Какой аванс вносят при покупке квартиры?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Какой аванс вносят при покупке квартиры?

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

Читать еще:  Как закрепить антенну на крыше частного дома

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Какой должен быть размер аванса (задатка) при покупке недвижимости? на сайте Недвио

Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Особенности внесения авансовых платежей

Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.

Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Принципы заключения договора авансового платежа

Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.

Письменный договор закрепляет достигнутые договоренности сторонами и является:

  1. Подтверждением исполнения в полном объеме своих обязательств, к которым относится уплата % от стоимости объекта с одной стороны, и обязанность не отчуждать его иным заинтересованным лицам – с другой;
  2. Выступает страховкой для каждого из участников:
  • если сделка будет аннулирована по вине покупателя, переданные деньги могут не возвращаться продавцом;
  • если продавец, в силу разных причин, решить не продавать землю, он обязан по оговоренным условиям произвести возврат переданной в качестве задатка суммы в полном объеме.

Чтобы покупатель был юридически защищен от вероятных мошеннических действий недобросовестного продавца, соглашение заключается только в письменной форме.

Образец соглашения о задатке при приобретении загородного дома

Какие документы следует иметь при себе для оформления предварительного договора?

Для сторон обязательно потребуются:

  1. Паспорта каждого участника сделки;
  2. Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок земли от прежнего владельца;
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок.
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на постройки и иные объекты, расположенные на приобретаемом участке.

Подписывать документы необходимо по факту оценки реализуемого участка земли, иногда независимой экспертизы дома, согласования всех юридических нюансов, важных моментов, предшествующих заключению сделки.

Как правильно составить соглашение на передачу денег?

Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:

  1. Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
  2. В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
  3. Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
  4. Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
  5. Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).

Заверять нотариально или нет?

В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.

Требования, предъявляемые к задатку

  1. В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
  2. Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
  3. Задаток передается:
    • в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
    • как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
    • как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.

По каким условиям он передается?

  • деньги, вносимые как задаток при приобретении недвижимости, засчитываются в основной платеж и уже являются частичной оплатой за недвижимость;
  • переданные продавцу средства не возвращаются покупателю, а остаются, в случае неисполнения последним своих обязательств, прописанных в заключаемом договоре;
  • прекращение заключенного предварительного соглашения по причинам, не зависящим от обеих сторон, либо в результате взаимного соглашения, обязывает стороны осуществить возврат всех переданных им денежных средств.

Задаток или авансовый платеж – обязательный этап, предшествующий полноценному заключению договора купли-продажи земельного участка либо загородного дома. Внесенные средства являются гарантией надлежащего исполнения обязательств каждым из заинтересованных лиц.

Сколько вносить аванс за квартиру?

Продавец предлагает нам, как покупателям, внести аванс за его квартиру в размере 1 млн рублей. Мы считаем его требование по предоплате, мягко говоря, не совсем приемлемым. Скажите, сколько обычно вносят аванс за квартиру физическому лицу, какой стандартный размер предоплаты принят на вторичном рынке?

Читать еще:  Что будет с должниками за квартиру?

Обычно, размер суммы предоплаты при подписании авансового соглашения определяется сторонами сделки заранее, но суммы больше 30-50 тысяч рублей на вторичке при внесении аванса за квартиру, фигурируют редко.

На практике, очень часто от продавцов поступают предложения о внесении в качестве аванса больших весомых сумм, собственники предлагают в рамках подписания авансового соглашения им перечислить и 500 тысяч, и 1 млн., и 1,5 миллиона рублей предоплаты. Обосновывают они свои притязания на такие грандиозные суммы доводами, что аванс в 50 тысяч рублей пренебрежительно мал, и не может обеспечить гарантию выхода на сделку. А уж 30 тысяч рублей, и тем более, не серьёзная сумма предоплаты за квартиру, и она никак не может служить гарантией предстоящей сделки, и что для подтверждения намерений купить, им необходимо что-то большее от потенциального клиента. Однако, порою истинные причины такого поведения, таких не приемлемых условий и предложений по авансу и предоплате за квартиру для покупателя кроются глубоко в тёмной душе продавца.

Правда бывают случае на рынке, когда покупатели сами крайне заинтересованы в покупке того или иного объекта и суют под нос большие, порою колоссальные, суммы предоплаты продавцу квартиры, лишь бы не упустить выгодный вариант, самостоятельно затягивая петлю на шее. В случае исключительной заинтересованности определённым жильём, рекомендую внести тысяч 100 аванса не больше, всегда есть риск потерять деньги безвозвратно.

Аванс за квартиру как последний козырь в рукаве

Очень часто так бывает, что собственники квартир пытаются решить все свои финансовые затруднения под личиной продажи квартиры. Как красной тряпкой перед глазами быка, машут этим последним козырём, что у них остался перед носом риэлторов, кредиторов, родственников, знакомых и ещё бог весь кого, набирая всё больше и больше денег в долг, всё глубже погружаясь в трясину лжи и обмана. Конечный результат такого системного поведения сводится к наличию огромного количества задолженностей физическим лицам и потребительских кредитов. Здесь-то и возникает гениальная, как им кажется, мысль при помощи квартиры вытащить у доверчивых покупателей в качестве аванса необходимую сумму для покрытия всех долгов. Этим во многом и объясняется желание хозяина в качестве предоплаты за квартиру получить на руки огромную сумму денег. И когда вам говорят, что 50 тысяч рублей в качестве аванса сумма смехотворная, и предлагают внести предоплату порядка 500 тысяч, зачастую, это ничего другого означать не может – вас хотят обмануть. А там куда кривая выведет.

В таких случаях, например, когда предлагают внести предоплату за квартиру в 1 млн. рублей, зачастую собственники лукавят, ничего продавать они не собираются, а с помощью квартиры пытаются, так сказать, временно перекредитоваться и погасить свои финансовые обязательства перед третьими лицами. Цена при этом устанавливается бросовая, ниже рынка, очень заманчивая. Вам это ничего не напоминает, быть может это именно ваш случай.

Для чего вносить аванс за квартиру?

В деловом обороте на рынке вторичной городской недвижимости в Москве в подтверждении ваших намерений купить и наших намерений продать – принято вносить аванс за квартиру.

После вашего подтверждения намерения покупки жилья, квартира никому больше не показывается и объявление о продаже снимается с рекламы в интернете. Аванс – это как бронь на квартиру.

Обязательно ли вносить предоплату покупая квартиру?

В том случае, когда сделка по купле-продаже вторичной недвижимости происходит между близкими родственниками и хорошими знакомыми, то совсем не обязательно вносить аванс за квартиру, можно вполне обойтись без предоплаты за квартиру и поверить на слово.

В остальных же случаях, аванс скорее всего неизбежен, вряд ли вам удастся сломать устои делового оборота принятые на вторичке, однако стоит отметить, что случаи необязательного внесения аванса за квартиру не единичны.

Что обсуждается на авансе?

При подписании авансового соглашения обсуждаются все детали и нюансы предстоящей сделки, в ходе переговоров достигаются приемлемые для всех условия, которые закрепляются в предварительном договоре. В частности выбираются дата, время и банк для проведения сделки, на внесении аванса предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов на жилплощадь, передаются копии оригиналов и данные собственника квартиры покупателю для юридической проверки чистоты сделки.

Сроки внесения аванса

На какой срок вносить предоплату – решает каждый для себя в индивидуальном порядке. Стандартный срок внесения аванса 1 месяц или 30 календарных дней, но он может быть и короче, и длиннее – всё будет зависеть от готовности всех сторон для выхода на сделку.

Если, например, на момент заключения предварительного соглашения у продавца в наличии весь необходимый пакет документов для продажи квартиры, а у покупателя свободные деньги на руках, и дело за малым, – назначение даты и времени сделки в банке, то в данном случае, я не вижу причин указывать срок внесения аванса больше, чем 2 недели. Этого времени вполне достаточно, чтобы найти и согласовать банк для проведения сделки купли-продажи квартиры с подходящим всем расписанием.

В случае же, когда покупатель с ипотекой, а у продавца нет ни единого документа на квартиру, то и срока в месяц для аванса может не хватить – пока придут документы БТИ, выписки из ЕГРН, архивные документы, пока будет готовится оценочный альбом для банка, проходить внутренние проверки, заключение страховой и т.д – много воды утечёт. С запасом можно смело устанавливать сроки внесения аванса за квартиру в 2 месяца.

В случае альтернативной продажи квартиры, также как и с ипотекой, сроки внесения аванса за квартиру могут быть достаточно долгими. Предугадать заранее и указать что-то конкретное практически невозможно. Продавцы и покупатели выстраиваются в многоходовую цепочку сделок. Но и в альтернативе сроки внесения предоплаты за квартиру по договору больше чем в 2 месяца указывают редко.

Возврат аванса внесенного за квартиру

В отличии от задатка, аванс сумма возвратная, иными словами, если покупатель передумал покупать квартиру, то он всегда легко может вернуть свои деньги назад. Покупатель может расторгнуть в одностороннем порядке авансовое соглашение и потребовать вернуть ему уплаченную в качестве предоплаты сумму. Именно поэтому, многие продавцы стараются заключить с покупателями более жёсткий договор задатка, по которому в случае отказа от покупки, покупатель не сможет забрать свои деньги.

Аванс – атавизм или необходимость

На рынке вторички существует неоднозначное мнение на счёт необходимости внесения аванса за квартиру. Одни профессиональные участники рынка считают данный этап давно устаревшим атавизмом и абсолютно ненужным, от которого попахивает нафталином, другие уверены в необходимости проведения этой промежуточной стадии.

Противники аванса утверждают, что лишнее движении в процессе сделки купли-продажи квартиры лишь всё усложняет, и вносить предоплату не нужно.

Ярые сторонники аванса за квартиру приводят свои весомые доводы – внесение предоплаты дисциплинирует покупателя и отрешает его от необдуманных действий – в случае отказа от покупки он может аванс потерять.

Нельзя абсолютно точно согласиться ни с теми ни с другими.

В практике, действительно встречаются такие случаи, когда внесение аванса кажется лишним. Я и сама неоднократно проводила сделки без внесения аванса. Например, квартира уже сданная новостройка – голый бетон, продажа свободная. Потенциальный покупатель приехал, посмотрел, на следующий день позвонил и согласился купить. Живые деньги – наличные, без ипотеки и прочего геморроя, по телефону всё согласовали между всеми заинтересованными сторонами, через два дня состоялась сделка в банке. В подобного рода случаях вполне можно обойтись без внесения предоплаты за квартиру.

Другое дело, при альтернативной продаже квартиры – здесь возникают многосторонние обязательства, и в сложной сделке по обмену жилья нужны серьёзные гарантии. Предоплата в альтернативе как раз и может служить такой гарантией грядущей сделки купли-продажи вторички.

Аванс и предоплата при покупке ипотечной квартиры

Вы нашли, как вам кажется, очень выгодный вариант покупки вторичной квартиры. В ходе переговоров выясняется, что квартира в ипотеке, и продавец предлагает внести предоплату за квартиру равную сумме непогашенного ипотечного кредита. Что делать в этом случае? И хочется и колется.

Читать еще:  Как самостоятельно выписаться из квартиры?

Один из самых распространенных вариантов на рынке, когда именно в качестве аванса предлагают внести огромную сумму денег под расписку, как раз при продаже ипотечной квартиры. И это не мудрено, ведь по статистике около 70% всех сделок на рынке вторичной недвижимости происходят с применением ипотечных продуктов.

В продаже ипотечные квартиры позиционируются как юридические свободные, без обременений, а на деле, если поглубже капнешь оказываются по уши в долгах. На рынке ипотечная квартира должна стоить дешевле аналогичных, но продавцы не хотят терять в деньгах и до поры до времени помалкивают о том, что жильё в залоге у банка. Заманивают клиента, а потом рассказывают им сказки, типа – вы даёте мне деньги, я отнесу их в банк, погашу ипотеку, а затем передам квартиру вам.

Скажу лишь одно, и самое главное, что внесение предоплаты или аванса за ипотечную квартиру суммы равной непогашенному кредиту на руки продавцу под расписку недопустимо и неприемлемо, и всё же если вы решили купить ипотечную квартиру, а предлогом послужил аванс, то вам стоит либо перекинуть кредит продавца ипотечной квартиры на себя, любо по предварительному договору купли-продажи квартиры внести продавцу сумму равную его задолженности по ипотеке банку. Суммы при этом могут доходить до 2-3 миллионов рублей, но все нюансы и тонкости покупки ипотечной квартиры – это совсем другая история.

Что можно сказать в заключении? Не так важен размер аванса внесенного за квартиру, как ваша уверенность в продавце, и что сделка действительно состоится, одними деньгами бывает дело не решить. Психологический портрет продавца и отличное знание всех тонкостей души человеческой могут подтолкнуть вас, в итоге, к принятию правильного решения, а если в силу своего характера, вы не обладаете достаточной проницательностью, то в этом вам обязательно поможет профессиональный участник рынка вторичной недвижимости – юрист или риэлтор – он подвох чуит за версту.

Всем удачных покупок и лёгкого аванса!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Аванс и соглашение об авансе при покупке квартиры

Перед оформлением сделки купли-продажи квартиры нередко покупатель вносит часть ее стоимости в виде аванса. В этом случае необходимо подписать соглашение об авансе.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Как вносится предоплата?

Предоплата за квартиру может быть внесена в форме авансового платежа или задатка. Оба платежа выступают в качестве обеспечительной меры и гарантируют заключение сторонами основного договора купли-продажи на определенных условиях.

В частности, после получения аванса продавец не может произвольно изменить стоимость квартиры или продать ее другому покупателю. Иначе он должен будет отдать авансовый платеж и в некоторых случаях дополнительно уплатить штрафные санкции.

Покупатель при отказе заключать основной договор также рискует остаться без денег.

В договоре аванса обычно предусматривается возможность невозврата аванса продавцом в качестве штрафной санкции за нарушение договоренностей покупателем.

Обычно покупатели настаивают на внесении обеспечения в виде задатка: для них это более выгодно, так как при срыве сделки продавцом им возвращается потраченная сумма в двойном размере.

Аванс: определение и законодательство

Аванс – это определенная сумма предоплаты за квартиру, которая передается покупателем в счет предстоящих платежей за квартиру. По сути, аванс и задаток – это одно и то же, но аванс не предполагает жестких последствий за срыв сделки.

Хотя продавец и покупатель могут определить дополнительную ответственность за срыв сделки при внесении аванса. Например, то что он останется у продавца при отказе покупателя заключить договор в установленные сроки или при игнорировании требований о заключении сделки.

Предоплата в виде аванса необходима для фиксирования намерений сторон по заключению сделки купли-продажи квартиры в перспективе. Она вносится на период, который требуется продавцу для подготовки всех документов перед заключением основного договора купли-продажи или пока покупатель не соберет необходимую сумму для оплаты.

Авансирование подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести именно эту квартиру.

После внесения предоплаты квартира снимается с продажи, так как считается, что покупатель уже найден. Покупатель тоже должен прекратить поиски подходящей квартиры, так как достигнул договоренности о покупке.

Авансирование часто практикуется при заключении альтернативных сделок купли-продажи, так как брать на себя дополнительную финансовую ответственность в виде задатка обычно никто не хочет.

Порядок внесения аванса за квартиру

В сделках купли-продажи квартиры практикуется следующий порядок внесения авансового платежа:

  1. Стороны обговаривают условия сделки: стоимость квартиры с учетом ее состояния и имеющихся дефектов, предстоящие расходы на сделку и их распределение между сторонами и дату подписания основного договора.
  2. Покупателю следует дополнительно убедиться в том, что квартира принадлежит именно продавцу и что на нее нет обременений в виде ареста. Для этого стоит запросить в Росреестре актуальную выписку из ЕРГН, которая содержит сведения о нынешнем правообладателе и информацию о действующих обременениях. Указанные данные следует внимательно сверить с паспортом продавца и представленными им документами на квартиру. Если выяснится, что права собственности на квартиру не оформлены на продавца должным образом, последующие действия теряют смысл.
  3. Определяется сумма авансового платежа и сроки его внесения. Это существенные условия договора аванса.
  4. Подписывается договор аванса, который обязательно содержит данные продавца и покупателя, детальную характеристику продаваемой квартиры, сумму и сроки аванса, подписи участников и прочие условия по усмотрению участников (ответственность за срыв сделки, штрафные санкции и пр.). Он имеет письменную форму и составляется в количестве экземпляров по численности участников сделки. Заверение у нотариуса и регистрация такого соглашения не требуется. Стороны могут не подписывать отдельный договор аванса и описать базовые условия авансирования в предварительном договоре купли-продажи.
  5. Вносится аванс покупателем. Если деньги переводятся в безналичной форме, то в назначении платежа стоит указать на то, что это аванс за квартиру. При наличных расчетах в обязательном порядке следует взять от продавца расписку о том, что аванс получен в полном размере с его паспортными данными, подписью и датой.
  6. Сторонами подписывается основной договор купли-продажи, после чего договор аванса утрачивает свое юридическое значение.
  7. Стороны проходят процедуру перерегистрации прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре.
  8. Вносится остаток денежных средств за квартиру за вычетом аванса.

Размер аванса

Величина авансового платежа определяется по усмотрению сторон, законодательство не содержит никаких указаний на этот счет. Она может рассчитываться в процентном отношении от стоимости квартиры или иметь фиксированное исчисление. Принципиальной разницы данный момент не имеет.

С одной стороны, сумма аванса должна быть ощутимой, чтобы покупателю бала ощутима потеря при неисполнении обязательств. С другой, она не может быть столь велика, чтобы создавать дополнительные риски для покупателя. Стандартный размер аванса в фиксированном исчислении составляет 50-100 тыс.р.

Иногда размер аванса приравнивается по договоренности сторон к величине задолженности по коммунальным услугам. Тогда продавец подписывает обязательство погасить долги из полученного от покупателя аванса и на сделку он выйдет уже без долгов.

Применительно к альтернативным сделкам размер аванса должен быть достаточным для внесения обеспечения по другим объектам недвижимости. Например, если продавец покупает две другие квартиры взамен своей, то полученного аванса за свою недвижимость должно хватить, на внесение обеспечения сразу за два других объекта.

Ваша цель это аренда земли с правом выкупа? В нашей статье вы найдете подробную информацию.

Купить квартиру в Болгарии можно! Как найти предложения о продаже недвижимости в этой стране, вы можете узнать здесь.

Срок аванса за квартиру

Срок внесения аванса за квартиру стороны определяют на свое усмотрение. Выбранные ими временные рамки должны быть достаточными для того, что продавец успел подготовить все документы для сделки, а покупатель – проверить их на юридическую чистоту. Обычно это занимает 2-3 недели.

Дополнительное время может потребоваться в случае получения покупателем ипотеки на данную квартиру (на проверку кредитоспособности и получение одобрения от банка может уйти до 10 дней), необходимости снятия с регистрации всех жильцов, при выстраивании цепочки альтернативной сделки (с учетом непредвиденных обстоятельств с альтернативой).

Как правило, аванс вносится на срок не более месяца.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector