Как разменять неприватизированную квартиру?
Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.
Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Раздел и размен — в чем разница?
Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.
В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.
Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.
Что может помешать?
В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:
- Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
- Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
- Жилье имеет статус аварийного;
- Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
- В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
- Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.
Условия и порядок обмена жилого помещения
Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.
Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.
Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.
Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.
Как происходит сделка:
- Подписать договор обмена (мены);
- Расторгнуть предыдущие договора социального найма;
- Заключить новые договора уже с другими наймодателями.
Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.
Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.
С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.
Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.
Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).
Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?
Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:
- Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
- Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
- Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
- Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
- Могут понадобиться выписки из домовых книг;
- При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.
Принудительный обмен жилой площади
К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.
Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.
Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.
Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.
Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.
На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.
К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.
Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.
Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.
Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями: |
![]() ![]() ![]() |
Скачать запрос справки |
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свои экземпляры договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Краткие итоги
Так можно ли разменять неприватизированную квартиру? Подытожив, можно сказать: да, можно. Однако такой размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Как разменять квартиру, если она не приватизирована
Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.
Закон
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Право на размен
Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).
Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.
Муниципальная квартира
Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.
Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:
- Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
- Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
- Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
- Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
- Оформление договора социального найма на новую квартиру.
Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.
Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.
ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.
Документы
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
- Единый жилищный документ (для столицы).
- Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
- Договор соцнайма.
- Удостоверяющие личность документы.
- Набор документов, используемых во время проектирования.
- Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.
Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.
Через суд
Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.
До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.
Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.
ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.
Когда нельзя разменять
Ситуации, когда размен квартиры не допустим:
- Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
- Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
- Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
- Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
- Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
- Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
- Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
- Планируется обмен на приватизированное жилье.
Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.
Adblockdetector