Новый закон о кадастровой стоимости земли
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Новый закон о кадастровой стоимости земли

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно “новому” порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ “Эталон” Александр Попов на круглом столе “Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти”, состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в “Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро “Тимофеев и партнеры” Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Кадастровая стоимость 2019 — по новым правилам

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Читать еще:  Как правильно сдать гараж в аренду

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.

Земельный налог при изменении в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка

В письме от 23.07.2019 № 03-05-05-02/54653 Минфин России разъяснил, с какой даты нужно применять новую кадастровую стоимость земельного участка, внесенную в ЕГРН, для целей исчисления земельного налога.

Сразу скажем, что вопрос, на который давали ответ финансисты в комментируемом письме, касался старой редакции п. 1 ст. 391 НК РФ, в соответствии с которой налоговая база по земельному налогу определялась как кадастровая стоимость земельного участка, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Но сказанное ими в полной мере применимо и к действующему п. 1 ст. 391 НК РФ — в редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ, согласно которой налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В чем проблема

Специалисты финансового ведомства рассмотрели следующую ситуацию. С 1 января 2019 г. вступило в силу Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве. В соответствии с ним кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего компании, по состоянию на 1 января 2018 г. равна 83 млн руб. Эта кадастровая стоимость 9 января 2019 г. внесена в ЕГРН. Ранее кадастровая стоимость земельного участка была определена в 2016 г. и составляла 102 млн руб.

Читать еще:  Нормативы при строительстве частного дома от соседей

Компания в 2019 г. получила справку о кадастровой стоимости земельного участка. В ней указано, что на 1 января 2018 г. кадастровая стоимость составляет 102 млн руб. (дата внесения сведений — 31.12.2016, основание — акт от 31.12.2016). Кроме того, в справке приведена кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 г. — 83 млн руб. (дата внесения сведений в ЕГРН — 09.01.2019, основание для внесения — акт от 29.11.2018).

Поскольку по состоянию на 1 января 2018 г. указаны разные кадастровые стоимости земельного участка, компанию интересовало, какую кадастровую стоимость следует брать при исчислении земельного налога за 2018 г.?

Дата начала применения кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, применяются для целей, предусмотренных законодательством, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). А акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (п. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ).

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ (постановление от 02.07.2013 № 17-П) нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости в той части, в какой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен ст. 5 НК РФ. Этой нормой предусмотрено, что акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Учитывая вышеприведенные положения законодательства и правовую позицию Конституционного суда, специалисты финансового ведомства указали, что дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. И для целей налогообложения необходимо учитывать дату начала применения кадастровой стоимости, указанную в ЕГРН и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости, утвержденные в 2018 г. и внесенные в ЕГРН на основании акта, вступившего в силу 1 января 2019 г., подлежат применению для целей исчисления земельного налога с 1 января 2019 г. вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 08.04.2019 № 03-05-06-02/24562, от 20.02.2019 № 03-05-06-02/10724, от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 18.02.2019 № БС-4-21/2652@).

Из сказанного финансистами следует, что в рассматриваемой в письме ситуации компания должна исчислять земельный налог за 2018 г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 102 млн руб. А кадастровая стоимость в размере 83 млн руб. будет применяться при исчислении земельного налога за 2019 г.

Позиция финансистов соответствует законодательству

Одна из компаний пыталась оспорить в Верховном суде вышеуказанные разъяснения финансистов, приведенные в письме от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247, но безрезультатно. Решением от 11.06.2019 № АКПИ19-305 Верховный суд отказал в удовлетворении заявления о признании этого письма недействующим.

Верховный суд указал, что оспариваемое письмо содержит разъяснения относительно действующей на день его издания редакции п. 1 ст. 391 НК РФ, устанавливавшей, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Подобная формулировка без уяснения ее правильного смыслового содержания, основанного на системном толковании ее положений, могла вызывать неоднозначное понимание. Поэтому Минфин России и дал письменное разъяснение о ее применении, которое соответствует ее действительному смыслу. Именно такое толкование п. 1 ст. 391 НК РФ было позднее поддержано и федеральным законодателем, который с 15 апреля 2019 г. внес в редакцию данной нормы юридико-техническую правку, не изменяющую ее предыдущее смысловое содержание.

Новые правила в ФЗ №237 “О государственной кадастровой оценке”

Особенности кадастровой стоимости

В случае покупки и пользования земельным участком или иным объектом недвижимости рассчитывается их кадастровая стоимость. ФЗ даёт полное объяснение этого термина и указывает правильный процесс выполнения её расчёта. Если такая величина определена неверно, это приводит к огромным потерям для собственников, а также к невозможности использования объектов недвижимости.

До принятия закона в оценивании недвижимости главную роль играли частные оценщики, избранные госорганами на основе конкурсов. Выбирали их по принципу, где дешевле, там и лучше. Могло быть такое, что оценка двух одинаковых объектов значительно отличалась между собой. А ответственность ложилась на плечи собственников.

Функции новых бюджетных учреждений

ФЗ «О гос. кадастровой оценке» определяет выполнение соответствующих функций для специальных бюджетных учреждений. Региональные власти принимают непосредственное участие в создании предприятий, отвечающих за работу оценщиков. Государственный реестр осуществляет надзор за процедурой проведения оценки и контроль над отсутствием системных ошибок.

Расходы, которые несли собственники из-за неправильного расчёта оценщиков, теперь должны возмещаться им за все время применения ошибочной величины.

Частным оценщикам новым законом запрещается проводить оценку. Вновь созданные специальные оценочные учреждения уполномочены направлять свою деятельность на расчёт стоимости кадастра исследуемых имущественных объектов. А также уже учтённых в государственном реестре, но понёсших какие-либо изменения.

Читать еще:  Можно ли обжаловать дарственную на дом

Эти организации обязаны разъяснять непонятные моменты, исправлять изъяны, допущенные при расчёте стоимости кадастра, сохранять копии сданных отчётов и различную документацию в архиве. На запрос регистрационного органа назначенные оценщики передают имеющуюся у них собранную информацию, а один раз в три месяца сообщают сведения о данных по состоянию рынка.

Процедура оценивания имущества

В новом принятом законе о кадастровой стоимости недвижимости от 2016 г. чётко обозначаются сроки выполнения подобных мероприятий. Но бывают обстоятельства, не зависящие от людей, когда падает цена на недвижимость, и тогда появляется возможность провести добавочное внеочередное оценивание. При проведении мероприятий, связанных с государственным оцениванием, выполняются такие действия:

  1. Решить и установить порядок его проведения.
  2. Составить итоговый отчёт процедуры с указанием вычисленной цены.
  3. Результаты утвердить.

В преддверии второго пункта обязательно подготавливают информацию и проверяют сведения. Надо предъявить требуемые документы, которые устанавливают личность гражданина — заявителя, его правоустанавливающие бумаги на недвижимость, а также техническую документацию соответствующего имущества.

После получения отчёта уполномоченный орган составляет документальный акт, подтверждающий результат. Такой документ составляется лишь в том случае, когда выявлены и устранены все недочёты и нарушения. В течение 30 дней с момента подачи акта, уполномоченный орган публикует этот документ и оповещает граждан путём:

  • размещения извещения на официальном сайте;
  • объявления в газетах, телевидении;
  • направления в регистрационные органы для дальнейшего распространения информации.

За проведением процедуры государственной оценки, её периодичности ведётся строгий федеральный надзор правовым регистрационным органом. В его функции входят выявление нарушений, принятие мер для их устранения, проведение проверок определения стоимости и других мероприятий. Орган госрегистрации имеет полное право:

  1. Запрашивать и получать документы на проведение проверки правильности определения стоимости.
  2. Выдавать предписания на устранение проявленных нарушений.
  3. Разрабатывать методические указания.
  4. Осуществлять другие права, разрешённые Законом.

Правовой регистрационный орган вносит сведения об определённой цене объекта в Единый госреестр до 1 января года, следующего за расчётным. Формируется фонд, в котором собираются данные государственной кадастровой оценки. Смысл существования такого фонда заключается в систематическом оценивании рынка недвижимости.

Пересмотр цены недвижимости

Чаще всего по желанию владельца происходит пересмотр оценки имущества. Это допускается раньше, чем рекомендуется федеральным Законом. Причиной проведения таких перерасчётов служит недовольство хозяина установленной ранее стоимостью. Предполагается также, что инициатива может исходить от таких лиц:

  • владельцы;
  • участники сделки;
  • орган власти, если участок пребывает в его достоянии.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость его дома или квартиры завышена, то он вправе потребовать её пересмотра.

Во-первых, написать обращение о предоставлении ему разъяснений в бюджетное госучреждение, где проводится оценка. Не позднее чем через 30 дней должен быть направлен ответ.

Во-вторых, составляется обращение об исправлении ошибок, которые были допущены при расчёте стоимости. В этом вариантесам владелец не сможет правильно установить ошибки, потому необходимо привлекать специалиста. К обращению обязательно прикладывается документ, который подтверждает правоту заявителя.

В-третьих, оспаривается решение в специальной региональной комиссии или через суд. Здесь надо заказать за свой счёт отчёт о рыночной стоимости собственности на то же число, на которое рассчитывалась кадастровая. Если в результате проверки рыночная стоимость будет ниже, это веское основание требовать перерасчёта.

Согласно Закону 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка выполняется с целью сформировать техдокументацию как базу для установления стоимости имущества, совершаемых с ним сделок и постановки на учёт.

Единые стандарты

В Законе не прописаны методические указания для вычислений. Их разрабатывает и утверждает Министерство экономики развития. Но главная цель методики — общие и единые правила для всех регионов. Стоимость похожих технически объектов по кадастру не может значительно различаться между собой. При исправлении нарушений и технических погрешностей предусматривается изменения в пользу владельцев.

Если выявлена ошибка в расчёте стоимости по кадастру одной из квартир в многоэтажном доме, достаточно подачи заявления от одного собственника. Изменения в расчёте будет относиться ко всем объектам жилья в доме.

Если гражданин платил в течение определённого периода ошибочно начисленный налог, то оценочное госучреждение обязано сделать полный перерасчёт и вернуть излишне выплаченные средства заявителю. В кризисной ситуации, когда цена на недвижимость резко падает, власти регионов могут заказать внеплановую дополнительную оценку.

Сегодня наблюдается переходный период действия нового Закона, продлится он до 2020 года. В это время оценивание недвижимости может проводиться и по старым указаниям, и уже по новым правилам. Если объект обсчитывался по-старому, то и оспаривать в случае необходимости его стоимость придётся так же.

Закон закрепляет единые правила и позволяет избежать несостыковок между рыночной и кадастровой стоимостью. Граждане, обратившиеся к услугам государственных оценщиков, не оплачивают расходы из своего кармана, но зарплата сотрудникам госучреждения формируется из налогов, собранных с тех же граждан. С принятием Закона о кадастровой оценке 237-ФЗ увеличится поступление средств в бюджет государства. Это возникнет не из-за повышения такой стоимости или размера налогов, а в связи с тем, что объекты недвижимости будут вовлечены в хозяйственный оборот, выйдя из тени.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector