Квартира в ЖСК не оформлена в собственность
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Квартира в ЖСК не оформлена в собственность

Квартира в ЖСК не оформлена в собственность

Главная страница Форум Гарант

вот что есть в ГАРАНТЕ:

Вправе ли член ЖСК зарегистрировать право собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме сразу на себя (минуя регистрацию права собственности за ЖСК)? На момент окончания строительства и приемки дома госкомиссией в эксплуатацию паевой взнос за предоставленную квартиру выплачен полностью.

Статья 110 ЖК РФ устанавливает, что “жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома” (т.е., по сути, являются заказчиками и инвесторами строительства).
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ “член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество”. Практически воспроизводит данные нормы ч. 1 ст. 129 ЖК РФ.
Основываясь на приведенных положениях, можно заключить, что члена ЖСК, полностью выплатившего свой пай, следует признать собственником жилого помещения.
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что “права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом”. Статья 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов, признаваемых недвижимым имуществом, в том числе относит к ним и здания. Статья 219 ГК РФ подтверждает указанное правило о необходимости регистрации применительно ко вновь создаваемому недвижимому имуществу.
Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает, что “государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ” (п. 1 ст. 23 Закона). Согласно ст. 5 Закона “участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой”.
В силу п. 1 ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются в том числе и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение прав. Представляется, что к данным документам следует относить документ, подтверждающий выплату членом ЖСК пая в полном объеме.
Поскольку член ЖСК является собственником принадлежащего ему жилого помещения, следует зарегистрировать его право собственности и без регистрации прав собственности ЖСК, тем более что впоследствии при соблюдении определенных условий регистрация права собственности члена ЖСК все равно будет осуществлена. В качестве аргумента “за” можно привести и то, что возможность регистрации права собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме сразу на физическое лицо (миную регистрацию права собственности за ЖСК) позволит сократить время, необходимое для регистрации права собственности для члена ЖСК. Кроме того, такая возможность уменьшит работу непосредственно для органов Федеральной регистрационной службы.
Сложившаяся в ФРС практика регистрации прав собственности членов ЖСК идет именно по пути регистрации их прав на жилые помещения без необходимости регистрации права собственности ЖСК на многоквартирный дом. Здесь есть лишь одно дополнение: поскольку многоквартирный дом является вновь созданным объектом недвижимости, а в соответствии с п. 1 ст. 25 Закона “право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания”,”первый заявитель” представляет также:
– распорядительный документ исполнительных органов государственной власти о строительстве объекта;
– постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (в случае если документы по землепользованию не зарегистрированы);
– документ о землепользовании;
– инвестиционный контракт с исполнительными органами государственной власти;
– разрешение на строительство;
– акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта;
– правовой акт на эксплуатацию объекта;
– техническую документацию на дом;
– акт закрепления квартир за городом и инвестором;
– акт реализации инвестиционного контракта;
– документы, отражающие раздел долей в натуре, подписанные участниками строительства;
– справку о присвоении адреса и документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта.
Согласно п. 5 ст. 18 Закона необходимые для государственной регистрации прав документы, за редким исключением, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Кроме того, каждым членом ЖСК для регистрации права собственности должны быть представлены следующие документы:
– учредительные документы ЖСК (если на момент обращения заявителя сведения о данном кооперативе отсутствуют);
– справка ЖСК, содержащая сведения о полной выплате паевого взноса и о членстве заявителя в ЖСК;
– описание объекта (место нахождения, площадь, номер);
– выписка из домовой книги на жилое помещение.
Следует отметить, что согласно ст. 124 ЖК РФ справка ЖСК, содержащая описание жилого помещения, должна основываться на соответствующем решении общего собрания ЖСК о предоставлении члену ЖСК конкретного жилого помещения.

Е. Шипунова,
кандидат юридических наук, адвокат

Оформление Права собственности на квартиру в Жилищно-строительном кооперативе ЖСК

Действующее законодательство Российской федерации, на данный момент, предусматривает лишь два способа приобретения квартир гражданами: по средствам заключения договоров долевого участия (214-ФЗ) и по средствам вступления в жилищно-строительный кооператив – ( ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах»).

Об особенностях регистрации права собственности на квартиру, купленную по ДДУ мы рассказывали в этой статье.

В текущей же статье мы коснемся вопроса оформления права собственности на квартиру в Жилищно-строительном кооперативе.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, указанная статья наделяет участника кооператива всеми полномочиями, касающимися владения и пользования квартирой. Причем эти права появляются независимо от того, согласны с этим проживающие в данной квартире жильцы или нет, проходила ли жилплощадь процедуру оформления и регистрации или нет.

Для регистрации же права собственности необходимо признать право собственности в судебном порядке и сдать соответствующий комплект документов в Росреестр через МФЦ.

Что значит все вышеперечисленное? Фактически то, что Ваша собственность возникает с момента полной выплаты пая в ЖСК. Звучит ободряюще и у многих может даже создаться впечатление, что все оформляется «автоматом» и никаких действий предпринимать не нужно.

Читать еще:  Где сделать техпаспорт на квартиру?

Между тем, реальное положение дел абсолютно противоположное. Пайщики ЖСК находятся в группе риска по следующим причинам:

Следом за упомянутой ст. 218 ГК РФ идет (и тут никакого сюрприза) ст. 219 ГК РФ, которая говорит следующее: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Иными словами, читайте закон полностью – оформлять право собственности нужно в любом случае (см. следующие пункты).

Неоформленную квартиру нельзя продать, подарить, сдать, «прописаться» в ней.

Договора ЖСК (приобретения пая т.д.) не проходят государственную регистрацию и практически в любом сданном доме, построенном по этой схеме, присутствуют двойные продажи (умышленные и неумышленные). Тут все понятно: умышленные – чистой воды мошенничество; Неумышленные – плоды трудовой деятельности растяп. Вот только пайщику не будет никакой разницы, по какой конкретно причине он остался без квартиры. Кто первый оформит право собственности, тот и получит квартиру, опоздавший может лишь попробовать вернуть деньги (думаю, вы представляете насколько это «приятная» процедура).

Затягивание процесса оформления также опасно, т.к. срок исковой давности всего 3 года и если его пропустить, можно столкнуться с невозможностью оформить право тогда, когда это уже понадобится.

Вы не сможете принимать участие и голосовать на общедомовых собраниях.

Итак, мы разобрались для чего нужно оформлять право собственности и делать это как можно скорее. Теперь рассмотрим пошаговый порядок действий.

  1. Расчет государственной пошлины, согласно подп. 4 п. 2 ст. 333.36, п. 3 ст. 333.36, п. 1 ст. 333.19 НК РФ, производится следующим образом: 0,5% от (стоимости КВАРТИРЫ по договору минус 1 000 000). При наличии соответствующих обстоятельств, возможно обратиться в суд с ходатайством об уменьшении размера пошлины или освобождения от ее уплаты, нопринимать решение об обоснованности заявленного ходатайства будет суд.
  2. Оплачиваете государственную пошлину на реквизиты суда. Реквизиты можно уточнить на официальном сайте суда в разделе «справочная информация». Суд определяется по месту нахождения квартиры. Если квартира находится в Московской области – подаете иск в соответствующий городской суд, если квартира находится в Москве, подсудность по адресу квартиры можно посмотреть здесь: https://www.mos-gorsud.ru/territorial.
  3. Пишете исковое заявление о признании права собственности, правильно определив и указав ответчика и третьих лиц. Наш образец можно скачать по этой ссылке.
  4. Формируете приложения в копиях по числу лиц, участвующих в деле, и обязательно прикладываете оригинал квитанции, с произведенной оплатой государственной пошлины к экземпляру для суда.
  5. Распечатываете исковое заявление в необходимом количестве экземпляров. Подать исковое заявление со всеми необходимыми приложениями в суд возможно путем направления документов в адрес суда по почте (не самый лучший способ, актуален только тем, кто не располагает иной возможностью в силу занятости или места жительства в другом городе).
  6. На официальном сайте в разделе «судебное делопроизводство» Вы сможете получить информацию о движении Вашего дела в суде и узнать результаты его рассмотрения, заполнив карточку поиска (поиск информации по делам / фамилия / найти).
  7. После получения информации о назначении даты предварительного судебного слушания/собеседования/беседы со сторонами, Вам необходимо, имея при себе паспорт, с оригиналами документов явиться в назначенную дату к указанному в повестке залу суда и дождаться вызова. Предоставить суду на обозрение оригиналы (некоторые судьи, обозревают оригиналы в ходе основного судебного заседания) и изложить Ваши требования. После этого, проверив явку сторон, запросы/ответы, отзывы/возражения и т.д. суд назначает дату основного судебного заседания.
  8. Перед основным судебным заседанием необходимо заказать выписку из ЕГРП (Уведомление об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений) в Росреестре (МФЦ) и техническую документацию на КВАРТИРУ в БТИ для приобщения в материалы дела, в некоторых случаях судьи просят также предоставить кадастровый паспорт на КВАРТИРУ и дополнительно уведомить стороны телеграммой).
  9. При удачном стечении обстоятельств, (пришли ответы на запросы, все документы исследованы, нет возражений и т.д. обеспечена явка участников или их надлежащее извещение) — возможно ожидать принятия судом решения.
  10. Решение вступает в законную силу после истечения срока, установленного для обжалования, не ранее МЕСЯЦА со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме. При исчислении процессуальных сроков следует учитывать, что в случаях, если последний день процессуального срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается первый следующий за ним рабочий день. Как правило, судом не соблюдаются сроки изготовления решения в окончательной форме.
  11. Для последующей регистрации права собственности на жилое помещение на основании решения суда в МФЦ необходимо представить: заявление о государственной регистрации, документ, удостоверяющий личность заявителя, вступивший в законную силу судебный акт в 2-х экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

После получения решения и выписки из ЕГРН на руки необходимо дополнительно изучить их на предмет обнаружения ошибок, описок, опечаток. При их наличии потребуется подавать заявление на их устранение.

В случае…….

  • В случае, если объект недвижимости приобретался на кредитные средства (ипотека), дополнительно необходимо прикладывать к исковому заявлению копию кредитного договора, в целях добросовестного исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору – привлекать третьим лицом Банк и заявлять соответствующие требования об установлении обременения, залога недвижимости.
  • В случае, если квартира будет оформляться на нескольких лиц, исковое заявление подается от нескольких истцов с указанием режима будущей собственности.
  • В случае, если Вы приобретали квартиру по уступке, желательно привлекать первого пайщика третьим лицом, и прикладывать соответствующие доказательства выполнения обязательств по оплате.

Для тех, кто не располагает временем, мы предлагаем воспользоваться нашими услугами.

МЫ ОФОРМЛЯЕМ СОБСТВЕННОСТЬ ФАКТИЧЕСКИ БЕСПЛАТНО* (это значит, что если стоимость вашей квартиры составляет более 6 000 000 рублей, оформляя собственность через нас, вы заплатите нам сумму меньшую, чем составит государственная пошлина, от уплаты которой мы освобождены в силу пп.13 п. 1 ст.333.36 Налогового кодекса РФ. (Общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) — по искам, предъявляемым в интересах потребителя, группы потребителей, неопределенного круга потребителей освобождены от уплаты гос.пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции на основании )

КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С НАМИ

  1. Вам необходимо связаться с нами и получить форму доверенности на представление Ваших интересов в суде.
  2. Заверить доверенность нотариально, сделать простые копии документов, подтверждающих Ваши права на объект недвижимости и произведенные оплаты.
  3. Заключить договор и передать сотрудникам Бюро копии вышеуказанных документов + оригинал нотариально заверенной доверенности и оригинал квитанции на оплату государственной пошлины (при необходимости ее уплаты).

Основания возникновения, порядок оформления и регистрации права собственности в ЖСК на квартиру

ЖСК представляет собой один из способов получения жилья в новостройках.

Читать еще:  Можно ли приватизировать половину квартиры?

Он имеет несколько отличий и нюансов по сравнению с другими подобными организациями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое право собственности в ЖСК на квартиру?

Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, выполнивший взятые на себя обязательства, то есть полностью выплативший свой паевой взнос за квартиру, становится обладателем данной недвижимости, то есть собственник квартиры ЖСК.

ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По этому поводу есть четкие разъяснения Росреестра — участник паенакопительного кооператива становится владельцем объекта недвижимости, который ему предоставляет ЖСК, сразу после выплаты пая независимо от того, пройдена процедура государственной регистрации или нет. Главное, чтобы факт перехода квартиры в собственность пайщика подтверждала справка, выданная управляющими лицами кооператива.

Из этого следует, что справка, полученная в ЖСК о внесении пайщиком всех средств, предусмотренных договором, должна считаться согласно законодательству правоустанавливающим документом. И иметь официальную законную силу, на основании которой должен быть произведен кадастровый учет имущества.

Другими словами, регистрация права собственности в ЖСК, нуждается всего лишь двух документах:

  • договор, заключенный с управлением кооператива о паенакоплении;
  • справка, свидетельствующая, что паевой взнос внесен полностью.

Кто такой собственник?

Если коротко, то собственником такой квартиры считается участник кооператива, выплативший пай. Но, как и везде, здесь имеются некоторые тонкости и нюансы. Если в момент выплаты паевого взноса член кооператива не состоял в браке, то данная квартира будет считаться его собственностью без каких-либо сомнений.

Если в законном браке была приобретена квартира ЖСК, собственность будет принадлежать по закону обоим супругам и считаться совместной. Если предстоит развод и раздел имущества, то один из супругов, который не является членом кооператива, может на законных основаниях претендовать на свою долю в квартире. Этот вопрос можно решить, как мирным путем, так и через судебные инстанции.

Важный нюанс: если пайщик внес какую-то часть взноса, будучи неженатым, а остальную, находясь уже в законном браке, то доля каждого из супругов при разделе недвижимости будет осуществляться на основании суммы, выплаченной в период брака.

Что же касается детей, проживающих совместно с владельцем кооперативной квартиры, выселить их оттуда не представляется возможным, так как они находятся под защитой статьи 31 Жилищного кодекса.

Основания возникновения

Жилищное право собственности на квартиру в ЖСК определяется пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, который наделяет участника кооператива всеми полномочиями, касающимися владения и пользования квартирой. Причем эти права появляются независимо от того, согласны с этим проживающие в данной квартире жильцы или нет, проходила ли жилплощадь процедуру оформления и регистрации или нет.

В ЖСК право собственности возникает только потому, что так предписывает закон и по причине одного-единственного события — полной выплаты пайщиком своего паевого взноса. Но это ни в коем случае не означает, что регистрация права собственности не нужна. Она нужна, более того, необходима обязательная регистрация, согласно статьи 219 ГК РФ, но сам момент возникновения собственности не зависит от регистрации. А зависит только от одного документа — справки, что паевой взнос выплачен до конца.

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Последующее оформление собственности ЖСК в регистрирующих органах необходимы владельцу кооперативной квартиры лишь для того, чтобы иметь возможность совершать различные сделки с ней (продать, сдать, подарить и прочее). Если он не собирается совершать подобные сделки, то и без процедуры государственной регистрации он будет считаться собственником, проживать и владеть квартирой сколько угодно долго.

Оформление и регистрация

С этим делом лучше не затягивать, поскольку с течением времени могут появиться определенные проблемы, касающиеся сбора и предоставления необходимых документов (в кооперативе может смениться председатель или он вовсе может быть упразднен).

Чтобы оформить регистрацию нужно подать соответствующее заявление в Росреестр, предварительно собрав необходимый пакет документов:

  • паспорт заявителя;
  • справка, полученная в кооперативе, подписанная председателем ЖСК и имеющая необходимую информацию — о том, что паевой взнос выплачен до конца, с указанием размера и даты, данные и реквизиты пайщика, выплатившего этот взнос, адрес недвижимости, которую надо зарегистрировать, с указанием размера жилплощади, этажа и других подробностей (в двух экземплярах);
  • если регистрация совершается на умершего, то в справке должен фигурировать документ о факте смерти, точная дата смерти (при этом необходимо предоставить дополнительные бумаги — копия свидетельства о смерти, нотариально заверенная копия завещания или документы, свидетельствующие о наличии родства);
  • также должен быть предоставлен кадастровый паспорт имущества — оригинал и должным образом оформленная копия;
  • копия ордера на кооперативную жилплощадь, заверенная или управляющим органом ЖСК, или нотариусом;
  • если паевой взнос был переоформлен на кого-то из членов семьи или в случае, когда он был выплачен не в полном объеме и передан другому лицу после 1 июля 1990 года, то это должно подтверждаться ксерокопией протокола собрания участников ЖСК;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • если кооперативная квартира приобретена в порядке обмена, совершенного в промежутке между 01.07.1990 — 01.08.1994 года, (но только в том случае, если бывший владелец полностью выполнил свои обязательства по выплате паевого взноса) нужно добавить еще несколько бумаг — обменный ордер на жилплощадь (копию) и заявления обеих сторон, участвующих в сделке (также копии), заверенные соответствующей печатью и подписью должностного лица из «Горжилобмена».

Рассматриваться заявление будет один месяц, по истечении которого получите документ о регистрации права собственности либо мотивированный отказ. Отказать могут по причине отсутствия какого-либо необходимого документа или в том случае, если на оформление подавало лицо, не имеющее на то полномочий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Если квартира приобретена в кооперативе

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Читать еще:  Как оценить дом для продажи самостоятельно

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Откроется в новой вкладке.”>Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Откроется в новой вкладке.”>Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая. Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры. И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Откроется в новой вкладке.”>Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Откроется в новой вкладке.”>Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив. Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ). Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках. А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права Откроется в новой вкладке.”>общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное Откроется в новой вкладке.”>согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за Откроется в новой вкладке.”>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Откроется в новой вкладке.”>Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры. Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей. Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут Откроется в новой вкладке.”>признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и Откроется в новой вкладке.”>право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector