Как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу

Как уменьшить кадастровую стоимость

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

площадь;
год строительства;
имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
подав запрос в МФЦ (Мои документы);
выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
свидетельство о праве владения на недвижимость;
отчёт о результатах проверки оценщика;
паспорт заявителя;
предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
квитанцию об уплате госпошлины;
свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Другие кадастровые ошибки и как их исправить.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Читать еще: Как оформить ничейный земельный участок в собственность

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Что можно сделать что бы кадастровая стоимость земельного участка стала ниже? Эта проблема граждан начала беспокоить уже очень давно: многие землевладельцы коммерческих и производственных участков стали замечать, что кадастровая стоимость их объектов стала существенно выше. А ведь именно от этих данных и отталкиваются, при высчитывании имущественного налога и других платежей. Сегодня мы разберемся с этой проблемой и попытаемся подвести все к общему знаменателю.

Причина высокой кадастровой стоимости земли

Если следовать экономическим принципам, то кадастровая и рыночная цена должны соответствовать друг другу. Но на практике все иначе. Так как этот показатель определяет:

Размеры платежа за их аренду;
Цену выкупа;
Величину налогообложения за владением ими.

Т.е государство как получатель платежей в казну, является заинтересованной стороной. Соответственно чем выше цена земель, тем выше поступления в бюджет, отсюда и необоснованное завышение кадастровых величин.

Как рассчитывается кадастровая цена земель?

Кадастровая оценка в первую очередь массовая оценка. И это приводит к тому, что необходимо прибегать к шаблонам и усредненным коэффициентам. Оценщики, проводящие данные расчеты просто не в силах проводить оценку каждого участка индивидуально, так как недвижимости по всей стране очень много.

Рыночная же оценка – это индивидуальный подход к оценке стоимости земли с учетом многих факторов (площадь, местоположение, форма, наличие транспортных развязок и.т.д)

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость считается совсем по-другому. Здесь учитываются следующие исходные данные:

Удельный показатель, рассчитанный на основании коэффициентов;
Площадь.

Применяя шаблоны и коэффициенты в расчетах, оценщики получают среднюю цену для квартала, не учитывая другие характеристики объекта.

Важно помнить: если собственник уверен в том, что стоимость участка завышена – он имеет право приравнять ее к рыночным реалиям. И добиваться того, чтобы ее снизили.

«Обзвоните 4-5 оценочных организаций, предоставите все данные на ваш объект и запросить анализ экономической целесообразности данной процедуры по Вашему объекту. При этом бывает и так, что снижение невозможно».

Кто может пересчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Законодательством обозначен круг заинтересованных лиц, имеющие законные основания инициировать данный процесс по земельному участку, а именно:

Собственник;
Арендатор земельного участка(при условии что в расчетах арендных платежей присутствует кадастровая цена участка);
Лица, имеющие исключительное право выкупа участка.

«Согласно ФЗ 334 если снизить кадастровую стоимость и решение об этом принято после 01.01.2019г., то перерасчет налогов будет произведен за 3 предыдущих года, но не ранее дата внесении оспариваемой стоимости в ЕГРН.»

Как снизить стоимость земельных участков?

Ниже кратко описан процесс и набор необходимых документов для снижения

Собрать и приготовить все нужные документы:
- Выписку из ЕГРН о стоимости земельного участка;
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок;
- Технический паспорт строений, которые построены на земельном участке;
- Договор аренды;
- Оригинал чека об оплате государственной пошлины 300 рублей за 1 объект (если истец физ.лицо);
- Оригинал платежного поручения с синей печатью банка об оплате государственной пошлины 2000 рублей за 1 объект (если истец юр.лицо);
- Фотографии;
- Доверенность на представителя (в соответствии с КАС РФ).
Заказать отчет об оценке у 1оценка.рф
Обратиться в Суд;
Добиться положительного решения Суда.
Внести изменения в кадастр.

По новому законодательству для переоценки земельных участков, с 01.01.2019г., привлекается ГБУ БТИ, а не Росреестр. Установка рыночной стоимости в ГБУ БТИ не возможно, остался только Судебный вариант.

Общие вопросы собственников земель перед тем как запустить процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

Сработает ли это?

При необъективно высокой кадастровой стоимости участка, добиться снижения получится 100%, но вот в каких диапазонах получиться это сделать, ответят только специалисты имеющие в этом опыт. Весь механизм этого процесса закреплен законом и имеет юридическое основание:

Федеральный Закон №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности»;
Федеральный Закон №221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»;
Постановление Пленума Верховного Суда №28 от 30.06.2015 г. “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”;
Федеральный Закон №237 от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке».
Федеральный Закон №334 от 03.08.2018 года «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В чем первопричина?

При массовой оценке не учитываются все особенности вашей недвижимости. Этот факт легко устанавливается оценщиками компании 1оценка.рф при телефонной консультации, для этого будет достаточно назвать только кадастровый номер.

Еще одной причиной завышенной стоимости является технические ошибки. Данный вид достаточно редкий и пересмотр стоимости в связи с технической ошибкой происходит не часто.

Возможно спрогнозировать результат?

Когда сотрудник какой-либо компании утверждает, что он 100% гарантирует, конкретные цифры по уменьшению кадастровой стоимости, то он обманывает Вас. Итоговое решение принимает суд на основании экспертного заключения независимого эксперта, который анализирует Ваш объект и отчета об оценке. Т.е это юридический процесс, где нет 100% гарантий результата. А вот гарантировать какой-то диапазон цен реально, если у Исполнителя имеется:

Штат опытных оценщиков, судебных экспертов и юристов;
Обширная положительная практика в комиссии Росреестра;
Обширная судебная практика.

Что делать, если комиссия Росреестра приняла отрицательное решение?

На устранение замечаний комиссии способны далеко не все оценщики, для этого требуется высокая квалификация. А в некоторых комиссиях порой и квалификация не поможет, если комиссия заранее решила не пропускать отчеты. Это зависит от каждого региона и политики его руководства. Но лучше не зацикливаться на ней и идти в Суд.

Какие сроки рассмотрения?

Сроки рассмотрения поданных заявлений также закреплены законодательством, но это зависит от загруженности инстанций того или иного региона.

Сроки снижения в комиссии составляют 2-3 месяца, в Суде 5-9 месяцев.

Все показатели Вашего объекта находятся в открытом доступе на портале Росреестра. Там же можно отслеживать изменения в цене вашего объекта недвижимости.

Конечная роль юриста в процессе просто не поддается оценке — без грамотного сопровождения, добиться качественного снижения кадастровой стоимости попросту не удастся. Цена услуг зависит не только от региональных особенностей, но и конкретной ситуации.

“Подробную консультацию Вы можете получить позвонив нам по телефону указанному в шапке сайта. Мы сделаем это бесплатно, т.к. одной из миссии нашей компании является бесплатная удаленная консультация и сопровождение.”

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

В этой статье мы расскажем Вам все, что нужно знать о вариантах снижения кадастровой стоимости земельного участка и затронем следующие темы:

На что влияет кадастровая стоимость;
Как определяется кадастровая стоимость;
Как снизить кадастровую стоимость участка;
Основания для пересмотра кадастровой оценки земли;
Статистика дел по оспариванию кадастровой стоимости;
Уменьшение кадастровой стоимости через суд;
С какого периода будет действовать новая кадастровая оценка;
Альтернативные варианты снижения кадастровой стоимости;

Бесплатная консультация юриста:

Кадастровая стоимость земельных участков — расчетная величина, назначаемая органами исполнительной власти субъекта РФ (чаще всего, Росреестр).

На что влияет кадастровая стоимость:

Земельный налог;
Налог на имущество;
Ставка аренды;
Стоимость выкупа участка (у государства);
Плата за снятие запрета на строительство;
Плата за изменение вида разрешенного использования и др.

Законодательно кадастровая стоимость земельного участка закреплена в ст.66 земельного кодекса РФ. Кадастровая оценка проводится каждые 3-5 лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может происходить каждые 2 года.

Поскольку формула расчета кадастровой стоимости может не учитывать все факторы, влияющие на ее оценку, зачастую это приводит к тому, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную. Вследствие чего завышается сумма налога, который ежегодно обязаны платить все собственники.

Ставка земельного налога — 0,3 — 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть на интерактивной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Бесплатная консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков может быть снижена путем внесения изменений в основные сведения о земельном участке:

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка,
Изменение площади земельного участка при упорядочении его границ,
Перевод земельного участка из одной категории в другую

Читать еще: Может ли являться право аренды предметом ипотеки

Для того, чтобы проверить возможность уменьшения назначенной кадастровой стоимости, нужно получить сведения об объекте недвижимости в территориальном подразделении или на сайте Росреестра. По статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» ответ на запрос заинтересованного лица заказчик и оценщик должны дать в течение 7 рабочих дней.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса РФ и актов органов местного самоуправления.

Индивидуальные характеристики земельного участка включают в себя:

Территориальное расположение;
Площадь земельного участка;
Категория земельного участка;
Особенности разрешенного использования участка и др.

Кадастровую стоимость, а вместе с ней и предпринимательские расходы на использование земельного участка можно снизить, оспорив результаты кадастровой оценки в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Обратиться в суд можно без предварительного обращения в комиссию.

Еще полезные статьи по теме “Недвижимость”:

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Новая кадастровая стоимость на 2019 год

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость

Как узнать кадастровую стоимость

Как снизить кадастровую стоимость

Сопровождение сделки купли продажи квартиры

Сделки с недвижимостью в 2017 году

Что делать, если кадастровую стоимость Вашего участка завысили?

Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки

Законом установлены 2 главных основания по которым может быть пересмотрена установленная кадастровая стоимость:

Указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости (категория, площадь, ВРИ);
Текущая кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную.

Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости могут собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если арендная ставка исчисляется на основании кадастровой стоимости.

Статистика дел по пересмотру кадастровой стоимости

С 1 января по 30 сентября 2019 г. комиссии по рассмотрению споров вынесли положительное решение в отношении 56% от общего числа принятых к рассмотрению заявлений (тогда как судами удовлетворено 95% исков о снижении кадастровой стоимости).

В результате обращения правообладателей в комиссии по рассмотрению споров кадастровая стоимость была снижена в среднем на 33,8 % (для судебного оспаривания данный показатель составляет 51,7%).

Количество владельцев земельных участков, подавших заявление в комиссию — 26 204 (76% от общего количества заявлений).

Уменьшение кадастровой стоимости земли в суде

Добиться снижения кадастровой стоимости земли можно также на основании решения суда.

Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

Заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
Оспаривание решения комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки;
Заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка суды чаще всего назначают судебную экспертизу, по результатам которой принимается решение об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.

При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка без процедуры оспаривания

Иногда можно снизить кадастровую стоимость земельного участка, не прибегая к оспариванию результатов кадастровой оценки.
Например, можно изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «бюджетный» с точки зрения определения кадастровой стоимости.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – один из главных параметров, влияющих на кадастровую стоимость, при этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным.
В этом случае можно изменить ВРИ в судебном или досудебном порядке, приведя его в соответствие с действительным видом использования участка, что может привести к уменьшению кадастровой стоимости.

Зачастую участкам производственного назначения, на которых расположены объекты административного назначения (для размещения конторы, бухгалтерии и пр.) устанавливается ВРИ для офисных объектов, что увеличивает арендную плату практически в 2 раза.

Другой случай, также встречающийся в практике — применение неверного удельного показателя при назначении кадастровой стоимости. Могут быть применены показатели, относящиеся к другому ВРИ или даже к иному кадастровому кварталу.

В этом случае ошибки устраняются либо во внесудебном порядке, либо через суд.

Комплексный подход к вопросам землепользования также позволяет снизить кадастровую стоимость земельного участка.
Например, если в муниципальном образовании имеются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и участок находится в собственности, можно снизить кадастровую стоимость разделив участок на несколько частей, отнеся его часть к более «дешевым» видам использования, которые отражены в ПЗЗ.

Если ПЗЗ относят к основным видам разрешенного использования участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства».

В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить более 50%.

У Вас остались вопросы? Задайте Ваши вопросы нашим юристам по оспариванию кадастровой стоимости. Первая консультация – бесплатно. Телефон: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Читать еще: Кто должен ремонтировать батареи отопления в квартире?

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
В массиве овраг, обрыв или болото;
Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
ИП Солнышкина — довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

Уменьшить площадь земельного участка;
Изменить вид разрешённого использования;
Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.