».

как делится общая площадь в коммунальной квартире?

Коммунальная квартира в г. Москве, одна комната -16 кв.м в собственности, другая -13 кв.м. в соц. найме. Сосед большей комнаты утверждает, что оплачивает большую часть общей площади, поэтому убрал из наших полок на кухне содержимое и занял их своими вещами. завел собаку, держит ее в коридоре, она там гадит, убирает наши вещи из ванной. ка делится общая площадь и име5ет ли он право так действовать и как нам быть в таком случае. Спасибо.

Ответы юристов

Добрый день, Татьяна Алексеевна. Нет, так действовать он не может. В ст. 42 ЖК РФ указано:

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это значит, что места общего пользования в коммунальной квартире считаются общей долевой собственностью собственников комнат в этой квартире. Размер доли каждого собственника пропорционален площади комнаты, которая находится в его собственности. Доля в праве не предполагает закрепления за комнатой какой-либо конкретной площади в местах общего пользования (в коридоре) в натуре.

Поэтому собственники комнат должны договориться о порядке пользования общей площади полюбовно. Если дойти соглашения не получится, можно обратиться в суд.

Майоренко Маргарита Сергеевна, город Нижний Новгород
E-mail: majorenko1988@mail.ru
ICQ: 668196121

Как распределяется общее имущество в коммунальной квартире?

Добрый день. Помогите, пожалуйста, понять ч.1 ст.42 ЖК РФ. Прочитав вышеуказанную часть статьи, можно сделать вывод, что доля на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади занимаемой комнаты. Или же все-таки есть еще какой-то подвох? Объясню ситуацию.

Мы проживаем в 7-ми комнатной (148,1 м2) коммунальной квартире. Мы семья из 3-х человек (я, моя мама и моя жена), проживаем в 4-х комнатах (57,8 м2) в этой коммунальной квартире. Собственником является только мама, мы с женой только прописаны. Спор встал по поводу места на кухне. Кухня 18,7 м2. У нас на ней стоит 1 стол, занимающий достаточно маленькую площадь кухни. Еще 1 стол стоит у собственников 1 комнаты (10,7 м2). И 3 стола, половину кухни (приблизительно) занимает семейная пара, собственники 2 комнат (27 м2). На данный момент мы хотели бы с женой отдельный стол от мамы. Соседи 2-х комнат категорически против того, чтобы освободить 1 место, под наши нужды. Исходя из вышеуказанной статьи, может ли мы потребовать законно освободить нам 1 место на кухне? Можно ли сослаться на то, что, исходя из части 1 статьи 42 ЖК РФ, и метража наших комнат, мы имеем право занимать 11,3 м2 кухни (грубо выражаясь)? Если нет, то как решаются такие вопросы?

P.S. Однажды был случай, при споре о метрах на кухне, с вызовом участкового. Тот в свою очередь сказал, что кухня общая и количество комнат никак не влияет на возможное количество занимаемого пространства на ней. Надеюсь на ответ. Спасибо.

Отвечает
Алексеев Дмитрий Николаевич Юрист

Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату. И самое главное для Вас данная доля в натуре не выделяется (п. 1 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).

Отвечает

Погодина Светлана Николаевна Юрист

Площадь в местах общего пользования в коммунальной квартире считается именно по ст. 42 ЖК РФ, вы имеете право пользоваться на кухне (занимать) долю, равную вашей доле в общей площади жилых комнат. Площадь жилых комнат в вашем случае: 95,5 кв. метров. Следовательно ваша мама является собственницей 3/5 площади кухни.

Однако ЖК РФ не предусматривает выделение доли в местах общего пользования, т.е. вы не имеете право огородить свою площадь и полностью ее изолировать, установить свою раковину, дополнительную плиту и т..д. и запретить остальным собственникам доступ на свою площадь, собственно, так же как и другие собственники комнат. Но придерживаться все-таки нормы законы при пользовании вы должны.

Читать еще:  Монолитный частный дом плюсы и минусы

Если в вашем случае возник спор с другими собственниками комнат, вам нужно в БТИ заказать расчет вашей площади в местах общего пользования, сделать фотографии кухни (если о ней идет спор), составить Соглашение о пользовании кухней, предложить в письменной форме соседям подписать его (приложить к Соглашению доказательства). В случае если вы течение месяца с момента получения письма соседи не согласятся установить порядок пользования кухней в Соглашении, имеете право обратиться в суд.

Расчет долей при покупке комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как просчитать доли в коммунальной квартире при покупке комнаты. Двумя комнатами площадью 18,9 м и 19,3 м владеют три собственника. Одну комнату продают. Общая жилая площадь квартиры 52,4 м. Общая долевая собственность 73300 долей. Какая доля будет в продаваемой комнате?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как ни странно, его расчет тоже верен) за тем лишь исключением, что каждый из продавцов продает Вам 73/600 долей. Итого Вы становитесь собственником 219/600, что равносильно 109,5/300. Так что расчет в целом верный. Они только не учли небольшую разницу в площадях комнат. Так что я думаю, итоговый расчет будет плюс-минус близок к моему

Добрый день. Третья комната получается вычитанием долей двух комнат. Смотрите в документы о собственности.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Исходя из Ваших цифр, что-то не сходится. Доля в праве общей долевой должна быть намного больше. Скиньте сообщением кадастровый номер и план квартиры- постараюсь Вам рассчитать. Или обратитесь к нотариусу – у Вас в любом случае нотариальная сделка.

Татьяна, спасибо большое Вам за отклик, за ответ. Я наверное не совсем понятно описала ситуацию. Вопрос сейчас состоит в том, чтобы приобрести одну из комнат, которые находятся в собственности у трех человек 18,9 м и 19,3, третья комната принадлежит третьему лицу не имеющей отношения к этим собственникам и о ней речи не идет. Проблема встала в разделении этих долей поскольку две комнаты объедены в общую, грубо говоря 38 м. А купить нужно одну а именно 18, 9 м, вторую они пока себе оставляют. Какая доля будет соответствовать покупаемой комнате 18, 9 м? Общая долевая собственность 73300 долей у каждого из трех собственников. Какую долю указывать в договоре при покупке? Надеюсь, что описала понятно, пожалуйста подскажите?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Теперь более-менее понятно. У Вас должно получиться в собственности примерно 108/300 долей, то есть каждый из трёх собственников должен продать Вам 36 долей из своих 73. Более точный расчет Вам сделает нотариус, который будет удостоверять договор.

Павел, спасибо большое. Человек, который занимается подготовкой комнаты к продаже высчитал и озвучил долю данной комнаты в 73600 долей, сказал, что просчет производили вместе с нотариусом. Мне цифра не понятна, отсюда множество вопросов. Сделка конечно будет нотариальной, но просчет мне кажется не корректным. Ваш расчет логичен. Какие дальнейшие действия предпринять, чтобы не возникло недоразумений. Еще раз благодарю Вас за отклик, ответы.

Павел, благодарю Вас за разъяснения. Небольшую существующую разницу они действительно решили не брать в расчет. В договоре в данном случае нужно будет указать 219600 долей, правильно я понимаю? Поскольку 73/600 от своей доли это продает мне только один из продавцов? Таким образом 219600 долей будет соответствовать площади приобретаемой комнаты 18, 9 м?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да. Примерно так, за исключением, что 219/600 будут немного больше, чем приобретаемая Вами комната. Высчитывается довольно просто как пропорция 18,9/52,4 и 219/600 (если произведете простые арифметические действия, увидите, что соотношение верное)

Спасибо) Не знаю, как Вас и благодарить. Скажите, пожалуйста, это небольшое несоответствие, которое вырисовывается, может приветствии к каким либо недоразумениям в дальнейшем. Не захотели высчитывать микродоли из за неудобства.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Думаю, недоразумений для Вас никаких не будет. По моим расчетам точный размер Вашей комнаты 108,2/300 или 216,4/600 долей. То есть неточность в Вашу сторону в плюс, а не минус. Высчитать до целого вряд ли получится. Главное, проверьте, чтобы в договоре было отражено, какая именно комната и какой площади переходит в Ваше пользование, а также получите все необходимые отказы от других (не участвующих в сделке дольщиков).

Павел, спасибо огромное за помощь, за Ваш профессионализм. Всех благ и успехов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Всегда пожалуйста) спокойной и успешной Вам сделки.

Павел, здравствуйте. Думала, что получила все ответы, но возникли сомнения) Скажите, пожалуйста, если в документе основании, которым является приватизация, указан вид права: “Общая долевая собственность”, формулировки “комната”, нет. (или в каких либо других документах это может отображаться) При покупке получается, что я приобретаю долю со всеми вытекающими последствиями или все таки комнату, которая меня и интересует?

В договоре покупки доли нотариус не станет отражать, какой комнатой Вы будете пользоваться. Зато есть шанс тут же у нотариуса составить соглашение о порядке пользования

Здравствуйте, Надежда. Меня интересует покупка конкретной комнаты а не доли в квартире. Речь идет о покупке комнаты. Насколько мне известно в договоре купли продаже можно прописать и даже нужно приобретаемый объект, учитывая, что площадь двух комнат почти одинакова.

А комнату Вы не купите, т.к. это долевая собственность

В свидетельстве о собственности указаны доли, а у некоторых доли и комнаты. Отсюда и вопрос.

Так не бывает. либо комнаты, либо доли. Либо Вы не внимательно читаете, либо кто-то пытается ввести Вас в заблуждение, либо кому-то есть что скрывать. Если можно выложите скрин (уберите все кроме объектов права)… Интересно будет посмотреть. Допускаю, что может быть указано. Объект права: (допустим) 10/20 доли что соответствует комнате. но, в все равно первоначально идет указание на объект как на доли, а привязка к комнате уже будет вторична..

Нет, в документе только доли прописаны. Отсюда и вопрос: Как приобрести именно конкретную комнату? В договоре прописать? Это возможно, если в свидетельстве у собственников, которые продают прописаны доли.

Никак, Вы можете продать только то, что Вам принадлежит. А принадлежат Вам доли. но не комната. продажа доли тоже возможна, на такой товар тоже есть свой спрос. А продажа доли (по договоренности комнаты) тоже возможна, но где (с точки зрения покупателя доли (по договоренности вроде комнаты) гарантии, что договоренности будут соблюдены в части владения конкретной комнатой?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

На этот вопрос можно ответить только посмотрев документы. В Петербурге, н например, комнаты в коммунальной квартире проходят как доля в праве общей долевой собственности, при этом в документах-основаниях указано, какая комната переходит в пользование. Думаю, по мере подготовки к сделке у Вас возникнет ещё больше вопросов. Поэтому лучше обратиться на очную консультацию к специалисту.

Спасибо, Павел. Полагаю, что не было привязки к комнате при приватизации поскольку комнат 2, а собственников три человека. Квартира 3 комнатная коммунальная, третья комната принадлежит третьему лицу не имеющего отношений у этим 2 комнатам. Скажите, пожалуйста чтобы приобрести именно комнату, не долю, в документе основании помимо долей должна звучать формулировка “комната такая то.. “,. В настоящее время нахожусь в процессе подготовки к сделке, телеграммы разосланы, разговор идет о покупке комнаты, специалист который занимается данным вопросом говорит, что в договоре купли-продаже нотариус укажет какая комната переходит в пользование. Это будет корректно? или как описали выше это невозможно поскольку в документах основаниях речь идет о доли.

Читать еще:  Стоимость аренды земли у муниципалитета

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Скорее всего, в документе-основании у собственников указано, какие именно комнаты в их пользовании. Если так, нотариус также укажет эту формулировку. Вы правоустанавливающие документы смотрели? При приватизации есть нюансы, которые лучше проверить заранее

Спасибо. В документах на право собственности у каждого собственника прописаны доли. Документ-основание, полагаю нужно еще раз внимательно изучить. Павел, а на что обратить внимание дополнительно если документ-основание, Приватизация. Какие нюансы возможны?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В случае приватизации проверьте, прежде всего, не было ли отказников от приватизации и не были ли ущемлены права несовершеннолетних граждан.

Павел, это информацию и подтверждающие документы, выписку, мне у собственника запросить? Таким способом я смогу проверить?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не имея соответствующих знаний и опыта проверок, самостоятельно Вы вряд ли сможете эту информацию правильно интерпретировать, даже если собственники Вам ее предоставят. Повторюсь: по мере подготовки к сделке у Вас еще будет появляться множество вопросов, на которые дистанционно Вам, к сожалению, не ответить. Обратитесь лучше в местному специалисту для организации и сопровождения сделки.

Павел, спасибо большое. Обязательно последую Вашим рекомендациям.

Отопление в коммунальной квартире

Расчет платы за отопление в коммунальной квартире

В соответствии с новыми правилами расчета размера платы за коммунальные услуги , утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” (далее – Новые правила) размер платы за отопление для потребителей тепловой энергии в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, разделяется на две составляющих:

– плата за коммунальную услугу (отопление, тепловая энергия), предоставленную в жилом помещении,
– плата за коммунальную услугу (отопление, тепловая энергия), предоставленную на общедомовые нужды, и производится следующим образом.

Расчет размера платы за отопление, предоставленного для комнаты,
являющейся частью коммунальной квартиры:

Размер платы за отопление в комнате, расположенной в жилом помещении, являющемся коммунальной квартирой, производится исходя из объема тепловой энергии, рассчитанного для коммунальной квартиры, жилой площади занимаемой потребителем комнаты, площади всех комнат коммунальной квартиры и тарифа на тепловую энергию, согласно пункту 50, по формуле 8:

объем тепловой энергии, потребленной в коммунальной квартире и рассчитанной исходя из показаний общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии, установленных в коммунальной квартире или исходя из норматива потребления коммунальной услуги, при отсутствии общих (квартирных) приборов учета

жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем
в коммунальной квартире

общая жилая площадь всех комнат
в коммунальной квартире

тариф на тепловую энергию (отопление), установленный в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

Пример расчета оплаты за отопление в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры:

Пример № 1:

В коммунальной квартире установлен общий (квартирный) прибор учета на отопление

  • показания по прибору учета на отопление за расчетный период (календарный месяц) составили 2 гигакалории
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, будет составлять: 2 х 15 / 70 х 1500 = 642,85 рубля

Пример № 2:

В коммунальной квартире не установлен общий (квартирный) прибор учета на отопление

  • объем тепловой энергии, определенный для коммунальной квартиры исходя из норматива потребления, составил 2,1 гигакалории (норматив 0,03 гигакалории на 1 квадратный метр общей площади помещения умноженный на общую площадь коммунальной квартиры 70 квадратных метров)
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, в этом случае будет составлять: 2,1 х 15 / 70 х 1500 = 675 рублей.

Для расчета размера платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора

Расчет размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры:

Расчет размера платы за отопление

Размер платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для потребителей в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры в многоквартирном доме, определяется в соответствии с пунктом 50 Новых правил по формуле №16.

объем (количество) коммунального ресурса (тепловой энергии, отопления), предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме и приходящийся на комнату, являющейся частью коммунальной квартиры

тариф на соответствующий коммунальный ресурс (тепловую энергию, отопление), установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пример расчета размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды:

  • объем тепловой энергии, предоставленной на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, составил 0,150 гигакалорий
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды, будет составлять: 0,150 х 1500 = 225 рублей

Для расчета размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора.

Расчет объема тепловой энергии

Объем коммунальной услуги по отоплению, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды для потребителей в комнате, являющиеся частью коммунальной квартиры, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру жилой площади принадлежащей каждому потребителю (находящегося в его пользовании) согласно пункту 50 Новых правил, по формуле 17.

объем тепловой энергии (отопления), предоставленного на общедомовые нужды для коммунальной квартиры, рассчитанной по методике Новых правил

жилая площадь комнаты, являющейся частью
коммунальной квартиры

общая жилая площадь всех комнат
в коммунальной квартире

Пример расчета объема отопления, предоставленного на общедомовые нужды:

  • объем тепловой энергии, предоставленной на общедомовые нужды и рассчитанный для коммунальной квартиры, составил 0,350 гигакалории
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров

Объем тепловой энергии (отопления), предоставленной на общедомовые нужды, для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, будет составлять:
0,350 х 15 / 70 = 0,08 гигакалории

Для расчета объема отопления, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира – это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Читать еще:  Что входит в реестр собственника квартиры?

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector