Как рассчитывается кадастровая стоимость жилого дома
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как рассчитывается кадастровая стоимость жилого дома

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость – это один из критериев, влияющий на размер налога и/или аренды. Но не каждый знает, что такое кадастровая стоимость дома, как ее определить, какие факторы влияют на размер, и можно ли ее оспорить. Предоставленная информация в данной статье поможет найти ответы на эти вопросы и в будущем снизить некоторые расходы.

Общие понятия

Вопрос о кадастровой стоимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами. Главными являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее ФЗ № 135) и Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее ФЗ № 237).

В ст. 3 ФЗ № 237 и ст. 3 ФЗ № 135 кадастровая стоимость (КС) определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки либо в других случаях, определенных данными законами.

Кадастровую оценку (оценку) проводят раз в 3 – 5 лет бюджетные учреждения (БУ), созданные субъектами РФ. Данная процедура проходит в 3 этапа:

  1. исполнительный орган принимает решение о проведении оценки;
  2. бюджетное учреждение определяет КС и составляет отчет;
  3. исполнительный орган выносит акт об утверждении КС.

Результаты оценки в обязательном порядке должны быть внесены в ЕГРН.

Оценка должна быть независимой и определяется исходя из нескольких факторов:

  1. Назначение дома. По назначению дома можно разделить на индивидуальный жилой дом, дачный или садовый домик. Каждый из них имеет разную кадастровую стоимость.
  2. Площадь дома.
  3. «Возраст» дома. Год постройки показывает, насколько физически и морально устарел дом (узнайте, какие дома можно признать аварийными).
  4. Вид населенного пункта и экономическая ситуация в регионе. Как правило, недвижимость в городе или в пригороде на порядок дороже, нежели дом в деревне и на территории садоводческого товарищества.
  5. Инфраструктура и коммуникации. При оценке обращают внимание на наличие или отсутствие электричества, водопровода, отопления, водоотведения, а также связи.
  6. Вид дома по материалу. К этому критерию относится материал, из которого построен дом: из бруса, кирпичный, каркасный, из блоков.

Пожалуй, это основные критерии, по которым осуществляется кадастровая оценка бюджетными организациями. Для того чтобы определить КС загородного дома, специалисту не нужно выезжать по адресу – он может получить необходимую информацию в Росреестре.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Наряду с кадастровой стоимостью существует рыночная. В ФЗ № 135 под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена объекта на рынке, т. е. цена, по которой может быть отчужден дом в условиях конкуренции. При этом она может быть больше или меньше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная оценка более детальная. Дополнительно учитываются ремонт, планировка, наличие мебели, соседи, участок, водоемы, магазины и многие другие факторы.

  1. Кадастровую стоимость определяет государство в лице БУ, а рыночную может определить частный оценщик.
  2. При рыночной оценке учитывается больше критериев.
  3. Кадастровая оценка проводится раз в 3 – 5 лет, а рыночная – при осуществлении сделки с недвижимостью (продажа, залог, обмен), при изъятии у должника, при определении стоимости вкладов в уставный капитал и при анализе рынка недвижимости.

Примером может послужить ситуация, когда БУ определило КС дома в размере 1,5 млн. руб., не учитывая проведенного ремонта и наличия дорогостоящей мебели, а рыночная оценка установила, что цена дома составляет порядка 1,9 млн. руб.

Расчет кадастровой стоимости дома

Рассчитать кадастровую стоимость можно на различных сервисах в интернете, сделать запрос на сайте Росреестра или самостоятельно по определенной формуле. В интернете предложены формулы для расчета КС, однако ни одна из них не даст достоверной информации.

Формула для расчета

КС – кадастровая стоимость

S – площадь дома

Ки – коэффициент инфраструктуры и коммуникаций

Кс – коэффициент специфики

Кп – переходный коэффициент

Пример

КС = 100 * (1000 + 700) * 3

При таком расчете КС = 510 000 р.

Не стоит забывать, что это только примерный расчет. Точный размер коэффициентов знают только оценщики. Поэтому надежный способ узнать КС – обратиться в специализированные органы или через интернет.

Определение кадастровой стоимости дома

Самостоятельный расчет никогда не даст достоверной информации, касающейся КС. Посмотреть точную ее сумму можно несколькими способами:

  • лично в Росреестре;
  • в МФЦ;
  • через интернет;
  • через Почту России.

Кадастровая стоимость указана в выписке из ЕГРН. Получить ее можно в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ предоставляется платно. Размер госпошлины составляет для юридических лиц 2200 р. на бумаге и 600 – в электронном виде, а для физических 750 и 300 р. соответственно. Также можно бесплатно узнать КС в режиме онлайн. Если нужен официальный документ, подтверждающий сумму, то лучше заказать платную выписку ЕГРН.

Для этого необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на дом;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы получить выписку в Росреестре, нужно посетить территориальное подразделение и предоставить пакет документов. В течение 3 дней выписка будет готова и ее можно забрать лично, или заказать доставку курьером. Узнать КС через МФЦ можно аналогично первому варианту. Отличием будет срок предоставления выписки – до 5 рабочих дней.

Заказ выписки через почту несколько отличается. Пакет документов отправляется заказным письмом на адрес кадастровой палаты. После того как письмо будет доставлено, специалист изучит документы и направит выписку по адресу заявителя. Такой вариант может значительно увеличить срок получения выписки.

Заказать официальную выписку через интернет можно на сайте Росреестра.

Данный вариант возможен для зарегистрированных пользователей. В первую очередь необходимо заполнить заявку в разделе «Получить выписку из ЕГРН». При заполнении указывается предпочитаемый способ получения выписки: в электронном виде или на бумаге. Выписка будет отправлена на e-mail или Почтой России по адресу.

Если нужно узнать КС без документального подтверждения, можно воспользоваться бесплатными сторонними порталами или на сайте Росреестра.

В последнем варианте выбрать сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Заполнить форму и отправить запрос. После отправки откроется страница, где будет указана КС.

Изменение/оспаривание/уменьшение кадастровой стоимости дома

Согласно законодательству, КС должна равняться рыночной. Но в большинстве случаев она слишком завышена. Такая ситуация связана с несовершенством оценочной системы – не всегда оценщики располагают верными сведениями о факторах, определяющих стоимость. К ним относятся:

  • площадь дома;
  • назначение здания;
  • усовершенствование инфраструктуры и коммуникаций;
  • изменение экономической ситуации в регионе;
  • изменение качественных характеристик;
  • другое.

Как отмечалось выше, государственная оценка проводится каждые 3 – 5 лет, и в течение этого времени (например, экономическая ситуация региона значительно ухудшилась, или жилье находится в аварийном состоянии). В таких случаях рыночная стоимость становится намного ниже.

Определение КС необходимо в следующих случаях:

  1. Исчисление налога. Налог на недвижимость оплачивается исходя из кадастровой стоимости. Такой способ расчета платежей будет введен во все регионы до 2020 г.
  2. Арендная плата. В случаях, когда арендодателем является государство, сумма платежей определяется исходя из КС объекта.
  3. Оформление наследства у нотариуса. Данная процедура платная. Размер госпошлины напрямую зависит от КС наследуемого имущества.
  4. Выкуп у государства. Чтобы осуществить приватизацию в случаях, не предусмотренных ФЗ «О дачной амнистии» (подробнее о том, что такое дачная амнистия), необходимо выкупить дом у государства. Сумма выкупа – это размер КС.

Законом не запрещено оспаривать результаты оценки. В случае, если считаете, что КС завышена, ее можно уменьшить, обратившись в:

  • комиссию, созданную при Росреестре;
  • суд.

Первый вариант предусматривает возможность граждан обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС. Для этого необходимо подать заявление и документы в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН. Преимуществом такого способа можно отметить срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Минусом такого варианта является то, что данные комиссии созданы не во всех субъектах, и в случае отказа, собственнику необходимо будет обратиться в суд.

Во втором варианте предполагается подача искового заявления в обход комиссии. Однако в этом случае требуется оплата госпошлины и, возможно, расходы на услуги юриста. Судебное разбирательство будет длиться от 3 до 6 месяцев. Если суд удовлетворит иск, то сумму налога или других платежей пересчитают, и платить нужно будет по новой КС.

Документы для оспаривания КС

  • Заявление;
  • паспорт заявителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (при необходимости);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения КС (при необходимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости).

Это основной перечень документов. Дополнительно необходимо будет предоставить доверенность, если заявление подается не собственником, а также квитанцию об оплате госпошлины (если через суд).

Выводы по теме

  1. Кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, созданные государством.
  2. Она не всегда равна рыночной стоимости.
  3. От размера КС напрямую зависят расходы собственников и арендаторов.
  4. Результаты кадастровой оценки можно оспорить в досудебном и судебном порядке.

В завершение стоит отметить, что, зная кадастровую стоимость дома, можно избежать лишних расходов и оценить будущие налоговые затраты.

Как рассчитать кадастровую стоимость дома?

Для чего гражданам нужна информация по кадастровой стоимости их недвижимого имущества? В основном этот вопрос возникает, когда им нужно рассчитать обязательный налог на недвижимость. Также такие сведения понадобятся при совершении сделок по продаже или разделу жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Читать еще:  Отвод судьи в арбитражном процессе практика

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая Палата занимается определением кадастровой стоимости любой недвижимости, будь то частный дом, квартира, гараж или земельный надел. Следует заметить, что в последние годы произошли значительные изменения в этом показателе.

Эти изменения объясняются желанием приблизить данный показатель к ценам на рынке недвижимости. Установленные размеры очень важны при определении цены на объект сделки (это может быть продажа или обмен жилья), а также они необходимы при расчете налоговых выплат.

Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

По определению, она представляет собой цену определенного объекта недвижимости. Рассчитывается она по утвержденным методикам при учете цен на жилье, существующим на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость является основой для расчета суммы налога на частную собственность.

Между кадастровой стоимостью и ценой жилья на рынке существует значительная разница, хотя они определенным образом зависят друг от друга.

При этом рыночная цена может меняться чуть ли не каждый день, а кадастровая – остается неизменной в течение трех лет. Но менять ее необходимо, для этого существуют определенные сроки – не реже, чем один раз в пять лет.

Иногда показатели стоимости намеренно завышены и превышают даже рыночную цену. Расчеты осуществляются с учетом на перспективу.

Денежная оценка жилья, установленная государственными органами, специализирующимися на данной деятельности, позволяет гражданам:

  • реально подойти к размерам арендной платы при сдаче жилья в наем;
  • определиться с размерами налоговых выплат;
  • произвести равноценный раздел имущества;
  • оспорить расчеты стоимости.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Разобраться в формулах, используемых при расчете показателя, простому обывателю довольно сложно. Поэтому в нашей статье мы хотим ознакомить вас с основными показателями, которые оказывают непосредственное влияние на окончательную сумму.

В принципе, это те же показатели, от которых зависит стоимость недвижимости на рынке.

Показатель 1. Дата возведения дома

Возраст дома имеет достаточно большое влияние на расчеты. Когда речь не идет о зданиях, которые представляют историческую и культурную ценность, дата строительства оказывает понижающее действие.

Дело в том, что чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его основные показатели, как несущие конструкции, фундамент, коммуникации. Чтобы привести такое строение в порядок, нужны большие затраты.

Расчет кадастровой стоимости дома.

Из сего складывается кадастровая стоимость квартиры, читайте тут.

Но показатели снижения стоимости в связи с годом строительства дома неодинаковы. Они могут отличаться даже в пределах одной деревни. Так происходит из-за влияния другого показателя, а именно материала, из которого построен дом.

Некоторые материалы более долговечны, например, кирпич, срок эксплуатации которого приравнивается к ста годам. А вот деревянные постройки менее устойчивы ко времени. Их срок использования – 50-60 лет.

Показатель 2. Площадь дома вместе с прилегающим участком

Формула расчета стоимости недвижимости обязательно содержит показатели размеров. Ведь она напрямую зависит от площади объекта. Чем больше здание, тем выше на него цена. Та же история и с прилегающей к дому территорией.

Если объектом продажи является частный дом, то необходимо знать, что земельный участок продается вместе с ним. Несмотря на тот факт, что регистрация этих двух объектов в Едином государственном реестре происходит по отдельности, их реализация осуществляется «в комплекте».

Чем больше площадь земли, тем выше кадастровая стоимость. От размеров участка зависят объемы материальной выгоды, которые он может принести владельцам.

Показатель 3. Развитость инфраструктуры

Для жителей сельской местности вполне понятно различие в стоимости большого частного садового дома на приличном участке земли, но удаленного от города, и небольших по площади коттеджей, построенных на земле, предназначенной под ИЖС.

Так происходит из-за того, что чаще всего садовые товарищества не имеют ни нормальных дорог, ни школы или детсада, никаких основных благ проживания. К ним не подведены ни газ, ни вода. Все перечисленные блага есть на обжитых маленьких территориях.

Таким образом, становится понятным, почему кадастровая стоимость большого дачного домика ниже, чем у маленького жилого дома.

Показатель 4. Определение средней стоимости в целом по региону

Существует определенная зависимость стоимости недвижимости от места ее расположения. Если это высокоразвитый регион, то и жилье там будет стоить дороже.

В таких регионах у людей выше зарплата, соответственно, они могут себе позволить недвижимость дороже. В экономически слаборазвитых регионах, стоимость жилья ниже.

Именно поэтому во время проведения расчетов кадастровой стоимости будет использоваться не цена на жилье в конкретном регионе, а средний показатель по стране.

Так, при равности остальных показателей, собственник недвижимости в Надыме будет выплачивать большие налоги, чем собственник идентичного жилья в Челябинске. Эта схема относится к частным домам и квартирам в многоквартирных домах.

Как узнать кадастровую стоимость дома

Ознакомившись с вышеизложенным материалом, вы узнали, как рассчитывается кадастровая стоимость дома или квартиры. А теперь давайте разберемся, где можно получить информацию по данному показателю.

Получить данные сведения можно в нескольких местах. Как вы это будете делать, зависит от вашего собственного решения.

Узнаем стоимость в онлайн режиме

В ЕГРН собрана информация по всем объектам недвижимости нашей страны. К сведениям, имеющимся в Росреестре, имеет доступ любой гражданин страны, умеющий пользоваться компьютером.

Как можно узнать стоимость бесплатно по интернету?

Главным источником является сайт Росреестра.

Инструкция поиска информации на данном сайте:

  • Откройте главную страницу портала;
  • Отыщите на странице форму ввода ваших данных;
  • Впишите в нужные поля адрес объекта или его кадастровый номер;
  • Жмем «Поиск»;
  • На экране появляется нужная вам информация;
  • Ту же операцию вы можете проделать по поиску сведений по недвижимости ваших родственников, друзей или соседей. Эта информация доступна абсолюта каждому. Никакой регистрации для осуществления поиска не нужно.

Есть граждане, которые сомневаются в правильности расчетов кадастровой стоимости, от которой зависит сумма налоговых выплат. Для этого мы предлагаем вам поэтапную схему того, как узнать нужный показатель.

Этап первый. Обращение в Кадастровую Палату

Данным вопросом занимается территориальное представительство Росреестра. До того, как прийти в учреждение, узнайте время приема по таким делам.

Эффективную помощь в этом вопросе оказывают МФЦ. Жителям городов, где расположились такие центры, очень повезло. В них им окажут быструю квалифицированную помощь. Этому способствует не только лучшая материальная база, но и качество самого обслуживания граждан.

Этап второй. Пишем заявление

Чаще всего, оказать помощь в написании заявления вам откажут по причине большой занятости. Поэтому делать это придется самостоятельно, используя представленный на стенде образец.

Если вы обратитесь в центр, то за вас эту процедуру на компьютере выполнит оператор. От вас понадобится только подпись. Еще одним положительным моментом обращения в такой центр, является отсутствие риска допустить ошибки в документах.

Этап третий. Сбор необходимой документации

Понятно, что одним заявлением вы не обойдетесь. Поэтому придется потрудиться и собрать еще несколько важных бумаг.

Чтобы получить справку из ЕГРН, необходимы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы на недвижимость.
  • В принципе, список получился довольно коротким.

Этап четвертый. Расписка по поводу получения документов

Служащий, принимающий ваши документы, обязан составить расписку о получении документов. Прежде всего, ему необходимо сделать копии с этих бумаг, а оригиналы он возвращает вам.

В расписке указывается дата, назначенная для получения желаемой информации. При обращении в МФЦ, вам не нужно приходить лично, чтобы узнать, есть ли какой-то результат. Вам автоматически придет сообщение на телефон.

Этап пятый. Получение выписки из Кадастровой Палаты о стоимости недвижимости

Выписка выдается в той организации, где вы писали заявление. Справка представляет собой бумагу с печатью Росреестра синего цвета.

Если при составлении заявки, вы указали, что желаете получить ответ по почте, в положенные сроки вам будет доставлен Почтой России конверт со справкой.

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Читать еще:  Как делается дарственная на квартиру?

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Расчет кадастровой стоимости дома

Российское законодательство устанавливает, что не реже раза в 5 лет и не чаще чем каждые 3 года специальные бюджетные организации должны выполнять оценку недвижимости. Полученные данные применяются для расчета суммы налога и при оформлении сделок купли-продажи, мены или дарения. Для каждой категории имущества определен набор ценообразующих факторов, посредством которых рассчитывается кадастровая стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости

Процедуру определения кадастровой стоимости регламентирует Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» . В соответствии с ФЗ № 237, в перечень объектов включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Подготовка к проведению экспертизы осуществляется до 1 января года, в котором планируется выполнение оценочных мероприятий.

В законе также сказано, что такое кадастровая стоимость дома (КС) и какие методы оценки применяются в качестве основного инструмента.

Механизм формирования КС значительно отличается от определения рыночной стоимости, при которой чем лучше характеристики объекта, тем выше его цена. Применение массовой оценки исключает расчет по индивидуальным признакам. В этом случае недвижимость подразделяется на группы по сходным ценообразующим факторам.

Для каждой группы идентичных по характеристикам объектов выделяется усредненная стоимость.

Более всего собственников интересует вопрос, как определить основные характеристики, влияющие на цену при массовой оценке и исключающие кадастровую ошибку. Здесь, в соответствии со ст. 13 ФЗ № 237, основное значение имеют данные из ЕГРН:

  • месторасположение дома;
  • правовое положение;
  • целевое назначение земельных участков;
  • наличие других строений.

По результатам определяется цена за 1 м2 жилья, отнесенного к одной группе. Не исключается погрешность в полученных сведениях в связи с применением меньшего объема данных и отсутствием анализа наиболее эффективного использования.

Таким образом, определение кадастровой стоимости дома значительно снижает субъективность, поскольку объект недвижимости просто сопоставляется с другими строениями, обладающими похожими характеристиками.

Полученный удельный показатель, применяемый для расчета каждой группы объектов, согласовывается органами местного самоуправления.

Результат кадастровой оценки, в соответствии с ФЗ № 237, утверждается органами Россреестра и размещается на официальном сайте.

По запросу собственнику предоставляется информация о характеристиках, учитываемых при проведении оценки. В случае несогласия он может обжаловать полученные результаты.

Подробнее об удельном показателе и его применении в расчетах читайте в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как формируется КС

В соответствии с ФЗ № 237 и приказом Минэкономразвития от 20.02.2017 № 74 , для построения модели оценки частных домов бюджетные организации должны собрать достаточный объем достоверной информации об объектах. К обязательным характеристикам относят следующие:

Кроме того, ч. 4, 5 ст. 8 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома:

  • количество этажей, в том числе подземных;
  • сведения о помещениях, относящихся к общему долевому имуществу;
  • материал наружных стен;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • номер регистрации в государственном реестре лиц, выполнявших кадастровые работы;
  • информация об отнесении дома к специализированному, социальному или коммерческому жилью.

Перечисленные пункты определяют, от чего зависит цена дома.

Для уточнения сведений собственникам предлагается подать декларацию, которую бюджетные организации рассмотрят в порядке, установленном приказом Минэкономразвития РФ от 27.12.2016 № 846 . К документу рекомендуется приложить материалы, содержащие сведения о частном доме, например, технический паспорт.

Таким образом, на законодательном уровне установлено, что входит в кадастровую стоимость дома.

КС определяется без учета ограничений и обременений. Исключение составляют публично-правовые ограничения. Также не учитывается степень благоустройства, архитектурные формы и наличие инженерных коммуникаций.

Как рассчитать КС дома

Поскольку КС – математическая величина, она рассчитывается по определенным моделям, которые специалист выбирает для каждой группы имущества. Самостоятельно выполнить точный расчет кадастровой стоимости жилого дома сложно, поскольку операции производятся с помощью компьютерных программ без учета индивидуальных особенностей здания. Во внимание принимаются сведения о населенном пункте, который поделен на кадастровые кварталы.

Формула для приблизительного расчета выглядит так:

(ставка налога на имущество х 200) х площадь дома

Как считают специалисты, результат такого расчета может сильно отличаться от истинной кадастровой стоимости, ведь существует много других факторов, влияющих на цену.

Возраст строения

Дата строительства дома в расчетах КС является характеристикой, которая занижает стоимость. Чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его несущие стены, фундамент и прочие основные конструкции. Но данный показатель не может быть одинаковым для всех строений, поскольку на процент занижения цены влияет также материал стен.

Чтобы определить, как рассчитать кадастровую стоимость дома для каждого типа строений, оценщик учитывает срок эксплуатации материалов основных конструкций – кирпича, дерева и так далее.

Площадь жилья и участка

КС напрямую зависит от площади дома и участка, на котором он расположен. При расчетах применяется удельный коэффициент для 1 м2 участка и дома. Этот показатель умножается на площадь.

Следовательно, чем больше строение и прилегающая территория, тем выше кадастровая стоимость объекта.

Окружающая инфраструктура

Следует упомянуть, как оценивается кадастровая стоимость дома с учетом развитости инфраструктуры в районе. Этот фактор имеет особое значение, так как большой загородный дом с прекрасным участком, расположенный в отдалении от торговых центров и транспортной развязки, будет стоить дешевле, чем меньшее строение в черте города.

Стоимость жилья в регионе

При расчете КС массовым методом оценки объектов, определенных в одну группу, учитывается не средняя стоимость жилья, а удельный показатель. Эта величина устанавливается на основании базовых ценообразующих факторов, которые влияют на рыночную цену.

Где можно узнать КС дома

Каждому объекту присваивается кадастровый номер, без которого невозможно совершение любых сделок. Эта комбинация цифр позволяет собственникам узнать кадастровую стоимость дома в Росреестре по адресу бесплатно одним из двух способов:

  • заполнив форму запроса сведений на официальном сайте;
  • запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Если запрос направлялся в электронном виде, с помощью номера заявки собственник может проверить ее статус .

На указанном сайте подробно объясняется, как самому проверить кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру и получить достоверную информацию без посещения МФЦ или Росреестра.

Если не известен кадастровый номер, в форму следует внести адрес. Это поле привязано к адресному классификатору, поэтому заполнив предложенные графы, несложно найти нужный дом. После нажатия кнопки «сформировать запрос» откроется страница с данными о недвижимости.

Обжалование результатов массовой оценки

Поскольку КС определяется массовым методом, не исключены расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью. Такое может произойти, если дома по своим характеристикам причислены к одной группе объектов, но при этом имеют индивидуальные особенности вроде недавнего капитального ремонта, удобной планировки или других существенных улучшений. Тот, кто оценивает кадастровую стоимость дома, не будет принимать их во внимание при определении КС.

В данной ситуации владелец недвижимости имеет право изменить кадастровую стоимость дома путем обжалования:

  • в досудебном порядке. Дело разбирает комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, созданная в территориальном отделении Росреестра;
  • в судебном порядке, в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ.

Досудебный порядок оспаривания обязателен лишь для организаций. Гражданами кадастровая оценка дома может обжаловаться сразу в суде.

Основанием для пересмотра является, например:

  • недостоверность сведений об объекте;
  • значительное расхождение между КС и рыночной стоимостью, установленной на дату проведения кадастровой оценки.

Сведения, использованные при определении стоимости, находятся в открытом доступе в Фонде данных государственной кадастровой оценки . Собственник может оценить, какие именно данные не относятся к его жилью, и на основании этого потребовать изменить кадастровую стоимость дома.

Документы о проведении кадастровой оценки

Для подачи жалобы нужно собрать следующий пакет документов:

  • копия договора дарения, мены, купли-продажи или другой правоустанавливающий документ;
  • копия кадастрового паспорта;
  • подтверждение недостоверности сведений, использованных при определении КС;
  • отчет об оценке рыночной стоимости и заключение о его соответствии законодательству РФ.

Чтобы узнать, откуда берется кадастровая цена, и подтвердить недостоверность сведений, владелец жилья может:

  1. Прибегнуть к данным Фонда государственной кадастровой оценки.
  2. Обратиться к заказчику работ по определению КС: в органы местного самоуправления, управление госимущества или другие.

Обжалование в Кадастровой палате

Получив заявление с документами о том, как устанавливается обжалуемая КС, специально созданная комиссия Кадастровой палаты обязана рассмотреть ходатайство. Заявителя следует заранее уведомить о дате заседания.

Комиссия своим решением вправе пересмотреть КС дома либо отказать в этом по следующим основаниям:

  • нарушение срока подачи заявления;
  • отсутствие подтверждающих документов;
  • ранее установленная кадастровая стоимость равна рыночной.

Если результат рассмотрения заявки не удовлетворяет заявителя, можно обратиться в суд.

Как выбрать оценщика

Любая оценка имущества сопровождается составлением отчета, который имеет юридическую силу во всех инстанциях, включая суд. Отчет имеет право подписывать только квалифицированный оценщик, который:

  • прошел обучение;
  • получил сертификат соответствия;
  • является членом саморегулируемой организации;
  • застраховал ответственность перед третьими лицами.

Собственникам недвижимости не помешает знать, где посмотреть информацию об оценщике. Эти сведения публикуются на сайте Росреестра в едином государственном реестре саморегулируемых организаций .

Читать еще:  Срок приватизации земли продлен до 2018 года

КС квартиры

Цена квартиры по кадастру определяется аналогичным образом с применением массового метода и раздела жилья на группы. Этот вид стоимости отличается от инвентаризационной и является основанием для расчета налогов и других обязательных платежей.

Если собственника интересует, где узнать кадастровую стоимость своего дома или квартиры, он может посетить сайт Росреестра. Полученная в электронном виде или на бумажном носителе выписка из ЕГРН является официальным документом.

КС квартиры складывается из удельного коэффициента за 1 м2 жилья, умноженного на его площадь. Удельный коэффициент для такого типа помещений рассчитывается исходя из следующих характеристик:

  • местоположения объекта;
  • года и материала постройки дома;
  • развитости инфраструктуры либо отдаленности от нее.

Заключение

Государственную оценку дома выполняют уполномоченные бюджетные организации для определения ставки налогообложения. Информация о КС и сведения, используемые при поведении оценки, размещены на официальном сайте Росреестра. Собственник имеет право знать, как начисляется кадастровая стоимость, поэтому при отсутствии информации на сайте может подать запрос в Россреестр и даже обжаловать результат оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Порядок оценки кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости

При определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается расположение и планировка объекта, престижность района, а также наличие и качество инфраструктуры.

Максимальный срок действия кадастровой оценки земли — 5 лет, после чего требуется повторить процедуру оценивания кадастровой стоимости участка.

В случае несогласия с проведенной оценкой, завышения кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по переоценке или в суд.

Проведение оценки кадастровой стоимости имущества с помощью независимого эксперта может существенно снизить сумму налога на собственность или значительно повысить компенсацию в случае отчуждения в пользу государства.

При заказе оценки кадастровой стоимости имущества необходимо убедиться в том, что организация является членом СРО, имеет необходимые лицензии и разрешения, а специалисты числятся в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.

С 2016 года владельцы и арендаторы земли вынуждены платить налог на свою недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Установленная экспертами цена участков при этом может существенно превышать реальную рыночную стоимость. Многие признаются, что с изменением законодательства налоговые затраты возросли в десятки раз и для некоторых стали непосильными. Мы поговорим о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие шаги предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС). В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную. К сожалению, это требование не всегда исполняется. Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи недвижимости;
  • арендной ставки, если арендодатель — государство;
  • штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
  • других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

  • принятие решения о проведении оценки;
  • собственно оценка;
  • утверждение полученных результатов.

Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

  • регион расположения и экономическая ситуация;
  • конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
  • категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
  • вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

  • сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
  • доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
  • затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
  • комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м 2 .) будет 1 000 000 рублей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости

В процессе оценки определяют не только стоимость земли, но и любой недвижимости, на ней расположенной. Порядок расчета аналогичен земельным участкам, но коэффициенты, влияющие на стоимость, будут несколько отличаться. Например, для строения любого типа имеет значение материал стен и год постройки: кирпичный дом стоит дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.

Поскольку любое сооружение считают неотделимым от земли, их кадастровую стоимость суммируют. Например, мы рассмотрели участок в 10 соток с КС, равной 1 000 000 рублей. Если на нем расположен дом, оцененный в 2 000 000 рублей, и гараж с ценой 500 000, то стоимость участка в документах будет уже 3 500 000 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:

  • в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
  • в МФЦ, заказав выписку;
  • заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» КСК групп:

«Если собственник или арендатор не согласен с государственной оценкой стоимости земли, он может обратиться в комиссию по переоценке или в суд. Процедура потребует обязательного участия лицензированного эксперта, который установит реальную рыночную стоимость объекта. На основании заключения специалиста комиссия или суд примет соответствующее решение и изменит кадастровую стоимость недвижимости. На практике это означает, что собственник может существенно сократить свои расходы по налогам на имущество.

Процедура с каждым годом становится все более популярной — разовые затраты на оспаривание более выгодны, чем завышенные платежи. Последние изменения законодательства, кроме того, позволяют собственнику или арендатору земли взыскать с государственных органов сумму ущерба за весь период, в течение которого кадастровая стоимость земли была завышена».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector