Может ли банк продать залоговую квартиру?
Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?
- 1. Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости
- 2. Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика
- 3. Продажа залоговой квартиры банком
- 4. Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
- 5. Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий
- 5.1 Изменение жилищных условий в большую сторону
- 5.2 Изменение жилищных условий в меньшую сторону
- 5.3 Продажа залогового жилья незаконно
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.
Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости
На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.
Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором
В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.
Происходит это следующим образом:
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.
Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика
Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.
Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
- Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
- Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Продажа залоговой квартиры банком
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.
Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.
Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.
Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий
Изменение жилищных условий в большую сторону
Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.
Изменение жилищных условий в меньшую сторону
Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.
Продажа залогового жилья незаконно
Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.
Как продать квартиру в залоге у банка
Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.
Можно ли продать квартиру в залоге
Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.
Досрочное погашение кредита
Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.
Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.
Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.
Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств
Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.
Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.
Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.
На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.
После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.
Продажа квартиры вместе с кредитом
Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.
При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.
Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.
Продажа квартиры с торгов
Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.
В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.
Договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)
При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.
Содержание договора
В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:
- Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
- Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
- Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
- Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
- Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
- Подписи и дата.
Требуемые документы
Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:
- Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
- Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
- Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.
Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.
Образец договора
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Что предпринять, если банк продает залоговую квартиру
Всем заемщикам известно, что при несвоевременном возврате кредита, в котором залогом выступает жилплощадь, кредитная организация может инициировать арест имущества с последующей продажей на аукционе. Банк продает залоговую квартиру, чтобы вернуть затраченные на кредитование средства и проценты по выданному кредиту. Такое возможно в двух случаях:
- банковое учреждение выставляет на продажу жилую площадь, находящуюся в залоге, в связи с невыполнением заемщиком обычного (потребительского) кредитного договора.
- банк выставляет на торги жилплощадь, под которую брался заем для ее покупки, то есть из-за невыполнения ипотечного договора.
Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда речь идет о продаже банком залоговой квартиры должника, которая уже была собственностью заемщика и предоставлена им в качестве залога по взятому займу, а варианты реализации площадей из-за невыполнения ипотечного договора рассмотрены.
Схема продажи залоговой квартиры банком
Собственником таких площадей финансовое учреждение становится после вынесения решения судом. Поскольку залоговое имущество не может быть активом, банку его нужно реализовать. Поскольку судебные издержки бывают значительными, цены на такие «квадраты» намного ниже рыночных, к тому же бывают дополнительные скидки для активизации торгов (уже на этапе оценки комиссия имеет право поставить цену со скидкой до 10%).
Банковские учреждения реализовывают залоговые площади путем объявлений в специальных разделах своих сайтов, и через открытые аукционы, проводимые ФСС. Об аукционах за 30 суток до начала сообщают в СМИ. От будущего участника потребуют внести авансовый платеж и заявку. При количестве заявок меньше двух торги переносятся, а стоимость на старте становится на 15% меньше. Новая дата торгов назначается спустя месяц.
Процесс, когда банк продает залоговую квартиру, проверяется всеми органами контроля, поэтому сделка хорошо защищена от мошенников и не будет впоследствии признана ничтожной. Конечно, если решено приобрести жилье с аукциона, следует соблюдать общие принципы и правила приобретения недвижимости «с историей». А именно, убедиться:
- в отсутствии долгов по коммуналке;
- что в квартире никто не прописан;
- нет споров относительно имущества в судах;
- в наличии выписки из ЕГРП.
Сделки по продаже залоговых квартир банками не носят большой доли риска для потенциальных покупателей, но при наличии сомнений стоит привлекать специалистов: риелтора и юриста надежного агентства недвижимости.
Как собственнику не лишиться залоговой жилплощади
Залоговое имущество — это имущество заемщика, не имеющего ресурсов, чтобы рассчитаться с банком по займу. При этом реализовывать такое имущество, в том числе, и жилую площадь может и должник.
Когда все пути решения критической ситуации исчерпаны и собственник решается на продажу, он должен получить от банковского учреждения согласие на реализацию (подтверждением нахождения имущества в залоге может служить выписка ЕГРП). Банкиры без проблем дают такое разрешение, чтобы не терять время на суды, которые могут затянуться надолго и приведут к временным и финансовых потерям.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
При схеме продажи квартиры с обременением банковским кредитом важна работа с покупателями, которые опасаются вероятных претензий третьей стороны. Опытный посредник должен разъяснить, что риски здесь минимальные. Например, можно провести расчеты через сейф-ячейку этого финансового учреждения. Продавец получает деньги или разницу между долгом и оговоренной суммой только после снятия обременения и получения покупателем нового свидетельства на собственность.Чистые Пруды — профессиональное сопровождение проблемных сделок
Гарантом и одновременно кредитором при сделках с банковским обременением может выступить агентство недвижимости: в рамках предоставления посреднических услуг выдается аванс, чтобы собственник мог рассчитаться с банком, а затем обеспечивается быстрый поиск покупателя и проводится сделка при полном юридическом сопровождении.
Истории из жизни
Если бы не профессиональная помощь агентства, я осталась бы без квартиры и без денег. Так получилось, что после развода ипотека полностью «повисла» на мне. Сначала думала, что справлюсь, но через год поняла — это крах и очень скоро банк продаст залоговую квартиру с торгов. Обратилась в офис МИЭЛЬ на Чистых Прудах, где мне предложили услугу срочного выкупа. Юрист все объяснил, обратил внимание на интерес к сделке со стороны бывшего супруга. Действовать нужно было быстро, поэтому, взвесив все за и против, я согласилась. Хорошо, что удалось согласовать вопрос с «бывшим», который на своих условиях дал согласие на сделку. Хочу сказать, что меня поразила открытость, информативность и прозрачность работы с данным АН! Вопросы с банком закрыли за 2 дня, полный расчет и перерегистрация — через три недели. Всем рекомендую МИЭЛЬ как надежного посредника в важных вопросах с недвижимостью.Офис агентства МИЭЛЬ на Чистопрудном бульваре в Москве специализируется на проблемных сделках. Если банк продает залоговую квартиру, а вы не знаете что предпринять — приходите к нам. Помните, что первая консультация вас ни к чему не обязывает! Наши специалисты ознакомятся с вашей проблемой, предложат несколько путей решения и вместе с вами выберут оптимальный вариант.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Продажа ипотечной квартиры возможна только под контролем банка
Квартира с долгами продается только в банке
По различным оценкам, доля сделок с квартирами, которые находятся в залоге у банка, невелика. Например, по данным компании «Пересвет-Инвест», количество таких сделок составляет около 10% от общего объема.
«Особо больших скидок в данных случаях нет, если форма сделки полностью легитимна и прозрачна, а правоустанавливающие документы юридически чистые. Кроме того, немаловажно и месторасположение квартиры — интересны варианты в востребованных районах города с хорошей транспортной доступностью. Подобные сделки — не исключение из правил и вполне нормально реализуются», — рассказывает начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.
Самое главное при продаже залоговой недвижимости – получить на это согласие банка. Более того, нужно согласовать с кредитором цену продажи. В принципе, если банк устраивают все детали сделки, явных причин для отказа в ее проведении быть не должно.
«Банк не может запретить продать залоговую квартиру, он может другим способом ограничить действия заемщика.
Банк может поставить условие досрочного погашения кредита без предварительной продажи квартиры. Обычно банки нормально относятся к продаже залоговых квартир и участвуют в сделке купли-продажи. Сумма денег (равная сумме оставшегося кредита) от продажи квартиры закладывается в ячейку, доступ к которой имеет банк», — объясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Как правило, у банка есть определенные требования, которые он предъявляет при проведении такой сделки. «Во-первых, сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком», — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Как рассказали банкиры, есть две схемы продажи залоговой квартиры. Первая – банк соглашается снять обременение с квартиры перед сделкой. «Не все банки охотно соглашаются на такую схему, однако если продажа заложенной квартиры в немалой степени отвечает интересам самого банка, и при этом есть только один покупатель, который категорически отказывается покупать квартиру с обременением, банк может согласиться со снятием залога. Однако в данном случае контроль проведения сделки и, главное, расчетов по ней между сторонами приобретает первостепенное значение. Номос-банк дает согласие на проведение сделки по данной схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств в счет погашения его задолженности по кредиту», — поясняет Сергей Арзянцев.
Более распространенная схема – «продажа из-под залога».
В этом случае обременение с квартиры не снимается. О том, что квартира находится в залоге у банка, указывается в договоре купли-продажи. При государственной регистрации сделки у покупателя возникает право собственности на квартиру, но при этом сама квартира продолжает оставаться в залоге у банка. Далее, после завершения расчетов по сделке купли-продажи и погашения продавцом-заемщиком всех его обязательств по кредиту, банк передает покупателю подтверждающие документы, на основании которых тот в последующем в Росреестре может снять залог уже с принадлежащей ему как новому собственнику квартиры.
«Особенность продажи залоговой квартиры состоит в том, что эта сделка происходит под строгим контролем сотрудников банка и после государственной регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю такая квартира все еще находится под обременением банка», –уточняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.
«В качестве другой особенности продажи ипотечной квартиры можно назвать то, что
покупателю — вместе с квартирой — переходят все обязательства по ипотеке, в том виде, в котором они были у прежнего собственника,
включая все начисленные пени, штрафы и др.», — уточняет старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.
По мнению директора департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елены Ковырзиной, наиболее сложный этап в такой сделке — оформление документации и расчеты между покупателем и банком. «На этом этапе, в согласовании документов по сделке обязательно участвуют юристы банка с целью снижения риска для сторон сделки, а весь процесс контролируется сотрудником банка. Расчеты по договору купли-продажи проводятся в банке, в день заключения сделки. Денежные средства от покупателя перечисляются на счет погашения кредита, обеспеченного продаваемой квартирой. После проведения погашения кредита банк снимает обременение на заложенное имущество».
