Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно

Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро

Офисы, склады, производственные и свободного назначения помещения – все эти виды объектов пользуются спросом у предпринимателей, имеющих свое дело или только начинающих бизнес.

Чтобы коммерческие помещения не простаивали просто так, их владельцы часто решают сдавать в аренду. Как быстро найти клиента, заключить с ним сделку, а также всё о сроках аренды нежилого помещения в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

На цену влияют такие факторы, как:

  • площадь;
  • планировка;
  • состояние ремонта;
  • наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
  • расположение;
  • наличие парковки;
  • доступность для клиентов бизнеса;
  • проходимость.
  • После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

    Поиск клиента

    Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

    В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

    При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

    Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

    1. Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
    2. Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах, например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.

    Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.

  • Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.
  • Презентация и подписание документа

    Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

    Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

    Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

    • личные данные съемщика и владельца;
    • адрес, площадь и технические характеристики;
    • регистрационные данные;
    • срок сдачи;
    • размер оплаты и порядок ее перечисления;

    В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

    Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

    Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

    Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

    Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

    Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

    Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

    Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

    Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

    Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

    Сроки аренды

    Срок действия договора аренды нежилого помещения — важный пункт. Он бывает трех видов.

  • Долгосрочный – год или более.
  • Краткосрочный – менее года.
  • На неопределенный срок.
  • Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

    Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

    При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

    Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

    Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

    Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

    Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

    Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

    Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

    Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

    Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

    Необходимые документы

    По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

    • заявление установленного образца;
    • договор аренды со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт;
    • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
    • доверенность, если документы подает представитель;
    • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
    • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
    • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

    Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

    Читать еще:  Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

    Риелторы: нужны или нет

    Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:

    • Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
    • Репутацией.
    • Наличием базы данных.

    Определение недвижимых объектов

    К недвижимым объектам нежилой категории относятся площади со свободным назначением. Это своеобразные площадки для организации любой коммерческой деятельности, согласно ст. 130 ГК РФ. Параметры и технические возможности этого помещения указываются владельцем без дополнительных согласований. По этой причине стоимость нежилых помещений значительно выше, чем стоимость помещений жилого фонда.

    У многих людей имеется не используемая ими нежилая недвижимость. Отличным решением будет сдача ее в аренду для получения постоянного, приличного дохода. Передача нежилого объекта в наем должна проводиться в соответствии с требованиями закона, с этой целью арендаторы составляют официальные контракты. Получателю дохода важно не забывать о необходимости уплаты налогов.

    Предоставление объектов в аренду: правила и нюансы

    Владельцами недвижимости часто практикуется такая деятельность, дающая возможность получения стабильного дохода. Арендодатель имеет право выступать в качестве:

    • физлица – собственника объекта. Обязательное условие – официальное подтверждение прав на данную недвижимость;
    • ИП, прошедшего процедуру регистрации, для осуществления подобной деятельности. Предприниматели обычно выбирают УСН, ЕНВД, ПСН. Благодаря упрощенным режимам значительно легче определить и уплатить налоговые выплаты и задекларировать доходы;
    • компании (юрлица). Учреждения наравне с ИП вправе воспользоваться упрощенной системой расчета налоговых выплат.

    При оформлении контракта не зависимо от того, какой статус выберет собственник, необходимо учитывать различные нюансы. Если сделка проводится в обход официального оформления и без декларирования доходов в ФСН, то такие действия признаются незаконными, а собственника помещения могут привлечь к ответственности.

    Необходимые документы

    Физлицу, планирующему проведение сделки по сдаче нежилого объекта в наем, необходимо подготовить следующие документы:

    • паспорт лица, владеющего нежилым объектом;
    • свидетельство о праве собственности. Сейчас допускается предоставить выписку из ЕГРН, в ней указывается информация о владельце объекта;
    • тех/паспорт;
    • иная документация технического характера, полученная собственником в БТИ;
    • выписка из Росреестра, в которой указано, что объект не имеет обременений, таких как арест, залог, прочие ограничения.

    Закон позволяет в сделке принимать участие представителям с наличием у них доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

    Оформление бумаг

    Последним шагом является составление и подписание сторонами договора. Как его правильно заключить описано ниже.

    В типичном документе должно указываться:

    • Личные данные арендатора и владельца недвижимости.
    • Технические характеристики объекта, его площадь и адрес.
    • Срок действия договора.
    • Размер оплаты за месяц и порядок ее передачи.

    Согласно законодательству, владельцем не может повышаться оплата больше раза в год, поэтому необходимо предусмотреть в договоре сроки предупреждения арендатора о смене оплаты, максимальный размер оплаты.

    Особое внимание нужно уделить пункту «Права и обязанности сторон». Здесь кроме общих пунктов необходимо предусмотреть ответственность за несоблюдение этих условий.

    При наличии в помещении имущества, следует позаботиться о проведении ее описи. Если арендатором была повреждена техника и мебель, то владелец может требовать материальную компенсацию.

    Целевое предназначение объекта

    1. Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.
    2. Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.
    3. Цели использования данных объектов могут быть различными, например:
    • аптека.
    • магазин.
    • офис.
    • склад.
    • библиотека.
    • развлекательный центр.
    • стоматологический или массажный кабинет.
    • парикмахерская.
    • Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.
    • Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.
    • Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

    Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами.

    Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.

    Что относится к недвижимым объектам

    1. К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.
    2. Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.
    3. Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.
    4. Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.
    5. Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

    8. Заключение

    Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

    В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

    Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

    Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

    Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

    Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

    • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
    • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
    • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

    Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

    На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

    Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

    Подписание договора

    Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

    Как сдавать в аренду нежилое помещение?

    Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

    Законодательство

    Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

    Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

    Последовательность действий

    Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

    Подбор недвижимости

    Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

    Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

    Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

    Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

    Заключение договора

    К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

    1. документы о собственности;
    2. план помещения;
    3. уставные документы собственника.
    Читать еще:  Как отказаться от доли собственности на квартиру?

    После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

    • оплаты коммунальных платежей;
    • размера арендной платы;
    • срока сдачи помещения;
    • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
    • проведения ремонтных работ;
    • условий расторжения договора.

    Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

    В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

    Подписание договора

    Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

    Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

    Передача помещения

    После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

    Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

    Содержание договора

    Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

    1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
    2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
    3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
    4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
    5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

    Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

    Субаренда

    Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

    Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

    Существуют следующие особенности субаренды:

    • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
    • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
    • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

    Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

    1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
    2. Своевременность оплаты аренды.
    3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
    4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
    5. Составление передаточного акта с субарендатором.

    При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

    Необходимые документы

    По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

    • заявление установленного образца;
    • договор аренды со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт;
    • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
    • доверенность, если документы подает представитель;
    • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
    • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
    • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Налоги

    Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

    1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
    2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

    Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

    • УСН 6 % – с общего дохода;
    • УСН 15 % – с доходов за вычетом расходов.

    Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

    1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
    2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
    3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

    Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

    Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

    Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

    В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

    Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

    Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

    Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

    Сдача в аренду нежилого помещения. Закон и правое регулирование

    Сдача в аренду нежилых помещений занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеет аренда нежилого помещения, которые используются не только в целях коммерции.

    Но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции.

    Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно?

    Расскажет подробнее наш обзор!

    Сдача в аренду нежилого помещения

    Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.

    Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.

    Целевое предназначение объекта

    Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.

    Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.

    Цели использования данных объектов могут быть различными, например:

    • аптека.
    • магазин.
    • офис.
    • склад.
    • библиотека.
    • развлекательный центр.
    • стоматологический или массажный кабинет.
    • парикмахерская.

    Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.

    Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.

    Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

    Что относится к недвижимым объектам

    К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.

    Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.

    Читать еще:  Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме

    Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.

    Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.

    Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

    Кто может сдать в аренду нежилое помещение

    По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.

    Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.

    Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.

    Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.

    По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.

    Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

    Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

    1. Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
    2. Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

    Этапы сдачи в аренду нежилого помещения

    Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?

    Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление.

    Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода.

    Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.

    Помощь риэлтора

    Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости – риэлтора.

    Который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры.

    Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью.

    Хороший риэлтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках.

    Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы.

    Единственным минусом станет цена – хорошие услуги риэлтора стоят недешево.

    Плата за аренду

    От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости.

    Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость.

    Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риэлтор, если вы к нему обратитесь.

    Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:

    • размер помещения.
    • целевая направленность объекта.
    • наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
    • от общей ситуации на рынке недвижимости.

    Поиск арендатора

    Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому?

    Если вы решили не прибегать к помощи риэлтора, то следует действовать по следующей схеме:

    1. Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
    2. Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
    3. Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
    4. Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
    5. Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта. На котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет. Поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.

    Составляем договор аренды

    В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет.

    Поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.

    Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).

    В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:

    • Личные данные и реквизиты сторон.
    • Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
    • Условия аренды.
    • Сумма арендной платы.
    • Срок заключения договора.

    Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону.

    Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.

    Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:

    1. Заявление.
    2. Кадастровый план.
    3. Сами банки договора.
    4. Копии паспортов арендатора и арендодателя.
    5. Квитанция об уплате госпошлины.
    6. Иная документация (если есть).

    Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.

    Договор аренды для муниципальных объектов

    Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета.

    Они менее дорогостоящие, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия. Ведь это помогает пополнить государственный бюджет.

    Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов.

    Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью – 5 лет.

    После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.

    Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом.

    Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.

    Аренда нежилого помещения — плюсы

    Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.

    Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.

    Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.

    Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.

    Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.

    Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.

    И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.

    Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы – ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.

    Минусы сдачи в аренду нежилого объекта

    Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

    • Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
    • Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
    • Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.

    Таким образом, правильная сдача в аренду нежилого помещения довольна проста, если всерьез заняться данным вопросом.

    Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.

    Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.

    Нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах.

    Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector