Как снизить кадастровую стоимость земельного участка
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

В этой статье мы расскажем Вам все, что нужно знать о вариантах снижения кадастровой стоимости земельного участка и затронем следующие темы:

  • На что влияет кадастровая стоимость;
  • Как определяется кадастровая стоимость;
  • Как снизить кадастровую стоимость участка;
  • Основания для пересмотра кадастровой оценки земли;
  • Статистика дел по оспариванию кадастровой стоимости;
  • Уменьшение кадастровой стоимости через суд;
  • С какого периода будет действовать новая кадастровая оценка;
  • Альтернативные варианты снижения кадастровой стоимости;

Бесплатная консультация юриста:

Кадастровая стоимость земельных участков — расчетная величина, назначаемая органами исполнительной власти субъекта РФ (чаще всего, Росреестр).

На что влияет кадастровая стоимость:

  • Земельный налог;
  • Налог на имущество;
  • Ставка аренды;
  • Стоимость выкупа участка (у государства);
  • Плата за снятие запрета на строительство;
  • Плата за изменение вида разрешенного использования и др.

Законодательно кадастровая стоимость земельного участка закреплена в ст.66 земельного кодекса РФ. Кадастровая оценка проводится каждые 3-5 лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может происходить каждые 2 года.

Поскольку формула расчета кадастровой стоимости может не учитывать все факторы, влияющие на ее оценку, зачастую это приводит к тому, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную. Вследствие чего завышается сумма налога, который ежегодно обязаны платить все собственники.

Ставка земельного налога — 0,3 — 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть на интерактивной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Бесплатная консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков может быть снижена путем внесения изменений в основные сведения о земельном участке:

  • Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка,
  • Изменение площади земельного участка при упорядочении его границ,
  • Перевод земельного участка из одной категории в другую

Для того, чтобы проверить возможность уменьшения назначенной кадастровой стоимости, нужно получить сведения об объекте недвижимости в территориальном подразделении или на сайте Росреестра. По статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» ответ на запрос заинтересованного лица заказчик и оценщик должны дать в течение 7 рабочих дней.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса РФ и актов органов местного самоуправления.

Индивидуальные характеристики земельного участка включают в себя:

  • Территориальное расположение;
  • Площадь земельного участка;
  • Категория земельного участка;
  • Особенности разрешенного использования участка и др.

Кадастровую стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка можно снизить, оспорив результаты кадастровой оценки в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Обратиться в суд можно без предварительного обращения в комиссию.

Еще полезные статьи по теме “Недвижимость”:

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Новая кадастровая стоимость на 2019 год

Новая кадастровая стоимость на 2019 год

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость

Как оспорить кадастровую стоимость

Как узнать кадастровую стоимость

Как узнать кадастровую стоимость

Как снизить кадастровую стоимость

Как снизить кадастровую стоимость

Сопровождение сделки купли продажи квартиры

Сопровождение сделки купли продажи квартиры

Сделки с недвижимостью в 2017 году

Сделки с недвижимостью в 2017 году

Что делать, если кадастровую стоимость Вашего участка завысили?

Что делать, если кадастровую стоимость Вашего участка завысили?

Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки

Законом установлены 2 главных основания по которым может быть пересмотрена установленная кадастровая стоимость:

  1. Указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости (категория, площадь, ВРИ);
  2. Текущая кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную.

Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости могут собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если арендная ставка исчисляется на основании кадастровой стоимости.

Статистика дел по пересмотру кадастровой стоимости

С 1 января по 30 сентября 2019 г. комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 56% от общего числа принятых к рассмотрению заявлений (тогда как судами удовлетворено 95% исков о снижении кадастровой стоимости).

В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 33,8 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 51,7%).

Количество владельцев земельных участков, подавших заявление в комиссию — 26 204 (76% от общего количества заявлений).

Уменьшение кадастровой стоимости земли в суде

Добиться снижения кадастровой стоимости земли можно также на основании решения суда.

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

  • Заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
  • Оспаривание решения комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки;
  • Заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка суды чаще всего назначают судебную экспертизу, по результатам которой принимается решение об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.

При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка без процедуры оспаривания

Иногда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка, не прибегая к оспариванию результатов кадастровой оценки.
Например, можно изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «бюджетный» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из главных параметров, влияющих на кадастровую стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным.
В этом случае можно изменить ВРИ в судебном или досудебном порядке, приведя его в соответствие с действительным видом использования участка, что может привести к уменьшению кадастровой стоимости.

Зачастую участкам производственного назначения, на которых расположены объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ для офисных объектов, что увеличивает арендную плату практически в 2 раза.

Другой случай, также встречающийся в практике — применение неверного удельного показателя при назначении кадастровой стоимости. Могут быть применены показатели, относящиеся к другому ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Комплексный подход к вопросам землепользования также позволяет снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, можно снизить кадастровую стоимость разделив участок на несколько частей, отнеся его часть к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства».

В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить более 50%.

У Вас остались вопросы? Задайте Ваши вопросы нашим юристам по оспариванию кадастровой стоимости. Первая консультация – бесплатно. Телефон: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Читать еще:  Как проценты перевести в доли в квартире?

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы собственник мог распоряжаться своим участком — продать, подарить, оставить в наследство — территория должна быть зарегистрирована в Росреестре. Эта регистрационная запись включает основные характеристики недвижимости, в том числе кадастровую стоимость. В статье расскажем, что такое кадастровая стоимость, как она рассчитывается и влияет на сумму земельного налога, как проходит снижение кадастровой стоимости земли в 2020 и как самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка .

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

  • когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
  • в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.
Читать еще:  Возобновление производства по делу в гражданском процессе

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

🔹 Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

🔹 Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

🔹 Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;

плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;

Планово Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации; если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Порядок переоценки кадастровой стоимости ЗУ

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности .

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Если ваше прошение в органы Росреестра о снижении стоимости участка по каким-то причинам не рассмотрели, через месяц после его подачи можно обратиться в суд. В качестве доказательства того, что вы предварительно обращались в Росреестр с целью досудебного урегулирования вопроса станет почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Читать еще:  Квартира в общей долевой собственности сдать комнату

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

экономия денег — не нужно платить госпошлину;

наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

  • заявление (заполняется во время личного визита);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector