Как воспрепятствовать продаже доли в квартире?

Можно ли предотвратить продажу доли собственности родственницей?

У нас с родной тёткой двухкомнатная квартира в люберецкой хрущовке 1969г в долевой собственности 1/2. Она хочет продать свою долю в квартире. У меня нет средств на покупку её доли. С другой стороны средств на покупку другого жилья у неё тоже нет. Женщине 65 лет, неработающий пенсионер, имеет несколько незакрытых кредитов. Из родственников у ней только сестра пенсионер-инвалид, проживающая в той же квартире. Что мне делать в этой ситуации? Не дать согласие я не могу, так как она имеет на это право. Дать согласие тоже, так как исходя из вышеизложенного, она действует без учёта логики и реальности. Есть опасения, что человек останется без средств к существованию и возможности позаботиться о себе.

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте, Сергей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Вы правы в том, что не можете препятствовать продаже доли в квартире вашей тетей.

1. В соответствии со ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, обладая долей на праве собственности в данной квартире, Вы имеете преимущественное право покупки доли тети. При продаже своей доли тетя обязана предложить Вам выкупить ее долю по той цене, по которой она намерена ее продать постороннему лицу, в порядке, установленном ч. 2 ст. 250 ГК РФ. Если тетя этого не сделает либо продаст свою долю за цену, ниже предложенной Вам, то Вы имеете право требовать в судебном порядке перевода на Вас прав и обязанностей покупателя ее доли.

Что касается цены вопроса, то тут только договариваться с тетей о рассрочке платежа, если возможно. Причем, если Вы в судебном порядке оспорите продажу, то рассрочка платежа также возможна.

2. Если с тетей никак не получится договориться, при этом есть опасность того, что она останется без жилья, то есть еще варианты. Первый — заключить с тетей договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, если тете нужны деньги.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

3. Самый крайний и тяжелый вариант — признание тети недееспособной, но только если есть основания для этого.

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.

2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.

В этом случае тетя не сможет распорядиться ее долей в квартире самостоятельно.

Продаем долю в квартире другому собственнику — актуальная инструкция на 2020 год

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Читать еще: Как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры?

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

До сделки советую проверить проверить квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выписку может получить только собственник. Ее выдают в отделениях МФЦ «Мои Документы», в отделениях УФМС и в паспортном столе. Услуга бесплатная. Как получить выписку из домовой книги.

Справка из психоневрологического диспансера;

Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

Справка из наркологического диспансера;

Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Читать еще: Кооперативная квартира не оформлена в собственность последствия

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке». Цены актуальные на 2020 год.

Выписка из ЕГРН на квартиру — обзор документа и инструкция заказа.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как можно продать долю в квартире в в 2020 году

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

В 2020 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

Читать еще: Можно ли в частном доме открыть автомастерскую

Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.

В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли	Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало	Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены	Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден	С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами	И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр	Для регистрации полученного права на долю квартиры

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

паспорт собственника доли к квартире;
паспорт покупателя;
правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

Как можно продать долю в квартире в 2020 году?

Владея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений. Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса. Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка. Разберем, как проходит продажа доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки.

Условия для продажи доли в квартире

Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ. Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства. Если новое жилье будет приобретено после совершения сделки с долей, в согласии органа опеки будет указан срок на соблюдение такого обязательства.

Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу. После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию. Срок регистрационных действий зависит от способа обращения и подачи документов (в электронной форме, через МФЦ или Росреестр).

Переход права собственности на долю будет подтвержден выпиской ЕГРН. С июля 2016 года этот документ выдается вместо свидетельства о праве. Также при покупке доли в квартире покупатель получит зарегистрированный экземпляр договора, сможет приступить к иным формальностям, подать документы на вычет по НДФЛ. Прописаться в квартире можно в случае, если размер площади, приходящейся на долю, позволяет реально проживать в квартире. По санитарным правилам этот норматив составляет не менее 6 кв. м. на человека.

Перечень документов для продажи доли

Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.

Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:

паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
отказ от преимущественного права выкупа.

Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.

Последствия нарушений при продаже доли

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок. Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности. По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.