Квартира в общей долевой собственности сдать комнату

Долевая собственность, сдача комнаты в наем

Денис Криворучко

New Member

Есть двух комнатная квартира. Хозяин одной комнаты – я. Другой комнаты, соответственно, другой человек. Сам живу в отдельной квартире. А комнату хочу сдавать. Посему вопрос, необходимо ли мне разрешение второго собственника квартиры, чтобы заселять людей в свою комнату (сдавать комнату посторонним людям). Вопрос возник так как человек живущий там, не соглашается на вселение кого бы то ни было в нашу комнату.

В договоре написанно следующее:

в “свидетельстве о государственной регистрации права” написанно:

вид права: общая долевая собственность. 1552 долей.
объект права: двухкомнатная квартира, назначение: жилое, площадь: общая 44.7 кв м

Далее. Комната приватизированна.

“в договоре на передачу квартиры в собственность граждан” следующее:

администрация бездвозмездно передает а граждане приобретают 1526 долей в квартире состоящей из 2 комнат общей площадью 44.1 м2, жилой площадью 26,3 м2 по адресу . комната №1 с жилой площадью 15,3 м2 в долевую собственность.
.
право на приватизацию жилого помещения реализуют граждане в долях:
фио (моя матушка) – 1552 доли
фио (я) – 1552 доли.

то есть как мне подсказали, это означает что собственность долевая? и я не могу без разрешения второго собственника заселить в свою комнату человека?

Рыжая Танюшка

Эксперт

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Денис Криворучко

New Member

чтож досадно. Как можно поступать в такой ситуации? я опишу несколько моментов из нашей с ним практики.

есть наша комната в которую, собственник другой комнаты, пускать не хочет. Она (наша комната) просто так стоит, а с финансами сейчас и так не очень гладко.

Можем ли мы требовать, с этого человека, плату за аренду, раз он отказывается пускать туда людей?

если все же договорится удастся, может ли наш жилец приводить к себе гостей, и какие нормы поведения? ибо у этого человека (владельца второй комнаты) в данный момент постоянно в квартире находятся какие то люди, которых он называет родственниками.

еще в квартире сделан ремонт, за счет владельца второй комнаты, который слезно попросил у нас разрешение, прежде чем его делать. он часто использует этот момент как аргумент в свою пользу, мол мой ремонт и мои правила поведения в квартире.

до недавних пор, нашу комнату арендовал , знакомый этого собственника (собственника 2й комнаты). Когда он заселился, собственник 2 комнаты, забрал у нас ключ от квартиры, под предлогом того что сделает дубликат для знакомого. Но дубликат не сделал а ключ не отдает нам, говоря что раз мы сдаем комнату, ключ должен быть только у арендатора комнаты, а нам не полагается ключ. То есть доступа к квартире я не имел. Но человек платил за аренду и в принципе это не очень то напрягало. Но знакомый съехал (о чем мы узнали от собственника 2й комнаты уже после того как съехал знакомый). и оставил еще пол месяца оплаченной аренды. Когда мы узнали об этом, собственник 2й комнаты сказал что вернул деньги за пол месяца аренды своему знакомому, и теперь сам будет доживать до конца срока. Ключ по прежнему не отдает. Сейчас ждем срока окончания аренды чтобы требовать ключ назад. Договор мы не заключали. Причем когда мы поднялись в квартиру, выяснилось что дверь в нашу комнату сломана. Доступа к квартире, для проверки целостности имущества, мы не имели, тк ключ всегда был у них. Несет ли ответственность за это сей собственник 2й комнаты, можем ли мы требовать замены двери за его счет? Ведь контролировать состояние комнаты из за отсутствия ключа мы не могли.

и еще периодически человек менял сантехнику в квартире, ставя нас в известность уже после того как все сделал. Просто приносил чек и говорил с вас пол суммы, я поменял то и то в квартире. уже по факту. Стоит ли оплачивать такие “чеки” ?

И последний вопрос. в случае когда арендатор съезжает из квартиры до окончания срока аренды, деньги ему возвращаются ? договора нет, все на устных договоренностях.

Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах. Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?

Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.

Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:

Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически возможен далеко не всегда, а только для 3-комнатной квартиры или частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.

Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.

• Подать иск об определении порядка пользования жильем

Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.

Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).

Вопрос:

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, могу ли я сдать ⅔ доли в аренду? Вместе со мной в квартире живут два других собственника. Они владеют по 1/6 частью квартиры, и оба против аренды. Нужно мне получать их согласие или нет?

Ответ юриста:

Независимо от размера доли, необходимо получить согласие остальных совладельцев. Если Вы послали им уведомления, но они против найма жилого помещения, сделка не состоится. Даже если Вы сдадите комнату, совладельцы могут обратиться в суд и признать договор найма жилого помещения ничтожным – сделка аннулируется.

Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Представим, что вы решили сдать долю в квартире, но не можете добиться согласия от второго собственника. Самое верное в такой ситуации представить долю в виде отдельной комнаты. Завершив выдел в натуре, вы сможете распоряжаться частью жилья без учета мнений совладельцев.

Порядок действий

Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1. Уведомите всех дольщиков о выделе доли в натуре.
2. Определитесь с размером комнаты + компенсацией за превышение/уменьшение квадратных метров.
3. Составьте соглашение о выделе из общедолевой собственности и заверьте его у нотариуса (альтернативный вариант – отделиться в судебном порядке).
4. Дайте объявления о сдаче части жилья в аренду (газеты, интернет, «сарафанное радио», риелторы).
5. Покажите жилье будущим квартирантам.
6. Определитесь с жильцами, составьте договор найма жилого помещения (комнаты).
7. Договоритесь о размере арендной платы и способе ее передачи.
8. Заселите квартирантов, запишите последние показания счетчиков, передайте ключи от комнаты.
9. Уведомите налоговую службу о сдаче жилья в аренду.

Документы

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

• паспорт + копию;
• 2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
• копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
• один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
• архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
• согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см. «Выделение доли в совместной собственности супругов«).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).

Образец договора найма доли в квартире (комнаты)

Если вы не обращались к риелтору, процесс подготовки арендного договора ложится на ваши плечи. Рекомендуем взять за основу наш образец, а бланк вы можете распечатать на компьютере. Расписывать пункты договора вручную не имеет смысла – опечатки, помарки и неразборчивый почерк могут сыграть не в вашу пользу.

Содержание договора найма доли в квартире (комнаты):

• дата и место подписания;
• информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
• размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
• права и обязанности сторон;
• сведения об отсутствии обременений на жилье;
• нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
• ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
• ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
• ниже – акт приема-передачи комнаты.

Сроки

Ответ по поводу сроков зависит от выбранного способа обособления доли. Досудебное, мирное решение вопроса с дольщиками займет 2-3 месяца. Судебные разбирательства, включая экспертизы и апелляции, могут затянуться до 4-6 месяцев.

Срок сдачи доли в аренду зависит от поиска квартирантов. Если вы найдете нанимателей в течение суток, лучше всего подписать договор в день заселения. Таким образом, вы сдадите комнату и сможете получить оплату уже в следующем месяце.

Стоимость, расходы, налоги

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

• арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
• коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Расходы несут арендаторы, поскольку они вселяются в квартиру по договору найма жилого помещения. Стандартный платёж: арендная плата + «коммуналка».

Арендодатель, т.е. собственник несет расходы по части уплаты налогов за сдачу комнаты. Налоговая ставка зависит от размера дохода и составляет 13% от полученной суммы (п. 1 ст. 224 НК РФ). Обратите внимание, что прибылью арендодателя считается только арендная плата. Коммунальные платежи идут в счет оплаты услуг жилищной организации в доме.

Собственник сдаваемой комнаты должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, а затем направить ее в налоговую службу. Срок передачи данных в ИФНС – не позднее 30 апреля следующего года. После того, как налог будет рассчитан, гражданин оплачивает его любым удобным способом: в банке, онлайн, через терминал, на почте. Срок для проведения платежа – период до 15 июля идущего года.

Особенности сдачи в аренду доли в квартире

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире. Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

1. Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей. Комнаты в аварийных домах сдать не получится, да и желающие вряд ли найдутся.
2. Размер жилого пространства должен быть более 12 м² – жилищная норма на одного человека (ст. 50 ЖК РФ).
3. Площадь комнаты может не совпадать с размером доли по правоустанавливающим документам. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому собственнику:

1. Сдача в аренду доли в квартире без разрешения другого собственника приводит к аннулированию договора найма. Потерпевший вправе подать иск о признании арендного договора ничтожным.
2. Законный владелец комнаты в «коммуналке» имеет право сдавать ее в аренду без согласия остальных жильцов. Однако придется определить порядок пользования коридором, кухней, туалетом, ванной комнатой и другими нежилыми помещениями. Обычно сохраняется текущий порядок эксплуатации коммунального жилья.

Итак, неопределенную долю сдать в аренду не получится. Нужно выделить ее в натуре и представить в виде комнаты. Вслед за этим собственник может искать арендаторов и вселять их в жилое помещение. Согласия других совладельцев в таком случае не требуются. Однако если доля не выделена в натуре, найм без согласия дольщиков невозможен.

Исчерпание уговоров и поблажек совладельцам приводит людей к юристам. Общая долевая собственность требует учета интересов каждого хозяина, о чем знают далеко не все. Сдача жилья в аренду – один из спорных моментов в юридической практике.

Обратитесь к нашим юристам, если…

• хотите выделить долю в натуре;
• намерены сдать комнату в аренду, но другие собственники против;
• желаете рассчитать налоговую ставку;
• запутались в условиях договора найма;
• столкнулись с арендой долевой собственности без вашего согласия.

Юридическая помощь направлена на решение споров между долевыми собственниками. Эксперты знают, как разрешить конфликт, составить соглашение, подать иск и добиться справедливости. Вместе мы направим вашу ситуацию в благоприятное русло и добьемся максимального для вас результата!

Смотрите видео-ответ об аренде доли в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Сдача в аренду комнаты в квартире с долевой собственностью.

Никита

Добрый день, господа!

У меня вопрос следующего характера, но сначала предыстория.

Мы с женой купили стройку, и впереди еще 1,5 года. До этого снимали квартиру, но так как брали ипотеку, то пришлось переехать в квартиру к моим родственникам. Квартира двухкомнатная, 504 серия. У нас с супругой комната 10 метров, а во второй 18 метров мои мать и сестра с ребенком 8 лет. Мы и до этого не были дружной семьей, но с переездом начался. отсутствует подходящий эпитет. В общем потеря какого-либо спокойствия вообще. Я в целом спокойный человек и очень терпеливый, но когда намеренно пытаются попортить тебе жизнь, это уже ни в какие рамки.
В общем квартира в долевой собственности, мои 33.3%, сестры 33.3% и мать 33.4%.
В квартире прописаны мы трое и ребенок 8 лет.
Возможно ли при таких условиях на законных основаниях сдать комнату, в которой мы проживаем, в аренду? Без согласия остальных проживающих. Желательно семье южан или азиат, но это как выйдет.
И что для этого нужно сделать? Или какие-то есть варианты в принципе, вплоть до продажи доли.
Спасибо.

И Вам добрый день Никита! Для начала Вам необходимо успокоиться , в любом конфликте виноваты обе стороны,а в Вашем случае ещё сложнее,тут целый треугольник.Отодвиньте в сторону эмоции ,подумайте о практичности.Сдать комнату в общедолевой не то чтобы южанам,даже коренным петербуржцам не удастся. Продать – исключительно по бросовой цене ,так как ну не представляет Ваша доля ни какой ценности для рядового покупателя. Скупщикам долей ,для того что бы нагадить родной матери ,ну как то совсем не по мужски,а главное материально не выгодно.Вам ведь все равно придется снимать жильё,а это не слабые дополнительные затраты,да плюс к ипотечному кредиту ,оно Вам надо? Потерпите полтора года,поработайте над собой,попробуйте установить если не родственные,хотя бы добрососедские отношения.Меньше бывайте дома,слава богу в Питере есть чем заняться и куда пойти.Гуляйте вдвоем с супругой,стройте планы на дальнейшую,счастливую жизнь,в своей новой квартире.А главное берегите нервы,здоровье бесценный дар,который легко потерять.А родственников нам к сожалению дает бог,и выбирать тут не приходится,лишь терпеть то что есть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Так как это долевая собственность, то сдать в найм Вы свою долю без согласия остальных участников общей долей собственности не имеете права.
Вариант только один и есть: продажа доли. Сделать это будет сложно, поскольку долей три, а комнат всего две. Даже условно договориться о порядке пользования невозможно. Покупателю со стороны такой объект малоинтересен, разве, что только под прописку. Оптимальный вариант: продажа своей доли остальным участникам общей долевой собственности, но и здесь думается мне у Вас возникнут проблемы из-за нежелания Ваших родственников идти на компромиссы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Никита, можно сделать все, но, как говориться, вопрос морали. Сдать можно, но законных методов у вас нет, продать тоже можно, но вопрос цены за долю. И не забывайте про моральную сторону вопроса.‌‌‌

У Вас эта проблема с ж/пл в этой квартире будет всегда! Пока Вы не узаконите право пользования на комнату 10м2. ВАМ ПОВЕЗЛО! Я узаконила в такой же квартире через суд. А повезло в том, что Ваша 1/3 доля соответствует площади комнаты , в кот. Вы фактически проживаете. Наверняка это 10м2 и 18,3м2. Поясняю: 28,3:3 =9,43 м2 и на суде Вы предлагаете доплатить за 0,57м2 или определяя одновременно право пользования на МОП(а это очень понадобиться в дальнейшем допустим при сдаче в аренду) , Вы предлагаете отдать им (маме и сестре) 1/3 долю лоджии, что составляет 4м2:3=1,3 м2 и, применив коэф-т 0,5 на лоджию- это будет 0,65м2 ,и ,таким образом, Вы узаконите ч/з суд право пользования на комн.10м2 и потом , даже переехав в новую квартиру, можете её сдавать или продать как комнату за нормальную цену ( я продала за 1,5 млн.р). Вот и замки потом можно установить, а сейчас Вы можете пользоваться всей квартирой и всеми комнатами(в одной шкаф и трельяж, во второй кровать и телевизор)- это кроме как бардаком не назовешь. Только ленивые ничего не делают, а просто ссорятся! Удачи!

Я думаю, что ситуация нерешаемая – просто квартира перенаселена, вот и сплошной конфликт. Сестра не может никого привести в гости, а маме вообще деваться некуда. Как вариант – встать на очередь в получении субсидии по программе “молодая семья”, тем более молодых семей -2. Ну а если ничего подобного не предпринимать – тогда съезжайте в комнату (аренда 11-12тр/мес) и ждите свою стройку. Коллеги дали вполне исчерпывающий ответ про борьбу с родственниками – я бы не стал бы ни продавать долю, ни сдавать. Просто в этой квартире Вам нет места, вот и все. Видимо, в какой-то момент Вы съехали к жене, а природа не терпит пустоты. Терпения Вам! А у комнаты, даже после определения порядка пользования – все равно не получится режим коммунальной комнаты, государство против, я об этом писал, будут проблемы с пропиской у того, кто купит ее.

Никита, прочь агрессию. Только здравый и холодный ум! А также помните – мама у Вас одна!

Никита, никто еще в жизни ничего не достигал со злым умыслом. То что вы хотите сдать свою долю АЗИАТАМ ,вы тем самым хотите испортить жизнь своей матери. Вам совет- остыньте и самый замечательный вариант сесть за стол переговоров для разрешения ситуации, иногда лучше эти переговоры проведет посторонний человек.Найдите себе риэлтора и пусть попытается провести переговоры с вашими родственниками так,что бы и овцы были целы и волки сыты. Удачи ВАМ

ВсЕ замечательные люди, их просто испортил квартирный вопрос. Я не так давно общалась с узбеком, он штукатурил стены в одной из моих комнат. У него жена. двое взрослых разнополых людей. Его собственный дом на родине в полтора раза меньше, чем ремонтируемая комната. И они никогда не ссорятся.
Значительно дешевле, чем судится и делать “козу” кровным родственникам вселением инородцев, обратиться к психологу. Я не очень люблю когнитивную терапию. но с ее помощью решается 70% семейных конфликтов в условиях перенаселенности. Это просто маленькие контракты внутри семью, в которых определяются права и обязанности сторон.
Заодно можно вспомнить, что мир зиждется на любви, а ненависть порождает войну. В бесконечных невзгодах этой страны наши мамы и мы сами проживаем непростую жизнь, этим можно извинить проступки наших близких. В психологии есть правило – отделите человека от поступка, сделайте первый шаг, вы же дальше, больше, умней – дети всегда умней и дальше, найдите в чем вы близки, скажите родным сдова сострадания, благодарности, любви – измените себя и мир изменится вокруг.
Приходите. С уважением Лариса Белая, психолог, коуч, арт-терапевт.

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.